城市住房供應(yīng)體系構(gòu)建研究

王豐 曹張炎

【摘要】當(dāng)前我國(guó)的城市住房供應(yīng)體系存在供應(yīng)類型雜而不全、供應(yīng)主體二元分化、供應(yīng)對(duì)象多而不準(zhǔn)、調(diào)控手段有待完善等多個(gè)方面的問(wèn)題。針對(duì)這些問(wèn)題，本文綜合考慮城市居民的投資與居住需求進(jìn)行了層次設(shè)計(jì)，并與相應(yīng)的金融政策、土地供應(yīng)政策、財(cái)稅政策等構(gòu)成了一個(gè)綜合的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，以此保障人民多樣化的住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】城市住房現(xiàn)狀；住房需求；供應(yīng)體系

1、引言

二十年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，居民的住房需求得到釋放，城市居民的人均住房建筑面積由1998年的18.66平方米提升到2017年的36.6平方米，住房水平總體而言有了很大的提高和改善。然而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，問(wèn)題也隨之而來(lái)。1998年房改時(shí)，全國(guó)商品住房平均房?jī)r(jià)為1937元/m2，而2017年全國(guó)平均房?jī)r(jià)為7616元/m2，2017年與1998年相比房?jī)r(jià)將近翻了兩番。

在高房?jī)r(jià)的背景下，為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，也為了解決城市居民的住房問(wèn)題，我國(guó)政府出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。然而從實(shí)施效果來(lái)看，并未產(chǎn)生顯著有效的成果，幾輪調(diào)控之后，房?jī)r(jià)反而呈現(xiàn)出短期下降之后大幅反彈的趨勢(shì)，這進(jìn)一步強(qiáng)化了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“政策市”的特征，政府政策的嚴(yán)肅性受到了較大的挑戰(zhàn)。

縱觀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，不難發(fā)現(xiàn)，其產(chǎn)生的根源即為沒(méi)有正確界定好城市住房居住屬性與投資屬性的界限，導(dǎo)致市場(chǎng)中投資投機(jī)行為高漲，部分居民，特別是中低收入家庭居民的基本居住需求得不到保障。因此，如何正確處理好城市住房居住屬性與投資屬性的關(guān)系，并就此構(gòu)建一個(gè)符合我國(guó)實(shí)際國(guó)情、利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展并能保障人民居住需求的城市住房供應(yīng)體系，成為我們當(dāng)下需要重點(diǎn)研究的問(wèn)題。

2、我國(guó)城市住房供應(yīng)體系現(xiàn)狀問(wèn)題分析

經(jīng)歷了多年的改革與發(fā)展，我國(guó)的城市住房供應(yīng)體系建設(shè)走出了一條具有中國(guó)特色的道路，我國(guó)城市住房供應(yīng)體系的現(xiàn)狀問(wèn)題共分為四個(gè)方面。

2.1供應(yīng)類型雜而不全

為滿足城市居民美好生活的需要，城市住房種類不斷擴(kuò)充發(fā)展，而事實(shí)上多樣化的供應(yīng)分類對(duì)不同社會(huì)屬性的住房所帶來(lái)的利弊也截然不同。對(duì)商品住房而言，其種類的多樣發(fā)展，可以更好地適應(yīng)不同的城市住房需求；而對(duì)于保障性住房而言，如果設(shè)計(jì)過(guò)多的住房類型則會(huì)顯得冗雜。單從保障性住房分類來(lái)看，包括公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房、共有產(chǎn)權(quán)住房、各類棚戶區(qū)改造以及農(nóng)村危房改造和游牧定居工程等諸多類型，且即使是同一個(gè)類型，各地方政府的做法也不盡相同，以共有產(chǎn)權(quán)住房為例，上海采用劃撥的方式供應(yīng)土地，北京則采用限價(jià)出讓的方式。保障性住房類型的繁雜無(wú)疑增加了政府對(duì)保障性住房管理的難度，也不利于民眾理解住房保障政策，理應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化相應(yīng)的概念和結(jié)構(gòu)、理順相應(yīng)的機(jī)制。

目前，我國(guó)城市住房供應(yīng)類型雖種類多樣，但仍然不算健全。由于公共支持、居民選擇、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展等方面都傾向于房屋買賣市場(chǎng)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期被邊緣化，再加之住房的供應(yīng)體系嚴(yán)重滯后，造成居民住房租賃選擇相對(duì)于住房自持選擇而言幾乎沒(méi)有替代性。在住房體系中自持住房與租賃住房比例分配嚴(yán)重不均，大比例傾倒于自持住房，而在一些人口流動(dòng)量大、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市，這一現(xiàn)象的存在是不合理的。自2017年以來(lái)，我國(guó)開始注意到住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，推進(jìn)租售同權(quán)的相應(yīng)舉措，或許“租購(gòu)并舉”將成為我國(guó)城市住房供應(yīng)體系的新方向。

