新收入準則下代建安置房收入確認方法探討

李立

摘要：2017年5月24日國務院常務會議，確定2018年到2020年三年1500萬套棚改目標任務。為實現(xiàn)這一目標，地方政府以不同的方式安置棚改拆遷戶，委托代建安置房也是地方政府選擇的途徑。文章就新收入準則下收入確認的要點，探討代建安置房的收入確認。

關鍵詞：代建安置房；新收入準則；收入確認

一、引言

隨著經(jīng)濟全球化，信息時代的到來，經(jīng)濟業(yè)務交易形式趨于復雜、多樣，為適應新的市場經(jīng)濟的需要，2017年7月，財政部新發(fā)布了《企業(yè)會計準則第14號-收入》（以下簡稱為“新收入準則”），新收入準則的修改是基于原準則實施過程中存在的問題，如：收入準則與建造合同準則適用條件不明晰，銷售商品收入與提供勞務收入?yún)^(qū)分的難度，商品所有權(quán)上的主要風險和報酬的轉(zhuǎn)移的時點的確定，如何區(qū)分總額法和凈額法，附有贈送交易合同如何進行會計處理等等，以及兩個準則、兩個標準、兩個體系的存在，在收入確認時，往往首先要確認收入類型，是銷售商品、提供勞務、讓渡資產(chǎn)使用權(quán)，還是建造合同，實務中，在確認收入類型上存在著許多分歧和困惑，從而造成很多會計信息的不可比、降低了會計信息的質(zhì)量；另外一方面，2006年財政部提出我國的會計準則體系要與國際會計準則趨同，2014年5月國際會計準則理事會新發(fā)布了新的收入準則，為保持與國際會計準則的持續(xù)趨同，需改革收入準則。

二、新收入準則對代建安置房收入確認的相關規(guī)定及問題分析

（一）新收入準則對代建安置房收入確認的相關規(guī)定

新收入準則最大的變化就是將原建造合同準則納入其中，統(tǒng)一了收入確認的標準，其核心是規(guī)定了收入確認時點的判斷標準、收入確認計量采用的“五步法”模型、合同成本的確認和會計處理，原則規(guī)定包含多重交易安排合同的會計處理和具體操作等，收入確認時點的判斷標準以“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”替代“風險報酬轉(zhuǎn)移”?！翱刂茩?quán)轉(zhuǎn)移”的判斷分為五個步驟：識別與客戶之間合同，識別合同中的單項履約義務，確定交易價格，將交易價格分配到單項履約義務，在企業(yè)履行履約義務時確認收入。新收入準則第十一條明確規(guī)定“在某一時段內(nèi)的履約義務還是某一時點的履約義務”的判斷標準，滿足下列條件之一的，屬于在某一時段內(nèi)的履約義務，否則在某一時點的履約義務：1. 客戶在企業(yè)履約的同時即取得并消耗企業(yè)履約所帶來的經(jīng)濟利益。2. 客戶能夠控制企業(yè)履約過程中在建的商品。3. 企業(yè)履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個合同期間內(nèi)有權(quán)就累計至今已完成的履約部分收取款項。

（二）新收入準則下對代建安置房收入確認的問題分析

第一、新收入準則對收入確認是以客戶所簽訂的合同為核心，合同簽訂是當事人之間的意思表示，是合同雙方為各自的利益最大化的約定，如合同簽訂是否甲供、有無價外費用，為操縱收入擁有了機會和借口。

第二、在合同評估過程中，取決于財務人員的職業(yè)判斷能力，也帶一定的主觀性，這樣收入確認就帶來了很大的隨意性和自由裁量權(quán)。

第三、履約時點的確認，特別是對某一時段內(nèi)履約義務的進度確認無論以投入法或產(chǎn)出法有一定的難度，一般都是以完工百分比法確認項目完工程度，在投入或產(chǎn)出計量過程中，履約成本分類與歸集存在超預算支出范圍或核減預算工作內(nèi)容，如項目變更等，影響履約進度的準確性。

第四、原準則下以合同為單元進行收入確認，新收入準則下以單項履約義務作為收入確認的單元，一個合同有多項履約義務存在交易價格的分攤，每項履約義務的單獨售價影響履約義務收入的確認。

三、新收入準則下代建安置房收入確認的可行方式

代建制是項目投資人為提高項目管理效率和資金投資收益，按照規(guī)定的程序，將投資項目的組織、管理、策劃和實施，委托專業(yè)工程管理公司具體落實，實現(xiàn)管建分離，運用專業(yè)、先進的項目管理技術、管理手段和管理思想進行項目建設，實現(xiàn)投資、質(zhì)量和進度的有效控制。在實際工作中代建制有項目管理委托和項目總承包委托方式，項目管理委托是代建制典型形式，項目總承包委托是代建制發(fā)展過程中的需要，即委托方將建設項目的勘察、設計、施工、設備采購一并委托給一個工程總承包單位，或?qū)⒔ㄔO項目的勘察、設計、施工、設備采購的一項或者多項委托給一個工程總承包單位。

2017年5月24日國務院常務會議，確定2018年到2020年三年1500萬套棚改目標任務；為實現(xiàn)這一目標，地方政府以不同的方式安置棚改拆遷戶，委托專業(yè)項目管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑施工企業(yè)代建安置房也是地方政府選擇的途徑。因受托主體職能、企業(yè)性質(zhì)等差異，在原準則下收入的確認、計量、列報上存在多樣化，新收入準則為不同代建模式確認、計量、列報提供了統(tǒng)一的標準體系。

