“止跌令”發(fā)出前，恩施樓市發(fā)生了什么？

在100%的貨幣化安置政策下，恩施當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)房需求激增，并推動(dòng)恩施樓價(jià)三年上漲。

價(jià)格戰(zhàn)其實(shí)在2019年5月才爆發(fā)。隨著外地大型開(kāi)發(fā)商的紛紛降價(jià)，扛不住資金壓力的當(dāng)?shù)刂行》科螅仓荒苤蓖瞥龈黝?lèi)清盤(pán)特惠“殺手锏”。

南方周末記者 盧寶宜 發(fā)自恩施

一份“止跌令”，讓湖北省西南部的小城恩施市，突然成了全國(guó)輿論的焦點(diǎn)。恩施市是恩施土家族苗族自治州的州政府所在地。

這份《關(guān)于穩(wěn)定恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)警的通知》（下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），是由恩施市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在2019年6月6日發(fā)布的。該通知指出，恩施市部分樓盤(pán)采取大幅降價(jià)的辦法促銷(xiāo)，恩施市房協(xié)要求開(kāi)盤(pán)在售的企業(yè)糾正不良做法，并將協(xié)助主管部門(mén)對(duì)備案價(jià)格的下限低價(jià)進(jìn)行制度性約束。

這一紙“止跌令”發(fā)送給恩施市各房地產(chǎn)企業(yè)，還同時(shí)抄送恩施市人民政府、住建局、自然資源和規(guī)劃局。

恩施市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)李大艷對(duì)南方周末記者表示，市政府已組成專(zhuān)項(xiàng)工作小組對(duì)通知的內(nèi)容進(jìn)行相關(guān)調(diào)查，所以目前不便接受媒體采訪(fǎng)。

南方周末記者曾先后致電恩施市住建局和宣傳部，雙方皆回應(yīng)，這是恩施市房協(xié)自行發(fā)布的自律性文件，不代表政府的官方意見(jiàn)。

在這份“止跌令”背后，恩施樓市究竟發(fā)生了什么？

“價(jià)格戰(zhàn)”

在恩施市，要想買(mǎi)房，金龍大道沿線(xiàn)是新建樓盤(pán)最集中的區(qū)域，這里被當(dāng)?shù)厥忻穹Q(chēng)為新城區(qū)。

恩施市老城區(qū)是以舞陽(yáng)大道為中心的舞陽(yáng)壩商圈，這里集聚了各大商場(chǎng)和州、市的行政機(jī)構(gòu)，但是近年來(lái)，以州中心醫(yī)院、州政府為代表的多個(gè)商業(yè)體和行政機(jī)關(guān)正在陸續(xù)遷移至以金龍大道為中心的金子壩商圈，也就是新城區(qū)。

南方周末記者實(shí)地走訪(fǎng)金龍大道發(fā)現(xiàn)，提前嗅到商業(yè)氣息的房企早已駐滿(mǎn)了整條街。從恒大御瀾庭、欣華理想城、新湖巴山春曉，到盛和景園、北美花都、清江新城，同一條街上在建在售的樓盤(pán)就超10個(gè)。

由于該地區(qū)地段優(yōu)越，進(jìn)駐的多是大型全國(guó)性房企，銷(xiāo)售單價(jià)平均高于恩施市整體均價(jià)約800元。

但從2019年2月起，金龍大道的房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌。安居客數(shù)據(jù)顯示，金龍大道的新房?jī)r(jià)格降幅為6.9%。剛過(guò)去的2019年5月，與全市新房的差距單價(jià)從800元縮小至5元。

該區(qū)域大部分樓盤(pán)都在進(jìn)行優(yōu)惠活動(dòng)。如恒大御瀾庭和碧桂園御賓府，是目前恩施市唯二的精裝修樓盤(pán)，市面價(jià)最高，達(dá)7500-7800元/平方米。但是如若購(gòu)買(mǎi)，最高可享8.5折優(yōu)惠，約6300-6600元/平方米。同時(shí)，碧桂園還可享免費(fèi)送3萬(wàn)元車(chē)位，恒大每日有5套低價(jià)房可享折上折的活動(dòng)。

