租購同權的價值測算

王盛 郭蕾

內(nèi)容提要?租購同權是當前我國一些地區(qū)正在推行的一項政策，但在實施中，“同權”并不意味著同等權利或同等待遇，尤其在教育領域，學區(qū)房制度便說明了租與購的巨大權利差別。為了闡明租與購之間權利差所蘊含的價值（主要集中于受教育權利方面），本文利用上海市8個區(qū)220個學區(qū)房配對小區(qū)的數(shù)據(jù)對此進行測算，涵蓋所有區(qū)級以上的重點小學。在借鑒其他文獻測算方法的基礎上，利用固定邊界法（配對）和特征價格法控制特征差異，利用售價和租金的差分控制交互影響，把單純由于租購差異而導致的重點學校教育權利價值提取出來。經(jīng)配對差分分離及相關因素控制，這一受教育權利的價值在上海市可達幾十萬元及以上。本文的分析方法直面學區(qū)房的價值度量問題，解釋了租購同權政策存在較大實施難題，是因為其中存在巨大的市場價值，其彌補和再配置需要慎重考慮。

關鍵詞?租購同權?學區(qū)房?價值測算?固定邊界法

〔中圖分類號〕F293.30?〔文獻標識碼〕A?〔文章編號〕0447-662X（2019）06-0022-09

一、引言

住房制度改革是我國經(jīng)濟體制改革的重要組成部分，在改革開放40年的進程中，我國住房制度經(jīng)歷了不斷的完善和改革，為了讓更多的人有房可住，提供更多的租賃住房是一個重要的方式。在2017年12月18日至20日舉行的中央經(jīng)濟工作會議上，“要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”被提出并列入今后的重點工作之一。這無疑也是建立住房長期穩(wěn)定機制的一個基礎性制度保障。圍繞這一主題，“租購并舉”在全國各地全面開花。相配套的，在山東、江西、廣州等地陸續(xù)推出“租購同權”落地政策。

所謂“租購同權”，簡單地說，是指租房人和購房人同樣享有子女就近入學等公共服務資源的權益。2017年7月17日，廣州市印發(fā)《廣州市加快住房租賃市場工作方案》（下稱《方案》），該方案要求加快構建租購并舉的住房體系，在出臺的16條具體措施中最引人注目的就是“租購同權”的相關規(guī)定。《方案》提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。這一政策在當時引起一時熱議。原因在于，在中國許多市民化權利與房產(chǎn)掛鉤，擁有房產(chǎn)的市民在子女上學、落戶等方面有明顯優(yōu)勢，甚至在享受優(yōu)質教育資源方面有絕對優(yōu)勢，而租房者則難以平等享有公共服務資源。

從實踐上看，社會最關注的問題是子女就近入學的權益，而同權實現(xiàn)最難的也在于此。以深圳福田區(qū)2017年公辦小學的積分入學制度為例， 同樣擁有戶籍的情形下，租房和買房的積分分值上限相差15分。在一般情況下租房者子女可以就讀普通小學，但在名校的爭奪中，15分的差值可能會有較大的影響。21世紀經(jīng)濟報道，2017年7月19日，http：//www.sohu.com/a/158347492_119689.成都在2011年公布實施《成都市義務教育階段學生按戶籍所在地就近入學的實施意見》，《意見》指出“個別學位緊張的學區(qū)，暫按一套房屋就近優(yōu)先解決一個家庭的適齡兒童、少年就近入學，其他遷入的適齡兒童、少年由教育行政部門統(tǒng)籌安排入學”。據(jù)媒體報道，上海、天津、長沙等城市部分區(qū)域可以租房讀學位，但需要提交住房租賃合同、社保等相關材料，還需要與房東協(xié)商，排名一般也靠后，承租人子女也基本無望進入較優(yōu)質學校。以上系作者對各地政策報道整理所得。

