房地產(chǎn)行業(yè)投資管理分析

黃麗霞

摘要：不論是房地產(chǎn)行業(yè)還是投資管理都是目前的研究熱點(diǎn)，因此將兩者結(jié)合起來研究對促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要意義。文章以三家典型房產(chǎn)企業(yè)為例從不同角度對企業(yè)的投資管理做出評價(jià)，運(yùn)用對比分析方法得出萬科企業(yè)的投資管理效率大大優(yōu)于其他兩家企業(yè)（綠地、保利），這對其他房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投融資管理具有實(shí)在的借鑒意義。文章通過分析房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，從萬科、綠地、保利集團(tuán)的投資規(guī)模、投資效率等方面進(jìn)行具體對比分析，從而提出一些有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的投資管理建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；投資管理；對比；建議

一、基本理論

投資管理關(guān)注的是投資行為的合理性和效率性，使用有限數(shù)量的資金謀求最大的投資收益和企業(yè)財(cái)富增加，正確的投資戰(zhàn)略選擇對企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展起到關(guān)鍵性的作用，企業(yè)只有通過選擇正確的投資戰(zhàn)略，進(jìn)行科學(xué)的投資分析與決策，嚴(yán)控企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，才能使企業(yè)在日益復(fù)雜的市場環(huán)境及不斷強(qiáng)化的市場競爭中實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的運(yùn)營發(fā)展。作為高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的房地產(chǎn)業(yè)，面臨著經(jīng)營環(huán)境日益復(fù)雜嚴(yán)峻、企業(yè)經(jīng)營成本不斷提高、政府宏觀調(diào)控力度不斷加大、企業(yè)資金鏈斷裂等諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)，更要注重對項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的管控。

房地產(chǎn)開發(fā)投資一般是關(guān)于建筑物和配套的服務(wù)設(shè)施及土地開發(fā)工程的投資。投資方式包括基本建設(shè)、購買、合作開發(fā)和股權(quán)購買。主要特點(diǎn)是投資對象非流動(dòng)性、高投資額、高收益率、恢復(fù)期長、高風(fēng)險(xiǎn)、合作能力強(qiáng)。影響其投資的因素有：投資風(fēng)險(xiǎn)、投資效益、盈利能力、融資能力、經(jīng)營環(huán)境、行業(yè)競爭、核心競爭力。

二、投資管理案例比較分析

（一）公司概況

萬科企業(yè)在1984年成立，1991年就進(jìn)入深圳A股市場，是當(dāng)前中國最大的專業(yè)住宅投資開發(fā)企業(yè)之一。它的發(fā)展經(jīng)歷由最開始多元化的業(yè)務(wù)路線調(diào)整為專注大眾住宅品牌的專業(yè)化路線，再到后來的商業(yè)地產(chǎn)市場。目前它與全國房地產(chǎn)開發(fā)、投資增速相近。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)11.0萬億元，萬科在全國商品房市場的份額由去年的3.10%上升至3.96%。

綠地控股是一家國際化的企業(yè)，它通過25年的快速發(fā)展，資產(chǎn)規(guī)?，F(xiàn)在已超過7400億元，連續(xù)六年入榜世界企業(yè)500強(qiáng)。1992年上市，現(xiàn)在注冊資本高達(dá)121.68億元，發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊很多。

保利是一家以經(jīng)營為主、以房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費(fèi)服務(wù)為輔的的綜合性地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。它擁有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大，至2017年末品牌總價(jià)值達(dá)529億元，多年被譽(yù)為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌。表1是關(guān)于三家企業(yè)實(shí)力的對比。

（二）投資管理分析

近十年來，地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)?？傮w上不斷擴(kuò)大，只是近三年上升趨勢逐漸變小，2017年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額10.98萬億元，其中住宅投資完成額7.51萬億元，比去年同期增長9.4%。

