住宅房地產(chǎn)平穩(wěn)高周轉(zhuǎn)的研究

文/吳超雄 建新時代項目管理有限公司 福建泉州 362000

企業(yè)追求的是高利潤。在面臨著不斷加碼的調(diào)控政策以及不斷攀升的資金成本等現(xiàn)狀下，企業(yè)只能通過標準化穿插流水施工提升項目運作速度，最終提高企業(yè)收益。高周轉(zhuǎn)已經(jīng)成為絕大部分房企無法避免的選擇。高周轉(zhuǎn)提高了企業(yè)的運營效率，擴張了房企規(guī)模，而規(guī)模優(yōu)勢促使高周轉(zhuǎn)速度加快。但是，當高周轉(zhuǎn)速度超過了企業(yè)的承受能力時，項目資金鏈緊繃、設(shè)計進度滯后、材料和勞動力供給不足及項目管理人員緊缺等問題接踵而至。房地產(chǎn)企業(yè)不斷出現(xiàn)的質(zhì)量安全問題一時間成為社會關(guān)注的焦點。

1、住宅房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)概況

住宅房地產(chǎn)企業(yè)是逐利的，其瘋狂高周轉(zhuǎn)所追求的核心目標不是一味的縮短工期，而是盡量高的凈資產(chǎn)收益率和年化收益率。

1.1 凈資產(chǎn)收益率和年化收益率

凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)。其中，因政府不斷推出各種限價政策使得銷售價格被限制，而地價不斷提高導致房企的開發(fā)成本不斷上升，使得銷售凈利潤率被限制；其次，權(quán)益乘數(shù)（即提升杠桿）也被政府調(diào)控，同樣無法繼續(xù)提高。因此，提高凈資產(chǎn)收益率最高效的方式就是提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，即提高周期內(nèi)資金周轉(zhuǎn)次數(shù)，追求利潤絕對額的增加。

年化收益率=（投資內(nèi)收益/本金）/（投資天數(shù)/365）×100%=銷售凈利潤率/（投資天數(shù)/365）×100%；由于銷售凈利潤率沒有提升空間，要提高年華收益率最有效的方式就是縮短投資天數(shù)?？s短投資天數(shù)的主要指的是縮短資金回流時間。資金回流時間越短，資金需求的峰值越小，項目收益越大。

附圖1：資金回流分析圖

企業(yè)需要縮短資金回流時間，就是以最快的速度售樓和得到銀行貸款的放款，并盡量延遲支付建設(shè)資金，使得企業(yè)能盡可能長時間地占用資金。各地預售和放款的條件不一，按照本文案例項目情況，就是壓縮項目從拿地到完成預售節(jié)點樓層的時間以盡快開始售樓，以及壓縮項目封頂時間以盡快使銀行貸款可以放款。因為其它方面不具備標準化施工的條件，所以高周轉(zhuǎn)最常用的方式是采用新工藝、新技術(shù)及標準化施工，使得工作穿插前置，通過壓縮工序間隔時間來壓縮工期。

2、項目案例高周轉(zhuǎn)分析

以某大型房地產(chǎn)在福建閩南地區(qū)的項目為例，項目建筑面積30萬平方，由30棟別墅和12棟洋房組成。整個樓盤分為四期，確保項目即可以統(tǒng)一竣工備案，也可以拆分為四塊進行備案。同時，為了在拿地后以最快的速度推出第一波房源，在項目策劃時，項目將第一期再拆分為兩批進行建設(shè)，即盡可能縮短首推區(qū)項目啟動時的準備工作量。首推區(qū)僅包含1棟高層和2棟別墅。首推區(qū)從開工到竣工備案建設(shè)周期12個月。該項目實行高周轉(zhuǎn)。

