我國房地產(chǎn)企業(yè)債務融資問題及對策建議

劉鵬

【摘要】房地產(chǎn)是推動我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著宏觀調(diào)控政策的不斷深化，金融門檻的加高，資本實力逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高資本實力，最重要的一點就是要構建健全的融資體系，通過融資獲得更多的資金支持。債務融資作為房地產(chǎn)融資的重要形式，面臨著嚴峻的問題亟需解決。本文針對我國當前房地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀，分析房地產(chǎn)企業(yè)債務融資存在的問題，并提出了相關的優(yōu)化我國房地產(chǎn)企業(yè)債務融資的建議，促進房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，更好地為我國國民經(jīng)濟服務。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 債務融資 金融體系 創(chuàng)新

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，其持續(xù)健康發(fā)展對于促進經(jīng)濟發(fā)展，促進就業(yè)有重要的意義。房地產(chǎn)是一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)其實就是一種資金轉(zhuǎn)化的過程，其投資成本高，資金回籠周期長，因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過各種融資渠道，形成資金優(yōu)勢，對促進房地產(chǎn)發(fā)展有重要的意義。近年來，隨著通貨膨脹以及貨幣緊縮政策等，金融市場面臨著日益嚴峻的形勢，融資難成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的首要因素。房地產(chǎn)債務融資，以個人或機構作為企業(yè)債權人的形式，通過債券、票據(jù)或資金形式投資房地產(chǎn)企業(yè)，從而獲得本息收入。在這樣的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)更應該深刻認識當前的融資情況，并分析債務融資的相關問題，解決融資瓶頸，創(chuàng)新融資渠道，走出融資困境，是當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

自2016年以來，國家為加大樓市調(diào)控力度，出臺了城市限購令，提升了銀行按揭利率，公司債收緊、海外發(fā)債受限，房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊已成時代的主題。受宏觀調(diào)控政策深化的影響，自2016年末以來，房地產(chǎn)銷售面積及金額均呈現(xiàn)明顯的下降趨勢，一些房地產(chǎn)企業(yè)增加土地投資，為了提升營業(yè)額度，增加凈利潤速，加快資金回流，房地產(chǎn)企業(yè)受資本、成本、監(jiān)管等因素制約，面臨著前所未有的困境，截止到2018年，還有大量房地產(chǎn)信托也面臨還款期的問題，在此過程中，違約、借新還舊頻頻出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)只得以新發(fā)可轉(zhuǎn)換債券來維持金融市場的和諧，據(jù)相關統(tǒng)計，在發(fā)債最熱的時候，再一周之內(nèi)曾有二十家以上的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債，一些房地產(chǎn)企業(yè)甚至一個月發(fā)債多達三次。在這樣嚴峻的形勢下，很多房地產(chǎn)企業(yè)高財務杠桿難以維持，融資成為當前房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的問題，房地產(chǎn)金融市場應該創(chuàng)建良好的投資環(huán)境，保證投資資金鏈的安全可靠，增強防范和抵御財務風險能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)債務融資存在的主要問題

（一）融資成本高，融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量比較大，頻率也相對較高，融資的成本也比較高，程序也相對復雜，融資申請下來之后，需要提交各種材料，耗費大量的時間、人力、物力。加上擔保抵押在實際操作流程中受阻，造成的成本難以估計，直接阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。此外，我國常見的債務融資有兩種形式，銀行貸款和債券。但在實際融資過程中，大部分房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款，銀行貸款在房地產(chǎn)債務中占有重要的地位。從我國長期融資來源來看，銀行貸款資金占了50%，甚至更多。房地產(chǎn)企業(yè)融資大部分依賴于銀行資金，這種單一的融資渠道，容易造成資金鏈斷裂等風險，金融行業(yè)將會受到威脅，不利于金融機構的穩(wěn)定發(fā)展，不利于房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制不合理，信用風險高

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制不合理，管理人員不重視企業(yè)內(nèi)部的控制與管理，風控管理能力薄弱，缺乏完善的會計體系，公司治理結構不科學，沒有建立內(nèi)部監(jiān)督體制，直接制約了房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。另一方面，由于我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，因此，企業(yè)管理層不重視防范風險，應對風險能力不足，薄弱的風險防范能力間接削弱了房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，出現(xiàn)不良資產(chǎn)，造成高信用風險，一些企業(yè)甚至存在無法償還貸款而跑路的現(xiàn)象。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)相關的融資法律體系不健全

在現(xiàn)實生活中，我國針對房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關法律法規(guī)缺乏，沒有形成完善的房地產(chǎn)金融法規(guī)法律體系。我國早在2003年出臺《中華人民共和國中小企業(yè)促進法》，在一定程度上改變了中小企業(yè)長期以來法律的缺失，頓時對一些信貸人權利保護體系、信用擔保體系、貸款以及金融機構等沒有相關的配套完善;而后，國家又相繼出臺《公司法》和《擔保法》，這兩部法律相對《促進法》得到了完善，提出了房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關規(guī)定，但這是對融資的界定不清，難以實行對房地產(chǎn)企業(yè)的有效監(jiān)管。在經(jīng)濟較發(fā)達的地區(qū)，通過市場調(diào)節(jié)資金而我國則是通過行政手段來調(diào)節(jié)金融，自實行“限購”政策以來，限制了一部分資金進入房地產(chǎn)業(yè)，也直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的融資房地產(chǎn)企業(yè)融資相關的法律法規(guī)的缺失，無法有效消除資金借貸者與資金使用者之間的障礙，融資難將長期制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏融資方面的專業(yè)人才