其他樓盤(pán)也不容小覷，如中梁國(guó)賓壹號(hào)直接打出“認(rèn)籌1萬(wàn)元抵5萬(wàn)元”的廣告；清江新城則是認(rèn)籌2萬(wàn)元抵5萬(wàn)元，再送2萬(wàn)元車(chē)位抵用券；至于意利翠湖香榭，別墅直減2萬(wàn)元，高層直減5000元。

《通知》正是對(duì)當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展“花式降價(jià)”活動(dòng)的現(xiàn)象進(jìn)行了批評(píng)。恩施市房協(xié)在《通知》中對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘辛谐隽耸髥?wèn)題，其中4條指向降價(jià)幅度過(guò)大，另外6條指向降價(jià)方式多樣。

一家全國(guó)大型房企在恩施項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員對(duì)南方周末記者透露，這樣的價(jià)格戰(zhàn)其實(shí)在2019年5月才爆發(fā)，因?yàn)椴簧龠M(jìn)駐恩施的全國(guó)性房企，要完成總部的年中業(yè)績(jī)考核，所以迫不得已進(jìn)行了降價(jià)活動(dòng)。并且，大多全國(guó)性房企都是由當(dāng)?shù)氐拇黹_(kāi)發(fā)商進(jìn)行銷(xiāo)售，沒(méi)有深耕的打算，眼看當(dāng)?shù)厝?kù)存壓力增大，只想通過(guò)降價(jià)早日清盤(pán)走人。

被多個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售點(diǎn)名“降價(jià)尤其厲害”的，當(dāng)屬位于金山大道與金沙路交會(huì)處的奧山鉑悅府。該盤(pán)也被認(rèn)為是打響樓市價(jià)格戰(zhàn)的第一家。目前在樂(lè)居恩施的官網(wǎng)上，該項(xiàng)目在2018年6月開(kāi)盤(pán)，宣傳價(jià)格約6500元/平方米。

南方周末記者實(shí)地了解到，目前該樓盤(pán)的實(shí)際售價(jià)僅為5200-5600元/平方米。而在銷(xiāo)售大堂中展出的已預(yù)售備案的樓盤(pán)信息顯示，該盤(pán)中高樓層的備案價(jià)格大多在7500元/平方米以上。

雖然價(jià)格大幅下降引來(lái)購(gòu)房者的增加，但是有多位曾有意購(gòu)買(mǎi)奧山鉑悅府的市民對(duì)南方周末記者透露，該盤(pán)存在看中的房子短期內(nèi)無(wú)法進(jìn)行合同簽約的情況。恩施州房地產(chǎn)市場(chǎng)管理平臺(tái)顯示，目前奧山鉑悅府7幢在售樓盤(pán)中，有一半的房屋因在建工程抵押而限制銷(xiāo)售中。

隨著外地大型開(kāi)發(fā)商的紛紛降價(jià)，扛不住資金壓力的當(dāng)?shù)刂行》科?，也只能著急推出各?lèi)清盤(pán)特惠“殺手锏”。

當(dāng)?shù)胤科蠖魇堷P投資開(kāi)發(fā)有限公司旗下的龍鳳生態(tài)城打出了“認(rèn)籌1萬(wàn)當(dāng)5萬(wàn)”的廣告口號(hào)，恩施州九尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司旗下的九尊上苑，則從2019年年初的官方宣傳價(jià)6500元/平方米，降至5480元/平方米。

“不過(guò)，本土開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格戰(zhàn)是很反對(duì)的，因?yàn)橘Y金本來(lái)就不夠大房企雄厚，外地房企進(jìn)駐往往還有政府招商引資的優(yōu)惠空間。”當(dāng)?shù)匾晃豁?xiàng)目銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人稱(chēng)。

值得注意的是，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)恩施站報(bào)道顯示，恩施龍鳳投資開(kāi)發(fā)有限公司的董事兼總經(jīng)理尹錫峰和恩施州九尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的執(zhí)行董事兼總經(jīng)理馮海江，皆為恩施市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)。其他副會(huì)長(zhǎng)也多來(lái)自當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)或房產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人。

棚改轉(zhuǎn)向

當(dāng)支持房?jī)r(jià)的購(gòu)買(mǎi)力開(kāi)始減少，即使房協(xié)發(fā)出警告，也難以扭轉(zhuǎn)恩施的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