2.2供應(yīng)主體二元分化

城市住房制度改革以來(lái)，我國(guó)城市住房供應(yīng)體系在以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的基本觀念下，形成了政府提供保障性住房、市場(chǎng)提供商品住房的供應(yīng)主體二元結(jié)構(gòu)，然而這種割裂的局面并不利于實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。從保障性住房的角度而言，其供應(yīng)主體為政府，且與商品住房相比缺少利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)，則會(huì)明顯造成動(dòng)力不足以及任務(wù)式、指標(biāo)式的完成供應(yīng)義務(wù)；而從商品住房的角度而言，其利潤(rùn)大市場(chǎng)廣，則易于形成開發(fā)商寡頭壟斷的局面。

2.3供應(yīng)對(duì)象多而不準(zhǔn)

我國(guó)的城市住房供應(yīng)體系在設(shè)計(jì)中已然盡量考慮了城市居民多方面的需求，僅從供應(yīng)對(duì)象的分類來(lái)看，類別較為全面，基本覆蓋了各個(gè)群體；然而從供應(yīng)對(duì)象是否確實(shí)滿足了居住需求的角度考慮，我國(guó)的城市住房供應(yīng)體系并未能做到精準(zhǔn)的定位。以經(jīng)濟(jì)適用住房為例，此類住房的供應(yīng)對(duì)象為中低收入家庭。而事實(shí)上，很多經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格卻超出了中低收入階層的購(gòu)買能力，加之準(zhǔn)入機(jī)制存在很多漏洞，使得一些定位為高收入階層的供應(yīng)對(duì)象購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用住房，不僅造成了供應(yīng)對(duì)象的偏差，還破壞了區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

2.4調(diào)控手段有待完善

長(zhǎng)久以來(lái)，我國(guó)為保障城市住房供應(yīng)體系的合理運(yùn)行，進(jìn)行了以行政手段為主的多項(xiàng)調(diào)整與控制，但均未得到顯著效果。事實(shí)上，城市住房既是民生又是商品，城市住房的健康發(fā)展與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)等各方面息息相關(guān)。因此，調(diào)控的手段也應(yīng)是全面的、多樣的，需涵蓋立法、財(cái)稅、土地、金融等各個(gè)方面，才能真正達(dá)到調(diào)控手段應(yīng)有的效果。

3、構(gòu)建城市住房供應(yīng)體系的整體設(shè)想

3.1構(gòu)建多層次供應(yīng)體系

城市住房作為房地產(chǎn)的一種，固然具有房地產(chǎn)的基本屬性，即城市住房是兼具居住屬性與投資屬性而存在的。若要解決城市住房問(wèn)題，在重視居住屬性的前提下，也不可忽略投資屬性。從“以人為本”的角度出發(fā)構(gòu)建城市住房供應(yīng)體系，使每一個(gè)居民都能取得滿足其自身需求的住房。結(jié)合城市住房的居住屬性和投資屬性，對(duì)比居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及心理意愿，可以將住房需求簡(jiǎn)單地劃分為三個(gè)層次。

第一層次為居住需求，主要?dú)w屬于低收入群體。這類群體的購(gòu)房需求均為剛需，以滿足基本的生活居住。但低收入群體收入水平低，憑借自身能力（包括購(gòu)房抵押貸款），即使依托社會(huì)能夠提供的福利政策也難以承擔(dān)購(gòu)房成本，考慮到住房的居住屬性，在這種情況下，理應(yīng)為其提供滿足城市居民居住需求的城市住房，。

第二層次為居住需求加之以一定的投資需求，主要?dú)w屬于中等收入群體。中等收入群體有一定的收入水平，憑借自身能力（包括購(gòu)房抵押貸款）以及一定的社會(huì)福利基本能承擔(dān)購(gòu)房成本以滿足自身的居住需求。在一定時(shí)間內(nèi)，這一群體隨著生活水平的改善或是家庭人口結(jié)構(gòu)的變化對(duì)住房空間、舒適度等要求也相應(yīng)改變，產(chǎn)生“舊房換新房”、“小房換大房”的改善型居住需求。除此之外，也會(huì)產(chǎn)生一定的投資需求，理應(yīng)為其提供滿足城市居民居住需求以及一定投資需求的城市住房。

