試論“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

沈敏

摘要：自改革開放幾十年來，房地產(chǎn)行業(yè)隨著國家建設(shè)的浪潮越發(fā)地蓬勃向上。與此同時(shí)，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收機(jī)制進(jìn)行了較為重大的改革，其中針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅改增值稅也就是人們所說的“營改增”。自從其在上海的一些試點(diǎn)企業(yè)實(shí)行后不斷地增大著影響力，這一新形式的改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作將造成或多或少的影響，而企業(yè)若在改革后想獲得最大的效益，就必須對(duì)“營改增”這一新制度有全面的了解、并深入探究其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作產(chǎn)生哪些影響。本文從“營改增”概念著手分析對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理造成的影響，并在此基礎(chǔ)上提出相關(guān)合理的建議，以期能夠?qū)Ρ姸喾康禺a(chǎn)企業(yè)面對(duì)“營改增”這一改革時(shí)提供一些幫助。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;影響

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的提升，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不斷實(shí)行了許多改革措施，其中“營改增”這一措施就是為了滿足我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的需求而推行的稅收措施。首先，在上海的一些房地產(chǎn)試點(diǎn)企業(yè)實(shí)行后，后續(xù)參與到“營改增”這一改革措施中的企業(yè)越來越多，試點(diǎn)地區(qū)也從上海逐漸輻射到全國范圍。隨著“營改增”這一政策的落實(shí)，著實(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展以及企業(yè)效益產(chǎn)生了不小的影響，其中對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理這一工作環(huán)節(jié)的影響尤為顯著。為了給企業(yè)繼續(xù)創(chuàng)造最大的收益，在營改增這一政策來臨時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員必須對(duì)營改增有一個(gè)清晰的認(rèn)知，并認(rèn)清當(dāng)前政策形勢(shì)，針對(duì)營改增給財(cái)務(wù)管理工作帶來的影響做出有目的有效率的行動(dòng)，以此不斷增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的水平層次，使企業(yè)在面臨政策變動(dòng)時(shí)仍能良好運(yùn)營。

一、“營改增”概述

自2016年五月一日起，持續(xù)運(yùn)用了二十多年的營業(yè)稅終于要被新的“增值稅”所取代，“營改增”將惠及房地產(chǎn)、建筑等幾大行業(yè)將近一千萬的納稅人。站在宏觀的角度上說，國家將營業(yè)稅改為增值稅這一舉措能夠有效地改變各個(gè)企業(yè)的納稅程序以及范圍，這將有效改善之前各個(gè)行業(yè)的眾多企業(yè)需要重復(fù)納稅的不良現(xiàn)象，也因此為眾多企業(yè)減少了相當(dāng)一部分的稅費(fèi)支出而得到更多的收益，這對(duì)企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃以及業(yè)務(wù)的發(fā)展擴(kuò)張有著極其重要的作用，同時(shí)也更進(jìn)一步地推動(dòng)了我國基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展、成為推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)大動(dòng)力;站在微觀的角度上來看，營改增政策落實(shí)后，納稅人所納稅金的類型發(fā)生了改變，先前的營業(yè)稅納稅目標(biāo)主體是無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、銷售不動(dòng)產(chǎn)等，而增值稅要?jiǎng)澐值搅鬓D(zhuǎn)稅的范疇中，以企業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)在流轉(zhuǎn)中產(chǎn)生的增值額作為依據(jù)，并有進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)稅兩種不同類型。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身性質(zhì)來看，房地產(chǎn)行業(yè)相比別的行業(yè)更易受到地理區(qū)域的影響，同時(shí)與其它許多行業(yè)都有著緊密的聯(lián)系、涉及到的部門以及利益相關(guān)方較多，其出售房產(chǎn)的價(jià)格受市場(chǎng)影響且資金的占用量相當(dāng)龐大，其在面臨國家政策變革和宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控時(shí)最容易受到影響。因此，在營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)所受到的影響在其經(jīng)營和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)等方面作用較大[1]。

二、營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

全面了解營改增這一政策的內(nèi)涵，深入探究這一改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生的影響，并結(jié)合房企自身性質(zhì)和企業(yè)運(yùn)營狀況提出有利于企業(yè)進(jìn)步發(fā)展的措施是當(dāng)前財(cái)務(wù)管理從業(yè)人員應(yīng)努力的方向。房地產(chǎn)行業(yè)落實(shí)營業(yè)稅改增值稅這一政策后，眾多房企的經(jīng)營管理都受到其影響，這其中就涉及到企業(yè)的財(cái)務(wù)管理這一項(xiàng)內(nèi)容。本文就從企業(yè)負(fù)債、利潤、現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理這幾個(gè)方面對(duì)營改增產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析。

