地鐵域地下空間上蓋建筑綜合體開發(fā)模式探究

周慶國 劉 洋 范增財

（1.中鐵建昆侖投資集團(tuán)有限公司 四川成都 610040；2.中鐵建昆侖資產(chǎn)管理有限公司 北京 100043）

1 引言

隨著城市人口的極速增長，土地資源已經(jīng)成為制約城市發(fā)展的主要矛盾，加之國家大力倡導(dǎo)“綠色建造”和“節(jié)能環(huán)?！?，城市地上空間日益劇增的小汽車、公交車、大型貨運車的尾氣排放對城市污染已經(jīng)引起廣大人民群眾的不滿，地鐵的快速發(fā)展對緩解城市群眾出行、保護(hù)環(huán)境起到了重要作用（見表1）。但是，地鐵建設(shè)每公里造價投資巨大，而且作為公益性的市政基礎(chǔ)設(shè)施，投入運營后其票價定額一般不會太高，都以人民群眾能夠接受的低成本價格提供服務(wù)，由于這種高投資、高維護(hù)成本、低票價的公益屬性，我國地鐵運營的多數(shù)城市幾乎全部虧損，地鐵運營成本給各地財政帶來了沉重負(fù)擔(dān)。如果利用地鐵車站樞紐延伸修建城市綜合體，把孤立的城市上位建筑串聯(lián)起來，并綜合周邊的舊城進(jìn)行更新，使地下空間與地上建筑多重耦合整體進(jìn)行開發(fā)利用，形成地鐵域地下空間為驅(qū)動的新經(jīng)濟(jì)帶，所獲得的巨大效益就可以彌補地鐵建設(shè)和運營的費用，這是在全國大興地鐵建設(shè)時期的難得機(jī)會。這種模式已引起諸多學(xué)者和專家的廣泛關(guān)注，吳月霞［1］針對廣州地鐵地下空間與上蓋建筑綜合開發(fā)利用的技術(shù)措施、投融資模式進(jìn)行了研究。王珺［2］通過地下空間的特征分析了不同類型城市適宜地下空間與上位開發(fā)的原則。王乾蘊［3］對地鐵域地下空間所涉及的空間學(xué)、心理學(xué)和環(huán)境學(xué)相關(guān)需求進(jìn)行了梳理。于天舒［4］從“城市 -建筑-交通”一體化以及地鐵與土地開發(fā)利用關(guān)系闡述了相關(guān)理論和實踐。以上文獻(xiàn)均從單方面論證了地下空間與上位建筑關(guān)聯(lián)的規(guī)劃、設(shè)計、施工探索，而如何集成各方面資源形成體系，帶動地鐵域地下空間及周邊地上建筑空間開發(fā)效益最大化的研究還比較少。本文旨在合理利用地鐵域地下空間與上位建筑無縫駁接形成城市綜合體系統(tǒng)以引導(dǎo)城市TOD社區(qū)建設(shè)，從政府與企業(yè)、投融資模式、功能創(chuàng)新等多方面進(jìn)行綜合論述，探索效能最大化的城市開發(fā)模式，為城市的可持續(xù)發(fā)展提供一些借鑒。