3、單體工程流水作業(yè)模型的分析

3.1 建立單體工程流水作業(yè)進度模型

所謂單體工程流水作業(yè)施工就通過對標準層的標準化施工，使所有工作可前置，所有建筑材料可提前下單并批量生產(chǎn)。本單體工程流水作業(yè)模型是按照樓層進行施工區(qū)段劃分，每一樓層作為一個流水節(jié)拍，按5天/層的速度安排工作及配備勞動力，以一棟30層的高層建筑為例，具體流程可劃分為：

表1：單體工程流水作業(yè)模型

3.2 保障單體工程流水作業(yè)施工的措施：

單體工程流水作業(yè)施工的關(guān)鍵在于每道工序的科學合理，以及快速工完場清。為保證單體工程流水作業(yè)施工的順利進行，本案例項目采用了如下一些措施：

①為節(jié)省外架搭設(shè)及制作懸挑支撐的時間，本案例項目采用了爬架工藝，每層外架爬升時間僅為三小時，遠低于鋼管外腳手架的搭設(shè)時間。爬架由工廠統(tǒng)一生產(chǎn)，具有良好的安全性。

②為了節(jié)省木模施工中加工制作的時間以及等待頂板模板拆除的時間，本案例項目采用了鋁模模板工藝。鋁模由工廠統(tǒng)一制作加工，定型化生存，不占用現(xiàn)場施工時間，按拆速度快，現(xiàn)場能做到工完場清，安全文明施工；

③考慮到項目使用了爬架工藝，且為節(jié)省外墻砌筑抹灰及部分構(gòu)建二次澆注的時間，本案例項目以鋁模工藝為依托，采用了全現(xiàn)澆外墻的施工工藝，一次成型效果好。

④對所有施工工序有嚴格管理，比如由于樓梯井及電梯井部分的鋁模施工難度大，墻柱鋼筋綁扎時應先綁扎該部分，驗收通過后該區(qū)域立刻進入鋁模工序穿插拼裝施工。以本案例項目為例，制定了鋁模5天/層工期詳細計劃及進度跟蹤表如下表2：

?

①由于采用了爬架+鋁模+全現(xiàn)澆的工藝，使得外墻膩子可以隨主體進度施工，但由于外墻膩子完成后需露天放置較長時間，故本項目選擇了灰色外墻納米保溫膩子，既利于成品保護，又省去了做保溫層的時間。最后一道面漆待爬架拆除后用吊籃施工。

②為節(jié)約項目臨時設(shè)施施工時間，本案例項目臨邊防護欄桿直接采用正式欄桿一步到位，即在爬架隨主體上升時，所有臨邊防護已完成。

③由于上部結(jié)構(gòu)還在進行濕作業(yè)時，下部樓層已經(jīng)進入成品保護階段，這就使得對成品的保護尤為重要。本案例項目采用的是樓層截水的方式處理成品保護問題。

3.3 單體工程流水作業(yè)工序進度策劃

從單體工程流水作業(yè)工序進度模型可以看出，從地下室頂板完成后，直至施工至屋面結(jié)構(gòu)層，合計工期7+7+6+5＊26+10=160天。當屋面層結(jié)構(gòu)施工時，第19層以下樓層的精裝作業(yè)均已完成，第19層及以上樓層全部精裝作業(yè)施工完成需5＊12=60天，軟裝等干作業(yè)預留時間40天，即封頂后100天完成所有精裝。而預留屋面施工的時間30天，外墻真石漆施工時間70天，即封頂后100天完成外裝，該期間室外工程穿插流水施工，做到主體竣工和室外工程竣工同步完成。

同時，為了滿足流水節(jié)拍要求，反向倒逼設(shè)計部門設(shè)計前置，倒逼成本部門招采前置，倒逼施工單位配足勞務(wù)人員，及時調(diào)配相關(guān)建設(shè)材料，配合項目建設(shè)高周轉(zhuǎn)的需要。

4、住宅房地產(chǎn)完整項目穿插模型分析：

只有單體工程流水作業(yè)施工還不足以將整個項目的建設(shè)進度提高極致，還需要有整個完整項目的全盤穿插流水施工。完整項目的流水作業(yè)包括開發(fā)推盤策劃、勘察設(shè)計前置、招采前置及工程策劃前置。