第三層次為居住需求與投資需求的綜合，主要?dú)w屬于高收入群體。高收入群體經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，能夠承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)，可以舍去過(guò)多的管制，滿足其發(fā)展投資需求的需要。另外，部分其他收入水平的城市居民，對(duì)于城市住房投資有強(qiáng)烈的需求，愿意為之支付較高的價(jià)格，也可為其提供滿足其投資需求的城市住房。

上述以收入為主體、以意愿為補(bǔ)充的住房需求層次劃分基本涵蓋了所有城市居民，在此前提下，結(jié)合政府干預(yù)強(qiáng)度的差異，本文提出城市住房供應(yīng)體系的基本層次框架。

3.2構(gòu)建系統(tǒng)性供應(yīng)體系

住房供應(yīng)體系屬于一個(gè)系統(tǒng)的范疇，構(gòu)建住房供應(yīng)體系需要解決的并不僅僅是由誰(shuí)向什么人供應(yīng)什么房子的問(wèn)題，還需要據(jù)此匹配相應(yīng)的金融政策、財(cái)稅政策、土地供應(yīng)政策等?；诖耍疚奶岢鰳?gòu)建“多元聯(lián)動(dòng)”的系統(tǒng)性供應(yīng)體系。

所謂“多元聯(lián)動(dòng)”，就是發(fā)揮土地、金融、財(cái)稅等多方面的作用，形成一個(gè)完善的、系統(tǒng)性的住房供應(yīng)體系。

土地是源頭。土地是生產(chǎn)城市住房這一產(chǎn)品最重要也是最基本的生產(chǎn)要素，土地市場(chǎng)與住房市場(chǎng)高度關(guān)聯(lián)。構(gòu)建一個(gè)完善的城市住房供應(yīng)體系，必須從其源頭上開始著力，構(gòu)建一個(gè)能夠有力支撐城市住房供應(yīng)體系運(yùn)行的建設(shè)用地供應(yīng)體系。

金融是保障。隨著我國(guó)金融體系的逐漸健全、房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，無(wú)論是供給層面還是需求層面，城市住房與金融的聯(lián)系均不斷增強(qiáng)，金融體系的每一次發(fā)展變動(dòng)均有可能成為導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮或是衰退的主要推手。對(duì)于城市住房體系來(lái)說(shuō)，合理的金融信貸政策是實(shí)現(xiàn)城市住房供給與需求均衡化的重要保障，而不合理的金融信貸政策容易誘發(fā)投資投機(jī)需求，催生房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。

財(cái)稅是補(bǔ)充。財(cái)稅政策在短期內(nèi)能調(diào)控市場(chǎng)供需關(guān)系，在中長(zhǎng)期能優(yōu)化市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)。構(gòu)建一個(gè)完善的城市住房供應(yīng)體系，理應(yīng)以財(cái)稅機(jī)制以補(bǔ)充，發(fā)揮財(cái)稅機(jī)制的調(diào)節(jié)作用。

4、城市住房供應(yīng)體系的分層次構(gòu)建

4.1 商品住房供應(yīng)體系的構(gòu)建

商品住房供應(yīng)體系中的主要需求對(duì)象為高收入群體。這一群體經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，收入水平、消費(fèi)水平以及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力在城市中均屬于最高層次；再加之房地產(chǎn)的固有特點(diǎn)，住房則是一項(xiàng)保值增值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。所以，住房也就成為高收入群體滿足投資需求的不二之選。

4.1.1商品住房

商品住房的面積大小、價(jià)格高低、供應(yīng)數(shù)量、購(gòu)買資格、購(gòu)買數(shù)量等，除必須符合相應(yīng)的規(guī)劃外，政府對(duì)開發(fā)商以及消費(fèi)者均不作限定。在配置商品住房時(shí)，有兩點(diǎn)是需要特別強(qiáng)調(diào)的：①允許大面積高檔商品住房的存在，但需要意識(shí)到高檔并不代表面積大。很多高收入家庭在購(gòu)買住房時(shí)對(duì)住房面積的需求相對(duì)較低，更是具有完善的物業(yè)管理、公共設(shè)施，達(dá)到片區(qū)成熟、能滿足差異化需求及個(gè)性化需求的房子成為他們的首選。這些環(huán)境因素、區(qū)域因素等對(duì)于房屋的保值增值也有重要的影響。②杜絕商品住房侵占、浪費(fèi)資源的現(xiàn)象。很多商品住房（尤其是高檔商品住房）為打造所謂的特色優(yōu)質(zhì)環(huán)境，在建造時(shí)片面追求山景水景，將很多公共資源圈為己有，這對(duì)于其他居民而言是不公平的。同樣的，在建造時(shí)過(guò)分追求豪華，采用大量的不必要的貴重材料，過(guò)分彰顯品質(zhì)，也是對(duì)社會(huì)資源的浪費(fèi)。

