馬來(lái)西亞樓市下一個(gè)春天在哪里？

林芊芊

近兩三年來(lái)，馬來(lái)西亞房地產(chǎn)“泡沫化”的憂慮如一把達(dá)摩克利斯之劍，懸在許多業(yè)內(nèi)人士和投資者的頭上。加之2018年馬來(lái)西亞新政府上臺(tái)后，對(duì)前政府的發(fā)展計(jì)劃作了大刀闊斧的調(diào)整，取消或擱置了部分中資背景的大型基建項(xiàng)目。連鎖反應(yīng)下，如今的馬來(lái)西亞樓市更像是在“冬眠”，顯得頗為冷清。

既然寒冬已至，春天還有多遠(yuǎn)？

房產(chǎn)滯銷(xiāo)的“冬眠期”

馬來(lái)西亞地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人林彩潔在見(jiàn)證了身邊很多同事一整年銷(xiāo)售慘淡的窘境后，顯得心灰意冷：“許多人差不多有大半年都沒(méi)賣(mài)出一間房子，或者眼瞅要賣(mài)出了，但是（買(mǎi)家申請(qǐng)房貸）貸款沒(méi)通過(guò)，結(jié)果買(mǎi)家又買(mǎi)不成?！彼J(rèn)為這樣的窘境有部分原因是銀行、政府各項(xiàng)政策的收緊所致。

這只是新房市場(chǎng)的情況，二手房屋市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)則要更加低迷。有統(tǒng)計(jì)顯示，過(guò)去幾年，馬來(lái)西亞主要城市（吉隆坡、檳城、新山）房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲，年度漲幅接近10%，其絕對(duì)價(jià)格已對(duì)當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)力形成一定程度的偏離。“要購(gòu)買(mǎi)二手房屋，買(mǎi)家需要先繳付10%的房款頭期，還有上萬(wàn)林吉特的律師費(fèi)和印花稅等雜費(fèi)?！绷植蕽嵄硎?，這對(duì)許多年輕買(mǎi)家而言是一道關(guān)卡。而賣(mài)家面對(duì)當(dāng)初低成本入手的房屋，焦慮的是能否順利脫手。因?yàn)榧幢闶浅鲎?，以吉隆坡的住宅為例，“冬眠期”房產(chǎn)的租金回報(bào)率也僅為4%～5%，比正常情況下偏低1～2個(gè)百分點(diǎn)。

“對(duì)于5年前買(mǎi)入房產(chǎn)的短期投資者來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)可怕的時(shí)刻。新政府上臺(tái)后，市場(chǎng)上存在許多不確定因素?！本纷稍?xún)公司FAR Capital Sdn Bhd的創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官Faizul Ridzuan稱(chēng)，現(xiàn)在不是投資者轉(zhuǎn)移馬來(lái)西亞房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。

通常成功賣(mài)出一個(gè)房屋單位，林彩潔可以抽取1%～2%的凈購(gòu)價(jià)作傭金，這也是她工資的全部構(gòu)成。而一旦開(kāi)發(fā)商拖延發(fā)薪，“不論你賣(mài)得再多，你也過(guò)得不好。”

事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商拖欠地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工資的問(wèn)題，當(dāng)前在馬來(lái)西亞房產(chǎn)業(yè)界并不鮮見(jiàn)。由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售緩慢，建筑材料制造商和開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)額外成本，許多人買(mǎi)不起房屋，則造成房地產(chǎn)價(jià)格和交易將繼續(xù)低迷?！伴_(kāi)發(fā)商需要通過(guò)舉辦全國(guó)性的營(yíng)銷(xiāo)，更加積極地推廣他們的項(xiàng)目。”萊坊房產(chǎn)咨詢(xún)公司駐馬來(lái)西亞分公司住宅銷(xiāo)售和租賃部門(mén)的副董事 Kelvin Yip說(shuō)。

一位不愿透露姓名的馬來(lái)西亞地產(chǎn)業(yè)者則這樣解釋該國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅的臨界點(diǎn)：“當(dāng)銀行再也無(wú)法承受開(kāi)發(fā)商和違約者的貸款，開(kāi)發(fā)商再也無(wú)法承受現(xiàn)有價(jià)格和庫(kù)存時(shí)，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)出現(xiàn)恐慌性拋售，銀行可能會(huì)出現(xiàn)恐慌性止贖。這不受政府的控制，他們也不應(yīng)該干涉，而是讓市場(chǎng)的力量決定價(jià)格?！?/p>

一度被稱(chēng)為投資洼地的馬來(lái)西亞房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎已不像當(dāng)初那么美好。

“黃金10年”里的“緊箍咒”

2013年初，馬來(lái)西亞房地產(chǎn)正式宣布進(jìn)入“黃金10年”，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和旅游產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)，各路外資流入，為馬來(lái)西亞房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)很大的起色，每年的房產(chǎn)漲幅高達(dá)15%～20%，回報(bào)驚人。

外國(guó)開(kāi)發(fā)商和投資者能夠大舉進(jìn)入馬來(lái)西亞，得益于該國(guó)政府于2002年推出的“馬來(lái)西亞第二家園（MM2H）”計(jì)劃。持有MM2H簽證的外國(guó)人在當(dāng)?shù)刭?gòu)房可享受的優(yōu)惠包括：獲得高達(dá)80%的銀行房產(chǎn)按揭貸款（非MM2H簽證持有者通常只能享有70%的貸款額）;購(gòu)房資金可以從原居國(guó)匯入;無(wú)需經(jīng)過(guò)外國(guó)投資審查管理委員會(huì)（FIC）的批準(zhǔn)就能獲得永久地產(chǎn);在房地產(chǎn)銷(xiāo)售后獲得的資金可免除增值稅等。但該計(jì)劃也規(guī)定，外國(guó)人在馬來(lái)西亞購(gòu)房置業(yè)的最低額度為50萬(wàn)林吉特。