總的來說，即使在這些有相關政策的地區(qū)，房產(chǎn)仍是子女入學的重要保障，特別是在優(yōu)質教育資源區(qū)域，“租購同權”較難真正實現(xiàn)。租購同權實現(xiàn)的難點之一不在于同權，而在于同等待遇。即所謂，“不在于是否能上學，而在于是否能上名?！薄５珕栴}的關鍵在于名校是稀缺資源，稀缺資源是有價值的。這使得房價里面包含了學區(qū)（優(yōu)質教學資源）的價值，而這一價值會因為租購同權而受到損害，由此導致了政策落地困難。但是，這一權利的價值是多少，是一套學區(qū)房的市場價格，還是，一套學區(qū)房和周邊同類非學區(qū)房的價格差，或者其他數(shù)值？這一測算關系到人們對優(yōu)質教學資源資本化的嚴重程度及權益重新分配難度的認識。就此，本文對學區(qū)房（名校入學資格）的經(jīng)濟價值進行測算，以對租購同權背后的價值和利益分配問題進行定量分析。

二、文獻綜述

目前國內(nèi)關于學區(qū)房價值主題的文獻較多，其主要圍繞三個方向進行研究。

第一個方向是基于公共品配置的角度研究住房價格的影響因素。如賈舒寧對學區(qū)房的影響因素貢獻率進行研究后選取小學級別、建筑面積等9個主要特征變量進行回歸分析，得到小學的級別對房價起到了決定性作用的結論。賈舒寧：《學區(qū)房市場價格的影響因素——以北京市海淀區(qū)為例》，《新經(jīng)濟》2014年第Z1期。這一類文獻主要關注學區(qū)資格、教學質量等對房地產(chǎn)市場的影響，屬于早期研究，滿足于確定影響的存在與否。類似的還有毛豐付、羅剛飛與潘加順，毛豐付、羅剛飛、潘加順：《優(yōu)質教育資源對杭州學區(qū)房價格影響研究》，《城市與環(huán)境研究》2014年第2期。石憶邵與王伊婷，石憶邵、王伊婷：《上海市學區(qū)房價格的影響機制》，《中國土地科學》2014第12期。陳舜與陳建偉陳舜、陳建偉：《“學區(qū)房”溢價持續(xù)擴大的原因與對策研究——來自北京市的經(jīng)驗分析》，《西部論壇》2015年第5期。等的研究。

第二個方向是對學區(qū)房價值資本化程度的定量研究。大多數(shù)學者是基于學區(qū)房價格的溢價測算來衡量學區(qū)房價值的資本化。袁從倫對北京市全體和局部住宅的價格進行定量分析，采用控制變量法排除房子的自身屬性和距離屬性后，得出重點小學學區(qū)房溢價高達15%的結論。袁從倫：《北京市學區(qū)房溢價分析》，《商》2015年第20期。王振坡從“隱形市場”分析著手，基于Hedonic價格模型對不同學區(qū)房實證分析后發(fā)現(xiàn)：學校質量每變動一個等級，住宅價格就會上漲14713%。王振坡、梅林、王麗艷：《基礎教育資源資本化及均衡布局對策研究：以天津為例》，《現(xiàn)代財經(jīng)》2014年第7期。這些研究進一步確定了學區(qū)房溢價效用的存在。

陳杰等從我國特色的“租買不同權”角度出發(fā)，認為基于學區(qū)房溢價計算出來的學區(qū)房資本化程度存在一定程度上的高估，因為消費者購買學區(qū)房后可以再次把它出售，因此其過高的價格完全可以在轉售中消化掉，這部分不應該被認為是溢價。他們提出，采用基于租金收益回報率的折價角度可以更準確地估計優(yōu)質教育資源對學區(qū)房資本化的影響。陳杰、張牧揚、石薇：《學區(qū)房的價值測度與投資風險》，《上海房地》2016年第8期。實證結果表明，學區(qū)房的租金收益率平均而言比非學區(qū)房低5%，對于小戶型住宅更可達19%。陳杰、 張牧揚、石薇：《租金率折價視角的學區(qū)價值測度——來自上海二手房市場的證據(jù)》，《金融研究》2016年第6期。