表1 各種交通制式能源消耗與環(huán)境污染的比較 %

2 國內(nèi)外地鐵域地下空間與上蓋建筑綜合體開發(fā)現(xiàn)狀

日本涉谷站樞紐擁有8條不同地下軌道交通線，用地面積9 640 m2，建筑面積144 000 m2，地上34層，地下4層，集辦公、商鋪、飲食、劇場、展廳、停車場、酒店于一體，包括底層商業(yè)、高層辦公、中層音樂劇場，還設(shè)置了具有高度文化傳播功能的學(xué)院等文化設(shè)施。涉谷站周邊以步行街為中心的城市空間，分別在1～3層與周邊市政道路連接，地下3層與東橫線的澀谷站相連。通過利用多層面的立體交叉式人流與周邊原有的步行網(wǎng)絡(luò)形成整體，增添了整體街區(qū)的活力，形成了獨具風(fēng)格的立體城市廣場，四通八達(dá)的交通體系是其最大的優(yōu)點（見圖1）。法國拉德芳斯是典型的地鐵域上蓋建筑商業(yè)開發(fā)模式，將商業(yè)、辦公、賓館、展覽、餐飲、會議和交通等空間進(jìn)行組合，形成一個多功能、互聯(lián)互通的城市大型商業(yè)綜合體。拉德芳斯用地面積750 hm2。交通為4層立體架構(gòu)，地上1層與城市公交、機(jī)動車干線對接，地上2層為大型屋頂花園及步行系統(tǒng)，通過屋頂將各棟大廈步行出入口連接，地下1層與地鐵對接，地下2層與城市快軌對接，該地區(qū)有18線公交、2條鐵路、1條地鐵，交通樞紐全部設(shè)置在廣場地下，布局清晰，互不干擾，是比較理想的地鐵域上蓋建筑綜合體商業(yè)模式（見圖2）。

圖1 涉谷站地下空間與地上建筑銜接效果圖

圖2 拉德芳斯實景圖

我國的軌道交通發(fā)展呈起步晚，發(fā)展快的態(tài)勢。建設(shè)初期以交通運輸和人防為主要功能，進(jìn)入上世紀(jì)末期轉(zhuǎn)變?yōu)槎喙δ馨l(fā)展。當(dāng)前，已發(fā)展為多種制式、多項功能，由量到質(zhì)，由大到強(qiáng)的發(fā)展階段。因此，合理規(guī)劃和建設(shè)地鐵域地下空間及上蓋建筑商業(yè)開發(fā)已經(jīng)成為一、二線城市發(fā)展的必然趨勢。

3 政府與企業(yè)聯(lián)動下的地鐵域地下空間規(guī)劃理念

3.1 政府各級部門的職責(zé)

我國地鐵域地下空間管理涉及的政府管理部門類別繁多，包括城市規(guī)劃、市政工程、供電（水）、消（人）防、上位建筑地下部分的業(yè)態(tài)產(chǎn)權(quán)、軌道交通公司的內(nèi)部管理等，但仍沒有主導(dǎo)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)地下空間統(tǒng)一開發(fā)和實施的部門。當(dāng)前，由于上層決策管理者認(rèn)識上的不足，審批的依據(jù)多是依靠自由定奪，規(guī)劃、建造方案不能兼顧地上建筑規(guī)劃許可，造成大量的地下資源重復(fù)開發(fā)或形成死角而無法開發(fā)，浪費了大量的人力和資金。因此，陳湘生院士指出：“政府及相關(guān)部門，在充分認(rèn)識到地下空間利用的重要性、必要性、緊迫性的基礎(chǔ)上，要有擔(dān)當(dāng)和承擔(dān)責(zé)任的精神。沒有政府的積極作為，地下空間與地上建筑整體效能最大化只能是一句空話”［5］。政府各級管理部門應(yīng)按照地下空間與上位建筑的實際情況做出職能劃分，明確不同行政主管部門所負(fù)責(zé)的地下空間開發(fā)的規(guī)劃、用地和綜合協(xié)調(diào)以及對地下建（構(gòu)）筑物權(quán)限和交易管理，設(shè)立政府專項工作領(lǐng)導(dǎo)小組系統(tǒng)性地解決當(dāng)前城市開發(fā)的碎片化和孤立化的情況，準(zhǔn)確評估地鐵域土地資源的價值最大化，盡快將不同深度的地下空間開發(fā)規(guī)劃立法，使法制化和制度化跟得上城市快速發(fā)展的需要。政府各級部門還應(yīng)做好地鐵域地下空間管線的全面摸底調(diào)查和數(shù)據(jù)信息收集，探索將舊城管線和地下建（構(gòu)）筑物的位置、性能參數(shù)、有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行信息化集成統(tǒng)計并充分與建設(shè)單位、規(guī)劃、設(shè)計單位和施工單位做好信息數(shù)據(jù)平臺共享，統(tǒng)一協(xié)同地鐵域地下空間與地上建筑進(jìn)行三維地理信息系統(tǒng)的錄入，納入城市建設(shè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)體系框架下的地理信息系統(tǒng)。

