房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)探析

張棣

摘 要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)于項(xiàng)目綜合效益來(lái)說(shuō)極其重要，要分析房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理存在的缺陷和不足，提出房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，運(yùn)用價(jià)值工程理念進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理，降低項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理成本，提高項(xiàng)目設(shè)計(jì)效率。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目 設(shè)計(jì) 管理

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的趨勢(shì)，必須關(guān)注和加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理，引入標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和價(jià)值工程的理念，設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，把握房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)，提高房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)效率。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理存在的問(wèn)題分析

（一）缺乏項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的充分重視

當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理重視度明顯不足，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員組織架構(gòu)、人員層次難以適應(yīng)設(shè)計(jì)管理的專業(yè)技術(shù)要求。

（二）缺乏合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用管理方法

當(dāng)前大多是按照建筑面積的單價(jià)乘以總價(jià)，或者按照造價(jià)的百分比進(jìn)行設(shè)計(jì)費(fèi)用的計(jì)算，暴露出設(shè)計(jì)費(fèi)用管理方法不合理的問(wèn)題。同時(shí)，設(shè)計(jì)費(fèi)用的管理缺乏有效的銜接和激勵(lì)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)服務(wù)的隨意性。

（三）缺乏對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度的合理把控

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度的管理缺乏有效掌控，存在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)隨意修改的現(xiàn)象，設(shè)計(jì)方要倉(cāng)促應(yīng)對(duì)突發(fā)的出圖節(jié)點(diǎn)，導(dǎo)致后期施工與設(shè)計(jì)圖紙不相一致的返工現(xiàn)象，嚴(yán)重影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)的總進(jìn)度。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)分析

（一）設(shè)計(jì)管理的準(zhǔn)備

（1）確定設(shè)計(jì)管理的對(duì)象。要采集房地產(chǎn)項(xiàng)目資料，明確設(shè)計(jì)管理對(duì)象、項(xiàng)目條件及分析范圍。（2）選擇VE領(lǐng)導(dǎo)成員。主要包括專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。（3）制定工作計(jì)劃。要擬定與房地產(chǎn)項(xiàng)目相適宜的工作計(jì)劃，具體包括項(xiàng)目責(zé)任人、工作目標(biāo)、工作時(shí)間等。（4）整理相關(guān)資料。要整理房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)設(shè)計(jì)方案和壽命周期費(fèi)用的資料，調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)情況并進(jìn)行匯總。

（二）設(shè)計(jì)管理的分析

要進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理功能分析和整理，厘清各功能項(xiàng)之間的關(guān)系和權(quán)重，依照其重要性進(jìn)行調(diào)整、評(píng)價(jià)。同時(shí)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目成本分析，重點(diǎn)分析各項(xiàng)目標(biāo)成本，明確功能改進(jìn)區(qū)域。

（三）設(shè)計(jì)管理的創(chuàng)新

主要進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理方案的創(chuàng)新，征求專家和技術(shù)負(fù)責(zé)人的意見(jiàn)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、效益等多個(gè)維度入手，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)方案，并提出房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理多個(gè)方案，將多個(gè)方案的評(píng)價(jià)細(xì)則進(jìn)行分類、綜合對(duì)比和評(píng)定，通過(guò)方案總體評(píng)價(jià)和具體評(píng)價(jià)，最終篩選出最優(yōu)方案，使新方案能夠滿足功能需求，并將確定的方案資料編寫(xiě)成冊(cè)。

（四）設(shè)計(jì)管理的實(shí)施

要由主管部門進(jìn)行新方案的簽字審批，再進(jìn)行新方案的具體實(shí)施工作，檢查VE活動(dòng)的成果，并進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理方案的成果評(píng)價(jià)，主要是從質(zhì)量、進(jìn)度、成本等維度著眼，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理成果的多方位評(píng)價(jià)和鑒定。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理案例分析

（一）工程概況

某工程項(xiàng)目用地屬性為住宅用地，地塊主要交通有高速公路、主干道路道路、地鐵站和三個(gè)公交站點(diǎn)，用地面積5.0648平方米，總建筑面積18.95萬(wàn)平方米。可以采用價(jià)值工程進(jìn)行成本和功能定量分析，進(jìn)行該房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理方案的優(yōu)化，解決項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理難題。

（二）項(xiàng)目分析

該房地產(chǎn)項(xiàng)目的配套設(shè)施不斷完善，有明顯的住宅片區(qū)效應(yīng)，產(chǎn)品展示良好，交通便利，有較大的升值空間，塊地內(nèi)部沒(méi)有構(gòu)筑物，易于前期場(chǎng)地平整和土方開(kāi)挖作業(yè)。然而，項(xiàng)目所在地塊的干線道路總建筑面積僅為19萬(wàn)平方米，規(guī)模較小，要采用差異化的設(shè)計(jì)產(chǎn)品，不設(shè)臨時(shí)樣板房而設(shè)實(shí)體樣板房。同時(shí)，項(xiàng)目存在收地困難，難以入場(chǎng)進(jìn)行地質(zhì)勘探，需要政府出面加以解決。在地塊內(nèi)部還存在排洪渠，需要進(jìn)行項(xiàng)目改道設(shè)計(jì)，并存在地塊內(nèi)部的高差問(wèn)題，增大了項(xiàng)目報(bào)建開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)上述分析可知，房地產(chǎn)項(xiàng)目采用樓棟由北向南逐級(jí)坡降的排布方式，保持大于40米的樓棟間距，增加小區(qū)中心園林區(qū)的面積和泳池，設(shè)計(jì)開(kāi)放式的城市廣場(chǎng)，在干道道路上鋪設(shè)人行道主出入口和配套商鋪，增強(qiáng)與周邊樓盤的配套互動(dòng)。并選取成長(zhǎng)型標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)產(chǎn)品線設(shè)計(jì)方案，適當(dāng)補(bǔ)充成熟型戶型，進(jìn)行不同戶型的搭配組合設(shè)計(jì)。

（三）價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的應(yīng)用

采用VE進(jìn)行住宅價(jià)值的合理分解，進(jìn)行多級(jí)階層、多因素的量化評(píng)價(jià)和分析，進(jìn)行不同設(shè)計(jì)方案的對(duì)比和優(yōu)化，最終得出最優(yōu)解。在前期地質(zhì)勘探和鉆孔作業(yè)的過(guò)程中，考慮到施工地塊屬于極軟弱淤泥質(zhì)土，極大地影響室外排水管線的設(shè)計(jì)，為此可以采用軟基加固的設(shè)計(jì)，然而要增加較多的額外工程造價(jià)，必須運(yùn)用VE原理進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的分析，以人工地基作為VE研究分析的對(duì)象，具體系統(tǒng)功能如圖1所示。

在滿足排水管道設(shè)計(jì)施工和使用的前提下，將人工地基的厚度減少至0.4m，換填材料改為建材廢棄料山皮土，有效減少造價(jià)、加快進(jìn)度、縮短工期，并從經(jīng)濟(jì)上分析可知，優(yōu)化后的排水方案造價(jià)比原方案節(jié)約近30萬(wàn)元，工期也縮短了近2個(gè)月。

四、小結(jié)

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)于項(xiàng)目綜合效益影響較大，要重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，并進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理案例分析，結(jié)合項(xiàng)目功能和成本，找尋功能和成本之間的平衡點(diǎn)，有效節(jié)約項(xiàng)目資源，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值，增加房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理投資效益最大化。

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