論加強設計管控在房地產(chǎn)建筑工程項目管理中的必要性

文/張潔 上海恒冉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海 201400

1、總述

在工程項目全壽命中周期中，工程項目管理分為決策階段的管理DM（Development Management，項目前期的開發(fā)管理）、實施階段的管理PM（Projec tManagement，項目管理）以及使用、運營階段的管理FM（Facility Management，設施管理）。

工程項目的設計管理屬于PM 實施階段的管理。

工程項目設計階段是建設項目全壽命周期中非常重要的一個環(huán)節(jié)，它是在前期策劃和設計準備階段的基礎上，通過設計成果將項目定義和策劃的主要內(nèi)容予以具體化和明確化，同時是下階段項目實施階段的具體指導性依據(jù)。設計過程是實現(xiàn)策劃、建設和運營銜接的關鍵性環(huán)節(jié)。

2、工程項目設計管理的范疇

工程項目設計管理的范疇有廣義及狹義之分：“廣義”的設計管理是指從工程項目管理的角度出發(fā)，工程項目的設計工作往往貫穿于工程建設的全過程，從選址、可行性研究、決策立項，到設計準備、方案設計、初步設計、施工圖設計、招投標以及施工，延續(xù)到項目的竣工驗收、使用運營及回訪總結(jié)階段。

狹義的設計過程，則是特指與設計工作緊密聯(lián)系的從組織設計競賽或委托方案設計開始，到施工圖設計（包括各項深化設計）結(jié)束為止的全過程。

本文討論的設計階段強管控主要指狹義的設計過程管理，即從項目決策立項之后到施工開始之前的這一段過程。

工程項目設計是集社會、經(jīng)濟、技術和管理為一體的復雜、特殊的系統(tǒng)性生產(chǎn)過程，它不是設計單位的個體創(chuàng)造，而是業(yè)主、設計單位、政府主管部門和其他項目參與方共同參與及協(xié)作的成果。

3、工程項目設計管理的管控方法與要點

設計階段項目管理的核心是通過建立一套溝通、交流與協(xié)作的系統(tǒng)化管理制度，在業(yè)主與設計單位、政府有關建設主管部門和其他項目參與方之間建立起組織、溝通和協(xié)作的橋梁，實現(xiàn)工程項目建設的藝術、經(jīng)濟、技術和社會效益的平衡。

在正式的設計工作開始之前，前期的信息及設計要求的導入，是關鍵性更是前提性的要求，是保證一切工作按照正確的方向發(fā)展的保證。

工程項目設計管理工作不再是單線條地按部就班地推進設計，而是在推進設計進程的同時，將政府主管部門要求、各項目參與方的意見以及各條線的信息融入設計，綜合作用，修正設計方向。

隨著國家及整個行業(yè)、市場對工程項目建設要求的不斷提高，工程項目設計階段的設計工作，不僅僅只是狹義上的方案設計、初步設計、施工圖設計，亦包括各項相關專項深化設計，如綠色建筑及節(jié)能設計、抗震超限專項設計、幕墻深化設計、亮化設計、景觀深化設計、標識系統(tǒng)設計及機電二次深化設計等。各專項深化設計在原有設計基礎上進行，同時亦影響及修正原有設計。

工程項目管理涉及時間（時效）、經(jīng)濟及質(zhì)量三個維度，工程項目設計管理亦是如此。而時間（時效）、經(jīng)濟及質(zhì)量亦是衡量設計管理優(yōu)劣的標準。

基于理論的支持，在從業(yè)經(jīng)歷的眾多項目的實踐中，筆者認為在工程項目設計管理過程中，按照設計推進進程，可從以下幾點加強管控：

3.1 前置條件的充分收集及落實

在正式啟動設計之前，需將前置條件理清并確定，如項目定位、用地規(guī)劃條件、后期使用要求（設計任務書）等相關信息確定并落實，才可著手開展具體的設計工作。

項目前期定位對整個項目的開發(fā)、運營有著決定性的作用，從宏觀上決定著整個項目的發(fā)展方向。因此在設計開始之初，需對項目定位進行理解和明確，作為依據(jù)貫穿于整個設計進程。