作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，萬科、綠地、保利集團(tuán)之所以能在地產(chǎn)業(yè)屢創(chuàng)奇跡，關(guān)鍵在于其能夠及時(shí)根據(jù)市場形勢變化轉(zhuǎn)變自身的經(jīng)營投資戰(zhàn)略，把握投資節(jié)奏，因而能夠不斷提升企業(yè)的盈利增長水平，保持穩(wěn)健的發(fā)展勢頭。

從財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的角度來看，資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)部分是公司投資決策的結(jié)果，反映了企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略，研究這三個(gè)集團(tuán)的投資管理，首先以對資產(chǎn)負(fù)債表的分析為基礎(chǔ)，為了描述方便，選擇了5種具有代表性的指標(biāo)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如表2。

由表2分析知，2017年萬科的資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到9980億元，與去年相比增加幅度高達(dá)40.29%，這表明企業(yè)的投資策略總體上很有效率，而綠地和保利的規(guī)模相對小一些，保利在2017年的平均總產(chǎn)是5822億，與萬科相比少了41.67%，而對于貨幣資金和長期股權(quán)投資，選擇這兩者的主要原因是通過年報(bào)發(fā)現(xiàn)貨幣資金的變化可以反映企業(yè)投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量凈額的變化。長期資產(chǎn)的增加或減少反映了企業(yè)長期投資和固定資產(chǎn)的變化，從而使企業(yè)獲得更多的收益。萬科長期股權(quán)投資從2015年的335億到2017年的812億，上升很快，這恰恰是資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大的原因。同樣，因?yàn)榫G地和保利在長期投資方面的投入稍遜一籌，所以其經(jīng)營規(guī)模變化比較緩和。

（三）投資效率

投資效率是體現(xiàn)投資管理績效的重要指標(biāo)，從以下三個(gè)角度來說明。

1. 投資活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量凈額

從圖1看出，通過兩年的現(xiàn)金流量凈額的加總，萬科所占份額是最大的，其次是保利和綠地。投資活動(dòng)凈流量是現(xiàn)金流入與流出的凈值，流出越大代表投資規(guī)模越大，流入越多表示投資回報(bào)越多，是經(jīng)營有效的體現(xiàn)。

2. 投資收益

投資收益的比較，在表2中有各年投資收益的統(tǒng)計(jì)情況。投資收益是企業(yè)各項(xiàng)投資活動(dòng)產(chǎn)生的結(jié)果，比如股權(quán)投資、債券投資、固定資產(chǎn)投資等。所以用這個(gè)指標(biāo)可以直觀地看出企業(yè)的投資管理效果如何。由表2知道保利的投資收益比萬科和綠地少很多，每年增加的幅度不大，而綠地，它每年的指標(biāo)值都比保利要高，但在2017年它的投資收益出現(xiàn)了負(fù)增長，一部分原因是它規(guī)模太大，但最重要的原因還是管理者的投資能力不足和企業(yè)的投資活動(dòng)不成功。

3. 收益率和報(bào)酬率

間接指標(biāo)的比較，利潤率、收益率和投資報(bào)酬率，可以比較不同規(guī)模下的投資效率。收益率表示管理者利用所有者權(quán)益凈資產(chǎn)的能力，相比于投資收益來說，能動(dòng)態(tài)說明投資效率。利潤率的計(jì)算公式是總資產(chǎn)利潤率=利潤總額/資產(chǎn)平均總額，這兩個(gè)率有一定的相似性，前者是凈額，后者沒有扣除所得稅費(fèi)用，這排除了操縱利潤的可能，所以后者更能說明企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況，它們兩者還起到一個(gè)對比的作用。第三種是投資報(bào)酬率，它的公式是投資報(bào)酬率=（凈利潤+財(cái)務(wù)費(fèi)用）/投資完成額，這個(gè)指標(biāo)的值越高，代表投資帶來的收益越高。

由表3可知，萬科在2017的投資報(bào)酬率與2015年相比，增長幅度超過33%，綠地的增長幅度是7.70%，保利的衡量指標(biāo)都顯示其不管是收益率、利潤率還是利潤率，都有小幅度下降，萬科和綠地的指標(biāo)值都保持增長趨勢，只不過綠的的增長率明顯小于萬科。這表明萬科的投資管理相對來說比較成功。

