試論CCRC模式對(duì)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的啟示

高婧雅 袁晨杰 李林飛 王勇 馮玉

我國(guó)當(dāng)前的老齡化嚴(yán)重，養(yǎng)老已經(jīng)成為了社會(huì)的一個(gè)重要問題，一個(gè)有效方法為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)?；趯?duì)CCRC模式特點(diǎn)的研究和分析，本文指出了該模式對(duì)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)今后發(fā)展方面的啟示，并在此基礎(chǔ)上提出CCRC模式的應(yīng)用方法，提高我國(guó)社會(huì)的養(yǎng)老質(zhì)量。

一、引言

CCRC模式起源于美國(guó)，本質(zhì)上為建成一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)，并根據(jù)老人的實(shí)際情況，選用最合理的方法照顧老人。這種模式在使用中，將老人分為三種，其一為自理型老人，這種老人能夠生活自理，對(duì)看護(hù)的要求不高；其二為介助型老人，這種老人的自理能力較差，需要看護(hù)人員照料其日常生活；其三為介護(hù)型老人，這類老人無自理能力，需要看護(hù)人員24h照料。

二、、CCRC模式的特點(diǎn)

CCRC模式能夠根據(jù)老人的實(shí)際情況落實(shí)看護(hù)工作，為老人提供最佳照顧方案，這種養(yǎng)老模式建成的養(yǎng)老社區(qū)實(shí)際上為一種綜合性社區(qū)，這一養(yǎng)老模式的特點(diǎn)如下：

（一）規(guī)劃布局緊湊

CCRC模式在應(yīng)用中，建筑群的選址位置通常為距離市區(qū)50～100km的區(qū)域中，這種區(qū)域通常土地價(jià)格較低，可以建成多棟建筑。為節(jié)約空間，建筑通常將較為密集，建筑為多層結(jié)構(gòu)，在不同的樓層中配置不同類型的老人，并根據(jù)老人的情況設(shè)置看護(hù)人員，讓老人能夠接受最佳的照顧形式。在不同的建筑中，會(huì)廣泛栽種綠色植物、設(shè)置公園等，為老人提供最佳的生活和活動(dòng)環(huán)境，讓老人心情愉悅。

（二）居住要求多樣

由于不同老人的生理機(jī)能不同，所以對(duì)居住環(huán)境也提出了不同要求，為了能夠提高對(duì)老人的看護(hù)質(zhì)量，在CCRC模式中，一方面可以以建筑中的樓層為單位，完成針對(duì)老人的分組工作，讓老人能夠接受最佳照顧方案。另一方面可以將社區(qū)中的不同建筑配置為不同的用途，例如某低層建筑建成符合老年人生理和心理要求的健身房，另一建筑為老年人的生活區(qū)，通過這種方式能夠提升建筑的應(yīng)用效率。而對(duì)于高價(jià)社區(qū)來說，一些社區(qū)還會(huì)建設(shè)高爾夫球場(chǎng)、電影院等娛樂設(shè)施。

（三）經(jīng)營(yíng)模式固定

CCRC模式的經(jīng)營(yíng)方式為租賃式收費(fèi)，在社區(qū)運(yùn)行中，讓老人享受房屋租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán)，收取的費(fèi)用由兩部分構(gòu)成，其一為入門費(fèi)，這一費(fèi)用較高，換算成人民幣為20～100萬元，房屋面積越小入門費(fèi)用越低。其二為房屋服務(wù)費(fèi)用，不同身體情況的老人費(fèi)用不同，身體健康能自理的老人，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通常為3000元/月，介助型老人的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為4000元/月，介護(hù)型老人的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為5000元/月。另外很多養(yǎng)老地產(chǎn)還提供額外護(hù)理服務(wù)，在老人獲取這類服務(wù)時(shí)，需要支付額外的護(hù)理費(fèi)用。

（四）管理質(zhì)量較高

在CCRC模式中，看護(hù)人員的數(shù)量很多，同時(shí)能夠提供全天候的社區(qū)安保工作，在這兩方面的共同作用下，提高了社區(qū)的管理質(zhì)量。

針對(duì)看護(hù)質(zhì)量，養(yǎng)老社區(qū)按照老人的身體機(jī)能建成了最佳的管理制度，介助型老人和介護(hù)型老人生活區(qū)域的看護(hù)人員數(shù)量極多，為老人提供高效的看護(hù)服務(wù)，防止老人在養(yǎng)老社區(qū)中出現(xiàn)意外。另外在這類養(yǎng)老社區(qū)中，通常還設(shè)置了醫(yī)護(hù)人員，這類人員能夠提供高質(zhì)量的疾病診斷、疾病治療服務(wù)。

安保質(zhì)量提高包括兩個(gè)方面，一方面為專業(yè)安防人員，發(fā)揮的作用為處理突發(fā)事件，例如不法分子侵入等問題。另一方面為看護(hù)人員，這類人員的管理對(duì)象為室外活動(dòng)中的老人，防止在運(yùn)動(dòng)中受傷。此外在很多社區(qū)周邊設(shè)置報(bào)警裝置，防止不法分子進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)。

三、CCRC模式對(duì)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的啟示

（一）順應(yīng)老齡人口數(shù)量變化規(guī)律

我國(guó)當(dāng)前已經(jīng)老齡化社會(huì)，老齡化人口數(shù)量逐年攀升，我國(guó)當(dāng)前的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基本為養(yǎng)老院和福利院，從這類機(jī)構(gòu)的建設(shè)和運(yùn)行數(shù)量上來看，還存在很大缺口，不能滿足當(dāng)前和今后的養(yǎng)老需求。

