中國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的原因及應(yīng)對(duì)策略

閆瑞欣

[摘要]房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)、提高就業(yè)、改善住房需求以及帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面做出巨大貢獻(xiàn)，但由于其行業(yè)本身的原因以及外部環(huán)境的雙重作用下，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化不可避免。這種經(jīng)濟(jì)泡沫使大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，致使制造業(yè)和服務(wù)業(yè)萎縮，產(chǎn)業(yè)空心化加劇;同時(shí)，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在給銀行乃至金融系統(tǒng)也帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。分析一線二線城市中房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化的程度，從政府與市場(chǎng)兩個(gè)角度探求中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的成因和應(yīng)對(duì)它的策略。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)泡沫 成因 應(yīng)對(duì)策略

一、中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

近幾年來，在房地產(chǎn)投資方面，它的速度相對(duì)比原來，有所降低。政府方面加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管制，嚴(yán)格控制價(jià)格的快速上升，加強(qiáng)對(duì)土地面積的管理，并且對(duì)信用貸款也采取了很多的措施。除此之外，銀行相應(yīng)的提高存款準(zhǔn)備金率也抑制了消費(fèi)者的貸款，因此，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的工程進(jìn)度。全面來看，如果國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)有關(guān)的政策沒有真正的落實(shí)到位，那么在接下來的幾年內(nèi)，我國(guó)的房地產(chǎn)依然處于的一個(gè)緩慢的發(fā)展速度，但是這樣的速度不會(huì)在20%一下。

在市場(chǎng)中，需求和供給不匹配的矛盾依舊存在，影響購(gòu)房需求方面，主要是因?yàn)殂y行的存款貸款利率的增加，出臺(tái)控制二次購(gòu)房的相關(guān)政策以及拆遷規(guī)模的控制等。然而，人民幣目前正處于一個(gè)預(yù)期升值的這樣一個(gè)環(huán)境，而且很大一部分流入了房地產(chǎn)行業(yè)，所以，在未來兩三年內(nèi)，房?jī)r(jià)依然會(huì)處于一個(gè)上升的趨勢(shì)，導(dǎo)致這樣的結(jié)果的原因主要有：第一，場(chǎng)中供給和需求的矛盾，會(huì)依然表現(xiàn)在房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)方面;第二，最近幾年來，土地價(jià)格的上升，構(gòu)建房屋的原材料的成本提高，都會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)提高的重要原因;第三，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，國(guó)民收入在不斷的提高，除了遭遇重大變故，房?jī)r(jià)會(huì)一直處于一個(gè)上升的這樣趨勢(shì)。

國(guó)家為了使消費(fèi)者樹立正確的買房觀念，對(duì)于中小型的房屋，中低價(jià)位的房屋，在稅收、信貸等方面給予了很大的優(yōu)惠，在未來兩三年內(nèi)，普通住房會(huì)增多，而相應(yīng)減少高檔住宅的房屋。國(guó)家會(huì)加大對(duì)東部房地產(chǎn)薄弱地域的發(fā)展，大力的拓展東部二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，從而帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)泡沫形成的原因

（一）土地的稀缺性和有限性

產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的根本原因是稀缺和有限的土地面積。土地的基本特性分為土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性，而土地的稀缺性是最主要的經(jīng)濟(jì)特性。由于土地面積的稀缺和有限性，土地的價(jià)格就會(huì)相應(yīng)的提高。首先，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的需求會(huì)不斷的上升，然而土地的供給是相對(duì)穩(wěn)定，這樣就會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，并且土地的很大一部分是歸國(guó)家所有，不能用來進(jìn)行買賣，這樣的局面就會(huì)會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的增加。其次，土地作為一種虛擬資產(chǎn)，它的實(shí)際價(jià)值與價(jià)格并不對(duì)應(yīng)，如果開發(fā)商的成本有所上升，相應(yīng)的房?jī)r(jià)就會(huì)有所提高，這樣就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。最后，國(guó)家把投資重點(diǎn)放在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，這樣就使得土地的供給十分緊張從而加重了土地的稀缺性。最后，土地作為一種虛擬資本，與實(shí)際資本不同的是它的價(jià)格的變動(dòng)很可能脫離它的實(shí)際價(jià)值，它的價(jià)格一旦上升就很難會(huì)下降，土地價(jià)格上漲，

