淺談房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財務(wù)運用分析

常懷誠

摘 要：稅務(wù)籌劃也稱納稅籌劃，它是納稅人在遵守稅法、擁護(hù)稅法、不違反稅法的前提下，針對納稅人自身的特點，規(guī)劃納稅人的納稅活動，既要依法納稅，又要充分享受稅收優(yōu)惠政策，以達(dá)到減輕稅負(fù)、解除稅負(fù)或推遲納稅，最終實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化和企業(yè)價值最大化的一種經(jīng)濟(jì)活動。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展及深入，稅收的地位和作用也變得非常重要。作為房地產(chǎn)企業(yè)，其本身的擁有開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)復(fù)雜等特點。因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃對企業(yè)獲取利潤來講作用重大。本文針對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行深入解析，講述企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的方案的制定，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅收利益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)所得稅；稅務(wù)籌劃；運用分析

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃相關(guān)理論

（1）稅務(wù)籌劃相關(guān)概念

1.稅務(wù)籌劃的含義

稅務(wù)籌劃是說在現(xiàn)行法律法規(guī)下，對公司企業(yè)的一些經(jīng)營事項進(jìn)行事前籌劃，達(dá)到公司承擔(dān)稅負(fù)最低，使企業(yè)的利益得意達(dá)到最大化。

2.稅務(wù)籌劃的目標(biāo)

稅務(wù)籌劃的目標(biāo)可以分為以下三個層次。

第一個層次是最簡單的層次，是納稅籌劃能施行的最基本要求，在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。一旦某種納稅籌劃與相關(guān)的法律法規(guī)產(chǎn)生沖突，這種行為就應(yīng)當(dāng)立刻停止或改變。并且在納稅籌劃時都應(yīng)該按照相關(guān)規(guī)定正確，依法，按時納稅。稅收籌劃的其余目標(biāo)也都都以第一層目標(biāo)為基礎(chǔ)。第二個要達(dá)到的目標(biāo)是如何降低企業(yè)成本以盡最大力度實現(xiàn)企業(yè)利益最大化，充分發(fā)揮資金的時間價值。采用的方法是通過稅收籌劃來減少稅負(fù)。滿足第一層次，在遵守法律為前提進(jìn)行稅收籌劃。應(yīng)當(dāng)明確稅收籌劃的最直接目的，即通過降低稅負(fù)壓力，進(jìn)而減少企業(yè)要支出的成本。要利用資金的時間價值，通過延遲納稅等方法，能夠使企業(yè)運用到更多的資金。第三層次則是通過不同的方法相結(jié)合，從而降低稅負(fù)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特點

1.房地產(chǎn)行業(yè)特征

房地產(chǎn)企業(yè)往往擁有繁多的業(yè)務(wù)，其業(yè)務(wù)從最開始的開發(fā)土地，到后期的出售、出租、管理等。其中的每個業(yè)務(wù)，都需要經(jīng)歷較長的時間，投資的成本也比較大，又因為房產(chǎn)公司資金鏈中所運用的資金大多來自于外來注資所得，因此必然要承擔(dān)很大的風(fēng)險。同時，其費用、成本也相當(dāng)?shù)母?，比如在開發(fā)階段中的高額成本以及大額期間費用、稅收成本等。所以對于房地產(chǎn)公司來講，關(guān)于成本控制，風(fēng)險的防范以及管控也是相當(dāng)重要的。

2.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃特點

房地產(chǎn)行業(yè)從其開始購地到其經(jīng)營銷售，是一個很長的生產(chǎn)周期過程，從籌建、開發(fā)到經(jīng)營銷售，皆需要大量時間營運。并且在營運過程中，需要有大量的資金維持開銷，保持運轉(zhuǎn)。資金鏈若斷裂，企業(yè)就無法正常經(jīng)營，在建工程也無法落實。房地產(chǎn)的資金流通運轉(zhuǎn)十分重要。因此，在企業(yè)稅務(wù)籌劃過程中，充分利用資金時間價值的優(yōu)勢可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的運作。所以在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行以降低稅負(fù)為目的進(jìn)行籌劃時，延遲納稅的時間是一個需要重點籌劃的部分，爭取資金利用的最大限度。房地產(chǎn)是需求資金量相對龐大的行業(yè)，而資金量大，風(fēng)險較大，很容易出現(xiàn)資金的周轉(zhuǎn)問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)很難完全依靠自由資金進(jìn)行日常運作，大部分的資金是靠第三方投資或通過借貸而來。因此，房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時，需要考慮房地產(chǎn)行業(yè)資金的來源這一問題，從而對資金來源進(jìn)行更有利地籌劃。

二、稅收籌劃的步驟及基本方法

（1）稅收籌劃的步驟

稅收籌劃的比較簡單，一是要了解并熟悉稅務(wù)相關(guān)法規(guī)、條例政策，必須了解到主管部門對“合法”的定義，確保納稅的合法性。二是要結(jié)合相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的情況，減少企業(yè)的稅負(fù)要在合理、合法的基礎(chǔ)上。雖然稅收籌劃的步驟非常簡單明了，但是廣泛應(yīng)用在各種實際工作中，要達(dá)到全面性更加困難，需要企業(yè)的財務(wù)人員不斷的提高自身的學(xué)習(xí)能力，以便可以更加正確的為企業(yè)合理減輕稅負(fù)。

（2）稅收籌劃的方法

由于納稅人的身份不同，企業(yè)可以通過選擇一般納稅人和小規(guī)模納稅人兩種不同身份來納稅。使企業(yè)可以盡可能降低稅負(fù)；通過稅率的差異，企業(yè)可以從經(jīng)營的業(yè)務(wù)或者應(yīng)納稅所得額來合理判斷；通過稅目的差異，企業(yè)可以通過規(guī)范的操作，將不征稅或者免稅的收入及使用低稅率的收入從企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入中分離出來，從而降低企業(yè)的稅負(fù)；通過納稅時間差異，可以通過延遲納稅，來獲得貨幣的時間價值即獲得額外的收入；通過稅收的優(yōu)惠政策，充分適應(yīng)并積極響應(yīng)國家的優(yōu)惠政策，從而最大限度的減輕企業(yè)稅負(fù)。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃是一件通過正當(dāng)稅收政策合理減輕企業(yè)稅負(fù)的行為，因為房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其籌劃的復(fù)雜性也比較大，這就要求企業(yè)的財務(wù)人員，要不斷學(xué)習(xí)了解稅收政策，同時，為了更好的提升企業(yè)的核心競爭力，更要利用國家的政策對其財務(wù)相關(guān)活動進(jìn)行精密的策劃安排，合理行駛納稅人應(yīng)有的權(quán)利并合理的減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，使得企業(yè)的利潤可以達(dá)到最大化。

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