第三個方向是研究在我國深化“就近入學”義務教育政策背景下，學區(qū)房“溢價”水平反而持續(xù)擴大的原因。江堅基于馬克思地租理論和土地估價理論中的區(qū)域因素作用對高昂的學區(qū)房價格作出解釋。江堅：《基于學區(qū)房現(xiàn)狀淺談教育地產(chǎn)的發(fā)展》，《創(chuàng)新》2010年第2期。陳舜等人從供給與需求角度提出家庭財富不平等、優(yōu)質教育資源稀缺是造成學區(qū)房溢價持續(xù)擴大的主要原因。他們構建了面板數(shù)據(jù)計量模型，分析后發(fā)現(xiàn)：義務教育資源競爭程度與財富不平等程度對學區(qū)房溢價都具正向顯著性影響，其中財富不平等比教育資源稀缺對住宅價格溢價影響更大，此外還得到了教育資源競爭程度與學區(qū)房溢價存在相互強化關系的結論。陳舜、陳建偉：《“學區(qū)房”溢價持續(xù)擴大的原因與對策研究——來自北京市的經(jīng)驗分析》，《西部論壇》2015年第5期。

以上這些分析中，特征價格法是絕大多數(shù)學者在衡量教育資本化的影響因素和學區(qū)房溢價程度時采用的工具模型。除了因變量為住宅價格、核心自變量為教育資源，還控制了其他商品特征變量——建筑特征、區(qū)位特征和鄰里特征，這些特征又能細分成許多子變量，比如建筑特征里的房屋朝向、樓層、房齡，區(qū)位特征里的與地鐵站、超市的距離，鄰里特征里的與中學距離等。

為了盡可能克服遺漏變量的問題，哈巍等在研究學校質量的資本化效應時，基于北京城六區(qū)所有二手房樓盤的重復交易截面數(shù)據(jù)，采用混合OLS模型和特征價格法對市重點、區(qū)重點、普通小學學區(qū)房房價進行回歸分析，利用多年交易數(shù)據(jù)以克服影響。哈巍、吳紅斌、余韌哲：《學區(qū)房溢價新探——基于北京市城六區(qū)重復截面數(shù)據(jù)的實證分析》，《教育與經(jīng)濟》2015年第5期。胡婉旸等則通過邊界固定效應法來控制遺漏變量。邊界固定效應法是通過區(qū)域上相鄰的樣本進行差分分析，由于區(qū)域相鄰，因此影響房價的諸多因素理論上也應相似，由此來控制遺漏變量。他們選取北京六個城區(qū)40所重點小學周邊學區(qū)房與非學區(qū)房組成的113個“小區(qū)對”，利用差分模型控制了大部分不可觀測的特征。胡婉旸、鄭思齊、王銳：《學區(qū)房的溢價究竟有多大：利用“租買不同權”和配對回歸的實證估計》，《經(jīng)濟學（季刊）》2014第3期。

以上分析企圖通過控制更多變量來解決遺漏變量問題，但是由于現(xiàn)實條件和理論局限，難以完全控制人口特征、區(qū)域特征和群聚特征，或有遺漏變量總是存在?；貧w模型對因變量的解釋程度不高，可能會高估學區(qū)房溢價。固定邊界法可能較好地控制了遺漏變量問題，但又會面對群聚效應，也不能完全消除遺漏變量問題。因此，此類研究在研究方法層面仍存在進一步完善的可能。

三、上海的學區(qū)房政策

從現(xiàn)實和社會關注度來說，人們最關切的還是教育權利，即租和購在子女入學入托權利方面是否同等。我國1986年的《中華人民共和國義務教育法》確立了適齡兒童“就近入學”的教育秩序。在具體操作中，經(jīng)常被落實為所謂“學區(qū)房”政策。在幼升小階段，上海的學區(qū)房政策指的是“就近入學”為特色的公立學校入學制度，招生對象為當年全市年滿6周歲的兒童。根據(jù)“相對就近、免試入學”的原則，實行對口入學的辦法。為了打擊學區(qū)房炒房行為，2014年靜安區(qū)率先推出每戶地址五年內(nèi)只享有一次同校對口入學的政策，即所謂“五年一戶”，每戶地址五年內(nèi)只享有一次同校對口入學的機會（雙胞胎和單獨二孩除外）。至2017年，上海全市實施五年一戶招生政策措施的區(qū)縣已達到7個（靜安、虹口、寶山、長寧、閔行、徐匯、黃浦、浦東）。根據(jù)上海市教委的規(guī)劃，全市其他區(qū)縣將逐步加入，最終做到全市覆蓋。

