東南亞房地產(chǎn)的新“泰”勢

黎敏

因為在北京從事海外投資顧問的關(guān)系，Jerry對海外移民、海外置業(yè)等相關(guān)資訊都比較敏感。他記得是在2015年，中國國內(nèi)房價漲得正猛的時候，自己因為對東南亞房地產(chǎn)市場了解的增多，慢慢心動，便索性在泰國曼谷入手了一套公寓，目前用以出租，收益還不錯。

“買房前我也曾在菲律賓、馬來西亞和泰國之間猶豫過?！崩霞液系腏erry在接受本刊記者采訪時表示，自己最終選定泰國的原因之一是“比較熟悉”。

的確，對于許多中國人來說，東盟10國中，經(jīng)常位居中國游客出境游熱門目的地榜首的泰國，顯然是較為熟悉的國度。正因如此，中國買家對泰國房地產(chǎn)市場的詢盤量一度高居不下。在中國游客赴泰旅游的熱潮下，“到泰國買房”更成為一段時期內(nèi)的熱門話題。

不過，房地產(chǎn)行情瞬息萬變，如今的泰國房地產(chǎn)市場又有哪些新的“泰”勢呢？

兩類市場 多元選擇

在一些業(yè)內(nèi)人士眼中，泰國房地產(chǎn)市場可以分為城市投資和旅游消費(fèi)投資兩類市場。城市投資以泰國曼谷為代表;旅游消費(fèi)投資則主要在芭提雅、清邁、普吉島、蘇梅島和華欣等城市。

“目前，比較受中國消費(fèi)者歡迎的是曼谷、普吉島、芭提雅和清邁的公寓項目。”MOST PROSPECT HK總經(jīng)理Julien在接受本刊記者采訪時這樣說道。她所在的公司目前專注于泰國和東南亞房產(chǎn)的銷售代理和策劃，并跟泰國一線開發(fā)商有深入的合作。

“近些年，到泰國買房的中國消費(fèi)者人數(shù)穩(wěn)中有升，我們的客戶中既有1995年生的單身貴族，也有65歲的健康長者?！盝ulien說，“如今，在泰置業(yè)的購買主力已經(jīng)從北京、上海、深圳、成都等地為主，轉(zhuǎn)變到全國各地的投資客都有，比如東北、海南、云南的;他們的投資需求從單純的海外資產(chǎn)配置，轉(zhuǎn)變?yōu)橐月糜?、養(yǎng)老、醫(yī)療以及國際教育為目的;在購房價格上，他們看重的不僅限于性價比，也開始更多地關(guān)注房子的質(zhì)量、服務(wù)、回報率以及資金的安全與保障等;置業(yè)范圍則從在單一城市購買單一公寓產(chǎn)品，轉(zhuǎn)變?yōu)樵谔﹪鄠€城市購買不同類型的產(chǎn)品，例如商鋪、別墅等?！?/p>

不過，泰國為了保障本國公民對土地的擁有，政府不允許外國人以個人名義擁有帶地的房產(chǎn)，如別墅。且一棟公寓大樓售給外國人的永久產(chǎn)權(quán)不得超過總銷售面積的49%，剩下的51%必須留給泰國公民或泰國公司。如果外國人要購買別墅或土地，一般可通過注冊泰國公司的形式來購買。因此，以往中國消費(fèi)者在泰買的多為永久產(chǎn)權(quán)的公寓，而這種產(chǎn)權(quán)可以自由轉(zhuǎn)讓、繼承或贈與。

“曼谷”還是“芭提雅”？

摩登繁華的首都曼谷和五光十色的旅游勝地芭提雅，似乎可以作為泰國主要兩類地產(chǎn)投資的代名詞。它們各有各的優(yōu)勢和局限，曼谷商業(yè)意味更濃，但核心資源愈發(fā)稀缺;“芭提雅們”主打旅游、養(yǎng)老，但收益率也需要考量。

“曼谷具有首都優(yōu)勢。這就跟在國內(nèi)買房差不多一個道理，西安、云南、海南這些城市也很有名，但如果把‘北上廣深這幾個大城市擺在你面前，單純考慮投資的話，相信沒有人不會選一線城市吧?！盝erry這樣解釋自己最終在曼谷買房的原因。

正如中國有“北漂”，泰國也有“曼漂”，90%以上常駐泰國的外國精英和本地高級白領(lǐng)都集中在曼谷，他們是高租金預(yù)算和長租的穩(wěn)定客戶，其旺盛的住房需求在一定程度上推高了房價和租金。而隨著核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的稀缺以及外國投資的加大，曼谷市場逐漸呈現(xiàn)出高端和普通的兩極分化。

在老牌中心區(qū)的是隆/沙吞區(qū)（Silom/Sathorn）以及中心隆披尼區(qū)（Central Lumpini），房屋價格在每平米5～6萬元人民幣。而在曼谷周邊和遠(yuǎn)郊地區(qū)，每平米價格大概為2～4萬元人民幣。這樣的差距其實不難理解，房子也是商品，“物以稀為貴”的供需道理同樣適用。

