城市土地供應與房地產(chǎn)市場的若干研究論述

管洪俊 王陸云

【摘要】隨著我國社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人們生活水平日益提高，國家也加快了城市化建設的步伐，在這樣的情形下，房地產(chǎn)市場就成為社會各界所關注和議論的焦點。在實際的生活中，城市土地供應與房地產(chǎn)市場之間具有極其密切的關系，對這兩者的關系進行研究，可以更好地分析并指導房地產(chǎn)市場的運行。接下來，文章就簡單分析城市土地供應與房地產(chǎn)市場的若干研究，以饗讀者。

【關鍵詞】城市土地供應;房地產(chǎn)市場

在我國的社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展建設中，房地產(chǎn)經(jīng)濟占據(jù)著重要的地位，屬于一種支柱型產(chǎn)業(yè)，帶動了很多相關行業(yè)的發(fā)展，關系到國民經(jīng)濟的全局發(fā)展建設，同時也直接關系到人們居住的水平，影響到國民的安居樂業(yè)與社會的和諧安定。在房地產(chǎn)行業(yè)，城市土地供應是制約該行業(yè)發(fā)展的重要因素，同時這也是地方城市政府調控房地產(chǎn)商品市場的重要手段。當前，我國的土地所有制模式比較特殊，政府完全壟斷了土地的所有權，決定著房地產(chǎn)開發(fā)商土地開發(fā)的時間、數(shù)量和用途。因此，研究城市土地供應與房地產(chǎn)市場之間的關系具有十分重要的價值和意義。

1、城市土地供應與房地產(chǎn)市場的概述

1.1城市土地概述

土地是一種基礎的自然資源，也是我們基本的生產(chǎn)資料。但城市的土地，基本上不再是自然狀態(tài)下的土地了，從性質方面看，城市的土地是所有農(nóng)村土地以外的土地，包括交通占地、軍事用途的土地、工礦企業(yè)用地均屬于城市土地的范疇。

在城市土地的供給方面，通常人們將其分為兩個層面：第一層面就是土地的自然供給。即地球這一載體能為我們提供的可利用的土地資源總數(shù)，包括已被我們人類開發(fā)的土地資源和尚未被開發(fā)利用的土地資源;第二層面就是土地的經(jīng)濟供給，即我們人們對入地資源投入各種開發(fā)后，成為我們能用于生活和生產(chǎn)工作等用途的土地供給。

1.2城市土地的特點

基于上文的分析，城市的土地具有如下幾方面的特點：

首先，城市土地的區(qū)位價值具有較大的差異性。在土地開發(fā)中，區(qū)位是影響土地價值最重要的因素之一。區(qū)位優(yōu)越的土地，會給開發(fā)商帶來更大經(jīng)濟收益。在當前我國城市土地中，一般來說，區(qū)位在城市中心的商業(yè)土地價格最高，其次就是學區(qū)附近的土地價格較高，而位于城市邊邊角角的土地，在價格方面是最低的。

其次，城市土地的用途十分穩(wěn)定。當前，在城市化建設的進程中，城市的土地大都是作為建設用地而使用的，農(nóng)田用地一旦被更改性質作為建設用地，就會破壞土壤原有的表層結構，從而影響到農(nóng)作物的生長，即使更改土地的性質，將其轉回耕地性質重新耕種，也需要二三十年的時間才能徹底恢復土壤表層的養(yǎng)分。

再次，城市土地資源的利用具有明顯的外部性。在土地資源的開發(fā)利用中，往往都具有比較明顯的外部性特征，城市的土地尤為明顯，因為城市土地的集約利用程度更高，每一塊土地的開發(fā)利用，不單單涉及到自身的成本效益，同時也直接關系到該土地周邊的開發(fā)利用。

最后，城市的土地在開發(fā)數(shù)量上越來越少。隨著我國城市化建設進程的加快，城市占地面積越來越大，而城市占地面積的增加，會影響到農(nóng)用土地及其他土地資源的面積，而土地資源的自然供給是剛性的，不僅要滿足城市的建設需求，同時還必須滿足農(nóng)產(chǎn)生產(chǎn)、自然環(huán)境和生態(tài)環(huán)境的需求。習近平總書記就多次在講話中指出：“完成生態(tài)保護紅線、永久基本農(nóng)田、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界三條控制線劃定工作”。因此，在一定時間內，我國城市土地可開發(fā)利用的數(shù)量越來越少。

1.3房地產(chǎn)概述

房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質形態(tài)，同時還是一項法律權利。在實際的生活中，房地產(chǎn)一詞是由“房產(chǎn)”和“地產(chǎn)”兩個詞合并為一的詞語，因此，房地產(chǎn)包括土地和該土地上面永久的建筑物及其衍生的各種權利。隨著我國社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國市場經(jīng)濟中商業(yè)交易重要的組成部分。

2、國內對城市土地供應與房地產(chǎn)市場研究的現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展起始于上世紀九十年代末，以索羅斯為首的金融大鱷肆虐亞洲，導致了著名的亞洲金融危機，嚴重影響了我國的出口貿易，為了發(fā)展國家經(jīng)濟，我國政府實施積極的財政政策，并通過一系列的政策措施，促成了我國房地產(chǎn)行業(yè)的形成與發(fā)展。經(jīng)歷了二十來年的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)獲得了蓬勃發(fā)展，也帶動了鋼鐵、煤炭、電力、運輸、金融等相關行業(yè)的發(fā)展。但也因為我國的房地產(chǎn)歷史僅僅發(fā)展了20余年，所以，國內研究房地產(chǎn)市場的理論時間較短，而且大多數(shù)文獻都局限于實踐方面的探討和闡述。比如，關于房地產(chǎn)市場如何均衡發(fā)展、住宅的供需及影響因素、住房價格指數(shù)的編制方法、住宅需求總量的預測、房地產(chǎn)市場供需價格的差異、房地產(chǎn)金融發(fā)展的對策，等等。

3、完善城市土地供應，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策

當前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出過快、過火的現(xiàn)象，具體表現(xiàn)在：各省市的房價上漲速度過快，房屋空置率居高不下，房地產(chǎn)市場結構不合理，這些表象都影響了房地產(chǎn)市場的健康運行。居于此，政府加大了對該行業(yè)的宏觀調控力度。在國家第五次宏觀調控中，土地供應政策成為貨幣政策與財政政策之外的第三種有效調控手段。深入研究城市土地供給政策和房地產(chǎn)市場的關系，對于完善城市土地供應，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要的作用和意義。

進入二十一世紀后，我國地方政府根據(jù)國外的經(jīng)驗，開始摸索建立城市土地供應機制，健全土地供應市場。對土地進行收購儲備，就是政府職能部門實現(xiàn)對土地一級市場壟斷的重要方式。通過這樣的手段，地方政府逐漸完善了城市土地的供應機制，從源頭控制了城市土地的供應，徹底改變城市土地供應機制與管理模式，實現(xiàn)政府對城市土地用地的管控，促進城市經(jīng)濟健康、可持續(xù)性發(fā)展。

結語：

綜上所述，城市土地供應是房地產(chǎn)市場的源頭，從源頭進行調控，能促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，利于房價的穩(wěn)定，從而滿足人們對住房的需求，實現(xiàn)習近平總書記提出的：“房子是用來住的、不是用來炒的”講話精神。為此，政府相關職能部門必須相互支持、相互配合，完善城市土地供應，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

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作者簡介：

管洪俊，出生年月：1980年3月28日，男，漢，云南會澤，會澤縣國土資源局，本科，房地產(chǎn)經(jīng)濟師，土地市場與房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的關系。