中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)七大問(wèn)題及政策建議

李戰(zhàn)軍

近年來(lái)，中國(guó)高房?jī)r(jià)使居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)加重，對(duì)居民消費(fèi)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了擠出效應(yīng)，引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，中國(guó)政府對(duì)此高度重視。在2018年，中共中央政治局曾召開(kāi)專題會(huì)議，提出要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

在此背景下，本文將討論中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的七大突出問(wèn)題，并提出相應(yīng)的政策建議。

一、 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的七大突出問(wèn)題

1行政性干預(yù)日趨強(qiáng)化

現(xiàn)階段政府“看得見(jiàn)的手” 正在更加深入和廣泛地干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，例如海南省不準(zhǔn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賣房給海南島之外的人士，成都因?yàn)榭刂骗h(huán)境污染要求除地鐵外的所有施工項(xiàng)目停工四個(gè)月，一批城市新建商品住房只有按同一地區(qū)二手房市場(chǎng)價(jià)格的七折、八折銷售才能予以批準(zhǔn)。

2、開(kāi)發(fā)企業(yè)成本上升

一是人員工資不斷提高；二是鋼材、水泥、玻璃等建材價(jià)格持續(xù)上漲；三是現(xiàn)代化建造技術(shù)推廣，如新建住宅采用裝配式、精裝修、綠色智能、適老設(shè)施等措施的比例逐漸提高，住宅品質(zhì)在工藝、技術(shù)上有提升，但建造成本也有增加。

3、政府和機(jī)構(gòu)提供租賃住房有待市場(chǎng)接受

目前租賃租房90%是由私人產(chǎn)權(quán)擁有人提供的，供應(yīng)量非常充裕，租賃價(jià)格按照房?jī)r(jià)租金比也是低亷的，而且實(shí)現(xiàn)了面上全覆蓋。擴(kuò)大機(jī)構(gòu)、企業(yè)對(duì)租賃住房的供應(yīng)比重，不是一蹴而就的，短期內(nèi)也難以形成滿足中低收入群體住房需求的有效供給。市場(chǎng)的接受程度和企業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)意愿正在受到檢驗(yàn)，至少目前相關(guān)土地、信貸、稅費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共資源配置等行業(yè)扶持政策并未實(shí)質(zhì)性呈現(xiàn)。

4、房?jī)r(jià)上漲壓力仍然強(qiáng)勁

商品房市場(chǎng)價(jià)格輪動(dòng)趨勢(shì)性地上升態(tài)勢(shì)格局目前依然存在。目前價(jià)格松動(dòng)或者下跌，都還是局部性的、階段性的、行政效應(yīng)性的，是多種調(diào)控手段綜合實(shí)施的中短期結(jié)果。貨幣超發(fā)、土地稀缺、城市化進(jìn)程、家庭人口趨少、土地轉(zhuǎn)讓利益機(jī)制、首套置業(yè)、改善性需求、財(cái)富效應(yīng)和政策撬動(dòng)等因素，共同形成體系性、機(jī)制性的價(jià)格上升動(dòng)力，仍然主導(dǎo)市場(chǎng)。市場(chǎng)上存在著房?jī)r(jià)和地價(jià)倒掛，中心城區(qū)和郊區(qū)房?jī)r(jià)倒掛、裝修房和毛坯房?jī)r(jià)格倒掛、一手房和二手房?jī)r(jià)格倒掛，價(jià)格體系已經(jīng)扭曲。

5、土地購(gòu)置面積和成交價(jià)格呈現(xiàn)剪刀差

地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)的勢(shì)頭，源自于我們競(jìng)地價(jià)、限房?jī)r(jià)的思路和做法。不擴(kuò)大土地供應(yīng)，不控制地價(jià)上漲，不改變招拍掛方式，地價(jià)上漲過(guò)快的市場(chǎng)行情將繼續(xù)延續(xù)。例如2018年1-5月，土地購(gòu)置面積7742萬(wàn)平方米，增幅為2.1%；而土地成交價(jià)款3522億元，增幅為16.0%。土地成交價(jià)款增幅是土地購(gòu)置面積增幅的7.6倍，較2017年全年的3.1倍又有較大提高。

6、政府機(jī)關(guān)成為新房銷售搶購(gòu)主體

央視報(bào)道的西安南長(zhǎng)安街壹號(hào)項(xiàng)目銷售情況，在全國(guó)具有一定的普遍性：折扣價(jià)批準(zhǔn)銷售的新建住房，相當(dāng)一部分被政府機(jī)關(guān)、水電煤通訊機(jī)構(gòu)和事業(yè)單位的相關(guān)聯(lián)人員買去，然后才是群眾的搖號(hào)。新房折扣價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差異，已經(jīng)成為特定群體的專項(xiàng)福利，買到就有幾十萬(wàn)乃至幾百萬(wàn)元的遠(yuǎn)期套現(xiàn)紅利。