4.1.2商業(yè)貸款

對(duì)于商品住房而言，在金融信貸方面，無(wú)論是供給側(cè)還是需求側(cè)，提供的貸款類型都應(yīng)該是商業(yè)貸款。就供給側(cè)而言，由于開發(fā)商開發(fā)商品住房能夠取得較高的利潤(rùn)，能夠承擔(dān)較高的資金成本，故無(wú)需政策性貸款的支持。就需求側(cè)而言，目前我國(guó)的購(gòu)房抵押貸款有兩種類型，其一為商業(yè)貸款，其二為公積金貸款。對(duì)于一些具有投資需求的中等收入群體來(lái)說(shuō)，為其提供公積金貸款相當(dāng)于助長(zhǎng)投資需求的擴(kuò)大，長(zhǎng)久以往并不利于社會(huì)的穩(wěn)定。因此，只能向購(gòu)買住房的群體提供商業(yè)性的購(gòu)房抵押貸款。

4.1.3房地產(chǎn)稅

對(duì)于購(gòu)買商品住房的群體征收房地產(chǎn)稅是非常有必要的。首先，房地產(chǎn)稅是一項(xiàng)調(diào)節(jié)稅，購(gòu)買商品住房的主要為高收入群體，對(duì)于高收入群體征收房地產(chǎn)稅能夠調(diào)節(jié)收入的分配，利于社會(huì)的公平。其次，房地產(chǎn)稅也是一項(xiàng)收入稅，地方政府通過(guò)房地產(chǎn)稅的征收籌集財(cái)政收入，提供公共服務(wù)。

4.1.4土地供應(yīng)

在土地供應(yīng)方面，商品住房用地的土地供應(yīng)既要有所節(jié)制，也不能過(guò)分限制。

由于商品住房往往占地面積較大，為保障中等收入群體、低收入群體的居住需求，理應(yīng)對(duì)商品住房用地的供應(yīng)進(jìn)行一定的限制。一方面，需要合理編制住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，并定期向社會(huì)公布。另一方面，考慮到商品住房用地通常成交價(jià)格較高，能夠?yàn)榈胤秸畮?lái)高額的出讓金收益，地方政府有擴(kuò)大供應(yīng)該類用地的傾向，為了防止這種現(xiàn)象，可將商品住房用地的土地出讓金收益劃歸中央政府管理，由中央政府返還地方用于對(duì)其他類型城市住房建設(shè)、供應(yīng)的支持與補(bǔ)貼。

4.2 限價(jià)商品住房供應(yīng)體系的構(gòu)建

限價(jià)商品住房供應(yīng)體系中的主要需求對(duì)象為中等收入群體，他們的收入水平與消費(fèi)水平在城市中均處于中等。當(dāng)前我國(guó)社會(huì)處于“橄欖型”結(jié)構(gòu)階段，中等收入群體數(shù)量在城市人口總數(shù)中占了很大一部分比例。

4.2.1限價(jià)商品住房

本文界定的限價(jià)商品住房首先必須為普通商品住房，普通商品住房是與高檔商品住房相比較而言的，指的是商品住房中除高檔商品住房之外的部分。在符合普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，限價(jià)商品住房還須有三個(gè)方面的限定，分別為限價(jià)、限售、限購(gòu)。

4.2.2住房公積金

住房公積金具有強(qiáng)制性、互助性、保障性、長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，在實(shí)際的操作與管理中，住房公積金已成為我國(guó)覆蓋面最廣的住房保障，最常規(guī)的即為公積金貸款可以向人們提供較低利率的購(gòu)房抵押貸款。因此，住房公積金制度能為購(gòu)買限價(jià)商品住房的城市居民提供較為有效的購(gòu)房保障。