在具體實施原則上，擁有上海戶籍的兒童，對于本區(qū)戶籍地（戶主為直系親屬或兒童本人）與居住地（產(chǎn)權人為直系親屬或兒童本人）一致的適齡兒童，當報名人數(shù)不超過對口學校招收學額時，安排就近入學;當報名人數(shù)超過對口學校招收學額時，按照入戶籍時間長短順序安排入學，超出學額部分實行區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌安排入學。對于本市戶籍人戶分離適齡兒童選擇居住地登記入學的，先安排戶籍地與實際居住地一致的適齡兒童，再根據(jù)區(qū)域內(nèi)實際情況統(tǒng)籌安排“人戶分離”適齡兒童入學。

在小升初階段，對于上海本市戶籍的學生，公辦初中按照區(qū)縣教育行政部門公布的劃片入學方案與招生計劃，采取小學劃片對口、居住地段對口或“電腦派位”等方式免試招收小學畢業(yè)生進入初中就讀。以上系作者根據(jù)上海市相關政策整理而得。因此，根據(jù)上海市的政策，初中在擇校中的影響較弱，擇校決策主要受小學教學質量影響。

從中可以發(fā)現(xiàn)，學區(qū)房或者說住房產(chǎn)權發(fā)揮了重要的作用，不管是作為資格條件還是作為排序條件，房屋產(chǎn)權均占有極大權重。簡而言之，在供需矛盾不大的情況下，租購權利可以做到同權或者兼顧，而在供小于需的情況下，租戶的權利顯然是放在后面的。按照排序，首先是戶籍和產(chǎn)權一致，然后是戶籍產(chǎn)權不一致，最后才有可能輪到租賃產(chǎn)權。

就此，本文以上海市重點小學及其周邊學區(qū)房的價格和租金數(shù)據(jù)為基礎，選擇上海作為分析對象，一是因為上海的相關數(shù)據(jù)較為易得且完整，二是因為一線城市租購同權的矛盾凸顯比較明顯，因此選擇上海以作為一線城市代表。且與京廣等地相比，上海城市均質性較好，相對較易避免市內(nèi)區(qū)域性干擾。分離并測算其中純粹由于教育質量不同而包含的被市場認可的價值差異，也即是所謂“租購同權”所包含的價值。

四、方法和數(shù)據(jù)

本文研究目的是提取純粹由于入學資格而帶來的學區(qū)房溢價。分析的邏輯是，學區(qū)房的購買價格不是名校入學資格的資本化體現(xiàn)，因為這本身即可視為一項投資，也可視為一種居住消費行為。也不能直接將學區(qū)房價格減去周邊類似非學區(qū)房價格的差值作為資本化體現(xiàn)，而應該在控制各種特征差異的基礎上將純粹體現(xiàn)入學資格的價值提取出來。

本文同時采用特征價格法、固定邊界法（配對回歸），以及將租金納入自變量剔除剩余鄰里因素來獲得學區(qū)房的溢價估值。即，首先在自變量中引入諸多經(jīng)過驗證的變量（特征變量，如住房特征、區(qū)域特征等）以控制相關因素。其次采用固定邊界法，即基礎數(shù)據(jù)是兩項相鄰物業(yè)各項特征之差，這兩項物業(yè)雖緊鄰，但學區(qū)房歸屬不同，一為重點學區(qū)，另一為普通學區(qū)。由于兩項物業(yè)相鄰，因此可能的遺漏變量，譬如商業(yè)、人文環(huán)境、群居特征等均差異較少，再通過差分進一步控制其影響。下文實證結果顯示大部分原顯著的控制變量在固定邊界后顯著性消失了，這也實現(xiàn)了模型設計的目的。對于剩余可能的遺漏變量，則引入租金，由于租金包含了諸多的影響消費者決策的因素，這些因素可能內(nèi)含那些未被納入模型的遺漏變量，因此將租金納入自變量可以再次降低遺漏變量的影響。同時，租金主要代表了人們的消費性需求，將其放入自變量，有助于將投資性需求提取出來。而入學資格恰恰就是一項典型的投資性需求。

