去柬埔寨炒房，小心背后的“坑”

本報(bào)駐柬埔寨特約記者　藍(lán)慧

根據(jù)胡潤研究院發(fā)布的2018年度全球房價(jià)指數(shù)，柬埔寨首都金邊2018年全年以16.7%的房價(jià)漲幅、29.4%的綜合投資回報(bào)率，奪得全球雙料冠軍。這其中，中國炒房團(tuán)“功不可沒”。誠然，確實(shí)有一些人借此發(fā)了財(cái)。但在背后，柬埔寨房產(chǎn)投資的坑其實(shí)相當(dāng)不少。

最近20年，柬埔寨經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，GDP增長率一直保持在7%左右，這個速度在亞洲甚至全球都是名列前茅。與此同時(shí)，柬埔寨的政治、社會一直保持穩(wěn)定，再加上地處東盟核心地理位置的優(yōu)勢，國家發(fā)展?jié)摿薮?，為國際社會所看好。

在這樣的背景下，一些從中國來到柬埔寨的房地產(chǎn)商為吸引國內(nèi)投資者，不惜虛假宣傳。在如今的金邊，隨處可見巨大的吊機(jī)在工地上忙碌，一座座樓盤拔地而起。隨之而來的是諸如“金邊就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡”這樣夸張且極具煽動性的廣告標(biāo)語，各種售樓大廳內(nèi)的宣傳也都是一致樂觀，仿佛現(xiàn)在去金邊投資買房便可穩(wěn)穩(wěn)地“躺著”盈利。

金邊發(fā)展雖然迅速，但是和深圳、新加坡不可簡單類比。以GDP為例，柬埔寨全國GDP只有200多億美元，和廣東省韶關(guān)市差不多，人均GDP僅為1300多美元，排在全球第154位。且柬埔寨的支柱產(chǎn)業(yè)是制衣業(yè)、農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)并不合理，要想實(shí)現(xiàn)深圳那樣的超越式發(fā)展并不容易。因此，雖然金邊包括柬埔寨全國的房產(chǎn)都在漲價(jià)，但是能否像深圳、新加坡那樣持續(xù)穩(wěn)定地大幅增值，需要更加理性地看待。

除了虛假宣傳，關(guān)于柬埔寨房產(chǎn)投資的各種騙局近幾年也是層出不窮。2018年12月，近百名來自中國臺灣的同胞在金邊一處建筑工地拉起橫幅。當(dāng)初，在開發(fā)商關(guān)于“美金外匯無管制，人口紅利大”等添油加醋般的夸張宣傳下，這些人盡管沒有到過柬埔寨，卻信心十足地投下賭注。然而動工儀式之后，項(xiàng)目卻沒了下文。

柬埔寨房地產(chǎn)的爆炸式增長源于2010年通過的一部法律。2010年4月5日，柬埔寨國會通過《外國人不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法》。根據(jù)該法律，外國人有權(quán)按規(guī)定在柬購買房屋并擁有100%的房屋所有權(quán)和永久產(chǎn)權(quán)，可自主進(jìn)行房屋租賃和買賣。

該法律頒布后，首先吸引的是日本、韓國、中國臺灣、新加坡的房企和投資者進(jìn)入柬埔寨。2016年開始，中國內(nèi)地的房企開始進(jìn)軍柬埔寨，也帶去一大批國內(nèi)房產(chǎn)投資客。數(shù)據(jù)顯示，2018年金邊樓市的中國買家咨詢量同比暴增550%，其中有78%的中國詢盤買家咨詢的房產(chǎn)價(jià)格在5萬-25萬美元之間。所有在柬埔寨買房的中國買家中，有88.7%是用于投資。

由于本地人購買力有限，柬埔寨尚未形成一個本地居民購買商品房的市場，也沒有形成二手房市場，房產(chǎn)投資的收益基本上還是由“接盤”的外國人支付，也就是國內(nèi)房地產(chǎn)從業(yè)者經(jīng)常戲謔的“擊鼓傳花”游戲。因此盡管柬埔寨房價(jià)在理論上上漲，但是有價(jià)無市的現(xiàn)象也廣泛存在。

此外，柬埔寨對于外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)有一定的顧慮，尤其是在這幾年房地產(chǎn)市場在急速發(fā)展中出現(xiàn)混亂之后，政府一直在考慮如何規(guī)范市場各方的行為。世界銀行在2019年5月發(fā)布的一項(xiàng)對柬埔寨經(jīng)濟(jì)前景最新展望中，建議柬政府考慮引入包括限制銀行向建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的貸款、加強(qiáng)金融監(jiān)管和危機(jī)準(zhǔn)備等宏觀審慎措施，以避免外國直接投資減速時(shí)造成房地產(chǎn)價(jià)格崩潰和金融混亂?！?/p>