在實際操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的融資具有一定的專業(yè)性，需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際能力，通過項目規(guī)模等現(xiàn)狀對資金資產(chǎn)進行計算，比較融資成本，選擇合適的融資方式，債務融資也如此。通過專業(yè)精通財務的人才，參與到房地產(chǎn)企業(yè)的投資、資本市場運作等項目中。然而，由于我國房地產(chǎn)金融起步晚，缺乏房地產(chǎn)融資前并沒有進行這些的估算，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資往往是根據(jù)企業(yè)負責人的意志而選擇融資，很多房地產(chǎn)企業(yè)只注重規(guī)模，不考慮自身的資金需求，認為貸到的錢越多越好。這種盲目的融資，直接導致資金閑置或資金回籠難題，給企業(yè)帶來財務風險。

三、優(yōu)化我國房地產(chǎn)企業(yè)債務融資的對策

（一）政府積極引導，拓寬和創(chuàng)新融資渠道

針對目前金融機構作為房地產(chǎn)企業(yè)債務融資的主要渠道，首先，政府應該積極引導，統(tǒng)一規(guī)劃、管理和監(jiān)督金融機構，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展制定相關的發(fā)展策略、調(diào)查研究、資金扶持等，完善社會服務功能體系，建立創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)的激勵機制。其次，發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務。結合我國的實際國情，借鑒國外發(fā)達國家的成功經(jīng)驗，投資者將資金委托給第三方信托公司，由信托公司投資給房地產(chǎn)企業(yè)的一種融資方式。最后，拓寬房和創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，建立多元化的房地產(chǎn)金融體系。例如，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。以房地產(chǎn)企業(yè)自有住房為基礎資產(chǎn)，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)租賃投資周期，推動租賃市場的規(guī)模化發(fā)展，提高房源供給，減少對企業(yè)財務狀況的依賴性。

（二）強化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，完善融資風險防控體系

作為高效的現(xiàn)代企業(yè)，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應該強化內(nèi)部控制，包括建立健全的財務會計體系，加強企業(yè)治理結構，提高財務管理人員的風險防范意識，加強內(nèi)部監(jiān)督，提高企業(yè)的信用等級，從而有效化解風險，提高經(jīng)營效率，擴大融資渠道。一方面，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的投融資測算階段，企業(yè)就需要對資金狀況和融資能力進行評估，統(tǒng)籌規(guī)劃現(xiàn)金流，保障項目資金需求以實現(xiàn)項目的預期目標。開發(fā)項目投資主要來源于內(nèi)源融資、股權融資和債權融資，項目投融資規(guī)模和周期涉及房地產(chǎn)企業(yè)的資本結構決策，重點要考慮償債能力和風險承受能力。另一方面，由于債務融資是高風險的融資，因此，完善房地產(chǎn)融資風險防控體系，包括金融創(chuàng)新風險和信貸風險機制。實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)投融資風險監(jiān)控和房貸風險一體化，嚴格把控抵押擔保，全面管控抵押/質(zhì)押擔保資產(chǎn)的審批、評估和保管工作，有效降低融資風險。

（三）完善房地產(chǎn)企業(yè)融資的法律法規(guī)體系

完善的法律體系為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了保障。我國雖然出臺了很多法律體系對資金支持、市場開拓、社會服務等方面做出了相關規(guī)定，例如《促進法》、《公司法》、《民法》、《擔保法》等。這些法律在實施過程中還有一些細節(jié)不夠完善，一些支持和扶持政策并沒有落到實處，因此，政府應該要借鑒國內(nèi)外成熟市場的融資法律制度，明確房地產(chǎn)融資的范圍和違約后果，建立適合我國國情的擔保抵押制度，有針對性地完善房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關法律法規(guī)，靈活房地產(chǎn)企業(yè)擔保抵押貸款制度，簡化不動產(chǎn)的擔保程序，增強房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。此外，政府還應該制定《房地產(chǎn)企業(yè)信用擔保法》，以信用作為擔保，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資與經(jīng)營行為，防范風險，限制房地產(chǎn)企業(yè)的不良融資與經(jīng)營行為，促進房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。

（四）加強房地產(chǎn)債務融資專業(yè)人才建設

事實上，房地產(chǎn)企業(yè)若想在經(jīng)濟發(fā)展中占有重要的一席之地，那么必須擴大融資，不斷提高融資能力，必須加強房地產(chǎn)債務融資專業(yè)人才建設。由于房地產(chǎn)金融復雜多變，債務融資經(jīng)營風險大，涉及范圍廣，不僅僅涉及房地產(chǎn)市場，而且還包括資本市場的運作等，不僅要求債務融資人才熟悉房地產(chǎn)市場，而且還要求精通財務、金融、法律等多個跨行業(yè)知識，因此，培養(yǎng)一批高素質(zhì)專業(yè)的房地產(chǎn)債務融資人才，能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)融資效益，避免盲目投資，使房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場和資本市場同時占有競爭優(yōu)勢。

四、總結

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟支柱的重要產(chǎn)業(yè)之一，保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，是發(fā)展國民經(jīng)濟的關鍵，債務融資已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重中之重。作為政府部門，應該積極完善房地產(chǎn)相關的法律法規(guī)，為房地產(chǎn)融資創(chuàng)造良好的、和諧的融資環(huán)境。作為房地產(chǎn)企業(yè)，應該正視其債務融資中所面臨的困境，積極探索多元化的融資渠道，加強企業(yè)內(nèi)部的控制管理，培養(yǎng)更多的房地產(chǎn)融資專業(yè)人才。只有這樣，才能促進房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟更好地為我國國民經(jīng)濟建設服務。