房地產(chǎn)金融所存在的風(fēng)險及防范措施

張良俊 郭萌萌

【摘要】房地產(chǎn)金融可視為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個分支。它是房地產(chǎn)資金的融通，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。發(fā)展房地產(chǎn)金融有利于籌集更多的資金、加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、促進(jìn)金融業(yè)的繁榮、帶動眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對市場的培育有催化和促進(jìn)作用、有力支持我國住房制度改革。研究房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險并解決風(fēng)險刻不容緩。

【關(guān)鍵詞】金融;風(fēng)險;防范

在論述房地產(chǎn)金融之前，應(yīng)當(dāng)先闡述金融的含義。所謂金融，是指以銀行為中心的各種形式的信用活動以及在信用基礎(chǔ)上組織起來的貨幣流通。房地產(chǎn)金融可視為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個分支。它是房地產(chǎn)資金的融通，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。廣義的房地產(chǎn)是土地與房屋的合稱，因而房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。發(fā)展房地產(chǎn)金融有利于籌集更多的資金、加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、促進(jìn)金融業(yè)的繁榮、帶動眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對市場的培育有催化和促進(jìn)作用、有力支持我國住房制度改革。

金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心，金融市場是整個市場經(jīng)濟(jì)體系的動脈。而金融本身的高風(fēng)險性及金融危機(jī)的多米諾骨牌效應(yīng)，使得金融體系的安全、高效、穩(wěn)健運(yùn)行對經(jīng)濟(jì)全局的穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要。因此，研究房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險并解決風(fēng)險便刻不容緩。就目前而言，我國房地產(chǎn)金融面臨的主要風(fēng)險主要有五個方面。首先是房地產(chǎn)市場過熱，存在市場風(fēng)險。主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)投資增速過快和房地產(chǎn)市場價格上漲過快。房地產(chǎn)業(yè)投資需求急劇增長，房價迅猛上漲的現(xiàn)象，直接導(dǎo)致鋼鐵、水泥等行業(yè)的過度投資，以及水電煤油等能源供應(yīng)緊張，同時也使得房地產(chǎn)信貸總額大幅增長。房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營常常隱含財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)自有基金不足，房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)資金、企業(yè)流動資金嚴(yán)重依賴銀行信用，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高。墊資承包和拖欠工程款的問題比較嚴(yán)重，擾亂了房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)次序，形成了房地產(chǎn)開發(fā)的虛假繁榮，不利于市場的穩(wěn)定。再其次，房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)套資，存在道德風(fēng)險。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金少，大部分資金依賴銀行貸款，在進(jìn)行信貸過程中為了追求利益，隱瞞信息沒，挪用貸款資金等現(xiàn)象時有發(fā)生，甚至?xí)扇　凹侔唇摇边`規(guī)手段套貸，或要求施工單位墊資承包，以減輕資金不足的壓力等。開發(fā)商把“假按揭”作為一種融資渠道，既可降低財務(wù)成本，又可緩解資金周轉(zhuǎn)困難。有的開發(fā)商在出售房屋獲得資金后償還銀行貸款，也有開發(fā)商因無法將房屋全部賣出而攜款潛逃。這些投機(jī)行為嚴(yán)重擾亂了市場秩序，對金融安全構(gòu)成威脅。此外，銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險。銀行違規(guī)操作現(xiàn)象時有發(fā)生。房地產(chǎn)業(yè)近幾年的持續(xù)高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進(jìn)入。惡性競爭使得各商業(yè)銀行不惜違規(guī)操作或放松信貸條件發(fā)放房地產(chǎn)貸款，促使了金融腐敗的滋生。而各種違規(guī)操作和金融腐敗導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降。一是貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險意識不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實性、合法性審核不嚴(yán);二是抵押物管理不規(guī)范。辦理抵押的相關(guān)職能部門不按程序操作?；蜻^分依賴中介機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果。造成抵押品貶值或抵押無效：三是行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險預(yù)警措施。最后，銀行土地開發(fā)貸款存在較大的信用風(fēng)險。銀行土地開發(fā)貸款面臨四方面風(fēng)險：一是土地儲備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高;二是銀行難以對土地儲備中心進(jìn)行有效監(jiān)管;三是銀行向土地整理儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措施;四是土地儲備中心的運(yùn)營風(fēng)險。

關(guān)于如何防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，以下闡述五種方法。首先應(yīng)該加強(qiáng)國家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)。完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境。建立健全房地產(chǎn)金融方面的法律、法規(guī).是有效防范金融風(fēng)險的重要前提。加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場的宏觀控制，根據(jù)國內(nèi)國際實際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的法律、法規(guī)，保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展提供有力的法律保障。其次是完善銀行內(nèi)控機(jī)制，建立房地產(chǎn)市場風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。目前，我國的房地產(chǎn)金融體系還不夠完備，尤其是對風(fēng)險的防范沒有很好的措施，銀行應(yīng)從規(guī)范自身行為做強(qiáng)，加強(qiáng)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)，強(qiáng)化貸款管理制度，實行審貸分離，前中后臺分離，建立健全具有獨(dú)立性和權(quán)威性的內(nèi)部稽核審計機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮其再監(jiān)督作用，有效地防范金融風(fēng)險。再其次，應(yīng)當(dāng)健全房地產(chǎn)金融監(jiān)管體制。房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管力度，監(jiān)督銀行、開發(fā)商和信貸個人的行為，及時治理不正確的和違反政策規(guī)定的不良行為。同時健全信息傳遞機(jī)制，保證信息及時、準(zhǔn)確.嚴(yán)厲打擊舞弊、欺詐等行為，有效防范道德風(fēng)險。規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)作，嚴(yán)格遵守對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款程序，通過檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，審查房地產(chǎn)開發(fā)公司以往的信用紀(jì)錄等手段遏制違規(guī)行為。此外，應(yīng)當(dāng)拓寬房地產(chǎn)融資渠道。拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場化的直接融資， 即是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的市場化融資，將過度集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險分散給全社會共同承擔(dān)。為此，應(yīng)發(fā)展完善適合我國的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以擴(kuò)充開發(fā)企業(yè)和購房者的融資渠道，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的必由之路。最后，應(yīng)建立個人及企業(yè)信用制度。我國目前還沒有建立個人信用制度，只靠道德約束而沒有經(jīng)濟(jì)利益和法律責(zé)任約束。建立一套包括信用檔案制度、信用賬戶制度、信用調(diào)查制度、信用監(jiān)控和評估制度等個人及房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度，可以有效地防止“道德風(fēng)險” 在我國可以通過建立個人信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段形成對個人行為的外部約束力量，使個人違約成本大于收益，降低借款人違約風(fēng)險。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭之杰.房地產(chǎn)金融[M].中國財政經(jīng)濟(jì)出版社，2001年08月.

作者簡介：

張良俊，佳木斯大學(xué)，黑龍江佳木斯;

郭萌萌，佳木斯大學(xué)，黑龍江佳木斯。