4.2.3差別化財(cái)稅與信貸政策

對(duì)于購(gòu)買限價(jià)商品住房的城市居民實(shí)行差別化的稅收與信貸政策。在信貸方面，對(duì)于首套房實(shí)行最低首付比例與貸款利率，對(duì)于購(gòu)買二套及以上數(shù)量的住房的，實(shí)行設(shè)定較高的首付比例與貸款利率。在稅收方面，以所擁有房屋的總建筑面積計(jì)，超過(guò)一定面積的部分征收房地產(chǎn)稅，實(shí)施差額累進(jìn)稅率。

4.2.4土地供應(yīng)

在土地供應(yīng)方面，應(yīng)保證限價(jià)商品住房用地的足量供應(yīng)。具有限價(jià)商品住房需求的主體為中等收入群體，且無(wú)論從短期還是長(zhǎng)期來(lái)看，中等收入群體都將是我國(guó)城市居民的主要構(gòu)成，根據(jù)世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)保守測(cè)算，2017年我國(guó)的中等收入群體將占全球中等收入群體的30%以上，超過(guò)3億人。因此，理應(yīng)保證其土地供應(yīng)數(shù)量，避免供求關(guān)系不平衡現(xiàn)象發(fā)生。

4.3 租賃住房供應(yīng)體系的構(gòu)建

租賃住房是城市住房的重要組成。首先，從功能來(lái)看，租賃與購(gòu)買相同，對(duì)房屋的使用功能無(wú)差異，都是用來(lái)居??；而從成本來(lái)看，租賃成本遠(yuǎn)低于購(gòu)房成本，所以租賃住房能有效滿足甚至保障城市居民的居住需求。其次，對(duì)于租賃住房的持有方（政府或經(jīng)營(yíng)企業(yè)）而言，由于原則上不能轉(zhuǎn)讓銷售，必須持續(xù)經(jīng)營(yíng)，這能有效降低房屋空置、閑置的可能，避免社會(huì)資源的浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)公共資源利用效益的最大化。

與商品住房供應(yīng)體系、限價(jià)商品住房供應(yīng)體系不同，租賃住房供應(yīng)體系中包含開發(fā)商自持租賃住房與公共租賃住房?jī)深惓鞘凶》俊?/p>

4.3.1開發(fā)商自持租賃住房

開發(fā)商自持租賃住房是指由具有資格的房地產(chǎn)開發(fā)商在自持地塊上建造的只租不售的住房，其持有經(jīng)營(yíng)的年限與土地使用權(quán)讓渡年限一致。該類租賃住房在準(zhǔn)入機(jī)制、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、租金方面沒(méi)有嚴(yán)格的限制，屬于市場(chǎng)主體建設(shè)的具有市場(chǎng)行為特征的租賃住房，承租人、租金均由市場(chǎng)確定。政府的干預(yù)主要表現(xiàn)在限制其分割銷售以及對(duì)出租行為作出相應(yīng)的規(guī)范外（例如限定租期防止以租代售），對(duì)于其他并不作過(guò)多的干預(yù)。

4.3.2公共租賃住房

公共租賃住房由政府或者社會(huì)力量在政府的政策支持下投資建設(shè)，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與租金水平，出租給低收入群體。其中，套型應(yīng)以小戶型為主，平均建筑面積不能超過(guò)60平方米，租金水平應(yīng)根據(jù)低收入群體的承受能力綜合確定。

公共租賃住房的承租人限定為低收入群體，同時(shí)對(duì)其住房狀況、本地穩(wěn)定就業(yè)年限都要有一定的規(guī)定，為了保證公共租賃住房發(fā)揮最大效用，惠及更多低收入群體，租賃期限一般應(yīng)限定為不超過(guò)5年，期滿后經(jīng)相關(guān)部門重新審核，符合標(biāo)準(zhǔn)的可以繼續(xù)續(xù)租，不符合標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)騰退公共租賃住房。

4.3.3金融與財(cái)稅支持

金融支持主要是對(duì)租賃住房供給方的支持（不包括個(gè)人以自有住房出租經(jīng)營(yíng)的個(gè)人供給方），主要包括：①對(duì)于開發(fā)經(jīng)營(yíng)租賃住房的企業(yè)提供較低利率的政策性貸款，降低其資金成本；②以租賃住房為產(chǎn)品進(jìn)行金融創(chuàng)新，發(fā)展REITs、租約證券化等金融工具；③支持相關(guān)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)行企業(yè)債券。其中，在貸款層面，公共租賃住房的貸款優(yōu)惠力度應(yīng)高于開發(fā)商自持租賃住房。

4.3.4土地供應(yīng)

