目前土地評估中存在的一些問題及建議

【摘要】土地資源調(diào)查是土地資源管理的重要前期工作，是為了后續(xù)的土地資源規(guī)劃及有效利用服務(wù)，所以在調(diào)查和評價過程中需要針對土地資源的實際情況進(jìn)行全面的調(diào)查評價，為后續(xù)工作提供全面的土地資源信息。

【關(guān)鍵詞】土地評估；問題；建議

【中圖分類號】F301

【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

1、土地資源調(diào)查評價

土地資源評價也是由兩大部分組成，一是土地資源評價的分類，二是土地資源評價的依據(jù)，這兩點是我國土地資源管理中土地資源評價的工作開展的基礎(chǔ)，土地資源評價分類主要是根據(jù)土地潛力以及土地適宜性進(jìn)行評價確定土地的價值以及經(jīng)濟(jì)效益，土地資源評價的依據(jù)是針對土地生產(chǎn)力的高低進(jìn)行評價，其目的是要為后續(xù)的土地資源分配提供依據(jù)。

1.1土地資源評價分類

土地資源評價一是土地的自然評價，針對土地資源的潛力進(jìn)行評價，土地以一定方式使用或者是管理實踐的潛在能力進(jìn)行評價，主要是以土地自然屬性的限制性——土地資源潛力開發(fā)的影響因素作為依據(jù)，目前主要是采用美國土地潛力評價系統(tǒng)，是對土地潛力級、土地潛力亞級以及土地潛力單元等三個等級構(gòu)建評價體系；再者是針對土地適應(yīng)性進(jìn)行評價，是對土地的特定利用類型的適應(yīng)性進(jìn)行評價、分類及闡述，土地適宜性評價與限制性是相對的，兩者共同作用確定土地自然價值，土地適應(yīng)性評價主要采用的是FAO土地適宜性評價系統(tǒng)，一共分為土地適應(yīng)性綱、土地適應(yīng)性級、亞級、單位四個等級。二是土地經(jīng)濟(jì)評價，利用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對土地的使用價值進(jìn)行綜合性的判斷，土地資源主要是經(jīng)濟(jì)條件的等級及價格，主要針對土地的投入與產(chǎn)出進(jìn)行分析，比較土地的投入與效益的比值，然后綜合性判斷土地經(jīng)濟(jì)效益確定土地的適宜性。

1.2土地資源評價依據(jù)

土地資源評價依據(jù)主要是土地生產(chǎn)力的高低，主要取決于土地資源的適應(yīng)性以及限制性的間接表達(dá)，所以土地資源的評價依據(jù)主要有三個，一是土地資源的生產(chǎn)力，是土地資源的基本特性，依據(jù)土地的生物能力，二是土地的適宜性，針對土地資源在某種特定背景下的生態(tài)環(huán)境的適宜程度，與土地利用方式、生物特點和更替以及產(chǎn)量等等相關(guān)，主要分為多宜性、雙宜性以及單宜性和暫不適宜多種類型，三是土地資源的限制性，與適應(yīng)性相對，主要是針對土地資源生產(chǎn)中遇到的各項障礙因素調(diào)查。

2、土地生態(tài)安全評價指標(biāo)體系

2.1土地生態(tài)安全評價指標(biāo)

現(xiàn)有的土地生態(tài)安全評價主要基于概念模型或框架模型，從土地利用生態(tài)安全的內(nèi)涵和外延、研究區(qū)經(jīng)濟(jì)/環(huán)境狀況等角度選擇評價指標(biāo)。從指標(biāo)構(gòu)成看，當(dāng)前指標(biāo)側(cè)重于土地利用的經(jīng)濟(jì)和社會效應(yīng)方面，而對于土地資源自然狀況關(guān)注較少。通過CNKI檢索發(fā)現(xiàn)，自2002年以來土地生態(tài)安全評價方面的文章快速增長。學(xué)界對于評價指標(biāo)的選擇分歧較大，評價指標(biāo)主要包括人均耕地面積、人口密度、城鎮(zhèn)化水平、人口自然增長率、化肥使用量、人均GDP、第三產(chǎn)業(yè)比重、工業(yè)三廢排放量、森林覆蓋率、農(nóng)藥使用量。其他指標(biāo)包括城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積、萬元GDP消耗、環(huán)境投資占GDP比重、失業(yè)率、農(nóng)業(yè)用地灌溉面積等。

