SOHO中國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險分析

徐勝利

摘要：伴隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，在我國各地也迅速發(fā)展起來，房價也迅速上升我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起源于80年代中期，由于起步晚，管理基礎(chǔ)相對薄弱，很多企業(yè)并沒有實現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險管理的規(guī)范化，因此企業(yè)蒙受著巨大的財務(wù)風(fēng)險，為了改變民生，國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控也不停加大力度，在愈加激烈的市場競爭中，SOHO中國作為房地產(chǎn)企業(yè)想要健康可持續(xù)發(fā)展，就必須重視企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理，提高警惕并且盡可能的防范風(fēng)險，從而獲取更大的收益。

關(guān)鍵詞：SOHO;財務(wù)管理;風(fēng)險分析

中圖分類號：F275

文獻識別碼：A

文章編號：1001-828X（2019）010-0293-01

一、SOHO中國財務(wù)風(fēng)險管理機制

SOHO中國房地產(chǎn)企業(yè)制定了詳細的內(nèi)部管理控制制度，對企業(yè)運營的各個方面制定了系統(tǒng)、全面的制度和程序，將其以公文的形式上傳至公司內(nèi)部網(wǎng)，并且要求所有職工按照其管理控制制度執(zhí)行。公司成立風(fēng)險管理委員會履行風(fēng)險管理職能，負責(zé)建立全面的風(fēng)險管理體系，管理公司的風(fēng)險計劃、風(fēng)險識別并且分析風(fēng)險，定期舉行會議匯報企業(yè)的重大風(fēng)險。合規(guī)部門協(xié)調(diào)在會議上商討企業(yè)風(fēng)險管理活動并檢討企業(yè)風(fēng)險管理的重要方向，適當(dāng)減低或者轉(zhuǎn)移已識別的風(fēng)險。董事會確認其有責(zé)任監(jiān)察本集團風(fēng)險管理及內(nèi)部監(jiān)控系統(tǒng)，并透過審核委員會至少每年檢討其成效。審核委員會協(xié)助董事會履行其監(jiān)察及企業(yè)管治職責(zé)，涵蓋本集團的財務(wù)、營運、合規(guī)、風(fēng)險管理及內(nèi)部監(jiān)控，以及財務(wù)資源及內(nèi)部審計職能。

二、籌資風(fēng)險分析

傳統(tǒng)財務(wù)理論認為企業(yè)籌資風(fēng)險就是債務(wù)風(fēng)險，是因為負債給企業(yè)財務(wù)帶來的不確定性。籌資活動風(fēng)險就是指因為企業(yè)舉債經(jīng)營而導(dǎo)致資金流動性不足，產(chǎn)生償債能力的風(fēng)險，或者因為企業(yè)舉債后資金使用不當(dāng)導(dǎo)致企業(yè)遭受損失的可能性。SOHO中國采用多種渠道進行籌資主要包括向銀行借款、可轉(zhuǎn)換公司債券和優(yōu)先票股等方式進行融資。根據(jù)企業(yè)2015年11月13日、2016年1月6日和2016年1月22日的公告，SOHO中國全資控股的一家子公司，在境內(nèi)發(fā)行三年期票面利率為3.45%的境內(nèi)企業(yè)債券，本金為人民幣3，000百萬元。于2016年12月31日，企業(yè)債券共計約人民幣2，989百萬元，銀行貸款共計約人民幣12，447百萬元。銀行貸款中的約人民幣2，955百萬元將于一年內(nèi)到期，約人民幣641百萬元將于一年以上二年以內(nèi)到期，約人民幣2，679百萬元將于二年以上五年以內(nèi)到期，約人民幣6，172百萬元將于五年以上到期。于2016年12月31日，SOHO中國約人民幣12，447百萬元的銀行貸款以本集團的土地使用權(quán)、物業(yè)以及有限制銀行存款，優(yōu)先票據(jù)、企業(yè)債券與銀行貸款共計約人民幣15，436百萬元，占總資產(chǎn)比率約為23%（2015年12月31日：約25%）。由于企業(yè)不存在還本付息的財務(wù)風(fēng)險，所以，我們對SOHO中國企業(yè)籌資活動風(fēng)險分析主要對其債務(wù)籌資風(fēng)險進行分析。由上述的數(shù)據(jù)可以得知SOHO中國主要的籌資手段是向銀行貸款，銀行貸款占籌資總額的80%以上，對銀行借款嚴(yán)重依賴，隨著銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的緊縮政策，巨大的資金需求量給企業(yè)籌資帶來了極大的壓力。