根據(jù)上述分析，本文測算模型為：

其中，price代表房價，rent代表租金，edu代表學區(qū)得分，其中又包含3種賦值法。Ki代表各控制變量，其中包括：age，房齡;parkratio，車位比;FAR，容積率;greenrate，綠化率;procharge，物業(yè)費;dismetro，離最近地鐵站的距離;disshop，離最近商場的距離;dishospital，離最近三甲醫(yī)院的距離;disgarden，離最近公園的距離;discenter，離市中心的距離。

模型（1）為房價影響模型（不包括租金影響），模型（2）為租金影響模型，模型（3）為包含了租金的房價影響模型，前3個模型用以與相關文獻結論相互印證并做預備分析。前3個模型中的自變量系參考了諸多文獻加以綜合后并結合本文實際數(shù)據(jù)條件采納，模型（4）參考了胡婉旸、鄭思齊、王銳的《學區(qū)房的溢價究竟有多大：利用“租買不同權”和配對回歸的實證估計》一文，并加入了租金這一因素加以進一步控制。其中，模型（1）與（2）的比較分析用以說明房價與租金影響模式之間的差異，模型（1）與（3）的比較分析用以說明租金包含了其他未包含在模型里的遺漏變量。模型（4）為本文的主模型，其中pricegap為相鄰兩小區(qū)的房價差，用重點小學對口入學區(qū)域數(shù)值減去普通小學對口入學區(qū)域數(shù)值，下同。rentgap則為兩者的租金差，Kgapi代表兩小區(qū)其他特征的差值。模型（4）中因變量為學區(qū)房與非學區(qū)房的價格差，自變量為其他影響因素的得分差。當自變量均為零值時，就意味著他們在那些影響因素上都相等，則兩者的價格差值只可能來自于學區(qū)因素。此時，因變量等于常數(shù)項（及殘差），殘差隨機時，常數(shù)項的估計值即為因變量的均值，亦即學區(qū)房的經(jīng)濟價值（排除其他因素后的學區(qū)與非學區(qū)的房價差值）。簡而言之，本模型用固定邊界法（樣本配對）剔除所謂商業(yè)、生活環(huán)境、地段的差異因素，用特征法控制其他個體及區(qū)域差異，再利用租金所包含的信息來控制剩余的未被度量到的部分，則剩余的差值部分（即α4的估計值）就是純粹的由于學區(qū)資格而產(chǎn)生的經(jīng)濟價值。數(shù)學上講它是諸多配對樣本差值的均值，由此把這一測算方法稱為綜合加權均值計算方法。