那如今曼谷還有投資機(jī)會嗎？《曼谷郵報》在2019年3月19日的報道中稱，今年曼谷東羅區(qū)、藍(lán)康恒、乍能那空路、山燕區(qū)等地的房市需求依舊旺盛;乍都節(jié)、挽他那、曼甲比等地則“不太賣得動”。盡管有些“內(nèi)熱外冷”，但曼谷房產(chǎn)較好的增值前景以及相對穩(wěn)定的租金回報率，讓它仍然贏得不少有購買力的中國投資者的青睞。

而以芭提雅為代表的旅游地產(chǎn)市場，則以怡人的風(fēng)光和良好的服務(wù)，吸引著中國購房者。其中，悠閑的清邁又以養(yǎng)老兼自住為主，純投資的較少。

價格方面，除了芭提雅和普吉島部分地區(qū)（海景區(qū)）的房價被炒得很高，大多數(shù)旅游城市的地產(chǎn)價格還是比曼谷低的?！邦A(yù)算低一點(diǎn)的投資者可以考慮，房子可以自己度假用，也可以租出去，但是這些房子出租很依賴于旅游，淡旺季差異明顯，因此風(fēng)險比曼谷高一些。”Jerry說，“而且海邊的房子會比較潮，后期的維護(hù)成本也要算進(jìn)去?！?/p>

總體而言，泰國房地產(chǎn)市場對于機(jī)會型投資者而言，高點(diǎn)已經(jīng)過了。隨著2019年4月1日泰國新的抵押貸款控制措施的推行，以及泰國大選可能帶來的投資者觀望期，短期內(nèi)，泰國房市多少會有所“降溫”。但要拿到一份高于國內(nèi)一線城市的穩(wěn)定租金回報還是有機(jī)會的。至于要不要考慮旅游和養(yǎng)老的因素，這全看個人的購買力和需求了。

在泰買房，這些還得留心

“中國消費(fèi)者在泰買房一般比較關(guān)心款項如何出境、項目是否安全、后續(xù)管理如何安排、投資回報等?！盝ulien說。

具體來看，買房前的項目權(quán)衡中，一個老生常談的問題就是要考慮地段和位置。泰國人不太迷信CBD區(qū)域，只看地段、交通。因此，對于曼谷而言，好的地段就是交通沿線附近，地鐵、輕軌站點(diǎn)周邊，越方便到市中心越好。而對于芭提雅、普吉島而言，好的地段就是鄰近海灘、景區(qū)、市中心的那些地方。

“買房時，消費(fèi)者也要注意所買的房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán)還是有限產(chǎn)權(quán)?！睋?jù)Julien介紹，泰國一些樓盤因為留給泰國人和泰企的51%的份額消化不完，空著又太浪費(fèi)，所以有些中介或開發(fā)商會將這些公寓以有限產(chǎn)權(quán)（也稱長期租賃權(quán)）的形式賣給外國人。有限產(chǎn)權(quán)年限90年，按照“30年+30年+30年”的形式簽訂，每30年續(xù)簽一次，如中途轉(zhuǎn)讓，90年有限產(chǎn)權(quán)又從零開始計算。而有限產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)價格比永久產(chǎn)權(quán)的價格略低，部分項目也可以讓外籍購房者自己選擇。但無論選擇哪種，最好都在購房時了解清楚。

“在購房手續(xù)上，中國人會比泰國人稍微繁瑣一些?！碧﹪Z亞置業(yè)有限公司CEO刁刻佳在接受本刊記者采訪時說，“首先是貸款。目前泰國銀行不向外國人提供貸款，只有中國銀行、中國工商銀行、大華銀行3家銀行給持有泰國工作簽證的中國人提供貸款，基本上98%的中國客戶都不適用貸款條件。為此，絕大多數(shù)客戶都是全款，且必須從海外匯進(jìn)來?！贝蠊P的外匯就需要找相關(guān)機(jī)構(gòu)或中介協(xié)助出境了。

Julien補(bǔ)充道：“也有少數(shù)開發(fā)商可首付分期，但要根據(jù)不同項目具體咨詢。不少泰國房產(chǎn)面積小、總價低，而且按開發(fā)進(jìn)度付款，首付20%～50%，尾款在交付前付清，對投資者來說其實資金壓力不大?！?/p>

而在物業(yè)管理費(fèi)方面，泰國房產(chǎn)也與國內(nèi)有較大的不同。各家開發(fā)商定價不一，但基本在6～18元人民幣/平米。盡管相對于國內(nèi)物業(yè)，這個收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略高，但在Julien看來，因為服務(wù)涵蓋停車場、游泳池、健身房、閱覽室等小區(qū)配套的管理與維護(hù)，所以物有所值。

房子是買到手了，但賣不賣得出去也是投資者所關(guān)心的問題，因為這關(guān)系到一筆投資是否會徹底變成不動產(chǎn)。本刊記者隨機(jī)采訪了多位泰國人，他們都表示不喜歡買二手房，就算有錢也更愿意買帶地的別墅，“泰國人更喜歡買新房”。這意味著泰國公寓的流動性相對較差，除非轉(zhuǎn)手給包括中國人在內(nèi)的外國人。而要找到這樣合適的買家，顯然需要多花些時間。