新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中存在的問題及對策

孫麗娟

（遼寧省建平縣行政審批局 遼寧 建平 122400）

新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)已成為關(guān)系國計民生的主要產(chǎn)業(yè)。在開發(fā)過程中，成本支出包括土地受讓費、陳舊房屋拆遷、城市基礎相關(guān)設施配套、代建工程費等，這些項目必然形成費用支出。當前新形勢下，政府在總體上對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施已經(jīng)全面啟動推行，新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭尤其顯得更加激烈，土地轉(zhuǎn)讓成本的不斷提升、人工費用與建筑材料成本的持續(xù)上漲，無疑加大了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本和開發(fā)風險。所以，為提高房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)市場中的競爭能力，最大限度的減控項目開發(fā)風險，對開發(fā)項目實施有效成本控制已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不容忽視的環(huán)節(jié)之一。本文系統(tǒng)地分析了新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中存在的實際問題，并提出與之相適應的對策。

1 新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制中存在的主要問題

1.1 開發(fā)成本預結(jié)算及產(chǎn)中監(jiān)督控制環(huán)節(jié)不盡完善。在實施房地產(chǎn)開發(fā)項目運行中，通常情況下進行的項目開始至結(jié)束的時間都比較長，期間所消耗的資金也比較巨大，此種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)自身應該有一套比較系統(tǒng)的成本預算、結(jié)算以及施工期間的監(jiān)督控制體系，目的是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體收支情況進行掌握。但實際的情況是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總是把幾個甚至十幾個項目齊頭并進，房地產(chǎn)開發(fā)的財務預決算部門和經(jīng)營管理部門僅僅掌握某一年度的開發(fā)盈虧情況，將全部開發(fā)項目所投入資金的情況統(tǒng)一進行掌握。而對于具體項目的開發(fā)收付盈虧僅存于大概的層面，并且項目開發(fā)賬目記載不清。新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本主要反映在項目的賬目里，大宗投入項目有據(jù)可查，而項目的管理費用、財務費用、銷售費用等支出情況，卻難以見到具體的分攤賬目，還有的進行分攤的時間不是按部就班，應項目環(huán)節(jié)而動，因此所帶來的問題就顯而易見。

1.2 合同及項目管理疏漏，使工程合同的執(zhí)行進度難以及時跟蹤。大量的合同簽訂是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)司空見慣的現(xiàn)象，但是涉及合同的具體條款卻顯得比較復雜，因此，有關(guān)收付款項方面的計算與審核難度都比較大，尤其是在項目規(guī)模大、工期長的情況下，合同涉及的內(nèi)容十分復雜。不僅如此，在具體的合同執(zhí)行過程中，還會發(fā)生各種臨時變更合同的情形，而合同修改涉及內(nèi)容很多，就會令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對合同的執(zhí)行進度難以實施準確及時的管理，而因管理疏漏引致不可預見因素的出現(xiàn)使得控制成本加大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可避免的會受到很多不可預測因素(包括自然環(huán)境因素)的影響，如不可預見的自然災害、與預先的勘察報告有明顯差異的地質(zhì)條件等，諸多人為難以控制的因素，都會使房地產(chǎn)開發(fā)項目在實際開發(fā)運行過程的成本有一定增加。

1.3 會計核算方式落后。新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算涉及到設計、施工、銷售等多個環(huán)節(jié)，因此對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算來說，無疑是一個比較復雜的系統(tǒng)。目前條件下，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍舊采用效率低下的傳統(tǒng)人工會計核算方式。其弊端是一方面尚未脫離復雜范疇，另一方面對資金的支出沒有嚴格的監(jiān)控、管理手段。不僅如此，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計從業(yè)人員存在基本業(yè)務素質(zhì)低等問題，對于新形勢下相繼新上市的會計電算化軟件不熟悉，凡此種種，已經(jīng)在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的高效運行。

2 新形勢下加強房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的對策

2.1 積極做好成本控制的預結(jié)算和中期監(jiān)督。對于成本控制工作應該給予高度重視是房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的關(guān)鍵所在。與此同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)本身就是一個運行周期很長的生產(chǎn)性、消耗性的過程，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導必須糾正成本控制過程中憑經(jīng)驗操作的陳舊做法。在工程實施過程中，對于事先預定好的成本控制目標值必須予以遵循，在此基礎上，將不同時期的實際消費數(shù)值予以準確無誤地收集匯總，并在每一階段將匯集的實際數(shù)值與目標值進行對比分析，然后將分析結(jié)果應用到下一階段的成本控制編制計劃中。

2.2 將合同管理的具體內(nèi)容納入控制項目開發(fā)成本之中。在房地產(chǎn)項目開發(fā)實施運行中，合同的管理具有至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)開發(fā)合同所規(guī)定的是甲乙雙方具體承擔的責任義務，所以，房地產(chǎn)開發(fā)商必須對開發(fā)工程成本與合同的密切關(guān)系給予足夠的重視。合同中對于協(xié)議條款的具體適用范圍及相關(guān)效力要有所涵蓋。在合同具體執(zhí)行過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴格遵循合同中涉及的完工時期、工程進度安排，并且將工程進度的成本支出進行詳細的記錄。不僅如此，管理比較先進的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應有一套明確清晰的合同付款臺賬，使合同內(nèi)不同階段的各類支出筆筆有宗、件件有據(jù)，力爭實現(xiàn)對合同的全程管理，避免某些細節(jié)上出現(xiàn)問題，以利于掌握項目資金收付的全部計劃。

2.3 成本控制和電算信息化密切結(jié)合。實踐證明，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本控制會計電算化業(yè)務急需進入企業(yè)運行環(huán)節(jié)，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行成本控制必須予以重視的環(huán)節(jié)。目前ERP成本管理系統(tǒng)已經(jīng)廣泛應用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在ERP成本管理系統(tǒng)運用過程中，需按房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本標準對支出實施嚴格的調(diào)控，ERP成本管理系統(tǒng)能及時對超過成本標準的消耗實施跟蹤，并及時提醒企業(yè)決策方糾正偏差，使項目投資成本及時得到控制；ERP成本管理系統(tǒng)還有利于企業(yè)決策方對實施項目定期進行分析、考核，在此基礎上，研究和發(fā)現(xiàn)進一步降低成本的有效途徑與環(huán)節(jié)，以更大限度的實施成本控制，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。