（一）新收入準則下專業(yè)項目管理公司代建房收入的確認

項目管理咨詢（顧問）公司提供安置房建設管理，實質(zhì)上是提供一項勞務，是一種專業(yè)性的服務，是對整個項目實施過程的管理和組織作用，起的是一種協(xié)調(diào)作用，不參與管理范圍內(nèi)工程的建設。代表委托方進行項目管理，組織對項目的可行性研究、勘察、設計、監(jiān)理、施工等全過程的管理工作，并按照建設項目工期和設計要求完成建設任務，直至項目竣工驗收后交付使用人的項目建設管理模式，其最終成果是完成一項工程的建設任務，他履行義務是一個過程，貫穿于項目的實施全過程，收費形式一般是按投資額一定的比例，也存在按完成一定的工作內(nèi)容獲取相應的報酬，是一個單項履約義務的合同，在某一時段履行義務，在某一時段按項目的完成進度確認收入。

（二）新收入準則下房地產(chǎn)開發(fā)公司代建房收入的確認

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建安置房項目，根據(jù)安置戶的數(shù)量、聚集程度、規(guī)劃等因素，存在一個、多個地塊開發(fā)代建安置房，或在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目中代建幾幢安置房。開發(fā)企業(yè)按合同約定對工程建設項目的勘察、設計、設備采購、施工等實行全過程承包，并對工程的質(zhì)量、工期、造價等負責，也就是“交鑰匙”工程。根據(jù)《企業(yè)會計準則解釋第2號》規(guī)定，先有客戶后房地產(chǎn)，根據(jù)施工進度采用完工百分比法確認收入。在新收入準則下滿足在某一時段內(nèi)履行履約義務的條件：代建安置房具有不可替代用途。

案例：20X8年，W房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱為W公司）與X市城投公司（以下簡稱為X公司）簽訂《保障房代建協(xié)議》，規(guī)劃建筑面積35.24萬m2，協(xié)議明確規(guī)定了代建費用及支付方式：代建安置房代建費用1～28層2603元/m2，29層及以上2710元/m2，合同價款為最終政府回購安置房的結(jié)算價格；代建費用支付方式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每兩個月申報一次工程進度款，按核定已完工程量的80%進行支付，整體工程竣工驗收合格，具備安置條件且工程資料完成備案后，經(jīng)市審計局審計后付至審定金額的95%，余款作為質(zhì)保金，質(zhì)保期滿無質(zhì)量問題，一次付清（無息），土地使用權(quán)仍屬政府。

該項目是政府通過招標的形式確定，投標首要條件必須是具有一定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。W公司中標后，組織人員進行勘察、設計等前期工作后，將土建部分發(fā)包給Z集團公司施工，并委托監(jiān)理機構(gòu)代表W公司進行現(xiàn)場監(jiān)督。分析此合同包含多項履約義務：勘察、設計、土建、監(jiān)理，而這些義務實質(zhì)上也不是開發(fā)企業(yè)自已完成，而是發(fā)包給相應有資質(zhì)的單位完成，W公司實質(zhì)上起的是一種組織管理作用，收入可以單項履約義務，也可以多項履約義務確認，多項履約義務分攤的單獨售價可以發(fā)包價作為單獨售價，也可以政府合同的交易價格的組成進行分攤。

（三）新收入準則下建筑施工企業(yè)代建房收入的確認

建筑施工企業(yè)代建安置房項目，按合同約定對工程建設項目的勘察、設計、設備采購、施工等實行全過程承包，并對工程的質(zhì)量、工期、造價等負責，對項目總承包。在原準則下，以《企業(yè)會計準則第15號-建造合同》確認收入，將勘察設計、設備采購、工程施工幾個階段都按完工百分比法來計算收入和成本，幾個過程毛利水平不同，合并反映既不合理，也反映了結(jié)果的不準確，是一個粗略的估計，增加了隨意性，還有企業(yè)濫用完工百分比法調(diào)節(jié)利潤。新收入準則下，是包含多項履約義務的合同。在項目總承包合同中，勘察、設計階段可以視為提供勞務進行收入確認，采購階段，當采購的相關設備控制權(quán)轉(zhuǎn)移給客戶時，施工企業(yè)就可以按照銷售商品的模式確認這部分收入，建設階段，根據(jù)建設進度在某一時段確認收入。

從上述中可以看出，在代建業(yè)務會計核算時，首先要認真分析、評估合同內(nèi)容，了解合同的標的、合同的性質(zhì)以及所包含的權(quán)利義務，從而確認履行義務、行使權(quán)利的時間，從中確定是在某一時段內(nèi)確認收入，還是在某一時點確認收入。

為了能準確地確認收入，一方面加強財務管理人員的培訓力度，準確把握新準則的精神實質(zhì)，提高職業(yè)判斷能力，合理確定交易價格。另一方面實現(xiàn)業(yè)務、財務的信息共享，與業(yè)務部門互相溝通，了解業(yè)務流程，掌握承接業(yè)務合同簽訂的內(nèi)容，從合同識別收入時點，及時準確對收入的確認，提供可靠的財務信息，為企業(yè)經(jīng)營決策提供依據(jù)。

參考文獻：

劉沛君.新收入準則對建造合同的影響.財務與會計，2018（11）.

（作者單位：江蘇省高郵市水利局）