孩子名下房，父母能動(dòng)嗎？

為避免過(guò)戶麻煩，或規(guī)避生意風(fēng)險(xiǎn)，一些父母會(huì)把房產(chǎn)證登記在未成年子女名下。但是，如果父母想售賣此類房產(chǎn)，可就不是想象的那么方便了。

買房給孩子，離婚了誰(shuí)也別想擅自買賣

2018年夏，因各自忙生意感情減淡，楚強(qiáng)和田冉?jīng)Q定協(xié)議離婚，6歲的兒子由父親楚強(qiáng)撫養(yǎng)。

辦理離婚手續(xù)前，一個(gè)問(wèn)題擺在兩人面前。3年前，他們?nèi)钯?gòu)買了一套位于市中心的學(xué)區(qū)房，登記在了兒子名下。如今這套房?jī)r(jià)值不菲，不撫養(yǎng)孩子的一方是不是就等于放棄了那套房產(chǎn)？

為此，經(jīng)過(guò)商議，兩人在離婚協(xié)議上約定：兒子名下的房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買，楚強(qiáng)只是代為持有，離婚后此套房產(chǎn)歸田冉所有，楚強(qiáng)和兒子協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。

離婚后，兩個(gè)月過(guò)去了，楚強(qiáng)沒(méi)有提過(guò)戶房產(chǎn)的事情，田冉去提醒他，誰(shuí)知，楚強(qiáng)卻變卦了：“這套房產(chǎn)是兒子名下的，之前的約定是無(wú)效的?！?/p>

2018年11月，田冉將楚強(qiáng)告到法院，要求過(guò)戶房產(chǎn)。她沒(méi)有想到，法院駁回了她的請(qǐng)求。

/說(shuō)法/

●為什么這項(xiàng)離婚約定無(wú)效呢？

父母出資給未成年子女購(gòu)買房子，屬于對(duì)未成年子女的贈(zèng)與。房子一旦登記在孩子名下，就是孩子的財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有“代為持有”這種說(shuō)法，所以父母離婚時(shí)也不能分割孩子的房產(chǎn)。

●若離婚后楚強(qiáng)擅自賣掉孩子房產(chǎn)，田冉能阻止嗎?

離婚后，孩子名下的房產(chǎn)由獲得撫養(yǎng)權(quán)的一方代管。依照法律，如果是為了孩子的利益，監(jiān)護(hù)人可以代為賣房。倘若另一方覺(jué)得賣房有損孩子的利益，可以告到法院，要求確認(rèn)賣房合同無(wú)效。

在另一方提出反對(duì)的情況下，法院會(huì)審查這一房產(chǎn)交易是否屬于善意取得。即購(gòu)買房產(chǎn)的一方，是否以合理價(jià)格購(gòu)買，是否存在與撫養(yǎng)權(quán)人惡意串通、損害孩子權(quán)益的情況，房子是否已經(jīng)過(guò)戶等。

如果查明雙方惡意串通，以不合理低價(jià)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，損害未成年人權(quán)益，那么應(yīng)認(rèn)定賣房合同無(wú)效。否則視為善意取得，合同有效，交易成立。

即使法院出于保護(hù)不知情購(gòu)房者的角度，認(rèn)定合同有效、交易成立，另一方依然可以要求把賣房所得轉(zhuǎn)到孩子名下，兩人一起監(jiān)督房款的花費(fèi)。

●若沒(méi)有離婚，父母一方擅自賣掉孩子房產(chǎn)呢？

雖然父母都是監(jiān)護(hù)人，但是沒(méi)有任何一條法律規(guī)定，賣孩子房產(chǎn)，需要兩個(gè)監(jiān)護(hù)人一起簽字，于是現(xiàn)實(shí)中就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)監(jiān)護(hù)人擅自賣房的情況。

遇到這種情形，另一方也可以告到法院要求認(rèn)定賣房合同無(wú)效。如果法院認(rèn)為合同有效，還可以要求賣房的監(jiān)護(hù)人把賣房所得轉(zhuǎn)到孩子名下。

父母賣孩子房救急，先簽保證書(shū)吧

謝子明經(jīng)營(yíng)外貿(mào)公司多年，經(jīng)歷了幾次起伏。這幾年，他用12歲女兒的名義購(gòu)置了3處房產(chǎn)，他的出發(fā)點(diǎn)是：萬(wàn)一生意遇到困境，能賣房籌錢。

2019年2月，謝子明想擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，可資金不夠，權(quán)衡再三，決定賣女兒名下的房產(chǎn)?？墒牵椒抗芫肿稍兒笏胖?，他必須簽訂一份“未成年人利益保證書(shū)”，保證賣房所得款項(xiàng)用于改善孩子教育、學(xué)習(xí)、生活等條件，不損害孩子的合法權(quán)益。