（二）過度的投機(jī)需求

目前，很多人買房并不是為了居住，而是為了投資。適當(dāng)?shù)耐稒C(jī)有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，活躍市場(chǎng)，但是過度的房地產(chǎn)投機(jī)會(huì)破壞市場(chǎng)秩序，影響價(jià)格波動(dòng)。人們?yōu)榱藵M足自己的投機(jī)需求會(huì)瘋狂的購(gòu)買房屋，為的就是獲取短期利益，然而這樣的行為嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，不僅會(huì)影響資源的有效配置，而且導(dǎo)致行業(yè)的虛假繁榮，最終結(jié)果帶來泡沫。中國(guó)在1998年就已經(jīng)進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，但是房地產(chǎn)業(yè)一直沒有進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。新常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)從制造型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。截止到目前為止，互聯(lián)網(wǎng)使用人數(shù)已經(jīng)達(dá)到8億多人，這是一個(gè)龐大的消費(fèi)群體，使得各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)開始關(guān)注往上營(yíng)銷這一手段，這打破了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷模式?；厥?014年，萬科和淘寶合作買房，在“雙十一”開辟了購(gòu)房專區(qū)，以8.9折的折扣銷售108個(gè)樓盤。萬達(dá)和騰訊、百度合作成立020業(yè)務(wù)平臺(tái)，總投資額達(dá)到200億元。這種網(wǎng)絡(luò)銷售手段也更加的有利于消費(fèi)者進(jìn)行投機(jī)。

（三）信貸擴(kuò)張

隨著房地產(chǎn)規(guī)模的不斷增大，開發(fā)商不可能僅僅只是依靠自有資金來進(jìn)行開發(fā)，大多數(shù)開發(fā)商會(huì)選擇向銀行貸款，而由于房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，它很容易被查封、變賣。因此，在利潤(rùn)的驅(qū)使下很多商業(yè)銀行非常愿意向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放抵押貸款。而從某種角度上來說，房地產(chǎn)之所以會(huì)產(chǎn)生泡沫是由于市場(chǎng)上存在著大量的資金，價(jià)格的不正常的上漲，肯定會(huì)與市場(chǎng)上存在的資金有著緊密的聯(lián)系。當(dāng)大量的資金不斷的涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，市場(chǎng)又缺少必要的風(fēng)險(xiǎn)控制手段與意識(shí)，這樣，大多數(shù)的開發(fā)商在擁有少數(shù)的資金的情況下就可以進(jìn)行土地的開發(fā)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)過度開發(fā)，是金融風(fēng)險(xiǎn)不斷的堆積起來，最終成為了房地產(chǎn)泡沫的隱患。銀行按照抵押貸款的形式把錢貸給開發(fā)商，而銀行在評(píng)估房地產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值時(shí)，往往會(huì)過于樂觀的估計(jì)房地產(chǎn)抵押物的價(jià)值，這樣，開發(fā)商會(huì)得到更多的融資，而商業(yè)銀行也會(huì)進(jìn)一步的增大貸款的數(shù)量，就這樣房地產(chǎn)的價(jià)格與產(chǎn)業(yè)就像是滾雪球一樣越滾越大，不斷地?cái)U(kuò)張，最終形成了房地產(chǎn)泡沫。