和國(guó)內(nèi)眾多三四線(xiàn)城市一樣，恩施缺乏支柱產(chǎn)業(yè)。雖然近年來(lái)在利用自然資源大力發(fā)展旅游業(yè)，打造出“華中藥庫(kù)”、“世界硒都”、“鄂西林?！钡姆Q(chēng)號(hào)，但是整體發(fā)展依然靠后。

從整個(gè)恩施州來(lái)看，根據(jù)《2018年恩施州國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，恩施州是湖北省各州市中唯一一個(gè)GDP不到千億元的地區(qū)，GDP增速也排在全省最末。

沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，人口流失成為日益突出的問(wèn)題。恩施州官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年全州總?cè)丝跒?06.29萬(wàn)人，常住人口為331.77萬(wàn)人；到2018年，全州總?cè)丝诜炊兩倭?，降?02.04萬(wàn)人，常住人口為337.8萬(wàn)人。

人口減少意味著購(gòu)房需求的減少。恩施近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲的背后，依然靠的是棚改注入的動(dòng)力。

2015年8月，恩施州住建局發(fā)布了《恩施州棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置實(shí)施辦法》，提出積極推進(jìn)棚改工作，擴(kuò)大貨幣化安置比例，力爭(zhēng)2015年全州棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置比例達(dá)到40%以上。

從2016年開(kāi)始，恩施還推出了多項(xiàng)利好樓市的政策，包括調(diào)低首套房公積金貸款比例，首付降至20%，子女和父母的公積金亦可疊加使用于同一套房；每年可提取一次公積金償還銀行本息；農(nóng)民工、個(gè)體戶(hù)進(jìn)入公積金覆蓋范圍，繳存足額連續(xù)6個(gè)月以上即可申請(qǐng)公積金貸款等等。

從那時(shí)起，為搭上棚改的護(hù)駕車(chē)，大型房企紛紛入駐恩施，碧桂園、恒大、中梁等多條外來(lái)“過(guò)江龍”相繼在此落地。

根據(jù)恩施州住建局官網(wǎng)顯示，2017年全州棚改貨幣化安置比例超過(guò)50%。恩施市亦如此，2017年這個(gè)比例超過(guò)50%，2018年更是直接達(dá)到100%。

2019年4月，湖北省政府還發(fā)出通報(bào)表?yè)P(yáng)，因恩施州2018年棚戶(hù)區(qū)改造工作積極主動(dòng)、成效明顯，獲得100萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)資金。

在100%的貨幣化安置政策下，恩施當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)房需求激增，對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用自然顯著。這也是為何2018年恩施在庫(kù)存明顯攀升的基礎(chǔ)下，房?jī)r(jià)仍然獲得23.59%的價(jià)格攀升，達(dá)歷年來(lái)最高。

據(jù)恩施州與樂(lè)居恩施聯(lián)合發(fā)布的《恩施州房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》（下簡(jiǎn)稱(chēng)報(bào)告）顯示，恩施市新建住宅成交均價(jià)從2016年的4396.16元/平方米，漲到2018年的6165.58元/平方米。

但到了2018年6月，國(guó)家住建部公開(kāi)表示，要控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式，棚改風(fēng)向發(fā)生變化。

恩施州2019年計(jì)劃新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)2784套，比2018年的8987套大幅減少了6203套。而恩施市2019年計(jì)劃改造城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)也不足2018年的一半，僅為1013套。值得注意的是，恩施州并沒(méi)有公布2019年貨幣化安置的比例。

當(dāng)貨幣化安置不再，過(guò)去兩三年來(lái)支撐恩施樓市上漲的主要?jiǎng)恿适?，一個(gè)三四線(xiàn)城市所面臨的缺乏經(jīng)濟(jì)和人口支撐的問(wèn)題也隨之浮出水面。

土地依賴(lài)癥

房?jī)r(jià)的下跌似乎早有預(yù)兆。上述報(bào)告顯示，恩施市新建商品房的出清周期從2016年的不足4個(gè)月，拉長(zhǎng)至2018年的10個(gè)月。不僅如此，2018年恩施市的新建住宅項(xiàng)目也達(dá)到了歷史高峰，全年商品房屋新開(kāi)工面積188.32萬(wàn)平方米，三年來(lái)首次超過(guò)銷(xiāo)售面積。