于是，大量開(kāi)發(fā)商將原本定價(jià)在40～45萬(wàn)林吉特的房產(chǎn)，提高到50萬(wàn)林吉特以上，以便向外國(guó)買(mǎi)家開(kāi)放以拓展市場(chǎng)，但這樣的房?jī)r(jià)卻令本地人更難以承擔(dān)。為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，防止外資特權(quán)以“不公平優(yōu)勢(shì)”與本土房產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)，馬來(lái)西亞政府在對(duì)外資的調(diào)控中不時(shí)念起“緊箍咒”。

2014年，馬來(lái)西亞政府將外國(guó)人置業(yè)門(mén)檻提高至100萬(wàn)林吉特。雖然這是全國(guó)政策，但各州政府有權(quán)修改各自對(duì)外國(guó)人置業(yè)的最低要求。到2018年，外籍人士通過(guò)MM2H計(jì)劃在馬來(lái)西亞購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)總數(shù)達(dá)到4499間，其中，中國(guó)人是最大的購(gòu)屋群體，共購(gòu)買(mǎi)房屋1664間。

2018年底，馬來(lái)西亞房屋與地方政府部長(zhǎng)祖萊達(dá)宣布，外籍人士通過(guò)MM2H計(jì)劃置業(yè)，需要經(jīng)過(guò)該國(guó)內(nèi)政部非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徟?，且只限?0歲以上的外籍人士，同時(shí)需要支付300萬(wàn)林吉特的訂金。馬來(lái)西亞移民局總監(jiān)拿督斯里慕斯達(dá)法也公開(kāi)表示，該局會(huì)加強(qiáng)MM2H的審查程序，檢查申請(qǐng)者的背景。

馬來(lái)西亞政府2019年的財(cái)政預(yù)算案中已提出：向非公民和非永久居民征收的房地產(chǎn)盈利稅從5%提升至10%，以及轉(zhuǎn)移總值逾100萬(wàn)林吉特地產(chǎn)的印花稅從3%提升至4%。

祖萊達(dá)表示，目前外籍人士在馬來(lái)西亞擁有的房產(chǎn)在該國(guó)總房產(chǎn)中占比還不到1%，而房屋與地方政府部也會(huì)重新考慮外籍人士在馬來(lái)西亞擁有房產(chǎn)的限額，并制定相關(guān)指標(biāo)供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和州政府遵守。

樓市何時(shí)再迎春？

Faizul Ridzuan預(yù)計(jì)這兩年馬來(lái)西亞的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將放緩：“這就是經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作方式。就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這并不意味著處于糟糕或良好的狀況。這是一個(gè)循環(huán)，而我們現(xiàn)在所處的循環(huán)是冬天?！?/p>

既然冬天已經(jīng)來(lái)了，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

被譽(yù)為馬來(lái)西亞房地產(chǎn)教父的拿督斯里鄭水興認(rèn)為，新政府上調(diào)房產(chǎn)稅對(duì)于外國(guó)人買(mǎi)房的影響微乎其微。首先，與新加坡和澳大利亞等國(guó)家相比，馬來(lái)西亞房產(chǎn)稅還是比較低;另外，稅率對(duì)外國(guó)人或者馬來(lái)西亞本國(guó)人基本沒(méi)有差別。

“只要是‘降溫政策就是好的，亦值得期待?！痹隈R來(lái)西亞地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Jassinta Sim看來(lái)，如今馬來(lái)西亞房地產(chǎn)已在自動(dòng)調(diào)整生態(tài)，房?jī)r(jià)仍有下降的空間，且未來(lái)房產(chǎn)走勢(shì)也將改善。

而若留意馬來(lái)西亞新政府未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)，不難發(fā)現(xiàn)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)、旅游業(yè)、農(nóng)業(yè)以及科技與工業(yè)正是主要方向，相關(guān)州屬的酒店公寓、工業(yè)土地、生態(tài)旅游類(lèi)房產(chǎn)有望水漲船高。馬來(lái)西亞REI地產(chǎn)集團(tuán)CEO Daniele Gambero博士相信，馬來(lái)西亞對(duì)外國(guó)人投資本國(guó)房產(chǎn)保持的仍是“友好開(kāi)放”政策。

隨著中馬兩國(guó)合作關(guān)系的日漸明朗，一些潛在買(mǎi)家和投資者的觀望態(tài)度正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，并且開(kāi)始真正尋求市場(chǎng)交易。鄭水興分析道，目前吉隆坡和雪蘭莪州的供求關(guān)系比較平穩(wěn)，柔佛州等地則出現(xiàn)了供過(guò)于求。但這種供求關(guān)系不能簡(jiǎn)單地以州屬來(lái)劃分，必須看到具體區(qū)域。如沙巴的政策更為獨(dú)立，在投資模式等方面和西馬（馬來(lái)半島）不同，沙巴的旅游以及商用房地產(chǎn)潛能可觀;馬六甲樓市則完全依靠旅游業(yè)和政府政策，2020年是中馬文化旅游年，馬六甲樓市有望借此機(jī)會(huì)反彈。

Faizul Ridzuan建議，馬來(lái)西亞房地產(chǎn)投資者至少應(yīng)該持有房產(chǎn)10年或以上，才能更好地審視其資產(chǎn)的價(jià)值，而不至于以錯(cuò)誤的價(jià)格和時(shí)間出售它。一旦經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)會(huì)反彈得很快。