在確定學校屬性的基礎上，參考2017年上海各區(qū)教育局發(fā)布的義務教育劃片入學政策在地圖上劃定了各個學校的學區(qū)劃片范圍，以此區(qū)分重點學校和普通學校對口入學區(qū)域。共計收集上海市區(qū)8個區(qū)所有區(qū)級以上重點小學信息，每所小學匹配一座對口小區(qū)及其最鄰近/相似的非對口小區(qū)，共計獲得110組，220個小區(qū)的數(shù)據(jù)。對學區(qū)得分進行賦值，分別用是否學區(qū)房（edu1，0為普通小學學區(qū)，1為區(qū)級以上重點小學學區(qū)）;普通、區(qū)重點、市重點（edu2，1為普通小學，2為區(qū)級重點小學，3為市級重點小學）;以及結合學校區(qū)內(nèi)排名（edu3，在前述1、2、3得分基礎上根據(jù)區(qū)內(nèi)排名再次賦予0.1、0.2、0.3的加分，前1-3名加0.3分，4-6名加0.2分，6名以下加0.1分），來獲得不同學區(qū)的得分。根據(jù)上海市的入學制度，對口初中學校對應情況不納入分析。本文的數(shù)據(jù)來源中，教學質量信息參考了上海市教育局網(wǎng)站、“星多多”網(wǎng)站（http：//www.xingdd.com）上對各個小學學校屬性的信息、市及區(qū)內(nèi)不同梯段學校的劃分，從而將上海市內(nèi)八區(qū)的所有小學分為“市重點、區(qū)重點和普通學?！比齻€檔次;房價和租金數(shù)據(jù)均來源于“房天下”網(wǎng)站（http：//sh.fang.com/？s=BDPZ-BL），其中租金價格取的是該小區(qū)二居室的月平均價格，房價單位為元每平米。在研究學區(qū)房價格影響因素的眾多特征變量中除了到市中心的距離是使用百度地圖測距以外，對口中學、建筑年代、房齡等其他特征變量均是來自“房天下”的數(shù)據(jù)。選取重點小學和鄰近的普通小學分別對口的小區(qū)結成的小區(qū)對時，考慮了兩個小區(qū)距離不宜超過500米，并通過百度地圖測距得出兩個小區(qū)精確的直線距離。數(shù)據(jù)采集時間為2017年11月。

五、實證分析結果

首先對樣本數(shù)據(jù)進行描述性分析，結果如表1所示。可見，本文的樣本涵蓋范圍甚廣，如價格從34914到124593元/平米，房齡從4年到93年，容積率從0.5到9.2，分布從市中心到稍偏遠，說明樣本代表性較好。

對配對樣本差值進行描述性分析，結果見表2。從表2可知，配對的效果較好，在一系列特征方面兩者相差較小，起到了控制遺漏變量影響的作用。

根據(jù)上述模型，應用SPSS Statistics17.0軟件進行分析，對模型（1）和（2），分別取房價和租金的絕對值和取對數(shù)值進行回歸，也是為了檢驗模型結果的強健性。結果分別見表3和表4。作為截面數(shù)據(jù)，本文各模型均采用OLS分析，篇幅所限，列表中僅說明F值和R2。對各模型的異方差性、自相關性和多重共線性檢驗統(tǒng)一作說明如下：D-W值普遍在1.7-2.3之間，VIF值在1.0-2.5之間，對殘差平方作輔助回歸進行White檢驗顯示均通過95%檢驗，不存在異方差性。輔助回歸時，僅包含解釋變量、變量平方項，但不包括交叉項，擔心變量過多損失自由度。

從模型（1）的回歸結果可以發(fā)現(xiàn)，不管采用何種教育質量度量指標，不管房價是采用絕對值還是取對數(shù)值，教育水平（或學區(qū)檔次）均對房價有著顯著的正向影響。這再次證實了前述文獻均已證明的結論，也符合理論預期和現(xiàn)實直覺。其他控制變量中，房齡對房價起著顯著負向影響，物業(yè)費起著顯著正向影響，到市中心的距離起著顯著負向影響。以上結果均符合常識。

從模型（2）的回歸結果可見，不管采用何種教育質量度量指標，不管租金采用絕對值還是取對數(shù)值，教育水平（或學區(qū)檔次）對租金均無顯著影響?？刂谱兞恐校魁g（負向）、物業(yè)費（正向）、離最近公園的距離（負向）、到市中心的距離（負向）對租金有著顯著影響。與模型（1）的結果比較可以發(fā)現(xiàn)，僅增加了一個變量顯著，即到公園的距離越遠，租金越低;同時教育因素變得無影響。這實質上可以理解為，房價既體現(xiàn)了投資性因素/資本化因素，又包含了消費性因素，而租金則主要體現(xiàn)了消費性因素，因此，代表環(huán)境的公園在此產(chǎn)生了效用，而在房價模型中則影響微弱。而既然租賃對于獲取入學資格沒有幫助，所謂學區(qū)房因素沒有體現(xiàn)于租金。同時，這一結果也排除了另外一個假說，即有相關說法認為，由于人們購買學區(qū)房的同時，會選擇租賃學校附近的住房以陪伴孩子就近上學，因此也會提高周邊小區(qū)的租金。表3的結果說明這一假說至少在本樣內(nèi)不能成立，原因可能在于，陪讀目的租賃行為未必集中于學區(qū)房小區(qū)，可能散見于周邊小區(qū)，從而削弱了這一影響，也有可能學區(qū)房小區(qū)由于房價高，從而導致租金高，驅趕了人們出于陪讀目的的租賃行為。