（四）投資戰(zhàn)略

萬科的投資戰(zhàn)略主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：1. 一元專業(yè)化戰(zhàn)略。在過去20年里，萬科通過一元專業(yè)化的路線，專注于住宅開發(fā)和銷售業(yè)務(wù)，依靠買地、建造、出售住宅這種單一的發(fā)展策略一舉成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)；2. 多元化經(jīng)營。隨著市場環(huán)境消費(fèi)升級，不斷積極發(fā)展輕資產(chǎn)新業(yè)務(wù)，具體為物業(yè)服各、地產(chǎn)物流、教育營地和公寓出租四大新業(yè)務(wù)，目前在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展良好；3. 降低住宅項(xiàng)目的投入，推廣小股操盤。不再追求項(xiàng)目出資的控股地位，而是轉(zhuǎn)變?yōu)樾”壤鲑Y方，與合作伙伴共同出資成立項(xiàng)目公司，該公司最終還是萬科集團(tuán)控制，它們只是使用萬科的品牌。還可以借助萬科成熟的采購平臺和資本運(yùn)作能力。萬科除了取得權(quán)益性收益之外，還可以依靠其優(yōu)秀的品牌效應(yīng)和管理運(yùn)營能力來獲取額外的管理服務(wù)收益。

綠地的投資策略主要是1. 迎合政府需要，發(fā)展超高層，采取新城戰(zhàn)略。迎合地方政府想要做的事情，在為整個(gè)國家服務(wù)的過程中，它變得越來越強(qiáng)大，成為可以做許多公司不敢做或不能做的非常規(guī)高層。充分利用自身資源整合優(yōu)勢和投資運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)人口引進(jìn)和商業(yè)能源水平提升，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施與生態(tài)環(huán)境和諧發(fā)展。這是它最獨(dú)特的地方。2. 多元化發(fā)展。3. 借殼金豐投資上市。綠地集團(tuán)從2013年與金豐投資協(xié)商重組，2015年成功借殼上市。

而保利的投資戰(zhàn)略與前兩者相比，在大同小異的情況下還有自己的獨(dú)特之處，初期它的策略也是集中于一體化和多元化，但在后期他們堅(jiān)持區(qū)域規(guī)劃投資，即以一、二線城市作為首選市場目標(biāo)不變，這樣做的優(yōu)勢是可以利用長期積累的經(jīng)濟(jì)資源，且一、二線城市有更多的人力資源，但土地稀缺，雙重壓力下促使房地產(chǎn)交易繁榮。而三、四線城市需求變化比較大，致使投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)也較大。

三、投融資管理建議

企業(yè)在投資管理方面應(yīng)該注意以下幾個(gè)問題：首先，要培養(yǎng)投資管理人才，房地產(chǎn)企業(yè)投資管理要想取得競爭優(yōu)勢，人才是最關(guān)鍵的要素，成功投資管理要求管理者必須要有專業(yè)素養(yǎng)去面對決策過程復(fù)雜、涉及范圍廣、環(huán)境變化大的投資活動(dòng)。其次，需要科學(xué)的投資計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)在投資前應(yīng)進(jìn)行可行性分析和論證，充分研究擬投資項(xiàng)目，仔細(xì)分析投資風(fēng)險(xiǎn)和收益，然后做出投資決策。實(shí)際上很多企業(yè)投資失誤頻繁發(fā)生的原因就是對投資項(xiàng)目的可行性缺乏詳細(xì)系統(tǒng)分析和研究。最后，適度投資。房地產(chǎn)投資的過熱傾向普遍存在，房地產(chǎn)行業(yè)一直是資本家趨之若鶩的地方，高風(fēng)險(xiǎn)也帶來高回報(bào)。

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（作者單位：上海工程技術(shù)大學(xué)管理學(xué)院）