CCRC模式由政府方面開辟專用土地，完成養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，由于老年人的交際圈逐漸縮小，并且對(duì)出行、娛樂等方面的需求降低，所以政府方面劃撥的土地可以遠(yuǎn)離市區(qū)。在社區(qū)建設(shè)中，建成中高層建筑，并在一定程度上提高養(yǎng)老社區(qū)中建筑的密集度，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的高效利用。

在CCRC模式的具體應(yīng)用中，政府部門首先需要完成管理區(qū)域當(dāng)前和未來的老齡人口數(shù)量研究工作，在此基礎(chǔ)上分析養(yǎng)老院和福利院的缺口。其次為做好管轄區(qū)域周邊環(huán)境調(diào)查和土地資源審查工作，將遠(yuǎn)離市區(qū)的土地劃撥為養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)區(qū)，在該過程中需要考慮土地區(qū)域能夠容納老人的數(shù)量，確定土地劃撥區(qū)域面積。最后為落實(shí)社區(qū)的合理設(shè)計(jì)工作，考慮社區(qū)周邊環(huán)境、內(nèi)部環(huán)境、容納人口上限等多個(gè)因素，為服務(wù)提供提供硬件基礎(chǔ)。

（二）差異化養(yǎng)老體系制定

老年人的年齡構(gòu)成跨度較大，不同年齡段的老年人身體素質(zhì)有很大不同，為提高對(duì)老年人的看護(hù)質(zhì)量，需要建成差異化養(yǎng)老體系。

在CCRC養(yǎng)老模式的應(yīng)用中，將老年人分為自理型老人、介助型老人和介護(hù)型老人，不同老年人的看護(hù)方法、看護(hù)時(shí)長(zhǎng)有所不同，這為我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)和建設(shè)過程提供了理論依據(jù)，我國(guó)可借鑒這一思想，合理配置養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中的看護(hù)人員數(shù)量，在提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)降低社區(qū)的運(yùn)行成本。

在這種模式的應(yīng)用中，老人辦理入住時(shí)需要檢查老人的身體機(jī)能，按照建成的管理體系為老人分配居住區(qū)域，老人通過對(duì)各房間的參觀，確定最終的居住房間?？紤]到不同身體機(jī)能的老年人行動(dòng)效率不同，可以按照老人的集中區(qū)域完成樓層分配工作，介護(hù)型老年人的居住樓層需要較低，當(dāng)老人生病、發(fā)生意外時(shí)，醫(yī)護(hù)人員能夠第一時(shí)間趕往現(xiàn)場(chǎng)。介助型老人居住在建筑中層，自理型老人居住在建筑高層，根據(jù)不同類型的老人數(shù)量，確定低層、中層和高層的樓層范圍。

（三）建成中高端養(yǎng)老體系

我國(guó)當(dāng)前的老人社區(qū)面向社會(huì)所有人員，為一種普適性社區(qū)，未能建成中高端養(yǎng)老系統(tǒng)。CCRC本質(zhì)上為一種中高端養(yǎng)老社區(qū)，為我國(guó)的中高端養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)指明了方向。

CCRC模式對(duì)我國(guó)中高端養(yǎng)老體系的啟示為，首先提高這類養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)和服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)投入的人力物力適當(dāng)提升養(yǎng)老社區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其次為在社區(qū)中構(gòu)建適合老人生活?yuàn)蕵返膮^(qū)域，包括電影院、健身房等，讓老人能夠更好地開展休閑活動(dòng)。最后為提供多項(xiàng)配套服務(wù)，包括定期體檢、疾病診療等。

（四）促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展

我國(guó)當(dāng)前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)過于依賴養(yǎng)老院和福利院，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重視程度不高，甚至?xí)?dǎo)致整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生斷層，無法應(yīng)對(duì)老齡化社會(huì)帶來的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

CCRC模式給我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來的啟示為，首先重視中高端養(yǎng)老市場(chǎng)的潛力，通過建成質(zhì)量很高的養(yǎng)老社區(qū)，能夠更好吸引這類資產(chǎn)較多的老年人加入社區(qū)。其次為樹立品牌，當(dāng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)品牌效應(yīng)時(shí)，相關(guān)企業(yè)能夠獲取更高收益，應(yīng)用這些收益償還債務(wù)、投建新的養(yǎng)老社區(qū)，實(shí)現(xiàn)資金鏈的良性發(fā)展。最后為項(xiàng)目融資，我國(guó)當(dāng)前的CCRC模式應(yīng)用效果較差，但是市場(chǎng)本身有很高的發(fā)展前景，所以這一項(xiàng)目養(yǎng)老模式能夠更好地融資，隨著產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，融資效率提高，建成產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展體系。

四、結(jié)論

綜上所述，CCRC養(yǎng)老模式的特點(diǎn)為，建成密集、高管理質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)雅和收費(fèi)較高的養(yǎng)老社區(qū)，我國(guó)當(dāng)前對(duì)這一養(yǎng)老模式的應(yīng)用效果較差。這一模式對(duì)我國(guó)的啟示為，順應(yīng)老齡人口變化規(guī)律建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)、制定差異化老年人看護(hù)制度、建成中高端養(yǎng)老體系和推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。（作者單位：南京審計(jì)大學(xué)金審學(xué)院仙林校區(qū)）

南京審計(jì)大學(xué)金審學(xué)院2018級(jí)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃“基于運(yùn)用“CCRC養(yǎng)老模式”的房地產(chǎn)公司營(yíng)銷戰(zhàn)略研究”課題批準(zhǔn)號(hào)JS201813994004Y。