供應(yīng)量還在增長(zhǎng)。恩施市住建局披露，截至2019年5月底，恩施已批準(zhǔn)預(yù)售尚未售出的商品房達(dá)18523套，面積為189.9143萬(wàn)平方米。這一數(shù)據(jù)已大大超過(guò)了2018年全年的成交套數(shù)和面積，而今年下半年還有新盤(pán)持續(xù)推出。

在供應(yīng)持續(xù)增加的同時(shí)，銷(xiāo)售卻在減少。據(jù)恩施市住建局的統(tǒng)計(jì)，2019年1-3月，恩施市新建商品住房銷(xiāo)售2151套，銷(xiāo)售面積28.777萬(wàn)平方米，同比減少38.71%。

面對(duì)持續(xù)增大的去庫(kù)存壓力，各大房企爭(zhēng)先推出降價(jià)讓利去庫(kù)存，成為理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖虑椤?/p>

多位恩施的地產(chǎn)中介向南方周末記者透露，前兩年過(guò)快的樓市擴(kuò)張，已經(jīng)耗盡了恩施當(dāng)?shù)氐男枨?。?dāng)前的確有多家房企迫切“吐貨”，五字頭的項(xiàng)目越來(lái)越多了。

恩施樓價(jià)下跌，也讓當(dāng)?shù)卣惺艿讲豢沙惺苤亍?/p>

國(guó)盛證券2019年5月發(fā)布的《湖北48個(gè)區(qū)縣2018年經(jīng)濟(jì)財(cái)政數(shù)據(jù)大盤(pán)點(diǎn)》顯示，2018年恩施市的一般公共預(yù)算收入為21.2億元，同比增加1.5%，但無(wú)論收入或增速仍在湖北各區(qū)縣中排名倒數(shù)第一。

另一方面，其政府性基金收入?yún)s達(dá)到了27.7億元，同比增加30.4%。主要由土地出讓金組成的政府性基金收入，高于由各類(lèi)稅收收入組成的一般公共預(yù)算收入，可見(jiàn)恩施市對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)。

國(guó)盛證券的報(bào)告還將恩施市列為湖北各區(qū)縣債務(wù)率最重的五大城市之一，2018年該市地方政府債務(wù)余額為67.4億元，同比去年增加9.3%，債務(wù)率高達(dá)150.4%。

當(dāng)?shù)胤秸畠攤鶋毫Σ粩嘣黾?，而以土地出讓金為主要?lái)源的財(cái)政收入?yún)s正在減少，如何告別對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)成為當(dāng)務(wù)之急。

經(jīng)樂(lè)居恩施統(tǒng)計(jì)，2019年第一季度，恩施市共計(jì)擬出讓土地13宗，包含11宗住宅用地和2宗商業(yè)用地。而最終，6宗地流拍，包括5宗住宅用地和1宗商業(yè)用地，流拍率高達(dá)46%。同時(shí)，溢價(jià)率顯著下調(diào)。

不止恩施，進(jìn)入2019年以來(lái)，如“房?jī)r(jià)止跌令”、“限價(jià)令”的各類(lèi)通知正在席卷三四線(xiàn)城市。

2019年2月，江蘇省邳州市房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)布《關(guān)于邳州房地產(chǎn)市場(chǎng)近期出現(xiàn)銷(xiāo)售亂象的通報(bào)》；2019年3月，江西省贛州市贛縣區(qū)住建局亦發(fā)布了一則關(guān)于“停止特價(jià)房銷(xiāo)售”的通知，要求所有開(kāi)發(fā)商立即停止特價(jià)房銷(xiāo)售。

棚改退潮后的三四線(xiàn)樓市正在集體降溫，而各地的商品房銷(xiāo)售放緩正在加大城市的去庫(kù)存壓力。上海易居研究院近日發(fā)布的《中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》顯示，自2018年11月以來(lái)，三四線(xiàn)城市的庫(kù)存總量已連續(xù)六個(gè)月攀升。