摘要:中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近十年來(lái)一直處于快速發(fā)展階段。但是,城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡和高房?jī)r(jià)問(wèn)題引起了公眾的關(guān)注。毫不奇怪,這些問(wèn)題已成為城市和區(qū)域研究的焦點(diǎn)。有效預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)是一個(gè)必要且熱點(diǎn)的話題。本文認(rèn)為,應(yīng)取消地方政府的雙重壟斷權(quán)力,同時(shí)征收房產(chǎn)稅,以便穩(wěn)定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
近20年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速,伴隨著人口遷移和城市化進(jìn)程,我國(guó)房市的總市值已經(jīng)高達(dá)六十五萬(wàn)億美元,不同專業(yè)機(jī)構(gòu)也已經(jīng)開(kāi)展了許多案例研究來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)波動(dòng)機(jī)制。本文將通過(guò)微觀經(jīng)濟(jì)理論分析影響中國(guó)房?jī)r(jià)的因素以及建議政府未來(lái)應(yīng)采取的相應(yīng)措施。
討論。
根據(jù)均衡價(jià)格理論,假設(shè)需求是恒定的,供給減少將使供給曲線向左移動(dòng),從而增加均衡價(jià)格。
因素之一是土地供應(yīng)。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ),一旦土地被保留,閑置或故意囤積,那么會(huì)打破供需平衡。大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在囤積土地的行為 導(dǎo)致供應(yīng)不足的情況發(fā)生。
因素之二是住房供應(yīng)。房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理,房地產(chǎn)企業(yè)追求高額利潤(rùn),大部分的目標(biāo)人群集中在高收入群體,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)發(fā)展高端商品房或別墅。盡管低收入和中等收入群體普通住房需求量很大,但由于開(kāi)發(fā)利潤(rùn)較低,供應(yīng)量相對(duì)較小。
根據(jù)均衡價(jià)格理論,假設(shè)供給是不變的,需求的增加會(huì)使需求曲線向右移動(dòng),從而增加價(jià)格。
城市化的發(fā)展是城市人口數(shù)量暴增。經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展,中國(guó)的城市化取得了顯著成效。城市化仍是中國(guó)未來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力。 近20年來(lái),大量農(nóng)村勞務(wù)力轉(zhuǎn)移到城市,此類(lèi)人群慢慢擁有穩(wěn)定的工作和相對(duì)穩(wěn)定的收入,這導(dǎo)致了大量的住房需求。
可支配收入和消費(fèi)支出水平不斷提高。中國(guó)社會(huì)的財(cái)富增長(zhǎng)相當(dāng)快,居民的收入和生活水平也在不斷提高,而購(gòu)買(mǎi)力水平也在此期間增加,購(gòu)買(mǎi)住房逐漸成為一種趨勢(shì)。如上所述,結(jié)合供需形勢(shì),面對(duì)巨大的需求房屋供應(yīng)有限,中國(guó)的房?jī)r(jià)多年來(lái)一直很高,在這種情況下并不那么難以理解。消費(fèi)者的選擇。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲時(shí),一些投資者轉(zhuǎn)變?yōu)橥稒C(jī)者借此機(jī)會(huì)套現(xiàn)。另一方面,很多消費(fèi)者還存在“從眾”心理,當(dāng)一些投機(jī)者或投資者在房地產(chǎn)市場(chǎng)獲利時(shí),一些消費(fèi)者會(huì)跟隨前者的步伐,投機(jī)者的出現(xiàn)導(dǎo)致,空置率上升,市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫效應(yīng),房?jī)r(jià)繼續(xù)升高。自2009年以來(lái),我國(guó)已經(jīng)頒布了一些相關(guān)政策。本節(jié)重點(diǎn)介紹政策的制定,并討論政策的經(jīng)濟(jì)影響。
為了控制當(dāng)時(shí)住房?jī)r(jià)格過(guò)高的實(shí)際情況,政府在第一階段的住房首付率提高到20%,同時(shí)取消購(gòu)買(mǎi)高端二手房?jī)?yōu)惠利率,但一系列措施沒(méi)有控制住房?jī)r(jià)格,房?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)。2009年至2010年,中國(guó)所有城市的平均價(jià)格上漲了30%。北京40.6%,深圳48.6%,上海73.3%。事實(shí)上,為應(yīng)對(duì)2008年全球金融危機(jī),政府?dāng)U大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資,且寬松貨幣政策也刺激了房地產(chǎn)投機(jī)。
但近年來(lái)由于一二線城市流動(dòng)人口放緩以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型期等各種因素客觀導(dǎo)致房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)甚至下行。這在一定程度上也反映了總體供需情況的變化。需要穩(wěn)定公眾對(duì)房?jī)r(jià)的持續(xù)飆升的心理預(yù)期。換句話說(shuō),緩解有效需求壓力的重要前提是扭轉(zhuǎn)消費(fèi)者的心理預(yù)期。居民應(yīng)根據(jù)自己的收入水平,逐步過(guò)渡,慢慢改善住房條件。
首先,政府應(yīng)該做的是調(diào)查和分析全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總需求和總供給能力。調(diào)查結(jié)果可以對(duì)未來(lái)30年的供需基本了解,及時(shí)配置和動(dòng)員各種資源,有效解決他們之間的矛盾。其次,在雙重壟斷力量中消除政府征地和土地供應(yīng)將大大降低住房開(kāi)發(fā)成本,降低住房最終價(jià)格。最后,落實(shí)征收房產(chǎn)稅。中國(guó)的許多房屋都是投資或投機(jī)者購(gòu)買(mǎi)而不是真正需要房子的消費(fèi)者,稅費(fèi)的增加將迫使業(yè)主將房屋資源重新投入市場(chǎng),這樣也會(huì)增加房屋的供應(yīng)量。
從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需看可以清楚地看出,高房?jī)r(jià)的原因在于整個(gè)供需市場(chǎng)不平衡。如何解決供需矛盾,實(shí)現(xiàn)合理的住房?jī)r(jià)格反映住房的實(shí)際價(jià)值是當(dāng)前環(huán)境下問(wèn)題的關(guān)鍵。雖然中國(guó)政府一直在采取相關(guān)措施,在一定程度上起到了積極作用,但也存在隱患。個(gè)人認(rèn)為,有效措施是在真實(shí)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上建立合理的供需結(jié)構(gòu),培育社會(huì)保障住房制度和商品房運(yùn)營(yíng)體系并行,確保房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
參考
Li, Peng ; Song, Shunfeng Routledge 03 March 2016 .“The Chinese Economy,” Vol.49(2), p.128-141[Peer Reviewed Journal]
http://www-tandfonline-com.dbgw.lis.curtin.edu.au/doi/abs/10.1080/10971475.2016.1143306
作者簡(jiǎn)介:
白開(kāi)元,(1991年-)男澳大利亞科廷大學(xué)會(huì)計(jì)碩士研究生。