在土地供應(yīng)方面，首先應(yīng)確保租賃住房用地的供應(yīng)數(shù)量，根據(jù)城市的住房供需特征合理安排公共租賃住房用地與開發(fā)商自持租賃住房用地。其次應(yīng)在土地供應(yīng)前做好空間布局的規(guī)劃設(shè)計(jì)，一方面需要保證租賃住房用地區(qū)位的便利性，考慮到承租人的通勤距離與生活成本，并做好相應(yīng)的配套設(shè)施，使租賃住房尤其是公共租賃住房成為承租人的有效住址，杜絕目前普遍存在的因租賃住房區(qū)位條件差而棄租的現(xiàn)象，避免資源的浪費(fèi)；另一方面則要注意租賃住房與其他類型城市住房的交叉布局，避免租賃住房的過(guò)度聚集，防止主要面向低收入群體提供的城市住房淪為城市中的貧民窟，維持社會(huì)的穩(wěn)定。

5、我國(guó)城市住房供應(yīng)體系的確定

針對(duì)我國(guó)目前城市住房供應(yīng)體系存在的問(wèn)題，本文構(gòu)建了一個(gè)多層次、系統(tǒng)性的城市住房供應(yīng)體系，該供應(yīng)體系涵蓋了城市住房的各個(gè)方面，具有全面、綜合的特征，且基本規(guī)避了當(dāng)前我國(guó)城市住房供應(yīng)體系的現(xiàn)狀問(wèn)題，具體如圖5-1所示。首先，該供應(yīng)體系從政府干預(yù)強(qiáng)弱的角度對(duì)城市住房進(jìn)行區(qū)分梳理，將其清晰地分為四個(gè)類別，與此同時(shí)，對(duì)于商品住房、開發(fā)商自持租賃住房?jī)H作產(chǎn)權(quán)上的約束，對(duì)于其戶型、面積、樓層等未加過(guò)多的限制，開發(fā)商可在符合規(guī)劃的條件下根據(jù)市場(chǎng)需求自行設(shè)計(jì)，保證了產(chǎn)權(quán)類型的多樣性、全面性，這有效規(guī)避了當(dāng)前住房供應(yīng)體系中供應(yīng)類型雜而不全的問(wèn)題；其次，該供應(yīng)體系中，開發(fā)商可在政策的支持下開發(fā)供應(yīng)面向低收入群體的租賃住房，政府也通過(guò)相應(yīng)的金融、財(cái)稅手段、土地供應(yīng)政策影響商品住房、限價(jià)商品住房的供應(yīng)，這有效規(guī)避了當(dāng)前城市住房供應(yīng)體系中供應(yīng)主體二元分化的問(wèn)題，保障了城市住房供應(yīng)體系的穩(wěn)定性與持續(xù)性；最后，該供應(yīng)體系中兼顧土地、金融、財(cái)稅等各方面的調(diào)控手段，有效規(guī)避了當(dāng)前城市住房供應(yīng)體系運(yùn)行中偏向于行政調(diào)控的問(wèn)題。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，我國(guó)的城市住房供應(yīng)體系存在供應(yīng)類型雜而不全、供應(yīng)主體二元分化、供應(yīng)對(duì)象多而不準(zhǔn)、調(diào)控手段有待完善等四個(gè)方面的問(wèn)題。且一個(gè)完善的住房供應(yīng)體系應(yīng)該是一個(gè)多層次的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，更應(yīng)以人為本、以滿足不同群體的多樣性需求出發(fā)進(jìn)行層次設(shè)計(jì)，并充分發(fā)揮金融、財(cái)稅、土地等多方面的聯(lián)動(dòng)作用，構(gòu)建綜合精準(zhǔn)的城市住房供應(yīng)體系。本文在整體設(shè)想的基礎(chǔ)上對(duì)我國(guó)城市住房供應(yīng)體系進(jìn)行了分層次的構(gòu)建設(shè)想，分別構(gòu)建了商品住房供應(yīng)體系、限價(jià)商品住房供應(yīng)體系以及租賃住房供應(yīng)體系，形成了一個(gè)“以人為本”、“多元聯(lián)動(dòng)”的城市住房供應(yīng)體系。

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作者簡(jiǎn)介：

王豐，男，宜興，南京師范大學(xué)，漢，1987年3月25日，土地評(píng)估，江蘇金寧達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)劃測(cè)繪咨詢有限公司；

曹張炎，男，江蘇南通，南京師范大學(xué)，漢，1993年8月27日，房地產(chǎn)投資，中南置地南京區(qū)域公司。