我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)和銀行貸款現(xiàn)狀分析

摘 要：目前，我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)一直是推動(dòng)GDP增長(zhǎng)的最重要的因素，但是近幾年房產(chǎn)價(jià)格確實(shí)一路猛漲，房產(chǎn)泡沫又被推在了風(fēng)口浪尖上。眾所周知，房產(chǎn)的資金主要來(lái)源主要是來(lái)自于銀行授信，所以國(guó)內(nèi)外不少學(xué)者認(rèn)為，銀行貸款是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)主要原因。在學(xué)習(xí)了國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有的房地產(chǎn)研究后，發(fā)現(xiàn)銀行信貸和房地產(chǎn)的價(jià)格存在復(fù)雜的影響關(guān)系，我國(guó)的銀行貸款規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著重要的影響，確實(shí)是形成泡沫的重要原因。同事房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮反過(guò)來(lái)也對(duì)銀行信貸有著促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；房地產(chǎn)價(jià)格；銀行信

一、目前我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

1980年是中國(guó)房地產(chǎn)的元年，這一年鄧小平把房子定義為商品。房改和土改同時(shí)被推動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)正式成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)，開(kāi)始緩慢的種子發(fā)芽階段。

不過(guò)當(dāng)時(shí)很多人擔(dān)憂文革重襲，不敢擁有私產(chǎn)，而且也期盼單位免費(fèi)分房，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模很小。1984年，鄧?yán)峡隙朔康禺a(chǎn)行業(yè)的意義，排除了雜音，地產(chǎn)的黃金10年到來(lái)。1987年，深圳進(jìn)行了首次的公開(kāi)土地拍賣，催化全國(guó)房地產(chǎn)加速發(fā)展。所以，1987年才是中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)化的時(shí)間點(diǎn)。

1988年，海南脫離廣東獨(dú)立建省成立海南省，大批的人來(lái)到海南淘金，這些人里就有潘石屹，馮侖，易小迪等人。中國(guó)第一批房地產(chǎn)獲利者正是這些人。

1988年房地產(chǎn)平均價(jià)格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年則猛增至5000元/平方米，比1991年增長(zhǎng)257%。地產(chǎn)泡沫時(shí)期，當(dāng)時(shí)流傳著“要掙錢，到海南；要發(fā)財(cái)，炒樓花”。1993年上半年房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到頂峰，為7500元/平方米。93年下半年基本上回落到1991年的水平，跌幅達(dá)八成五。

劇烈增長(zhǎng)的泡沫引發(fā)了中央的擔(dān)憂，導(dǎo)致了中國(guó)地產(chǎn)的首個(gè)調(diào)控政策出臺(tái)。于是海南泡沫直接炸裂，海口的1.3W家房地產(chǎn)公司倒閉了95%，引發(fā)壞賬800億元。于海南有了三大景觀“天涯，海角，爛尾樓”。

1998年7月3日，政府開(kāi)始救市，宣布全面終止福利分房，中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存的1.0版本正式開(kāi)始。2001年，供需關(guān)系開(kāi)始失衡，在這一年里，前3個(gè)月內(nèi)的北京，房?jī)r(jià)的漲幅就達(dá)到97.3%，政府唯一的選擇就是全面整頓房地產(chǎn)。

在此之后，國(guó)家進(jìn)入調(diào)控反思階段，并與2000年初進(jìn)一步進(jìn)行了住房制度改革深化。由于我國(guó)人口眾多，2003年中后期開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況就開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)出來(lái)了。政府為了穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)始了全面的宏觀調(diào)控，其中2005～2006年是政策最密集的時(shí)候。在這一階段，政府共出臺(tái)了有10多項(xiàng)政策，從土地、經(jīng)濟(jì)適用房、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及外資管理等多方面對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了限制和調(diào)控。

除2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)波動(dòng)的銷售下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模增長(zhǎng)是尤為迅速的，尤其是2012年到2013年的收入急速上漲反映了當(dāng)時(shí)過(guò)高的房?jī)r(jià)導(dǎo)致的高收入，其背后也伴隨的泡沫誕生的危險(xiǎn)。特別是在2015-2017年這兩年間，房?jī)r(jià)更是迅速飆升，主要體現(xiàn)在國(guó)內(nèi)一線城市居高不下的房?jī)r(jià)和政府不斷推出的限購(gòu)政策，未來(lái)房?jī)r(jià)的走向著實(shí)令人堪憂。

二、我國(guó)銀行授信現(xiàn)狀

（1）現(xiàn)狀

據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源大概80%源于銀行貸款，可見(jiàn)銀行信貸在房地產(chǎn)行業(yè)中的重要性。金融類信貸是虛擬經(jīng)濟(jì)的核心，2015年金融各項(xiàng)機(jī)構(gòu)貸款額達(dá)到了939540億，相比于1998年的86524億，足足增長(zhǎng)了十幾倍。

除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸更是增長(zhǎng)迅速，1998年的時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款為2029億，2005年擴(kuò)大到了3918億，翻了將近一番，在2015年時(shí)已經(jīng)達(dá)到了20214億了，翻了十倍左右。近十年來(lái)，金融類信貸增長(zhǎng)十分迅速，每年有將近15%的增速，從層面也反映了金融行業(yè)的飛速發(fā)展。

（2）我國(guó)房地產(chǎn)信貸的特點(diǎn)

1.風(fēng)險(xiǎn)集中

由于房地產(chǎn)資金來(lái)源對(duì)銀行的依賴性過(guò)強(qiáng)，因此風(fēng)險(xiǎn)全部集中在了銀行這一塊上，而沒(méi)有其他金融渠道去進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，融資途徑是多種多樣的，銀行信貸的占比維持一個(gè)正常的水平，其他的融資渠道，例如有住房?jī)?chǔ)蓄，信托，基金等多樣化金融產(chǎn)品分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。償還期限風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)貸款資金主要是動(dòng)用一般性存款，最長(zhǎng)只有五年期限，而銀行貸款資金主要有短期資金為主。這就造成了短存長(zhǎng)貸的現(xiàn)象，增加了銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2.銀行信貸的風(fēng)控體系較弱

由于商業(yè)銀行針對(duì)貸款這一塊的條款以及使用方向并沒(méi)有固定的標(biāo)準(zhǔn)，通常是根據(jù)市場(chǎng)的需求和借款的需求決定的，而且會(huì)隨著市場(chǎng)的變動(dòng)而改變。這同時(shí)也表明了銀行某些制度還不完善，只能提高門檻來(lái)減少不良貸款的發(fā)生，但是這個(gè)方法并不準(zhǔn)確，審查機(jī)制還是不完善，存在一定的漏洞和風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)信貸的規(guī)模擴(kuò)張加速了房地產(chǎn)的繁榮，一路飆升的的房?jī)r(jià)雖然提升了國(guó)家的GDP發(fā)展，但同時(shí)也促進(jìn)了虛假繁榮，催生了泡沫的出現(xiàn)。

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作者簡(jiǎn)介：卞旭，男，河南鄭州人，碩士在讀，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，430073，研究方向：房地產(chǎn)投資