模型（3）實質上隱含了一個聯(lián)立方程組，即，租金影響了房價，反過來房價也可能會影響租金。從理論上說，當房價高時，從成本和回報率角度，租金也可能會相應提高。再者，房價與租金同時受到一些因素的影響，因此兩者可能存在互為因果的內(nèi)生性關系。由于模型特性，即，租金的影響因素里包含了房價以及其他前定變量，即模型（2）里的那些控制變量，可將模型（3）（及其對應聯(lián)立方程）化為簡化式后直接估計，結果如表5所示。

將房租納入影響房價的自變量，結果發(fā)現(xiàn)模型的擬合優(yōu)度顯著增加，從表2各模型的0.38左右普遍增加至0.5左右。這說明租金充分承載了較多的遺漏變量信息（顯著），尤其是消費性因素，較好地完善了解釋模型。在租金納入模型時，教育質量變量仍然普遍顯著，進一步印證了教育質量與租金無關，更多體現(xiàn)投資性需求。

通過上述3個模型印證了本文方法設計中所論述的租金角色后，模型（4）即根據(jù)固定邊界法進行配對分析，回歸結果如表6所示。其中標準化系數(shù)僅用于系數(shù)跨模型比較，之所以加入右兩列不包含rentgap的回歸結果，則是為了進行對比以說明模型設計的合理性。

配對差分后，各變量表示兩者差值，其中pricegap即表示學區(qū)房減去相鄰的非學區(qū)房的價差，自變量中沒有教學質量差，因為其直接體現(xiàn)于差分運算中了。其中常數(shù)項的含義是，當控制其他變量后，兩者的差值是多少，即，剔除其他尚存留的細微差異，純粹因為學區(qū)房因素，這一差值究竟是多少，即所謂租購同權的權利價值。本模型的原理是：一方面，通過配對法，盡可能地剔除所謂商業(yè)、生活環(huán)境、地段的差異因素;另一方面又通過特征法來控制其他個體及區(qū)域差異;再次，利用租金差值來控制剩余的未被度量到的部分，可以發(fā)現(xiàn)，不加入租金因素的話，模型整體不顯著。說明租金差包含了一些未納入分析的潛在變量影響，是關鍵變量，也說明了模型設計的合理。通過三重方法來提純學區(qū)房的經(jīng)濟價值。

差分以后，基本上所有因素均不顯著了，僅綠化率、租金差值在95%置信度上顯著，常數(shù)項在99%置信度上顯著。而常數(shù)項，即為當兩者其他因素均相等時，學區(qū)房和非學區(qū)房（普通房）的價格差，亦即是剔除各種因素后，純粹因為名校入學資格而導致的價值，這一數(shù)值在本次測算中為8414.5元/平米，而如果直接將各配對組的房價差求均值則為9623元/平米。如按兩居室平均面積70平米計算，則名校學區(qū)資格價值為589015元。由于本文按小區(qū)為單位進行分析，學區(qū)房單位面積數(shù)值不明，因此僅取70平米值進行典型運算。并不代表這一結果是普適的。本文的方法實質上是一種控制其他變量基礎上的均值計算，在均值意義上有效。類似的，對市級和區(qū)級重點小學的子集分別計算，得上海區(qū)級重點小學的學區(qū)資格價值為571891元。采用內(nèi)插法推導，得上海市級重點小學的學區(qū)資格價值為628971元（市級重點小區(qū)因樣本量較少，回歸模型和系數(shù)均不顯著）。