4.1 開發(fā)推盤策劃

房地產(chǎn)市場瞬息萬變，項目開發(fā)必須時刻把握市場動向，及時調(diào)整開發(fā)策略，故一個完整的項目往往根據(jù)其體量的大小及市場情況制定合適的推盤計劃。該推盤方案的優(yōu)點在于：①在項目啟動之初，也是項目最困的時候能集中所有優(yōu)勢資源，確保以最快的速度推出房源；②可根據(jù)首推區(qū)銷售的情況及業(yè)主提出的意見，對戶型、布局等問題及時進行總結(jié)，以便對后期建設(shè)提供參考；③首推區(qū)作為試點區(qū)域，在圖紙深化及建設(shè)施工過程中容易發(fā)現(xiàn)圖紙問題或不合理的地方并進行調(diào)整。

4.2 勘察設(shè)計前置

高周轉(zhuǎn)首要技術(shù)支持是施工圖紙的及時到位。根據(jù)拿地即啟動項目的原則，拿地的當天應該將全套方案設(shè)計文本送達規(guī)劃局。最可行的方法就是提前建立成熟的圖庫，以及針對首推區(qū)先行地勘。這樣不但可以確保一旦開工所有圖紙地勘都備齊，更能提前啟動采購程序確保施工物資需求。

4.3 招采前置

設(shè)計前置的目的是為了提前進行招標采購和施工進場，通過施工單位提前介入壓縮施工措施準備時間，壓縮備料時間，壓縮圖紙自審的時間。

4.4 工程策劃前置

進行工程策劃的目的是為了更合理地安排工序穿插，對設(shè)計及招標采購提出需求和建議，以便縮短工期，避免修改返工。工程策劃必須具有兼容性，必須根據(jù)項目開發(fā)計劃確定科學的施工方案，確?，F(xiàn)場布置合理、方便材料轉(zhuǎn)運、道路順暢，確保施工不間斷滿負荷地運作。

綜上所述，單體工程流水作業(yè)施工更多的是依靠先進的工藝和設(shè)備，以及合理的工序穿插來實現(xiàn)。而完整項目流水作業(yè)施工則需要大量的設(shè)計、采購和工程前置工作，同時必須配合項目開發(fā)推盤的節(jié)奏，通過科學合理的穿插現(xiàn)場施工，最大限度縮短工序間歇時間，壓縮工期。

5、高周轉(zhuǎn)在案例項目中運用

根據(jù)對單體工程流水作業(yè)及完整項目流水作業(yè)的分析，證明了標準化高周轉(zhuǎn)的可行性。按道理來說，住宅房地產(chǎn)項目應該都能按照高周轉(zhuǎn)的這套理論很平穩(wěn)地高速運轉(zhuǎn)，但是事實上高周轉(zhuǎn)卻是受到了各種口誅筆伐。所以，接下來根據(jù)案例項目的情況，針對高周轉(zhuǎn)的適用性進行分析。

5.1 拿地之前階段高周轉(zhuǎn)情況分析

采用公司標準圖庫，且方案圖、地勘、施工圖設(shè)計及審圖工作提前啟動，圖紙準備充足；采用新工藝新技術(shù)并提前下單，為高周轉(zhuǎn)提供技術(shù)上的保證。因前期時間較充裕，拿地前工作可前置，故該階段容易實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)要求。

5.2 開工后至開盤前階段高周轉(zhuǎn)情況分析

方案報批存在政策風險，時間把控有難度；針對首推區(qū)進行突擊地勘和施工圖設(shè)計，確保項目以最快速度開盤回款；及時出裝修圖，所有配套材料及時下單；各施工單位提前進場，施工圖確定后立刻開工；由于時間緊迫，鋁模爬架來不及進場，預售前階段施工均采用木模工藝和人海戰(zhàn)術(shù)。