3.2 技術(shù)咨詢組織架構(gòu)的規(guī)范化

地鐵域地下空間開發(fā)遠(yuǎn)比地上建筑修建更為復(fù)雜，尤其是地下各類管線，老舊電氣燃?xì)夤艿烙捎谀甏丫?，已?jīng)沒有相應(yīng)圖紙和檔案資料可查，地表下各類建（構(gòu)）筑物錯綜復(fù)雜，上跨、下穿多種近接組合施工技術(shù)及狹小空間下控制地表沉降及位移的工法面臨創(chuàng)新和挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)粗放式技術(shù)管理已經(jīng)不合時宜。為了降低地下空間施工風(fēng)險，可探索研究組織成立多種技術(shù)領(lǐng)域和跨界管理權(quán)限下的技術(shù)咨詢機(jī)構(gòu)，從項目立項開始，第一時間介入全壽命的規(guī)劃、設(shè)計、建造和運營使用咨詢服務(wù)。充分發(fā)揮地下空間協(xié)會、建筑行業(yè)協(xié)會、市政工程協(xié)會、人防和消防協(xié)會、供水（電）協(xié)會等各個專業(yè)社團(tuán)協(xié)會組織的專業(yè)優(yōu)勢，形成聯(lián)合技術(shù)咨詢管理架構(gòu)體系。目前，我國關(guān)于地下空間和地上建筑的各類設(shè)計規(guī)劃施工規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)頗多，各類地下空間和地上建筑種類工程施工時往往按照某一行業(yè)的規(guī)范執(zhí)行，但是地下空間功能復(fù)雜，各功能差別很大，有必要成立各專業(yè)融合的專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)籌完善和出臺相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

3.3 地鐵域地上地下空間一體化開發(fā)鼓勵政策

地鐵域地下空間開發(fā)和利用應(yīng)與周邊土地資源、交通、水和生態(tài)環(huán)境同步評估、同步開發(fā)、同步利用，真正創(chuàng)立以地鐵換乘樞紐與相關(guān)業(yè)態(tài)節(jié)點耦合，錨固綜合交通網(wǎng)絡(luò)和城市中心體系、以此將土地資源立體空間集約利用，解決土地資源緊張和交通擁堵難題，緩解生態(tài)環(huán)境惡化，以上的實施主體主要為有意愿從事地下空間深度開發(fā)的各大企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)。為此，政府層面應(yīng)從土地空間政策、地價政策、行政審批等環(huán)節(jié)提出鼓勵地鐵域地下空間開發(fā)的相關(guān)政策，試驗性地開展地鐵域地下空間土地使用權(quán)的有償出讓，使地鐵域地下空間開發(fā)利用模式由政府投資行為轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)投資行為，使地鐵與土地和空間資源更加合理、有序開發(fā)利用，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)下，對地鐵域地下空間開發(fā)利用的整合建設(shè)起到積極的作用。另一個鼓勵政策是允許地上建筑用地使用權(quán)人在一定條件下，優(yōu)先獲得其用地范圍內(nèi)地下空間的開發(fā)權(quán)，一是可以緩解公共設(shè)施配套落后與部分區(qū)域發(fā)展的不均衡，二是有利于地下空間合理開發(fā)，三是可以避免多產(chǎn)權(quán)單位在各自建筑物下進(jìn)行亂開挖而產(chǎn)生的不合理問題。另外政府和企業(yè)應(yīng)相互溝通合作訴求，盡可能地為企業(yè)提供激勵政策和技術(shù)方面的支持，明確獎勵措施和合理的財政補貼，為刺激企業(yè)投資地鐵域地下空間開發(fā)與利用創(chuàng)造便利的條件。

