智能建筑全生命周期造價(jià)管理探討

徐慧

（廣東理工學(xué)院建筑工程系）

1 智能建筑及造價(jià)管理

1.1 智能建筑概述

智能建筑是20世紀(jì)的建筑產(chǎn)物，到了21世紀(jì)已經(jīng)得到了迅猛地發(fā)展，它代表著新時(shí)期科學(xué)技術(shù)的成果，它綜合應(yīng)用了計(jì)算機(jī)技術(shù)、控制技術(shù)和通信技術(shù)，并將這些高新技術(shù)與建筑技術(shù)有效結(jié)合起來，以滿足用戶的實(shí)際需求進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)與施工。智能建筑充分體現(xiàn)了舒適、安全、節(jié)能的特點(diǎn)，能夠較好地滿足住戶的需求，而且與21世紀(jì)的綠色、環(huán)保主題相映襯，不僅符合用戶的功能需求，也符合時(shí)代的發(fā)展主題，所以頗受歡迎。

智能建筑的概念最早是誕生在美國的，在多年的發(fā)展中，國際上還沒有形成一個(gè)完整的定義，幾個(gè)國家各自有不同的定義標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)我國2000年頒布的《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，我們可以對(duì)智能建筑的定義進(jìn)行闡釋：以建筑為應(yīng)用平臺(tái)，將建筑設(shè)備、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和一些自動(dòng)化系統(tǒng)融合進(jìn)來，使得各種建筑功能達(dá)到優(yōu)化結(jié)合，最終構(gòu)造一個(gè)安全、舒適、節(jié)能的建筑環(huán)境。

我國的智能建筑自上個(gè)世紀(jì)的九十年代開始興起，當(dāng)時(shí)還局限在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，進(jìn)入新世紀(jì)以來，智能建筑在很多地方已經(jīng)得到了突破性發(fā)展，比如說2008年，北京奧運(yùn)會(huì)的體育場就是一個(gè)典型的智能建筑代表，它的設(shè)計(jì)施工是將最新的建筑結(jié)構(gòu)、節(jié)能環(huán)保技術(shù)和智能科技的成果應(yīng)用進(jìn)來，由通信網(wǎng)絡(luò)、信息系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、節(jié)能減排系統(tǒng)以及競賽管理系統(tǒng)組成，為盛大體育賽事的舉辦提供了優(yōu)良的環(huán)境。

1.2 智能建筑全生命周期的含義

全生命周期造價(jià)管理的英文翻譯是Whole Lifecycle Cost Management（以下簡稱WLCM），它是對(duì)建筑項(xiàng)目的全部生命周期的造價(jià)管理進(jìn)行探討分析的。一個(gè)建筑的全生命周期包括的階段比較廣泛，不僅僅是包含項(xiàng)目的建設(shè)階段，還包括建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營維護(hù)和拆除重建等階段，由于建筑項(xiàng)目的技術(shù)含量比較高、風(fēng)險(xiǎn)比較大、施工時(shí)間長、協(xié)同施工單位多，所以在整個(gè)生命周期中會(huì)遇到很多問題，因此對(duì)于建筑的生命周期劃分十分有必要，當(dāng)然智能建筑屬于建筑項(xiàng)目中的一種，大體也符合這種劃分標(biāo)準(zhǔn)?？偟脕碚f，WLCM最核心最重要的部分就是建筑建設(shè)期間的造價(jià)控制和運(yùn)營期間的造價(jià)控制，也就是達(dá)到最小的生命周期成本，這個(gè)理論內(nèi)涵在圖1有所體現(xiàn)。

2 智能建筑造價(jià)管理原則分析

根據(jù)資料顯示，和普通建筑相比，智能建筑在設(shè)計(jì)和建造過程中的初期投入成本要額外增加7%到10%，但是在建成運(yùn)營階段卻可以產(chǎn)生更多的經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境生態(tài)效益，這些效益大致包括降低建筑綜合成本、節(jié)能減排、優(yōu)化居住環(huán)境等。綜合這些因素考慮，在智能建筑的造價(jià)管理工作中，管理人員應(yīng)該堅(jiān)持以下幾個(gè)原則：

2.1 全生命周期設(shè)計(jì)原則

追求全生命周期的優(yōu)化管控是智能建筑的主要特點(diǎn)，智能建筑的全生命周期大致可以劃分為四個(gè)階段，分別是項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目施工階段、項(xiàng)目運(yùn)營階段、項(xiàng)目拆除階段。要實(shí)現(xiàn)智能建筑的造價(jià)優(yōu)化管理，就得從智能建筑的全生命周期出發(fā)，不僅考慮建筑施工初期的成本投入，也注意整體生命周期的成本效益，使得建筑的造價(jià)管理得到一個(gè)綜合優(yōu)化。