（四）政府調(diào)控不力

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的作用，因此，往往在房地產(chǎn)業(yè)政府對(duì)其進(jìn)行的干預(yù)比對(duì)其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行的干預(yù)都要多。我國(guó)的房地產(chǎn)近年來發(fā)展迅猛，而房地產(chǎn)業(yè)也成為了地方財(cái)政的重要來源。政府在房地產(chǎn)開發(fā)中充當(dāng)著土地供應(yīng)者的角色，提高房?jī)r(jià)不僅有利于提高GDP，還可以增加財(cái)政收入，這使得地方樂于保持較高的房?jī)r(jià)。這僅僅有利于短期的經(jīng)濟(jì)與政治目標(biāo)，并會(huì)導(dǎo)致政府干預(yù)的失誤，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。在我國(guó)在稅收上實(shí)行了分稅制以后，各級(jí)地方政府財(cái)政收入減少，政府為了獲得更多的財(cái)政收入操控土地市場(chǎng)與土地的價(jià)格，導(dǎo)致土地資源稀缺，土地相對(duì)供給不足，土地供不應(yīng)求。土地的價(jià)格上漲，房?jī)r(jià)也隨之上漲。如果我國(guó)政府采取積極的財(cái)政政策，那么就必須增加支出，增加的那一部分支出大多都用于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，必然會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

三、政策建議

（一）完善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

中國(guó)政府依賴房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)干預(yù)過多。實(shí)際上近年來中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，由此釋放的政策紅利過多，誘使很多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，而原本用于生產(chǎn)的資金投資于房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)生產(chǎn)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)萎縮。沿海的一線城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展完善，人口吸引力強(qiáng)，可以將沿海的一線城市的部分制造產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)移到內(nèi)陸的二線、三線城市，這樣既可以緩解一線城市的購(gòu)房壓力，又可以解決二線及二線以下城市的房屋過剩的問題，同時(shí)還可以完善這些城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的“軟著陸”提供需求基礎(chǔ)。在上述基礎(chǔ)上沿海的一線城市可以發(fā)展高端制造業(yè)，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)帶來新的增長(zhǎng)點(diǎn)，這樣既可以提高人民的購(gòu)買力，又可以減少中央政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴。

（二）開征物業(yè)稅和建立新的政績(jī)考核體系

一方面開征物業(yè)稅，可以提高地方財(cái)政的收入，為建設(shè)城市公共事業(yè)提供資金;另一方面建立新的政績(jī)考核體系，不以經(jīng)濟(jì)提升為官員提升的目標(biāo)，可以綜合多方面指標(biāo)，例如：居民幸福生活指數(shù)，城市綠化率以及空氣污染程度等等來考核官員的行政能力。這樣可以減少地方政府推動(dòng)高房?jī)r(jià)的動(dòng)機(jī)，為房?jī)r(jià)回歸理性的區(qū)間減少阻力。

（三）建立健全全國(guó)房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)

當(dāng)消費(fèi)者缺乏房屋信息時(shí)，就可能做出不合理的投資決策。建立健全全國(guó)房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，可以隨時(shí)隨地的查詢自己所需要的房地產(chǎn)信息，有益于增加消費(fèi)者的理性，減少非理性房地產(chǎn)投機(jī)性行為的發(fā)生。通過這一機(jī)制，盡可能將非理性消費(fèi)者從房地產(chǎn)市場(chǎng)中擠出，讓房?jī)r(jià)回歸合理的區(qū)間，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的軟著陸。

（四）警惕風(fēng)險(xiǎn)，降低樓市的杠桿

中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的愈演愈烈與樓市的高杠桿有著很大的聯(lián)系，樓市的火爆促使投資者用高杠桿投資樓市，高杠桿的投資者也促使房地產(chǎn)泡沫的持續(xù)擴(kuò)大。政府可以通過提高擁有二套及以上房產(chǎn)家庭的首付比例等措施來降低樓市杠桿。降低杠桿提高首付比例可以降低使用杠桿大量購(gòu)房投資者推動(dòng)房?jī)r(jià)的能力，在一定程度上去杠桿也意味著去泡沫。