3.4 地鐵域地下空間上蓋建筑商業(yè)開發(fā)投融資模式

我國地鐵建設(shè)過程中投融資模式多包括BT、BOT、PPP模式。BT模式：“建設(shè) -移交”；BOT模式：“建設(shè)-經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓”；PPP模式：“政府與非政府資本合作”。地鐵域地下空間開發(fā)正確選用建設(shè)模式將直接決定政府投資與民間投資相互作用關(guān)系［6］。地鐵域地下空間與上位建筑開發(fā)模式充分發(fā)揮了政府與企業(yè)的配合作用，十八大以后提出的混合所有制模式，在聚合化、立體化的地鐵域地下空間開發(fā)利用的經(jīng)濟(jì)模式下，政府為地下空間開發(fā)提供公共投入，民間投資購買土地投資進(jìn)行商業(yè)開發(fā)從事營利性經(jīng)營，政府投資與民間投資實現(xiàn)有效統(tǒng)一，共同推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

4 地鐵域地下空間與上蓋建筑開發(fā)創(chuàng)新探討

4.1 地下空間、上蓋建筑及整體空間的相互影響

《國家治理》周刊的文章指出：從建筑的發(fā)展史來看，19世紀(jì)是造橋的世紀(jì)，20世紀(jì)是房屋建筑發(fā)展的世紀(jì)，21世紀(jì)是地下空間大開發(fā)的世紀(jì)［7］。王夢恕院士曾預(yù)言：21世紀(jì)末期地球上將有1／3人口工作和生活在地下［8］。由此可見，地下空間資源已經(jīng)被全世界公認(rèn)為一種寶貴的資源，特別是地鐵域地下空間資源是開拓新的生存空間和人類商業(yè)活動，從而實現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)效益最大化的現(xiàn)實途徑。因此，地下空間開發(fā)不再是原來的以人行通道、地下步行通道的簡單功能模式，而是與地上上蓋建筑及三維立體整體布局和規(guī)劃的新的城市發(fā)展引擎。如果地鐵域地下空間得到合理的開發(fā)和利用，對于城市來說是巨大資源財富。有關(guān)文獻(xiàn)顯示：地下深度達(dá)到-30 m，可供建筑面積為0.06×104m2，當(dāng)生活空間占土地面積7.3%時，則新增土地面積為7×105km2；假定地上平均密度為30%，平均建筑層數(shù)為4層，其建筑總?cè)萘繛?.4×1011m2，這與地下空間所提供的相比僅為14%，因此，合理開發(fā)地下空間在擴(kuò)大城市整體空間上意義重大［9］（見表2）。由此可見，地下空間的開發(fā)和利用與地面上蓋建筑的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)不再是附屬和配合的作用，而是互相影響、互相促進(jìn)、互相牽制的協(xié)同開發(fā)的關(guān)系，這樣才能使得城市整體規(guī)劃和商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效能最優(yōu)、最大化和持續(xù)發(fā)展。

表2 可供有效利用的地下空間資源

4.2 功能效益最大化的開發(fā)探索

陳湘生院士提出：“建地鐵就是建城市”的發(fā)展理念［10］。實踐經(jīng)驗也證明，地鐵的建設(shè)極大地促進(jìn)了周邊土地價格和商業(yè)供應(yīng)的需求，而且將大量的群眾吸引乘坐地鐵交通工具，從而使人們從地鐵換乘站出入后直接通過地下通道的方式進(jìn)入各大商場、地下娛樂場館，通過垂直運輸?shù)姆绞街苯拥竭_(dá)地面或換乘公共交通設(shè)施。地鐵域地下空間是城市發(fā)展中價值最大的空間，其交通功能、市政功能、商業(yè)功能及其中兩種或三種的疊加混合功能是未來城市綜合效益最大化的幾種空間形態(tài)（見圖3、圖4）。在此基礎(chǔ)上，運用人工智能的先進(jìn)技術(shù)，增強(qiáng)地鐵域地下空間與上位建筑數(shù)字集成信息能力，使空間工程學(xué)上升為分析型信息系統(tǒng)，是未來數(shù)字地下空間與地上綜合體功能效益最大化的技術(shù)與應(yīng)用的發(fā)展目標(biāo)和趨勢［11］。

圖3 深圳前海樞紐：立體交通與城市綜合體無縫銜接示意

圖4 深圳車公廟樞紐：地上、地下立體化空間統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計和施工效果圖

