房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)財務管理的相關研究

程雙

摘要：本文對房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)在財務管理中存在的主要問題進行分析，以此為依據(jù)，提出加大對財務管理的重視程度，提高管理水平、在銷售過程中進行目標管理、保證財務數(shù)據(jù)準確性等有效措施，旨在房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)通過加強財務管理的工作，為企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)銷售代理;財務管理;財務數(shù)據(jù);目標管理

目前，我國的經(jīng)濟體制不斷的改革，各種依附于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售代理企業(yè)也受到了一定的影響。由于行業(yè)內的同行較多，導致市場競爭愈發(fā)激烈，對于房地產(chǎn)銷售代理的管理制度也不完善，加上中介行業(yè)本身就具有的問題，導致房地產(chǎn)銷售代理業(yè)的成本支出較大，盈利能力較差。因此，房地產(chǎn)銷售應當明確自身的工作職責，從提高自身專業(yè)水平入手，在實際的管理過程中做好企業(yè)的財務管理工作，及時發(fā)現(xiàn)問題的根源，提出有效的解決措施，從而促進行業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)在財務管理中存在的主要問題

（一）經(jīng)營者財務管理意識不強

首先，大多數(shù)房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)的經(jīng)營者普遍都存在重視銷售業(yè)績，輕視財務管理工作的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)銷售的合同簽訂過程或重大的經(jīng)營決策中，都沒有積極聽取財務人員的意見，認為財務部門的主要工作職能就是簡單的記賬工作，只是讓財務人員進行財務報賬或制定財務報表等工作，沒有意識到財務工作的重要性，企業(yè)的重大決策缺乏有力的依據(jù)。其主要原因還是因為房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)經(jīng)營者的現(xiàn)代化管理意識不強，進而對企業(yè)的發(fā)展造成一定的影響[1]。

（二）營改增對銷售代理企業(yè)的影響

雖然營改增的實施對于房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)來說，能夠有效的推動企業(yè)的發(fā)展，但同時造成了一定的不利影響，甚至加重負擔較高的稅收負擔會在一定程度上增加企業(yè)的經(jīng)營壓力，長此以往會造成較為惡劣的影響。例如，雖然營改增后減少了稅收名目，由于銷售代理企業(yè)的融資渠道有限，導致企業(yè)要背負的利息成本較高。另外，對于營改增政策后的業(yè)務抵扣問題，也對銷售代理企業(yè)造成一定的影響。房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)的項目開發(fā)周期較長，需要繳納的稅收費用也相對較高。如教育配置、供電配套、政府規(guī)費、營業(yè)稅等，都是開發(fā)業(yè)必須支付的費用。在項目還未完工時就需要繳納增值稅的現(xiàn)象時常發(fā)生，進而對企業(yè)的長遠發(fā)展造成一定的影響。

（三）財務管理職能的實際效用不大

首先，就房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)的實際狀況進行分析，普遍存在財務管理職能實際效用不大的現(xiàn)象，主要的工作職能停留在會計核算中，缺乏企業(yè)的經(jīng)營決策、財務風險預測及財務管控工作能力，無法保證財務數(shù)據(jù)的真實性、準確性，進而無法為企業(yè)的重大決策提供依據(jù)，在房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)內部，沒有建立嚴格的財務核算制度，沒有貫徹相應的會計核算程序，導致會計資料及數(shù)據(jù)的可靠性不強。其主要原因表現(xiàn)在以下兩個方面：①管理者對于財務管理的定位不高，只是進行對日常工作的會計核算，對于財務管理的智能要求較低。②許多財務工作人員沒有明確自身的工作職責，導致風險問題發(fā)生時沒有人承擔責任，進而影響企業(yè)的實際經(jīng)濟收益。