2.2 舒適健康的核心原則

智能建筑的設(shè)計(jì)核心原則可以說是“以人為本”，在設(shè)計(jì)施工過程中應(yīng)用到的各種高新技術(shù)，其實(shí)都是為了給用戶提供一個(gè)更好的使用環(huán)境，同時(shí)滿足用戶的各方面綜合要求，盡量使建筑本身具備低耗、綠色、健康、舒適的特點(diǎn)。所以本著這一個(gè)根本目的，智能建筑在造價(jià)管理中就要秉持健康舒適的原則。

2.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)最優(yōu)原則

圖1 全生命周期造價(jià)管理內(nèi)涵示意

圖2 決策和設(shè)計(jì)階段對(duì)投資影響程度分析

智能建筑采用的是新型建筑技術(shù)，并且運(yùn)用了大量的高新科技以及智能建筑材料，因此在施工成本上面會(huì)比普通建筑高出不少。建筑企業(yè)投資建筑項(xiàng)目的最終目的是為了獲取效益，是為了盈利，不是為了公益事業(yè)做貢獻(xiàn)的，因此建筑企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃和方案決策的時(shí)候，應(yīng)該優(yōu)先考慮自身的效益，在保證自身效益不受損害的情況下，再適當(dāng)考慮智能綠色。假如企業(yè)只考慮建筑的功能和舒適度，就會(huì)在前期的規(guī)劃施工中投入過高的成本，導(dǎo)致成本與回收脫節(jié)，給企業(yè)帶來巨大損失，不利于企業(yè)的發(fā)展。從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，智能建筑的施工基本是靠著這些建筑企業(yè)運(yùn)行的，一旦企業(yè)因?yàn)橥度胫悄芙ㄖ霈F(xiàn)大面積虧損，以后投資智能建筑的熱情就會(huì)消減不少，這是不利于智能建筑行業(yè)的發(fā)展的。所以，建筑企業(yè)在設(shè)計(jì)項(xiàng)目時(shí)，一定要優(yōu)先考慮項(xiàng)目投資效益，再考慮效益的同時(shí)盡最大可能滿足智能建筑的規(guī)劃，讓建筑的整體經(jīng)濟(jì)型達(dá)到最優(yōu)。

3 全生命周期造價(jià)管理在智能建筑各個(gè)階段的應(yīng)用

3.1 決策與設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目的決策是在綜合考察項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、資本投入、風(fēng)險(xiǎn)控制、技術(shù)要求、市場需求等因素的情況下對(duì)施工可行性做出決定，項(xiàng)目設(shè)計(jì)則是在決策確定以后，對(duì)項(xiàng)目施工技術(shù)、施工工期、施工材料等進(jìn)行規(guī)劃調(diào)配，兩者都對(duì)后期的施工和運(yùn)維起到關(guān)鍵性作用。大量的案例證明，項(xiàng)目決策對(duì)于項(xiàng)目投資的影響最大，幾乎接近百分之百，而設(shè)計(jì)的影響比重最高可以達(dá)到95%，施工的影響平均在20%左右，從這些數(shù)據(jù)可以看出，項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)絕對(duì)是項(xiàng)目工程造價(jià)管理的重中之重。這個(gè)數(shù)據(jù)分析在本節(jié)的圖2中有所體現(xiàn)。

在項(xiàng)目決策與設(shè)計(jì)階段中，企業(yè)通過綜合考察，形成可行性研究報(bào)告，并對(duì)投資成本、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性和施工圖預(yù)算進(jìn)行分析，得出大致的造價(jià)范圍。這個(gè)階段的造價(jià)管理主要是綜合各方面情況，制定可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目建議書，提交審核里面的各種成本投入、風(fēng)險(xiǎn)隱患和環(huán)境影響，考慮施工中廢棄物的處理和循環(huán)應(yīng)用。

