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    淺談新時(shí)代房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

    2019-06-23 13:17李樹平
    現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息 2019年7期
    關(guān)鍵詞:風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題控制對(duì)策新時(shí)代

    李樹平

    摘要:在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)化進(jìn)程逐漸加快,與此同時(shí),人們逐漸加大了對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的重視力度。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講,要想穩(wěn)定運(yùn)行,就需要制定出相應(yīng)的控制對(duì)策來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題出現(xiàn)的概率,以此確保房地產(chǎn)領(lǐng)域良好經(jīng)營(yíng)。在本篇文章中,主要分析了新時(shí)代下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題,并且提出了一系列的控制策略。

    關(guān)鍵詞:新時(shí)代;房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理;風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題;控制對(duì)策

    中圖分類號(hào):F299.233.42

    文獻(xiàn)識(shí)別碼:A

    文章編號(hào):1001-828X(2019)010-0229-01

    為了推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展,就需要加大對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的控制力度,這是當(dāng)前需要解決的重點(diǎn)問(wèn)題。從當(dāng)前情況來(lái)看,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)具備開發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金大、和稅負(fù)高等一系列特點(diǎn),因此房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)中面臨著較多的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。如果沒(méi)有制定完善的風(fēng)險(xiǎn)控制策略,企業(yè)運(yùn)行將受到很大的制約。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的背景下,制定完善的財(cái)務(wù)管理體系,是降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)概率,促使企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。

    一、新時(shí)代背景下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理存在的主要風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

    (一)預(yù)算管理不到位

    房地產(chǎn)企業(yè)是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的主要?jiǎng)恿Γ渲?,?duì)于項(xiàng)目投資的資金需求非常大。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下,無(wú)論是地價(jià)還是建筑造價(jià),都呈現(xiàn)出了明顯的上漲趨勢(shì),其作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成成分,一旦沒(méi)有實(shí)施科學(xué)合理的預(yù)算管理工作,就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生不良的影響,致使企業(yè)項(xiàng)目無(wú)法正常開展,進(jìn)而使企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。近年來(lái),國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)波動(dòng)大,越來(lái)越多的中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的資金斷裂風(fēng)險(xiǎn),高額的資產(chǎn)負(fù)債率已迫使企業(yè)陷入困境,不得不停止開發(fā),尋求項(xiàng)目合作或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,這正是房地產(chǎn)預(yù)算管理失控的后果。因此,不做好預(yù)算管理勢(shì)必阻礙房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

    (二)土地增值稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

    土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)必須要繳納的一個(gè)重要稅種,與此同時(shí),在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)中所繳納的稅額中也占據(jù)了很大的比例,因此,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),土地增值的稅負(fù)比較重,在進(jìn)行稅務(wù)核算時(shí)也比較復(fù)雜。不僅僅需要專業(yè)的人員進(jìn)行合作,還需要耗費(fèi)大量的人力物力。除此之外,土地屬于不可再生資源,我國(guó)嚴(yán)格的土地供給制度也加劇了土地資源的稀缺化。自2007年以來(lái),國(guó)家稅務(wù)部門對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅進(jìn)行了全面的清算,加大了征收管理的力度,房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅的稅負(fù)水平一直持續(xù)上漲,因此,土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)也不斷加大。通過(guò)開展多項(xiàng)目實(shí)際調(diào)研,我們發(fā)現(xiàn)由于受高額地價(jià)的驅(qū)使越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于高附加值產(chǎn)品的開發(fā),以實(shí)現(xiàn)高額現(xiàn)金流及利潤(rùn)。這恰恰大大增加了土地增值額,導(dǎo)致土增稅負(fù)率高達(dá)50%,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)極大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

    二、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)控制的基本措施

    (一)制定完善的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和防范風(fēng)險(xiǎn)體系

    在房地產(chǎn)運(yùn)行期間,需要制定完善的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)體系,在構(gòu)建相關(guān)體系的基礎(chǔ)上來(lái)管理房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu),提升內(nèi)部管理效率,以此為后期工作的開展提供良好的依據(jù)。企業(yè)需要構(gòu)建相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施適當(dāng)?shù)囊?guī)避風(fēng)險(xiǎn),制定相應(yīng)的房地產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)防范體系,可以使房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候,能夠積極有效的進(jìn)行應(yīng)對(duì),將風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的影響降到最低。

    (二)提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理水平

    在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理期間,還存在著諸多的影響因素,項(xiàng)目投資前必須確定資本預(yù)算,在綜合性探究項(xiàng)目預(yù)算的基礎(chǔ)上對(duì)開發(fā)周期內(nèi)的資金進(jìn)行全面預(yù)算,并且制定出有效的各年度預(yù)算管理計(jì)劃方案,有效控制收支,從整體上出發(fā),落實(shí)到開發(fā)過(guò)程中的第一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),為以抑制風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

    (三)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行調(diào)查來(lái)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生

    在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)期間,需要做好市場(chǎng)調(diào)查工作,以此積極應(yīng)對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。通過(guò)相關(guān)探究表面,受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的巨大沖擊,其對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生的影響非常大?;诖?,企業(yè)應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)查工作,在了解市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)行情況的基礎(chǔ)上開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)提升自身的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力,清楚的認(rèn)識(shí)到社會(huì)設(shè)計(jì)要求,采取合理的方式對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行應(yīng)對(duì)。

    (四)提高土地增值稅的籌劃意識(shí)

    由于土地增值稅的周期比較長(zhǎng),并且采取的是先預(yù)征后清算的方式,并且大部分的稅收政策還不夠精確,從而增加了增稅籌劃工作難度。因此,作為房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),土增稅的風(fēng)險(xiǎn)防控工作應(yīng)當(dāng)分為三個(gè)階段。首先,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作者應(yīng)提高納稅風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),全面掌握土增稅各項(xiàng)稅收制度及計(jì)算方法,能夠精準(zhǔn)的計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目的土增稅;其次,在項(xiàng)目投資初期應(yīng)根據(jù)投資目標(biāo)成本建議土增稅測(cè)算模型,運(yùn)用彈性敏感性分析方法指導(dǎo)項(xiàng)目利潤(rùn)投資測(cè)算;最后,在開發(fā)過(guò)程中的每一個(gè)自然年度內(nèi)應(yīng)結(jié)合最新的稅收政策及優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增稅模型的修改,逐步實(shí)現(xiàn)在開發(fā)過(guò)程中圭增稅的監(jiān)測(cè)與調(diào)控目標(biāo)。除此之外,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員而言,需要時(shí)刻的掌握國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、相關(guān)財(cái)稅政策的最新信息,依據(jù)企業(yè)的特點(diǎn)緊跟國(guó)家政策的變化,保證企業(yè)的利益。

    三、結(jié)語(yǔ)

    以上所述,要想促使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行,就需要加大對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防力度,建立規(guī)范、有效的風(fēng)險(xiǎn)控制體系,以此減少企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的發(fā)生。

    參考文獻(xiàn):

    [1]池文淵.新時(shí)代房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2019(1):50-51.

    [2]吳秀娟.淺談房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制[J].納稅,2018,12(26):75+78.

    [3]曾子龍.淺談房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐,2018(14):162-163.

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