物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理存在的問題與對策研究

林薇

近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)地不斷發(fā)展與進步，房地產(chǎn)地存量資產(chǎn)快速增長，對物業(yè)管理服務(wù)提出了新的、更高的要求。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，也應(yīng)該積極地順應(yīng)當(dāng)前的發(fā)展時局，如雨后春筍般快速成長起來。然而，由于受到物業(yè)費定價因素的限制，從而使得大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)無法很好地實現(xiàn)快速盈利，因此，在很大程度上制約了物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展與進步。財務(wù)預(yù)算管理作為現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)盡早實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的一個非常重要的途徑以及手段，同樣能夠很好地適用于物業(yè)管理企業(yè)的實際經(jīng)營管理過程當(dāng)中。本文首先對現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理存在的問題進行分析，然后提出了具體的解決對策，目的在于為提高物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理水平提供切實可行的依據(jù)與參考。

物業(yè)管理企業(yè)主要是為房地產(chǎn)開發(fā)商或者業(yè)主提供相關(guān)的配套設(shè)施管理以及維護等方面的服務(wù)，使得物業(yè)的使用壽命延長，物業(yè)服務(wù)水平顯著提升。近年來，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)競爭程度不斷加大，如何為業(yè)主提供更加理想的以及更為優(yōu)質(zhì)化的服務(wù)，以確保收入的同時，對服務(wù)成本進行有效地控制，已經(jīng)逐漸發(fā)展成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)的一個非常重要的課題。而財務(wù)預(yù)算管理是基于企業(yè)發(fā)展目標(biāo)作為根本導(dǎo)向，而編制財務(wù)預(yù)算計劃，通過執(zhí)行預(yù)算、事中以及事后等干預(yù)措施，以保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理目標(biāo)得以盡快實現(xiàn)，并將財務(wù)風(fēng)險加以防控，以優(yōu)化調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，促使企業(yè)市場應(yīng)對水平顯著提升。由此可見，財務(wù)預(yù)算管理對物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展具有十分重要的促進作用與現(xiàn)實價值。本文在充分分析現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)預(yù)算存在的問題的前提條件下，提出了具體的解決對策。

一、財務(wù)預(yù)算管理對物業(yè)管理企業(yè)中的重要作用分析

（一） 進一步強化物業(yè)企業(yè)管理之中的控制工作

物業(yè)企業(yè)管理的財務(wù)預(yù)算管理應(yīng)該以目標(biāo)利潤作為根本導(dǎo)向，并將其貫穿于企業(yè)管理的整個過程之中，屬于一種全員以及全過程的控制。目標(biāo)利潤的預(yù)測、確定以及財務(wù)預(yù)算的編制是管理者對物業(yè)管理企業(yè)資源怎樣利用開展事前控制，財務(wù)預(yù)算執(zhí)行屬于管理者進行的事中控制，財務(wù)預(yù)算的差異分析以及考評屬于一種事后控制。財務(wù)預(yù)算自身就屬于一種硬約束。一旦確定財務(wù)預(yù)算方案，那么就應(yīng)該實行，各個部門均對財務(wù)預(yù)算的實際執(zhí)行情況進行計量分析，且將計量結(jié)果與預(yù)算之間進行比較分析，并對實際執(zhí)行情況與財務(wù)預(yù)算之間相脫離的差異及時進行揭示，并對其中的原因進行剖析，便于采取強有效措施，從而確保既定目標(biāo)的實現(xiàn)。那么，這就使得控制具有標(biāo)準(zhǔn)，考核也有了相應(yīng)的依據(jù)。對此，基于目標(biāo)利潤為根本導(dǎo)向的物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理，能夠進一步強化企業(yè)的控制工作，對財務(wù)預(yù)算進行認(rèn)真制定，并按照嚴(yán)格的要求加以執(zhí)行，能夠有效實現(xiàn)企業(yè)的既定利潤目標(biāo)。

（二）能夠激勵物業(yè)管理企業(yè)員工與企業(yè)共成長、共發(fā)展

成本預(yù)算管理貫穿于物業(yè)管理企業(yè)的實際生產(chǎn)運行過程當(dāng)中，從產(chǎn)品開發(fā)至市場銷售及售后服務(wù)，每個環(huán)節(jié)都是相關(guān)聯(lián)的，對于每個部門均有責(zé)任努力將成本水平降到最低，成本水平降低已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)文化的某個部分以及企業(yè)體系之中的一類時，企業(yè)的每位員工均會朝著這個目標(biāo)前進，從而使得物業(yè)管理企業(yè)各個部門主觀創(chuàng)造性發(fā)揮最大，并努力配合企業(yè)的成本預(yù)算管理工作，從而進一步促使物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟效益水平顯著提升。此外，當(dāng)企業(yè)薪酬制度關(guān)于這方面的設(shè)置與員工利益之間相關(guān)聯(lián)時，則能夠激勵員工工作積極性顯著提升，能夠最大程度地使得物業(yè)管理企業(yè)人工成本以及生產(chǎn)成本水平降至最低，從而使得物業(yè)管理企業(yè)利潤空間變大。