二、提高房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)財務管理水平的有效措施

（一）加大對財務管理的重視程度，提高管理水平

房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)的領導者要意識到財務管理的重要性，在實際的運營過程中，將企業(yè)的銷售與財務費用直接掛鉤，加大對財務部門的管理力度，在涉及到企業(yè)重大決策的過程中，要積極聽取財務人員的意見，讓財務人員為企業(yè)的房產(chǎn)銷售工作進行嚴格的把關，不斷的調整費用支出，并制定完善的財務內控管理制度。針對有些企業(yè)擔心成本過高，不敢投入的現(xiàn)象，逐步健全機制，通過對銷售情況及企業(yè)狀況的分析，利用以下兩種方式，有效的提高求財務管理水平。①對銷售收入的數(shù)額進行考核，讓銷售人員將工作的重心放在銷售過程中，避免考慮費用的問題。②對支出的費用進行管理，對于必要的費用，要制定合理的計劃，逐步完善費用考核機制[2]。

另外，要想有效防止費用沒有節(jié)制的現(xiàn)象，就要進行以下幾個方面的規(guī)定：①對費用的性質進行劃分，例如，廣告費、固定費用及變動費用等，尤其是變動費用不僅包括業(yè)務費，還包含與銷售部有關的費用，固定費用由管理人員的工資及房租等等。②根據(jù)費用的差異，制定不同的控制方法及費率，根據(jù)合同規(guī)定進行定額控制，變動費率要根據(jù)企業(yè)的實際狀況進行確定。③加強預算管理，主要就是為了解決費用結構的問題，通過加強預算管理的工作，能夠對費用結構進行實時監(jiān)控，并對其實際用途進行較為深入的分析。

（二）在銷售過程中進行目標管理

在房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)的實際銷售過程中，要注重以下幾個關鍵點：①利潤目標②資金占用目標③價值目標。相關的工作人員要根據(jù)以上三個目標，開展相應的管理工作，要保證對這三個目標統(tǒng)籌兼顧。要想進一步確定銷售目標，就要通過開展預算管理的工作，結合企業(yè)的實際情況，明確措施，并在企業(yè)內部落實績效考核制度。通過預算管理的工作，才能夠將風險防范工作做在事前，對于財務風險能夠及時洞察，使實際情況與預算管理不會存在較大的差異，進而使工作人員都能夠明確自身的基本職責，為企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展奠定穩(wěn)固的基礎。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)內部落實績效考核的工作，將銷售代理人員的利益與企業(yè)的財務管理工作直接掛鉤，進而有效的激發(fā)員工的積極性，進而提高工作效率[3]。

（三）對一手房代理項目定位及利潤測算，減少財務風險

首先，一手房與二手房不同，一手房大多未完工，導致期房的質量無法保證，若銷售代理企業(yè)在選擇樓盤時出現(xiàn)失誤，一手房的質量若出現(xiàn)問題就會對企業(yè)的利潤及口碑等造成一定的影響。其次，與二手房相比，一手房的代理費用結算周期較長，導致資金回收的風險較高。因此，在進行一手房代理項目的過程中，要明確自身的定位，不要僅僅為了提高業(yè)務量，不注重開發(fā)商的選擇，進而給企業(yè)的發(fā)展造成一定的影響，相關的工作人員應當與信譽良好的開發(fā)商進行合作。另外，一手房代理項目的開展會帶來一系列的問題，例如，業(yè)務調整、資源分配等等，企業(yè)要將處理一手房業(yè)務與二手房業(yè)務之間的資源分配作為基礎，根據(jù)實際的情況進行分析，逐步構建新型的財務管理體系。

以某銷售代理企業(yè)為例，該企業(yè)經(jīng)過長時間的發(fā)展，積累了大量的房源，并且一二手房的消費者具有互為潛在顧客的關系，在一手房代理項目的開展過程中，可以將一手房源與二手房源進行匹配，實現(xiàn)資源共享，進而獲得更高的業(yè)績。經(jīng)過近幾年的市場擴張與政府政策的變化，導致二手房市場低迷，成交量不高，對于企業(yè)內部的測算不夠精確，內部資源也沒有得到合理的利用。而一手房代理項目的開展能夠有效的解決這一問題，從根本上解決資源閑置的情況。

