在綜合型咨詢(xún)業(yè)務(wù)中發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)

譚志榮 沈潔

【摘要】筆者闡述了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，列舉了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)具備理論知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、數(shù)據(jù)資料三方面的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，舉例分析了房地產(chǎn)估價(jià)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、大宗物業(yè)的投資決策咨詢(xún)、城市功能區(qū)投入產(chǎn)出分析三個(gè)領(lǐng)域的應(yīng)用，并探討了如何更好的發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價(jià)；理論；經(jīng)驗(yàn)；專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及信息技術(shù)的進(jìn)步，以大數(shù)據(jù)技術(shù)為基礎(chǔ)的智能化估價(jià)已日漸成熟。因具備效率高、錯(cuò)誤率低等特點(diǎn)，智能化估價(jià)系統(tǒng)已然取代了一部分估價(jià)師的工作。這種發(fā)展趨勢(shì)一方面給予估價(jià)機(jī)構(gòu)巨大的壓力，迫使估價(jià)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型，拓寬業(yè)務(wù)類(lèi)型，從單一的估價(jià)業(yè)務(wù)向綜合型的咨詢(xún)業(yè)務(wù)發(fā)展；另一方面也將估價(jià)師從繁瑣重復(fù)的工作中解放出來(lái)，為估價(jià)機(jī)構(gòu)節(jié)約成本，將更多的人力、資金投入到綜合型業(yè)務(wù)的創(chuàng)新中去，充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)。2016年《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》的出臺(tái)，為估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展提供了法律保障，使得估價(jià)機(jī)構(gòu)向綜合性領(lǐng)域發(fā)展。

1、房地產(chǎn)估價(jià)具備哪些專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)

1.1 房地產(chǎn)估價(jià)師具備扎實(shí)的理論知識(shí)

房地產(chǎn)估價(jià)是一門(mén)綜合性的交叉學(xué)科，房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)過(guò)了嚴(yán)格的全國(guó)統(tǒng)一考試取得《執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》，并且接受定期后續(xù)教育，不但掌握豐富的估價(jià)方面的理論知識(shí)，同時(shí)具備造價(jià)、經(jīng)濟(jì)、稅務(wù)、會(huì)計(jì)、法律、城市規(guī)劃、地理信息系統(tǒng)等相關(guān)知識(shí)。

1.2房地產(chǎn)估價(jià)師具備豐富的經(jīng)驗(yàn)

房地產(chǎn)是一類(lèi)特殊商品，這一特性決定了要準(zhǔn)確判斷其價(jià)值需具備豐富的經(jīng)驗(yàn)，不但要了解目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還需了解城市發(fā)展的歷史進(jìn)程、城市格局的形成，房地產(chǎn)過(guò)去的價(jià)格、價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)，充分挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)形成的歷史成因。房地產(chǎn)估價(jià)師一直處在房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一線(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)格趨勢(shì)的把握，對(duì)政府政策導(dǎo)向的理解所處于的領(lǐng)先位置是不容置疑的。

1.3 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)擁有大量房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料

估價(jià)機(jī)構(gòu)在日常業(yè)務(wù)的執(zhí)行過(guò)程中，接觸到的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料，將這些資料收集歸整，輔以定期的市場(chǎng)調(diào)查，形成龐大有序的數(shù)據(jù)庫(kù)，此類(lèi)數(shù)據(jù)庫(kù)是估價(jià)行業(yè)獨(dú)有的一項(xiàng)資源優(yōu)勢(shì)。

2、房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)在各綜合型業(yè)務(wù)中的應(yīng)用

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱(chēng)。其具有高投資量、回收期長(zhǎng)、低流動(dòng)性、高風(fēng)險(xiǎn)性、涉及的專(zhuān)門(mén)法規(guī)多、相關(guān)法規(guī)地方差異大等特性。近年來(lái)，土地取得成本的提高、人工費(fèi)及材料費(fèi)的上漲、融資難度的提升等因素，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的“暴利時(shí)代”成為過(guò)去式，迫切需求以專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)、正規(guī)化的經(jīng)營(yíng)來(lái)填補(bǔ)市場(chǎng)空白。房地產(chǎn)估價(jià)師具備建筑造價(jià)知識(shí)，具備經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)，熟悉房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)并且對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化具有敏銳度，完全有能力為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)，從最初的投資決策到項(xiàng)目銷(xiāo)售完成，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目選址、土地評(píng)估、可行性研究、成本控制、項(xiàng)目市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)、項(xiàng)目定價(jià)、融資咨詢(xún)、稅務(wù)咨詢(xún)等一站式服務(wù)，甚至可以利用房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)熟知國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)辦事流程的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供報(bào)建、分戶(hù)驗(yàn)房等特色代理服務(wù)。全球五大國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)之一的戴德梁行便是從估價(jià)專(zhuān)業(yè)發(fā)展而來(lái)的地產(chǎn)投資顧問(wèn)公司，他的成功是房地產(chǎn)估價(jià)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域充分發(fā)揮的體現(xiàn)。