3.2 招標(biāo)與施工階段

在以往的項(xiàng)目招標(biāo)中，建筑開發(fā)商一般不會(huì)考慮建筑項(xiàng)目在后期運(yùn)營階段的成本費(fèi)用，他們只關(guān)注前期設(shè)計(jì)與施工的成本投入，希望可以通過招標(biāo)方案以最低的投入獲得最高的回報(bào)，因此他們篩選投標(biāo)書的時(shí)候，也會(huì)將大量眼光放到價(jià)格低的承包商身上，這無形中鼓勵(lì)他們采用低價(jià)格材料和設(shè)備去開展項(xiàng)目，給項(xiàng)目的質(zhì)量帶來不少隱患。在智能建筑的全生命周期管理中，這種理念應(yīng)該盡早摒除，企業(yè)既要考慮初期階段的資金投入，更要注意長期的效益，不能目光短淺，追求眼前利益，這是不利于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的。作為改進(jìn)方案，企業(yè)應(yīng)該注意承包商的選擇標(biāo)準(zhǔn)，既看重承包商的投標(biāo)價(jià)格，也要注意他們的綜合實(shí)力，根據(jù)承包商的實(shí)際表現(xiàn)，再綜合成本，選擇合適的投標(biāo)單位。這種綜合選擇的承包商就不會(huì)只關(guān)注成本的降低，還會(huì)考慮整體生命周期的造價(jià)控制，讓智能建筑可以同時(shí)滿足經(jīng)濟(jì)性和社會(huì)性。同時(shí)，招標(biāo)單位也應(yīng)該對(duì)承包商的施工材料、施工技術(shù)和設(shè)備進(jìn)行評(píng)定，確保項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)開展。

筆者以某市的一個(gè)甲級(jí)辦公樓為分析案例，具體闡述智能建筑全生命周期的造價(jià)控制管理。該建筑在項(xiàng)目設(shè)計(jì)初期的定位是國際“5A”智能寫字樓，經(jīng)過工程師的綜合考慮，最終確定建筑機(jī)電系統(tǒng)包括：乘客電梯為最高配置的S7000型號(hào)客梯、大堂扶梯是具備紅外檢測功能的迅達(dá)電梯、中央空調(diào)為水環(huán)熱泵空調(diào)；智能系統(tǒng)包括：CAS通訊系統(tǒng)、萬兆網(wǎng)光纖、康普集成布線系統(tǒng)以及其他的智能管理系統(tǒng)。而在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中，設(shè)計(jì)師提出來兩個(gè)方案，一個(gè)方案前期開發(fā)成本低，風(fēng)險(xiǎn)比較低，但是后期運(yùn)營成本低，另一個(gè)是開發(fā)成本高，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高，但是后期運(yùn)營成本低。經(jīng)過一系列估算，設(shè)計(jì)師最終得到兩個(gè)方案的生命周期成本，方案一的建設(shè)前期成本是37930萬元，運(yùn)營成本是64080萬元，整體的成本是102010萬元；方案二的建設(shè)期成本是44930萬元，運(yùn)營成本是50650萬元，最終的全生命周期成本是95380萬元。綜合雙方的投資，可以得知，方案二要比方案一節(jié)省6000多萬元，更具有經(jīng)濟(jì)效益。在協(xié)調(diào)之后，施工單位最終決定采用方案一，也就是最新的機(jī)電智能控制系統(tǒng)，使得建筑達(dá)到節(jié)能環(huán)保的要求，而且實(shí)現(xiàn)了全生命周期的造價(jià)優(yōu)化控制。

3.3 運(yùn)營維護(hù)與拆除階段

建筑項(xiàng)目的運(yùn)營維護(hù)是項(xiàng)目在建成使用過程中的工作，和施工環(huán)節(jié)比較，運(yùn)營維護(hù)也需要費(fèi)用投入，只不過它的周期更長，變化更加明顯。運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用的變化主要是由于建筑內(nèi)部的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行功率的變化造成的，老化速度越快，功效越低，它的運(yùn)營維護(hù)成本也就越高，而且隨著時(shí)間的流逝，這個(gè)費(fèi)用會(huì)一直增加。因此，在設(shè)計(jì)施工階段中，就要考慮好后期的運(yùn)維成本，很多施工單位都只看眼前的成本投入，卻不考慮后期的運(yùn)維成本，導(dǎo)致施工質(zhì)量不佳，建筑使用問題頻發(fā)，運(yùn)維成本也居高不下，這給施工單位造成了極為不好的影響。從全生命周期的造價(jià)控制出發(fā)，前期的施工要考慮后期的運(yùn)維，而在運(yùn)維階段中，維護(hù)人員要綜合檢查建筑的設(shè)備運(yùn)行情況、節(jié)能環(huán)保功效，并根據(jù)用戶的需求，在不違背生命周期的控制原則情況下，認(rèn)真做好功能變更控制工作。