六、結論和建議

本文通過以上分析，構建了一種對學區(qū)房價值的綜合加權均值計算方法，可以為類似的分析需求提供一定的參考，是一種可一般化的方法。實證分析說明這一方法是有效的，這是本文的主要創(chuàng)新點。

就不足之處而言，這一方法還是無法完全避免遺漏變量問題，需要在建模理論和控制變量、數(shù)據(jù)收集上進一步改進。其次，房價和租金存在相互影響的可能，需要考慮內(nèi)生性問題，有進行聯(lián)立方程分析的必要性。如果能在數(shù)據(jù)條件上加以改進，獲得面板數(shù)據(jù)，同時引入更多控制變量，將嘗試采用聯(lián)立方程估計。再次，群聚問題也難以完全避免，如由于學區(qū)房的因素，導致收入高的人群聚集，從而產(chǎn)生擠出效應影響房價及租金，這方面的效應如何排除是下一階段工作要考慮的難點。第四則是來自于樣本，本文將小區(qū)作為樣本單位，原因是本文需要同時應用房價及租金變量，而以單元戶作為單位則難以同時得到這兩者。陳杰等的分析同時應用了單元戶的房價和租金數(shù)據(jù)，但其租金數(shù)據(jù)則是通過合成法擬合獲得的，本文認為這一方法在進行租金收益回報率折價分析時可行，而在本文進行價值測算時可能會引入偏誤，故未采納之。參見陳杰、 張牧揚、石薇：《租金率折價視角的學區(qū)價值測度——來自上海二手房市場的證據(jù)》，《金融研究》2016年第6期。但以小區(qū)為單位則會由于加總而掩蓋個別特征，從而產(chǎn)生遺漏變量問題，同時也會影響分析的樣本數(shù)量。幸而，由于本文的分析思路本質上是一種均值意義上的價值測算，因此采用小區(qū)數(shù)據(jù)是適宜的，加總的處理方式在技術上是成立的，當然采用單元數(shù)據(jù)可能在數(shù)據(jù)顆粒上更細。以上這些問題需要在以后的研究中改進模型及數(shù)據(jù)條件。

就本文的分析結果可以發(fā)現(xiàn)，學區(qū)房入學資格蘊含著巨大的經(jīng)濟價值，并為市場所接受。購買學區(qū)房的人們付出了巨大的額外經(jīng)濟代價，而如果實行徹底的購租同權，則意味著這些價值趨于消散，不僅對以后的購買者而言，更是對當前購買者利益產(chǎn)生的巨大影響。如果徹底地推行租購同權，勢必造成現(xiàn)有定價體系的混亂以及人們之間的沖突，并會對社會和經(jīng)濟的發(fā)生產(chǎn)生重大影響。

另一方面，目前購買產(chǎn)權在當下我國教育資源分配中起著重要作用，有時甚至是支配性作用，這既不利于教育的公平，也不利于房地產(chǎn)市場的健康有效發(fā)展。它促成了學區(qū)房的畸形高價，形成了市場標桿，對房價起到了推波助瀾的負面作用。“租購同權”的試點，本質上即是將公共資源的分配與住房產(chǎn)權分離或者部分分離。如上述所言，當兩者分離時，租戶也能享有基本同等的教育資源，這既能促使教育資源分布均等化，同時也能降低家長的擇校行為，兩者之間的正反饋作用能較好地促進教育公平。當然，現(xiàn)實和前述的分析告訴我們，部分學校的供不應求情況肯定會存在，那么此時采取某種兼顧資格和平等的方案就是必須的，譬如資格分數(shù)和抽簽相結合的方案，按資格分數(shù)將學生分為數(shù)等，在各等第按一定比例抽簽，資格分數(shù)則可兼顧住房產(chǎn)權、租賃權、購/租年限、學生水平測試成績以及其他貢獻分等。這種方式可以緩和沖突，兼顧現(xiàn)實和公平。不管如何，人們對租購同權的可操作性和實行難度/程度應有客觀認知，在政策制定和宣傳時應予以充分注意。

作者單位：華東師范大學經(jīng)濟與管理學部

責任編輯：韓海燕