（四）保證財務數(shù)據(jù)質量

首先，市場的財務管理工作需要依靠數(shù)據(jù)說話，相關的財務工作人員及銷售管理人員都應當明確數(shù)據(jù)處理的基本流程，并做好原始記錄，日常等級與數(shù)據(jù)的總結整合。營銷負責人要加強與財務部門管理人員之間的協(xié)調與溝通，對于房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)的實際銷售情況要做到心中有數(shù)，進而有效的提高房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)的業(yè)績。與此同時，企業(yè)的預算管理、費用開支及預算管理工作，都需要準確的財務數(shù)據(jù)，若財務數(shù)據(jù)不及時、不準確，就會導致費用開支缺乏相應的保障，進而對企業(yè)的后續(xù)工作開展造成阻礙。因此，相關的工作人員要不斷的加強數(shù)據(jù)的管控力度，不斷的完善報表工作的制定流程，進而為財務管理的工作開展奠定穩(wěn)固的基礎[4]。

（五）營改增后對成本管理、稅務籌劃的應對措施

房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)務必要提前做好財務核算準備，在一定程度上提高成本管理質量與財務核算水平。通過精細化的財務核算有效的開展稅務籌劃的工作，不斷的強化稅收管控。在營改增政策下，房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)要保證項目的進項稅能夠得到抵扣，對企業(yè)的費用支出盡可能的取得進項發(fā)票。項目進行合理的評估，并為房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)爭取一定的稅收減免，加強對于成本管理模式的調整，利用營改增，使企業(yè)的經(jīng)濟效益不斷提高。

（六）加強績效考核工作

在房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)的財務管理過程中，要注重加強績效考核工作，對于銷售代理人員的工作效率及成果進行考核，因為銷售代理的業(yè)績直觀的表現(xiàn)了企業(yè)的實際運營狀況以及資金回收狀況，相關的管理人員要將員工的績效考核工作與企業(yè)的財務管理結合，將員工的實際利益與企業(yè)的發(fā)展直接掛鉤，從根本上激發(fā)員工的工作積極性?？梢圆扇∫韵聝煞N方式：

1.績效工資模式。取消銷售代理的基本底薪，在不改變企業(yè)成本的前提下，根據(jù)員工的績效考核結果進行收入分配，要對各種指標進行考核，這種模式能夠使員工及時發(fā)現(xiàn)自身的問題，進而有效的提高工作效率。

2.底薪+績效工資+團隊提成。將銷售的總提成劃分為績效工資與團隊提成兩個部分，進而激發(fā)員工的團隊意識，縮小工資差異，逐步構建穩(wěn)定的財務環(huán)境，為房地產(chǎn)銷售企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益。

三、結束語

綜上所述，本文主要闡述了房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)在財務管理中存在的主要問題，相關的銷售代理工作人員要及時找出問題的薄弱環(huán)節(jié)，逐步轉變原有的管理模式，在一定程度上提高房地產(chǎn)專業(yè)水平與營銷能力，及時洞察市場環(huán)境的變化，才能夠將專業(yè)分工的優(yōu)勢發(fā)揮到最大化，管理者要意識到強化企業(yè)財務管理的重要性，逐步完善相關的規(guī)章制度，有效的提高銷售代理人員的工作質量與效率，進而實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。

參考文獻：

[1]于晶.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中存在的問題及對策[J].財經(jīng)界（學術版），2018 （21）：72-73.

[2]王溯.如何強化企業(yè)財務管理中的內部控制工作[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2018 （10）：230-231.

[3]馬媛.房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險及防范措施研究[J].現(xiàn)代國企研究，2018 （18）：49.

[4]陳夏萍.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的問題與對策分析[J].財會學習，2018 （23）：44-45.