2.2 大宗物業(yè)的投資決策咨詢(xún)

大宗物業(yè)的交易涉及的金額大，價(jià)格信息難以取得，投資回報(bào)周期長(zhǎng)，期間涉及的法律問(wèn)題復(fù)雜，因此投資者往往需要專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)服務(wù)方能做出決策。首先，房地產(chǎn)估價(jià)師熟知房地產(chǎn)相關(guān)的法律知識(shí)，能夠幫助投資者充分了解一個(gè)項(xiàng)目從取得土地到建造房屋到房地產(chǎn)交易的過(guò)程中，是否符合城市規(guī)劃的要求，各個(gè)環(huán)節(jié)是否合法合規(guī)，相關(guān)手續(xù)是否齊全，應(yīng)繳的稅費(fèi)是否繳清，是否拖欠工程款，是否存在法律所規(guī)定的禁止轉(zhuǎn)讓的情形，可能存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)交易后投資者需承擔(dān)哪些義務(wù)。其次，房地產(chǎn)估價(jià)師能夠準(zhǔn)備評(píng)估物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，分析房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)背景及細(xì)分市場(chǎng)背景，分析影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素，為投資者提供價(jià)值參考依據(jù)。再次，房地產(chǎn)估價(jià)師能夠根據(jù)城市格局的演變及經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向及政策導(dǎo)向，提示未來(lái)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 城市功能區(qū)投入產(chǎn)出分析

城市功能區(qū)的建設(shè)對(duì)城市發(fā)展有著重要意義，其涉及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、城市規(guī)劃、土地征收、市政工程及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、土地出讓等多個(gè)環(huán)節(jié)，建設(shè)周期長(zhǎng)、資金需求龐大、涉及部門(mén)繁多，在項(xiàng)目前期進(jìn)行投入產(chǎn)出分析能夠有效控制成本、把控風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)效益最大化。房地產(chǎn)估價(jià)師熟知土地征收的各項(xiàng)政策法規(guī)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，能夠預(yù)算征拆成本；房地產(chǎn)估價(jià)師具備建筑造價(jià)知識(shí)，能夠預(yù)算建設(shè)成本；房地產(chǎn)估價(jià)師熟知土地一、二級(jí)市場(chǎng)狀況，對(duì)土地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)有著敏銳的判斷，能夠預(yù)測(cè)土地出讓所能獲得的收益，為相關(guān)部門(mén)編制土地供應(yīng)計(jì)劃提出合理建議。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)完全有能力利用其專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)為城市功能區(qū)投入產(chǎn)出分析項(xiàng)目提供咨詢(xún)服務(wù)。

3、如何發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)

發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，首先要求房地產(chǎn)估價(jià)師具備過(guò)硬的專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力，只有交叉領(lǐng)域的綜合型人才，才能勝任綜合型業(yè)務(wù)的咨詢(xún)服務(wù)。這就需要房地產(chǎn)估價(jià)師不斷的學(xué)習(xí)、加強(qiáng)繼續(xù)教育、不斷累積知識(shí)儲(chǔ)備，也需要房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)注重人才的培養(yǎng)。

第二，提高估價(jià)機(jī)構(gòu)的社會(huì)地位及社會(huì)影響力，讓社會(huì)感受到房地產(chǎn)估價(jià)的專(zhuān)業(yè)性和權(quán)威性，提高估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，提升估價(jià)報(bào)告的專(zhuān)業(yè)深度及精準(zhǔn)度。

第三，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的力量，增加學(xué)術(shù)交流。許多綜合型業(yè)務(wù)不僅需要專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)師，同時(shí)需要造價(jià)師、稅務(wù)師、律師等多行業(yè)人才的合作才能完成。行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)提供平臺(tái)，讓估價(jià)機(jī)構(gòu)擁有更多的與其他行業(yè)交流學(xué)習(xí)以及合作的機(jī)會(huì)。

第四，加強(qiáng)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)公司合作，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)共享，將估價(jià)機(jī)構(gòu)所擁有的數(shù)據(jù)資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變成平臺(tái)優(yōu)勢(shì)。

結(jié)語(yǔ)：

如何實(shí)現(xiàn)從單一估價(jià)業(yè)務(wù)向綜合型咨詢(xún)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，是每一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)將長(zhǎng)期面臨的問(wèn)題，如何在綜合型業(yè)務(wù)中發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，亦是一門(mén)長(zhǎng)期課題。隨著社會(huì)的進(jìn)步、信息技術(shù)的革新，房地產(chǎn)估價(jià)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)也在不斷發(fā)展，估價(jià)機(jī)構(gòu)的實(shí)力及房地產(chǎn)估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)水平也在不斷提升，房地產(chǎn)估價(jià)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)將在更多領(lǐng)域得到更廣泛的應(yīng)用。

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