二、現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)預(yù)算中存在的問題分析

（一）物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理體系的實用性較差

物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理體系的有效性以及適用性的基礎(chǔ)主要為預(yù)算信息的真實度，由于物業(yè)管理企業(yè)提供的主要為服務(wù)，每一個服務(wù)對象的情況又變得十分復(fù)雜，財務(wù)預(yù)算方案編制過程中，需要收集前期信息工作十分復(fù)雜，而且需要投入大量的人財物力等方面的資源，常常難以公平合理地分配至各個服務(wù)對象，那么這就使得物業(yè)管理企業(yè)在財務(wù)預(yù)算編制過程中，常常需要對大量的業(yè)務(wù)進行判斷，不能編制出來準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)算方案，對物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)預(yù)算方案的實用性產(chǎn)生了非常大的影響。此外，現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)實行的是招投標(biāo)制度，很多物業(yè)管理企業(yè)為了爭取到更多的項目，會將招標(biāo)收費壓到很低水平，甚至某些企業(yè)完全根據(jù)對方的收費標(biāo)準(zhǔn)來對相關(guān)的收費方案加以編制，財務(wù)預(yù)算管理體系在企業(yè)管理過程中變成了一種形式化的東西，若將來的物業(yè)管理企業(yè)存在財務(wù)預(yù)算水平超標(biāo)的情況，那么就需要對財務(wù)預(yù)算方案進行修改，從而更好地滿足物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

（二）物業(yè)管理企業(yè)對財務(wù)預(yù)算管理的認(rèn)識水平較低

財務(wù)預(yù)算管理主要是對傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算管理方法進行優(yōu)化和進一步完善，同時，也將預(yù)算管理的基本觀點以及具體的管理方式進行根本性的改變。財務(wù)預(yù)算管理作為物業(yè)管理企業(yè)管理水平的一個重要方面和內(nèi)容，對物業(yè)管理企業(yè)管理者而言，大多數(shù)管理者對怎樣組織以及實施預(yù)算缺乏深入地理解和認(rèn)知。

（三）財務(wù)預(yù)算管理戰(zhàn)略無導(dǎo)向性可言

目前，某些物業(yè)管理企業(yè)對財務(wù)預(yù)算進行編制時，其目的主要是為了將自己的大企業(yè)的形象進行展示。其實，自身對于預(yù)算的完成程度卻并未得到有效關(guān)注與重視，從而導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算管理僅僅流于形式化，是一項表面化的工作。然而在實際過程當(dāng)中，一般以基期實質(zhì)發(fā)生數(shù)加減預(yù)算期可能改變的要素，然而在這個過程當(dāng)中往往將企業(yè)進展的戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)完全忽略了。這種財務(wù)預(yù)算管理在戰(zhàn)術(shù)方面嚴(yán)重欠缺，只會造成物業(yè)管理企業(yè)工作人員產(chǎn)生消極的工作態(tài)度，那么就會使得物業(yè)管理企業(yè)管理者只是關(guān)注眼前的利益，而完全將未來物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展加以忽略。

三、現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理對策

（一）強化財務(wù)預(yù)算管理體系的實用性

1.在編制預(yù)算方案時進行充分的信息收集工作，充分了解不同服務(wù)對象的需求，并據(jù)此編制相關(guān)的預(yù)算方案；

2.禁止不顧經(jīng)營實際迎合出標(biāo)方的投標(biāo)行為，以預(yù)算方案為基礎(chǔ)編制投標(biāo)方案，嚴(yán)禁兩種方案的相互代替。

（二）強化對預(yù)算管理的認(rèn)識

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該高度關(guān)注與重視預(yù)算管理的重要作用。物業(yè)管理企業(yè)所有員工均要樹立科學(xué)和規(guī)范化的管理理念，積極地參與到物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)算管理工作之中，每位員工均需要將自身的目標(biāo)加以明確和重視，且應(yīng)該承擔(dān)起自身的責(zé)任，以保證預(yù)算管理工作可以得到高效地執(zhí)行與落實。此外，企業(yè)還應(yīng)該積極構(gòu)建相應(yīng)的激勵措施，將預(yù)算管理工作的執(zhí)行情況與職工的利益之間相聯(lián)系起來，從而對其權(quán)責(zé)進一步加以明確，以激發(fā)全體工作人員參與的積極性，從而將預(yù)算工作落實到位。

（三）將預(yù)算管理制度加以完善

物業(yè)管理企業(yè)若要提升自身的預(yù)算管理水平，那么就應(yīng)該不斷完善預(yù)算管理制度，將預(yù)算管理編制以及執(zhí)行等方面的工作程序加以明確，對預(yù)算管理的所有工作開展精細化分類，以保證企業(yè)預(yù)算管理水平的顯著提高。此外，還應(yīng)該對預(yù)算進行科學(xué)規(guī)范地進行編制，在實際編制過程中，應(yīng)該以物業(yè)管理企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)以及現(xiàn)實發(fā)展?fàn)顩r相聯(lián)系，從而保證預(yù)算編制與相關(guān)預(yù)算管理需求保持高度的一致性。構(gòu)建一套完善的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)控制度以及財務(wù)管理制度，從而保證各項制度能夠執(zhí)行到位，進一步提高企業(yè)資金利用率。

四、結(jié)論

綜上所述，現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理存在很多方面的問題，亟待解決。對此，應(yīng)該采取強有效的措施，以提高物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理水平與質(zhì)量，促進物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。（作者單位：常州市軌道交通發(fā)展有限公司）