2.2土地生態(tài)安全評價指標(biāo)體系

1993年世界銀行聯(lián)合FAO等提出PSR模型，構(gòu)建了土地質(zhì)量評價指標(biāo)體系；1995年歐洲環(huán)境署對PSR模型進(jìn)行修正，得到DPSIR模型，上述指標(biāo)體系和模型的建立為土地生態(tài)安全評價提供了理論指導(dǎo)。當(dāng)前國內(nèi)關(guān)于評價體系的構(gòu)建主要是借助上述概念模型，如PSR、DPSR、DPSIR；同時，也有從自然—經(jīng)濟(jì)—社會（NES）、經(jīng)濟(jì)—環(huán)境—社會（EES）、資源—經(jīng)濟(jì)—社會—環(huán)境（RESE）等系統(tǒng)結(jié)構(gòu)角度構(gòu)建的框架模型，并結(jié)合區(qū)域資源環(huán)境狀況選取多項指標(biāo)，對構(gòu)建的指標(biāo)體系進(jìn)行補(bǔ)充和完善。概念（框架）模型為土地生態(tài)安全評價提供了一種具有可操作性和衡量性的研究思路，但指標(biāo)的分類可能存在重疊，如PSR模型中壓力和狀態(tài)指標(biāo)，狀態(tài)是在壓力下產(chǎn)生，分別作為兩項獨立的一級指標(biāo)，二級指標(biāo)間存在部分聯(lián)系和交叉，對最終評價結(jié)果可能會產(chǎn)生雙重影響。

3、土地生態(tài)安全評價方法

得益于相對成熟的土地評價方法、流程和技術(shù)，土地生態(tài)安全評價遵從了常規(guī)土地評價的步驟和方法，主要是基于數(shù)理統(tǒng)計方法或相關(guān)模型進(jìn)行操作。土地生態(tài)安全值的求解過程主要包括確定權(quán)重和計算生態(tài)安全值兩部分。確定權(quán)重的方法主要有熵值法、主成分法、德爾菲法等；生態(tài)安全值的計算方法主要包括綜合指數(shù)評價法、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)（包括BP、RBF等）、GIS、物元模型法等。土地生態(tài)安全評價方法眾多且相互間差異大，但都應(yīng)用相應(yīng)的數(shù)理方法，通過模型求解生態(tài)安全得分值，將抽象的土地生態(tài)安全定量化，為土地生態(tài)安全閾值劃分和安全狀況判斷提供重要的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

4、土地生態(tài)安全評價尺度

由于區(qū)域自然條件、資源稟賦和土地資源利用狀況的差異以及數(shù)據(jù)資料的不完整和不可得性，目前國內(nèi)土地生態(tài)安全評價研究區(qū)域主要集中在省域、城市群、城市、局部區(qū)域等中小范圍區(qū)域，對于全國范圍或跨區(qū)域等大范圍的研究較少。研究區(qū)域的選擇多以行政轄區(qū)為主，將市域、縣域、區(qū)域作為一個整體，從宏觀層面評價土地生態(tài)安全狀態(tài)，基本不涉及研究區(qū)域內(nèi)部各地域單元和各種用地類型的差異化評價。

結(jié)語：

土地資源調(diào)查與評價是土地管理中的重心工作，是實現(xiàn)土地資源合理規(guī)劃、分類以及合理利用的重要依據(jù)，針對現(xiàn)在及未來發(fā)展，對能夠為人類所利用的土地資源展開調(diào)查及評價，為后期的土地資源規(guī)劃和利用提供相應(yīng)的依據(jù)。由于土地資源現(xiàn)階段存在嚴(yán)重的供需矛盾，使得現(xiàn)階段社會發(fā)展下人們對土地資源的開發(fā)利用尤為關(guān)注，為了實現(xiàn)土地資源的有效利用，解決土地資源存在的質(zhì)量、數(shù)量問題需要利用土地資源評價，針對土地資源類型、數(shù)量及分析展開探討，確定土地資源潛力水平和承載數(shù)量，進(jìn)而解決土地資源中存在的質(zhì)量問題。通過承載數(shù)量的確定，確定土地資源發(fā)展中的人口匹配，進(jìn)而避免過重的土地承載量，導(dǎo)致土地資源利用效率下降，供求矛盾進(jìn)一步激化。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：

王正軍，四川蜀江房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限責(zé)任公司，四川江油。