在企事業(yè)單位進(jìn)行物業(yè)市場化管理的分析

張喜根

摘 要：隨著企事業(yè)單位改革的不斷深化，主輔分離已勢在必行。必然使物業(yè)管理工作迎來挑戰(zhàn)并向市場化邁進(jìn)。面對市場競爭的日益激烈及各種新需求的不斷提出，后勤服務(wù)逐步社會化，而最佳的載體就是物業(yè)管理。要順應(yīng)時代發(fā)展，探索新型管理模式，確保高效落實物業(yè)管理工作就非常必要了。

關(guān)鍵詞：企事業(yè)單位；物業(yè)管理；改制思考；建議

目前，企事業(yè)單位物業(yè)管理工作中，有待解決的遺留問題較多。一般情況，物業(yè)管理由相關(guān)后勤部門演變而來，在開展工作過程中，受諸多因素的制約。因此，在工作落實中還存有缺陷，需進(jìn)一步完善和改進(jìn)，以提高物業(yè)管理工作水平。

一、物業(yè)管理的概述及內(nèi)容

概述：存在于土地及地上建筑物形式的不動產(chǎn)即是物業(yè)，即是有使用功能供住、用的房屋及與之配套的公用設(shè)施、設(shè)備，如院落、停車場、社區(qū)內(nèi)道路等。物業(yè)管理的主要目的就是改善住用環(huán)境、確保物業(yè)使用功能、延長其使用年限和增值、保值。

內(nèi)容：物業(yè)管理基本服務(wù)包括：建筑房屋的主體管理，如掌握房屋的基本情況、建筑物的修繕及管理；專項服務(wù)包括：公用設(shè)施設(shè)備維養(yǎng)、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生及消防、車輛交通道路的管理等；特殊服務(wù)包括：特約有償服務(wù)及便民、商業(yè)、文體、教衛(wèi)、交通網(wǎng)點等。作為物業(yè)企業(yè)應(yīng)追求全面服務(wù)、高效管理、專業(yè)營運，并由單一管理服務(wù)向多渠道經(jīng)營發(fā)展，實現(xiàn)發(fā)展全面、經(jīng)營多種、以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。

二、企事業(yè)單位物業(yè)管理市場化的必要性和可行性

我國內(nèi)地在住宅小區(qū)實施物業(yè)管理，始于上世紀(jì)80年代，近40年來，已形成市場化、社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)制。多年來，受計劃經(jīng)濟(jì)影響，較多的社會功能由企事業(yè)單位承擔(dān)，這制約了其發(fā)展。要想減輕社會功能，就得剝離出去，以精干主業(yè)，實現(xiàn)資產(chǎn)盤活，促使物業(yè)服務(wù)實現(xiàn)市場化。

建立市場化物業(yè)管理模式有如下優(yōu)點：一是從業(yè)人員的思路清晰、市場意識強(qiáng)、服務(wù)對象明確，工作責(zé)任心強(qiáng)、熱情高；二是按 “核算獨立、盈虧自負(fù)、自我發(fā)展”的管理機(jī)制建立和運作；三是按市場規(guī)律采用競爭機(jī)制，對員工實行定期考評，優(yōu)勝劣汰。這是行業(yè)發(fā)展方向。但也還存在不足，主要表現(xiàn)在：一是大眾的思想觀念轉(zhuǎn)換慢，對自掏腰包買服務(wù)理解不夠；二是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，加之自身運營水平低、服務(wù)欠缺等，經(jīng)營虧損時有出現(xiàn)。加快物業(yè)管理市場化，非常必要。

三、企事業(yè)單位物業(yè)管理市場化面臨的主要困難

職工住房制度改革以來，原企事業(yè)單位后勤行政部門承擔(dān)的職工所居住小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，雖較原來的后勤服務(wù)管理進(jìn)步很大，但福利內(nèi)容仍存在著較多，與市場化運作的物業(yè)服務(wù)相差較大。這既有不完善政策配套的原因，也有自身服務(wù)的原因。