在滿足用地規(guī)劃條件，并在國家、地方及行業(yè)規(guī)范的制約下，按照后期使用（設計任務書要求）開展設計，是從具體操作過程中推進項目進程，與項目定位相互制約，互為補充。

3.2 多條線同步推進設計，各專業(yè)、專項綜合協(xié)調(diào)，設計進程相互穿插；注重后期使用要求對設計進程的干涉，深化設計的適時介入

工程項目無論規(guī)模大小，均涉及多專業(yè)、多工種及多個參與方的共同協(xié)同配合。大規(guī)模的城市綜合體項目更因體量巨大，建筑功能多樣，涉及的設計內(nèi)容眾多等客觀因素，對建立合理、清晰的溝通、交流與協(xié)作的系統(tǒng)化管理的要求更為嚴格。

工程項目的設計工作，應按照政府建設主管部門對項目每一階段設計的審批要求進行推進，除按部就班遵循概念設計、方案設計、初步設計及施工圖設計等一般設計報批流程之外，在項目推進進程中，各專項設計對于項目的影響和制約，亦須體現(xiàn)在整個設計推進過程中，并應協(xié)調(diào)好各條線的設計，及深化設計介入的時間，以避免同一階段設計工作的反復并減少設計修改的工作量。

所有的工程項目均為后期使用服務。招商運營對于建筑空間的要求，辦公塔樓的使用者對垂直交通合理、高效的利用要求等，均影響著設計。隨著技術水平的發(fā)展，對建筑節(jié)能綠建設計要求、機電深化設計要求均有了更高的要求，而隨著建筑形態(tài)、建筑高度的不斷突破，對結(jié)構(gòu)設計的合理性、各種超限設計的論證等，亦提出了更嚴格的要求。

以筆者正在進行設計管理的合肥壩上街環(huán)球中心二期T3T4C4 項目為例。

合肥壩上街環(huán)球中心項目位于合肥市瑤海區(qū)，長江東路與滁州路交口，毗鄰淝河景觀軸，總用地面積為11.4 萬平米。該項目是集超星級酒店、高級辦公樓、商業(yè)金融中心及住宅于一體的超高層群大型綜合項目，容積率高達8.2，總建筑面積約130 萬平米，最高建筑高度300 米。整個建筑風格簡潔大氣，具有強烈的流動感和唯美的線條感，超高層塔樓玻璃幕墻的現(xiàn)代感與裙房立面深淺兩種石材的厚重感形成對比，裙房屋面層層跌落與收進的處理手法結(jié)合大量屋頂綠化，使建筑整體更具有空間層次感，為合肥市“東門”的標志性建筑群。

T3T4C4 項目為整個壩上街環(huán)球中心項目的一部分，由52 層及49 層兩棟超高層辦公塔樓、局部8 層裙房商業(yè)及相關配套設施組成，總建筑面積約37 萬平米，最高建筑高度為250 米，建筑風格與壩上街環(huán)球中心整體項目一致。該項目目前正在進行施工圖設計。

商業(yè)綜合體項目，負責后期運營的商管公司對于平面布局、空間凈高均有要求。壩上街T3T4C4 原方案設計報規(guī)通過后，商管公司介入，對原有的平面布局以及層高均提出了新的要求，以至于設計方需要花費大量的時間來完成設計修改，引起新的增量時間成本及設計成本，并需要重新報規(guī)劃局審批。若在方案設計報規(guī)前，將商管公司意見導入，則可以避免大量的設計修改，以節(jié)省時間及成本。