5.3 開盤后階段

到達開盤后階段，主要工作集中在工程策劃。根據(jù)單體工程流水作業(yè)策劃和完整項目流水作業(yè)策劃，采用設(shè)計和采購前置以及多項新技術(shù)和新工藝，實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)速度運行。

所以，從以上的分析可以看出案例項目高周轉(zhuǎn)基本符合本文模型的要求，并且確實取得了成績。后期由于市場的因素，在項目需要減速時，高周轉(zhuǎn)能根據(jù)要求降速，符合項目利益，其高周轉(zhuǎn)速度匹配項目情況。

6、高周轉(zhuǎn)難點分析

通過以上分析，可以明確高周轉(zhuǎn)不僅是一個很復雜的管理過程，其中涉及到建筑工程建設(shè)全過程的所有環(huán)節(jié)；正是由于高周轉(zhuǎn)的難度大，所以高周轉(zhuǎn)的過程匯總?cè)菀壮霈F(xiàn)問題，其中最需要關(guān)注的方面包括：

（1）開發(fā)推盤策劃需考慮能整體推盤，又能保證分階段推盤時各功能區(qū)的劃分。使得項目建設(shè)能根據(jù)市場行情隨時調(diào)整。

（2）開發(fā)部門需要深耕當?shù)卣?，熟悉地方要求，根?jù)各地特點指導設(shè)計，加快規(guī)劃審批速度。

（3）設(shè)計工作前置，建立豐富的成品圖庫，盡可能做到拿地后立刻能報規(guī)劃審批，減少重復設(shè)計的費用和時間。

（4）招采前置，確保鋁模、爬架、防水卷材、鋼筋及混凝土供應及時，為高周轉(zhuǎn)提供物質(zhì)保障。

（5）工程策劃前置，做好穿插流水施工策劃，既可以避免交叉施工，提高功效，又能提前備料，確保項目建設(shè)需要。

（6）嚴格把控各道工序交接，確保每道工序質(zhì)量，避免因質(zhì)量不合格導致大面積返工而影響進度。

（7）加強質(zhì)量巡視工作，做到隨時做隨時檢測，對有問題的地方立即要求整改，及時糾正工人的錯誤做法，避免了大面積返工。

（8）定期排查現(xiàn)場勞動力和材料供應情況，及時排除現(xiàn)場不穩(wěn)定因素，確保高周轉(zhuǎn)順利進行。

（9）加強材料到場驗收管理和內(nèi)業(yè)資料管理，確保施工和監(jiān)理管理到位，確保材料達到合格要求，確保工序合理，隱蔽驗收合格。避免因質(zhì)量問題導致返工，影響建設(shè)進度。

（10）公司加強自律管理，給項目確定合理的建設(shè)工期指標。如果公司一直強化進度考核，項目管理團隊為確保進度目標的實現(xiàn)，自然會放松質(zhì)量和安全管理。

由此可見，高周轉(zhuǎn)的難點眾多，其中任何一條出問題都將對高周轉(zhuǎn)產(chǎn)生嚴重影響，甚至出現(xiàn)質(zhì)量和安全隱患。同時，這些難點都是可以通過加強管理來克服的。

7、高周轉(zhuǎn)的展望

高周轉(zhuǎn)蘊含著管理者的智慧，是整個項目團隊努力的結(jié)晶，更是企業(yè)綜合實力的體現(xiàn)。高周轉(zhuǎn)在技術(shù)層面上已經(jīng)沒有障礙，其可行性和適用性無需置疑。然而，高周轉(zhuǎn)的流水施工模型又沒有統(tǒng)一標準，高周轉(zhuǎn)的速度也因項目而異。企業(yè)只有根據(jù)自身條件選擇最合適的穿插模型，確定最合理的工期，量力而行，才能使得高周轉(zhuǎn)真正高速平穩(wěn)地運行，實現(xiàn)利潤最大化的目標。