（1）建筑物設(shè)施設(shè)備老化，歷史維修欠賬多。建于上世紀(jì)的福利房，大多建筑較為陳舊，公共設(shè)施設(shè)備老化，存有安全隱患。由于無維修基金，出現(xiàn)損壞得不到有效維修，且較大的維修費用物業(yè)企業(yè)根本無力承擔(dān)。

（2）用工負(fù)擔(dān)很重。由于企事業(yè)單位所負(fù)擔(dān)的的人工成本與工作量遠(yuǎn)未達(dá)到正常用工的勞動水平，以至于企業(yè)正常的服務(wù)水平受到了限制。

四、企事業(yè)單位市場化物業(yè)管理的對策

（1）準(zhǔn)確定位機(jī)構(gòu)性質(zhì)，整合管理隊伍。企事業(yè)單位的物業(yè)管理工作多由后勤部門代管。其管理形式較落后，有待完善服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，同時將其脫離出來，獨立向市場化道路自主地發(fā)展，僅憑其自身能力，還難度較大。

（2）培養(yǎng)全員物業(yè)服務(wù)意識。物業(yè)企業(yè)首先須弄清自己與商戶、業(yè)主的關(guān)系，尊重其權(quán)利，履行自身職責(zé)，按契約提供服務(wù)。只有增強(qiáng)自身責(zé)任，同時，強(qiáng)化業(yè)主對物業(yè)管理的參與意識，才能使物業(yè)管理走向正途。

（3）體制建設(shè)逐步完善，讓社區(qū)業(yè)委會充分發(fā)揮作用

構(gòu)成物業(yè)管理活動各方法律關(guān)系的民事主體為業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)企業(yè)。要準(zhǔn)確為各方定位，其基礎(chǔ)是物業(yè)管理的專業(yè)化，更是規(guī)范和培育市場的重要前提和必要的要求。

（4）提高從業(yè)人員綜合素質(zhì)，培養(yǎng)復(fù)合型人才。衡量物業(yè)服務(wù)好壞的最終標(biāo)準(zhǔn)要看所提供的服務(wù)商戶、業(yè)主是否滿意。物業(yè)企業(yè)必須建立機(jī)制，轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，完善員工系統(tǒng)的學(xué)習(xí)、進(jìn)修、培訓(xùn)和深造等激勵機(jī)制，盡快提升從業(yè)人員的專業(yè)技術(shù)素養(yǎng)，提高業(yè)務(wù)規(guī)范化操作程度及服務(wù)質(zhì)量，為用戶提供更優(yōu)質(zhì)的管理與服務(wù)。

（5）細(xì)化服務(wù)，拓展服務(wù)項目。了解與掌握不同階段商戶、業(yè)主的服務(wù)需求及消費潛力，可為商戶、業(yè)主提供臨時的免費停車場等，或是增加服務(wù)讓商戶、業(yè)主隨時感覺到物業(yè)服務(wù)的提升，適當(dāng)增加一些收費合理，商戶、業(yè)主能接受的有償性服務(wù)。

（6）注重運用法律法規(guī)。盡可能與商戶、業(yè)主創(chuàng)建平等互為信任的合作關(guān)系，訂立規(guī)范的協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)，避免不必要糾紛；物業(yè)企業(yè)內(nèi)部，需不斷完善員工錄用、繳納保險及辭退等制度，嚴(yán)格執(zhí)行勞動法。

五、結(jié)束語

綜上所述，企事業(yè)單位物業(yè)管理工作服務(wù)質(zhì)量與工作效率的好壞，不但對商戶、業(yè)主的品質(zhì)生活、自身利益、幸福指數(shù)均有著重大影響，也關(guān)聯(lián)到企業(yè)今后改革及發(fā)展水平的高低，更關(guān)系到企業(yè)品牌形象的開發(fā)與延長。

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