1.SOHO中國短期償債能力分析

速動比率和流動比率兩個指標(biāo)都可以用來反映企業(yè)的短期償債能力，這兩個指標(biāo)過高過低都不好，過高說明企業(yè)在流動資產(chǎn)上占用資金過大，增加了企業(yè)投資的機會成本，過低說明企業(yè)短期內(nèi)還債能力較弱，不能保證流動資產(chǎn)可以償還流動負債。

2.S房地產(chǎn)企業(yè)長期償債能力分析

對于上市房地產(chǎn)企業(yè)來說，長期償債能力指標(biāo)可以進一步分析出項目建設(shè)中現(xiàn)金流能否得到保障，是否有能力按期償還長期借款，為以后的籌資活動做好準(zhǔn)備。最重要的指標(biāo)是反映資本結(jié)構(gòu)的資產(chǎn)負債率，資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種資金構(gòu)成和比例的關(guān)系，保持怎樣的資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)籌資決策要考慮的核心問題。資產(chǎn)負債率越低，表明企業(yè)長期負債能力越強，籌資風(fēng)險越小;反之，則風(fēng)險越大。SOHO中國的資產(chǎn)負債率始終保持在較低的水平，且近五年來有下降的趨勢，該比率一直比行業(yè)平均值低，這說明資本結(jié)構(gòu)比較合理，企業(yè)長期負債能力強，籌資風(fēng)險小，但是在長期融資過程中依舊要保持警惕，防止長期償債風(fēng)險增加。

三、投資風(fēng)險分析

投資風(fēng)險是指對未來投資收益的不確定性，投資風(fēng)險一般主要指對金融產(chǎn)品的投資和對房地產(chǎn)的投資，在投資過程中可能會遭受收益損失甚至本金損失的風(fēng)險，是一個潛在的財務(wù)風(fēng)險，必須足夠重視并且對其加強管理與分析，以免陷入財務(wù)危機。由于SOHO中國的財務(wù)報表中沒有交易性金融資產(chǎn)、可供出售金融資產(chǎn)、持有至到期金融資產(chǎn)科目，因此不存在對股票債券等金融產(chǎn)品的投資，其投資風(fēng)險主要來自房地產(chǎn)項目的投資。由于投資房地產(chǎn)開發(fā)是SOHO中國的主營業(yè)務(wù)，因此在投資風(fēng)險的分析也就是對其盈利風(fēng)險的分析。

SOHO中國2016年毛利潤約為人民幣1，242百萬元，較2015毛利潤約人民幣734百萬上漲約69%，變化主要因企業(yè)在2016年內(nèi)租金收入有了顯著上漲，毛利潤率約為79%（2015年：約74%）。2016年息稅前利潤約為人民幣1，999百萬元，較2015人民幣1，407百萬元上漲約42%。2016年營業(yè)額約為人民幣1，577百萬元，較2015年約人民幣995百萬元上漲約人民幣582百萬元，上漲約58%。主要原因是本期間光華路SOHOII、外灘SOHO、虹口SOHO、凌空SOHO等項目的出租率有了一定的提高，導(dǎo)致租金收入相對2015年有了顯著上漲。

參考文獻：

[1]王亞楠.財務(wù)風(fēng)險管理與財務(wù)工程[J].現(xiàn)代企業(yè)教育，2011（1）：45.

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