7、人才落戶抵消房地產(chǎn)“不放松”政策

各地和住建部一方面都高聲并N次重復(fù)調(diào)控“不放松”。但是另一場(chǎng)景是圖發(fā)展、起好步、開(kāi)好局、搶人才和給落地優(yōu)惠，一浪高過(guò)一浪。所有政策的核心是學(xué)歷落戶和補(bǔ)貼租房購(gòu)房，甚至租房也給戶口。矛頭效果就是沖向限購(gòu)、限售和限貸去的，彼此心照不宣。

二、相應(yīng)的政策建議

1.建議將控制地價(jià)作為控制房?jī)r(jià)的重要方向

中國(guó)房?jī)r(jià)上升的主要推動(dòng)力是地價(jià)，地價(jià)上漲快，必然引導(dǎo)房?jī)r(jià)形成上漲走勢(shì)。不但如此，土地拍賣中的保障房建設(shè)費(fèi)用也形成地價(jià)的一部分，也是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素。因此，要控制房?jī)r(jià)必須著重于控制地價(jià)。

2.調(diào)整保障性住房和商品化住房的土地和房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)

現(xiàn)在大量土地做了保障性住房的供應(yīng)，而商品房的土地供應(yīng)越來(lái)越少，導(dǎo)致商品房的市場(chǎng)供求越來(lái)越緊張。這兩年提倡供給側(cè)改革，但是房地產(chǎn)調(diào)控里，我們發(fā)現(xiàn)調(diào)控全調(diào)的是需求側(cè)，沒(méi)有調(diào)整供給側(cè)，沒(méi)有建立以供給側(cè)為主導(dǎo)的調(diào)控方向。

3.建議明確政府與企業(yè)合作開(kāi)發(fā)的租賃住房用途

這類租賃住房應(yīng)該一律用以滿足中低收入群體的住房需求，因?yàn)橛糜诤献鏖_(kāi)發(fā)租賃住房的寶貴土地是為了解決中低收入者的住房問(wèn)題而專供的，不能讓企業(yè)拿去以后卻都是用于開(kāi)發(fā)滿足高收入群體住房需求的高價(jià)格租賃住房。

4.建議開(kāi)展調(diào)查研究，正確認(rèn)識(shí)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2017年北京2200萬(wàn)人，900萬(wàn)戶，通過(guò)一手房和二手房來(lái)改善和解決居住問(wèn)題，一共賣了17.7萬(wàn)套。即便如此也只解決了2%的人的住房問(wèn)題的改善。上海是2500萬(wàn)人，1100萬(wàn)戶，但是2017年上海市一手房+二手房賣了25萬(wàn)套，1100萬(wàn)戶和25萬(wàn)套，比例可以看出來(lái)。所以，限購(gòu)，限50%，限80%，限95%，這17萬(wàn)套、25萬(wàn)套都能在這兩個(gè)城市輕而易舉地消化掉。

還有很多人擔(dān)憂房子多了怎么辦。其實(shí)，北京、上海近年來(lái)每年拆除的違章建筑，以及因?yàn)樾藿蛄?、公園、道路、地鐵等城市市政基礎(chǔ)設(shè)施拆除的房子高達(dá)4000萬(wàn)—5000萬(wàn)平方米，一般都是5000萬(wàn)平方米，而這兩個(gè)城市每年賣的新建商品房?jī)H2000-3000萬(wàn)平方米。

而且，也有的人說(shuō)我們的房子并不多，例如建設(shè)部原部長(zhǎng)仇保興認(rèn)為中國(guó)房屋的平均壽命是40年，僅為中國(guó)人平均壽命的一半。

5、合理化房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)

根據(jù)十九大和兩會(huì)的精神，所有房地產(chǎn)的政策框架已經(jīng)形成，既要很好地消化，也有很多問(wèn)題有待于我們解決。

例如關(guān)于“房住不炒”方針，在人大和十九大會(huì)議上都得到了代表們的高度認(rèn)同。但是各地卻沒(méi)有看到“房住不炒”實(shí)際落地的政策。

究竟什么叫“房住不炒”？是不是擁有多套住房要禁止？因?yàn)閾碛卸嗵鬃》浚涂赡軙?huì)產(chǎn)生炒作的問(wèn)題。再比方說(shuō)是不是擴(kuò)大租賃用房的比重，而減少自住產(chǎn)權(quán)住房的比重？等等。

這些問(wèn)題都是我們當(dāng)前需要解決、需要認(rèn)識(shí)并加以合理化解決的房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)問(wèn)題。

只有這樣，才能建立健全房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。