（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債方面的影響

從房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債這一方面著手。通過對(duì)營業(yè)稅改增值稅相關(guān)試點(diǎn)企業(yè)的深入分析和探究了解到，這一政策在實(shí)行到房地產(chǎn)企業(yè)后，有兩項(xiàng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)了相對(duì)明顯的減少：一是地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)的原值入賬金額、二是累計(jì)的折舊。相比于建筑施工行業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)眾多企業(yè)資產(chǎn)中固定資產(chǎn)占有相當(dāng)大的比重。按照相關(guān)制度的規(guī)定，除房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的稅費(fèi)之外，房企的期末結(jié)余會(huì)有較為明顯的降低。如此一來，經(jīng)過一段時(shí)間的正常運(yùn)營，企業(yè)的資產(chǎn)自己負(fù)債的資金數(shù)額都能夠得到一定程度的降低，而企業(yè)內(nèi)部的流動(dòng)資金以及負(fù)債會(huì)相對(duì)上升。但若是以長遠(yuǎn)的目光來看這一改革造成的影響，營業(yè)稅改為增值稅后對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)的擴(kuò)張以及規(guī)模的擴(kuò)大有相當(dāng)大的好處。這樣一來，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)企業(yè)來說都是對(duì)發(fā)展有利的[2]。

（二）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤方面的影響

根據(jù)營改增實(shí)施后各個(gè)試點(diǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，這一政策的實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利益發(fā)展不管是短期還是長期都有一定的促進(jìn)作用。對(duì)企業(yè)短期利益的影響：營業(yè)稅改增值稅這一措施落實(shí)后免除了房企的原值稅金，這就較為直接地減少了企業(yè)總收益的支出，在短期內(nèi)有利于房地產(chǎn)企業(yè)獲得更高的效益;影響長期利益：營改增政策的落實(shí)極為有效地降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，使企業(yè)具有更多的流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)展業(yè)務(wù)、壯大企業(yè)[3]。

（三）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的影響

目前我們了解到增值稅具有互相抵扣性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了自身更加順應(yīng)著社會(huì)發(fā)展潮流而大興投資時(shí)相應(yīng)的降低企業(yè)的現(xiàn)金流出，這也將更加有利于企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展和擴(kuò)張，對(duì)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展有重要作用;此外，營業(yè)稅改增值稅后，企業(yè)的各項(xiàng)相關(guān)成本得到有效的降低，這樣一來，企業(yè)的現(xiàn)金流量水平自然得到一定程度的提高，同時(shí)也有利于房企的投資和融資項(xiàng)目，因企業(yè)融資具有一定的分階段性，這樣便會(huì)給企業(yè)帶來一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。

（四）對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的影響

隨著營改增政策落到實(shí)處，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理也有一定的影響，其在以下兩個(gè)方面有所體現(xiàn)：第一，對(duì)房企財(cái)務(wù)管理從業(yè)人員的能力和專業(yè)素養(yǎng)提出了更高的要求。營業(yè)稅改增值稅很大程度地影響著房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)，這其中包含會(huì)計(jì)科目的增加以及核算方法核算制度的革新。因此，為了更好的面對(duì)營改增對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響，需要從事房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)人員努力提高自身專業(yè)技能和專業(yè)素養(yǎng);第二，營改增落實(shí)后明顯降低了企業(yè)的稅收，這就相當(dāng)于政府給了房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)惠政策，若地產(chǎn)企業(yè)沒有以新政策為基礎(chǔ)進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)以及分配上的優(yōu)化調(diào)節(jié)，在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭中很容易對(duì)企業(yè)整體效益產(chǎn)生較大的影響[4]。

三、應(yīng)對(duì)營改增的相關(guān)策略

（一）提高財(cái)務(wù)管理從業(yè)人員的專業(yè)水平

營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的負(fù)債、利潤，以及進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理產(chǎn)生的眾多影響都對(duì)財(cái)務(wù)管理工作者提出了更高的要求。因此，在面對(duì)營改增給企業(yè)帶來的影響時(shí)，勢(shì)必要提高財(cái)務(wù)管理工作者的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)，需要房地產(chǎn)企業(yè)以及財(cái)務(wù)管理從業(yè)者共同努力，加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)技能的學(xué)習(xí)和考核，增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作

面對(duì)營改增這一新政策給企業(yè)各方面帶來的影響和變化，需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收的籌劃工作進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，這是房地產(chǎn)企業(yè)在迎來新變革時(shí)仍能保證自身穩(wěn)定發(fā)展運(yùn)營的重要基礎(chǔ)，需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身經(jīng)營狀況有清晰的解讀，對(duì)納稅的能力和范圍做明確的劃分。同時(shí)，著重關(guān)注稅收籌劃，在實(shí)際經(jīng)營管理工作中進(jìn)行深層次的優(yōu)化調(diào)整，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加順暢地面對(duì)營改增這一改革。

四、結(jié)束語

綜上所述，隨著我國基礎(chǔ)建設(shè)的不斷發(fā)展完善、經(jīng)濟(jì)的快速增長，房地產(chǎn)企業(yè)也隨著國家快速發(fā)展的浪潮奮力向前，營改增這一新政策的實(shí)施著實(shí)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定程度的影響，對(duì)其財(cái)務(wù)管理工作的影響也滲透到方方面面。企業(yè)要直面挑戰(zhàn)、抓住機(jī)遇，做出適當(dāng)?shù)母淖?，使自身能夠更加穩(wěn)固的發(fā)展壯大。

參考文獻(xiàn)：

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[2]倪飛龍.試論營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響[J].江西建材，2016 （24）：235-235.

[3]李金友.試論營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響[J].大眾理財(cái)顧問，2016 （8）：107-107.

[4]吳艷敏.試論營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響[J].中國國際財(cái)經(jīng)（中英文），2017 （1）：153-156.