另外，他還得提供相應(yīng)證明。比如，為改善孩子居住環(huán)境而賣房，則要提供以孩子名義新購(gòu)房產(chǎn)的資料；為孩子的醫(yī)療而賣房，則要提供診斷證明、費(fèi)用清單等。并且，保證書(shū)要經(jīng)過(guò)公證，需要提供身份證、結(jié)婚證、戶口簿、房產(chǎn)證、未成年人出生證明和處分房產(chǎn)的正當(dāng)理由等各項(xiàng)證明材料。

如果用女兒的房產(chǎn)抵押貸款呢？謝子明想到了另一個(gè)辦法。房管局解釋說(shuō)，也需要簽署保證書(shū)，保證貸款用于孩子的教育、醫(yī)療、生活等方面。

/說(shuō)法/

●房管局的要求合理嗎？

房管局的要求是有法律依據(jù)的。根據(jù)《房屋登記辦法》，想要出售、抵押未成年人房屋，應(yīng)當(dāng)提供處分房產(chǎn)行為是為未成年人利益的書(shū)面保證。而且《民法總則》也規(guī)定，監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。

●具體執(zhí)行起來(lái)是怎樣的呢？

各地在執(zhí)行時(shí)，有寬有嚴(yán)。有些地方要求街道辦事處出具證明，來(lái)保證父母賣孩子房產(chǎn)是為了孩子的利益，街道辦事處要嚴(yán)格審核賣房用途。

有些地方更傾向于便利房產(chǎn)交易，因此較為寬松，父母賣房時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)登記中心填寫(xiě)一份表格即可。可撥打該地房管局咨詢熱線詢問(wèn)。

但這些只能在形式上保護(hù)孩子的利益。父母如果真的為了自己利益而賣房，房管局“攔不住”。

●如何真正保護(hù)未成年人利益？

真正有用的保護(hù)，依然是監(jiān)護(hù)人相互監(jiān)督，比如一方擅自賣房，另一方替子女維權(quán)。

父母要保留為子女利益而賣房的相應(yīng)憑證。具體怎么做才算是為了子女利益呢？一是為了孩子的教育、健康、日常生活；二是出售舊房購(gòu)買新房；三是替未成年人支付其侵權(quán)賠償款。如果能證明出于這些目的賣房，那么行為合法。否則，一旦有其他監(jiān)護(hù)人提出異議，法院會(huì)依法處理，做出要求賣房者返還房款等判決。

為孩子買房躲債？別打這個(gè)主意了

4年前，馬麗敏所住城市的房?jī)r(jià)快速上漲，經(jīng)商多年的她于是和丈夫商量，陸陸續(xù)續(xù)買了9套房，且都放在15歲兒子的名下?！叭f(wàn)一以后出現(xiàn)債務(wù)糾紛，這些房產(chǎn)是兒子的不能動(dòng)，能保住不少資金呢。”馬麗敏打起了小算盤。

2017年初，馬麗敏向生意伙伴毛輝借款800萬(wàn)元，到了約定還款期卻沒(méi)有還款，還一拖再拖。2018年6月，毛輝急了，將馬麗敏告到法院，提出，馬麗敏兒子名下的房產(chǎn)是家庭財(cái)產(chǎn)，既然馬麗敏沒(méi)錢還債，那就賣房還債吧。

法院判決確認(rèn)這9套房產(chǎn)屬于馬麗敏家庭共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)拍賣償還債務(wù)。馬麗敏不服，以兒子名義上訴，被法院駁回。法院作出執(zhí)行裁定：查封，拍賣，變賣登記這9套房屋。

/說(shuō)法/

●為什么在這個(gè)案例里，孩子名下房是家庭共同財(cái)產(chǎn)呢？

法院在判決中闡明，馬麗敏的兒子獲得9套房產(chǎn)時(shí)系未成年人，而且不具有獨(dú)立取得經(jīng)濟(jì)收入的能力，9套房也明顯超出孩子的基本生活需要。

如果馬麗敏堅(jiān)持這9套房產(chǎn)為兒子個(gè)人所有，那么她必須向法院證明，房子是孩子的個(gè)人勞動(dòng)所得，或者是受獎(jiǎng)勵(lì)、贈(zèng)與、報(bào)酬、收益等合法來(lái)源取得，否則應(yīng)當(dāng)視這9套房為家庭共同財(cái)產(chǎn)。

●這種情況下，如何保障未成年人利益呢？

法院會(huì)綜合考慮未成年人是否有獨(dú)立經(jīng)濟(jì)來(lái)源。如果房子是孩子接受其他人的贈(zèng)與，或者通過(guò)自己的收入買的，那么不會(huì)被用來(lái)還債。否則孩子名下的房產(chǎn)會(huì)被執(zhí)行。