4.3 營造宜居和諧空間環(huán)境的原則

馬斯洛提出的人類需求層次論：人類需求分低、中、高級三個層次［12］。營造和諧的地下空間本質(zhì)就是要以人為本進(jìn)行地下、地上空間規(guī)劃設(shè)計，從心理、生理的影響著手，根據(jù)人們在地下空間的需求層次來塑造和諧美好的空間環(huán)境。由于地下環(huán)境存在自然光線不足、空氣較差等缺點，所以進(jìn)行地下空間規(guī)劃時應(yīng)注意采取通風(fēng)、采光、除濕等技術(shù)手段以滿足人們需要，這是人類需求的低級層次。地下空間利用時還考慮人的行為心理和特征，使人對環(huán)境認(rèn)知得到心理上的滿足，即要做好地下空間與地上建筑駁接的流線性、安全性的規(guī)劃設(shè)計，這是人類需求的中級層次。最后是人的情感，主要體現(xiàn)在對地下空間的藝術(shù)性、地下空間與城市地域內(nèi)在文化融合性以及綠色環(huán)保健康等方面進(jìn)行綜合的深度考慮，這是人類需求的高級層次。以上三個層次均需與上位建筑的空間協(xié)調(diào)統(tǒng)一，自然過渡，舒適宜居。

5 結(jié)束語

隨著我國大規(guī)模城鎮(zhèn)化發(fā)展，大城市空間規(guī)模和人口數(shù)量日益巨增，城市功能尤其是地鐵域地上、地下功能復(fù)雜化和立體化將是一個發(fā)展趨勢，基于地下空間利用與地上無切割的延續(xù)性將城市的各要素有機(jī)地聯(lián)系起來，構(gòu)成空間尺度和環(huán)境協(xié)同，高效溫馨的城市宜居空間，是廣大居民家庭幸福、社會祥和的重要基礎(chǔ)。為此，筆者通過本文提出以下建議：

（1）建立行政部門主導(dǎo)下的地下空間與上位建筑協(xié)同開發(fā)的法律法規(guī)和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。地下空間與上位建筑規(guī)劃涉及到現(xiàn)行法規(guī)、城市建設(shè)規(guī)劃和各產(chǎn)權(quán)單位協(xié)調(diào)眾多難題，完善城市空間資源保護(hù)法律法規(guī)，健全地下空間資源利用政策法規(guī)體系，推動城市地下空間開發(fā)與利用體制機(jī)制改革，建立城市地下空間開發(fā)建設(shè)政策支撐體系；強(qiáng)化城市地下空間技術(shù)與知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)，企業(yè)內(nèi)部制定地下空間規(guī)范化開發(fā)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)指南。

（2）確立城市地下空間作為土地二次資源進(jìn)行有序開發(fā)，合理利用，重點保護(hù)。地鐵線路規(guī)劃與城市整體規(guī)劃一并進(jìn)行，充分勘查城市地下空間尤其是地鐵域地下資源，將城市地下空間各種現(xiàn)有城市管線、地下室、管廊、污水、消防管道的數(shù)量、位置、功能、開發(fā)利用情況完整掌握，實現(xiàn)城市地下公開化，確定城市各類基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時優(yōu)先考慮地下建設(shè)的功能；對城市地下空間資源根據(jù)其分布情況合理分層，開發(fā)時序，保護(hù)策略等。

（3）探索“以人為本、生態(tài)和諧”的高架城市逆思維規(guī)劃理念。以地鐵域500 m半徑為輻射核心，研究人類適宜活動的最佳地下環(huán)境埋深界限，初步建立三層空間的城市發(fā)展新思路，即第一層為高架空間，構(gòu)建人類活動及生態(tài)環(huán)境空間，最大程度地改造人類的生態(tài)環(huán)境；第二層為交通空間，為城市交通與停車場利用空間，徹底解決城市交通擁堵、停車難和尾氣污染等問題；第三層為地下空間，拓展海綿城市、污雨水環(huán)保處理、地下管廊，盡可能將影響生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)設(shè)施下移到地下，形成生態(tài)文明，持續(xù)發(fā)展的宜居城市。