壩上街T3T4 超高層塔樓，垂直交通的運力直接影響著后期使用。初期方案的電梯運行方案為在一層大堂設穿梭梯將一半人流運送至塔樓中間層，再分上下區(qū)間分設高地區(qū)。在初步階段電梯顧問介入后，通過計算與論證，發(fā)現(xiàn)原方案運力無法滿足使用，需要改變原有的垂直交通組織模式為整個塔樓高中低區(qū)分區(qū)，取消轉(zhuǎn)運梯的設置，此調(diào)整對核心筒及底層大堂包括與地下車庫的銜接布局均需要做相應的調(diào)整，同時由于需要兼顧本身就比較低的得房率，調(diào)整難度非常大，同時核心筒結(jié)構(gòu)布置受到影響進而影響在初步設計前就已經(jīng)通過審批的結(jié)構(gòu)超限抗震專項設計，花費了大量的人力及時間成本。但是由于設計優(yōu)化，不僅提高了電梯運力，同時減少了電梯數(shù)量，節(jié)省成本。由此可見，深化設計顧問及早地介入設計，有益于整個設計進程的發(fā)展。

3.3 尋找藝術與技術的平衡點

建筑物作為構(gòu)成城市環(huán)境的重要要素，在滿足使用功能需求的同時，亦發(fā)揮著其作為形成城市肌理、造就城市形象的作用，兼具了藝術與技術的需求?，F(xiàn)整個社會對于建筑物審美及創(chuàng)新的接受度越來越高，也就出現(xiàn)了一部分項目為了外部造型而犧牲內(nèi)部功能及技術合理性的情況。

同樣以壩上街T3T4C4 項目為例，整個項目形象以有機、生態(tài)為主體形象，建筑形態(tài)為曲線型。而兩棟220 米超高層辦公塔樓為了保持挺拔的比例，同時滿足北側(cè)住宅的日照要求，標準層面積僅1800 平米，與通常相對經(jīng)濟的超高層標準層面積2200-2500 平米形成一定差距。對于220 米的超高層建筑，不論標準層面積的差異大小，容納基本的設備管井及滿足消防疏散的樓梯、電梯等的核心筒大小不會有太大差異。標準層面積過小，在核心筒面積無法大幅縮小的情況下，直接導致塔樓得房率低，建設成本的投入產(chǎn)出比低，經(jīng)濟效益低下。而要規(guī)避此種情況，需在項目概念設計階段充分考慮技術性要求對建筑形態(tài)的影響，合理地選擇平衡點。

3.4 設計的合理性可直接節(jié)省成本

在施工圖設計開始前，應盡可能高比例地合理優(yōu)化設計，以避免施工圖階段的大量修改，帶來額外的工作量并造成時間的浪費，進而引起增量成本。

以筆者曾經(jīng)負責的一個總建筑面積2 萬平米，地上建筑面積1.5 萬平米，客房數(shù)174 間的小型商務精品酒店為例，在設計初期，變配電所根據(jù)市政進線位置設置于位于場地西南角地下一層，而按照地上部分建筑流線，酒店后勤服務區(qū)域位于場地最東側(cè)，故強弱電井亦設置于場地最東側(cè)，整個供電路由西南側(cè)的變配電所跨越整個場地送至最東側(cè)的強弱電井，再反向送回各末端，設計的不合理造成了極大的浪費。通過調(diào)整建筑布局，合理優(yōu)化后，將強弱電井移至靠近變配電室處，減少了相關管線、橋架的用量，降低了施工難度，直接節(jié)省造價100 萬元，折合50 元/平米，節(jié)省的成本總量在這樣一個小規(guī)模項目中相當可觀。

綜上所述，從以上要點加強對設計進程的把控，能夠在工程項目推進預計的時間內(nèi)（甚至比預期更短的時間內(nèi)），以點蓋面，發(fā)揮強管控力度，保證項目質(zhì)量的同時，節(jié)省成本，以獲得最大的經(jīng)濟利益。