房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理探究

文/吳鳴澄 南京大吉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 江蘇南京 210000

自2017年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出較為復(fù)雜的局面，中央提出“房子是用來(lái)住的”，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)回歸住房屬性。限購(gòu)、限貸、限售等一系列相關(guān)政策不斷出臺(tái)，在新一輪的調(diào)控措施之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景預(yù)測(cè)相當(dāng)困難，任何一家房地產(chǎn)企業(yè)要想生存下去，都必須積極和準(zhǔn)確的分析自身及市場(chǎng)的各種風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中各風(fēng)險(xiǎn)研究出發(fā)，探究項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)管理，總結(jié)對(duì)策及建議，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)生存并持續(xù)發(fā)展下去。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理意義

⑴基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的不確定性，有利于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)的認(rèn)識(shí)，從而增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，強(qiáng)化管理措施；

⑵提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理水平，促使風(fēng)險(xiǎn)管理從被動(dòng)型轉(zhuǎn)化為主動(dòng)型，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)損失加強(qiáng)防范與控制；

⑶項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理任務(wù)的實(shí)施，可通過(guò)小成本投入而最大化獲取管理效益，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)因風(fēng)險(xiǎn)損失的有效控制而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的提升；

⑷對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)而言，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理可以為企業(yè)職工創(chuàng)造更好、更安全以及更有保障的工作環(huán)境，使其在工作過(guò)程中無(wú)后顧之憂，工作狀態(tài)積極且具有一定的創(chuàng)造性，最終使企業(yè)因社會(huì)責(zé)任的充分履行而塑造良好的社會(huì)形象。

⑸有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行、承包商以及消費(fèi)者建立良好的協(xié)作關(guān)系。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，其越是具有風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)與管理能力，就越容易受到社會(huì)的信賴，從而對(duì)項(xiàng)目融資與產(chǎn)品銷(xiāo)售也就越有利。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素

2.1 政策風(fēng)險(xiǎn)

在政策風(fēng)險(xiǎn)方面，政治策略與金融政策為影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要因素，例如國(guó)家在金融政策制定過(guò)程中，其主要目的是否為刺激消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)欲望，或是通過(guò)緊縮政策的實(shí)施來(lái)對(duì)消費(fèi)行為進(jìn)行控制，此類(lèi)變化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，均會(huì)對(duì)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)造成一定的影響。

2.2 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)甚至體制變化情況下，由此給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造成的經(jīng)濟(jì)損失稱為經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目從可行性研究至樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)階段，由于消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)需求與消費(fèi)欲望受市場(chǎng)影響較大，因此供需關(guān)系在極大程度上取決于市場(chǎng)變化。例如在項(xiàng)目可行性研究階段，樓盤(pán)情況良好且消費(fèi)者擁有很強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)欲，而隨著時(shí)間的推移，便有可能出現(xiàn)大量積壓情況，致使實(shí)際收益與計(jì)劃收益差距極大；若在通貨膨脹情況下，物價(jià)上漲而貨幣貶值，房地產(chǎn)業(yè)雖然對(duì)該現(xiàn)象具有一定的抵抗能力，但仍會(huì)不可避免的使樓價(jià)上漲（幅度較?。?，致使消費(fèi)者在資金能力不變的情況下實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力下降，最終使房地產(chǎn)商因資金流轉(zhuǎn)困難（產(chǎn)品銷(xiāo)售量下降）而引發(fā)一系列經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)于樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，其過(guò)程投入資金巨大，一般情況下僅靠開(kāi)發(fā)商一己之力很難維持運(yùn)轉(zhuǎn)，往往需要借助銀行貸款、商業(yè)信用、股權(quán)融資等外部融資，同樣會(huì)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

在社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)方面，主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目因消費(fèi)者購(gòu)房意識(shí)與社會(huì)人文環(huán)境的變化而可能遭受的經(jīng)濟(jì)損失，其主要包括業(yè)主干預(yù)、公眾干預(yù)、社會(huì)治安、區(qū)域發(fā)展以及城市規(guī)劃等因素。

2.4 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

在文化建設(shè)與社會(huì)科技快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目因與自身相關(guān)變量的變動(dòng)而造成的經(jīng)濟(jì)損失稱之為技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。例如隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，房地產(chǎn)項(xiàng)目的功能要求日趨嚴(yán)格化與多樣化，在此情況下迫使開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)有樓盤(pán)進(jìn)行返修、改造和更新，而在該過(guò)程中資金的額外投入很有可能成為企業(yè)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素，并且還會(huì)對(duì)后期預(yù)售造成影響。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理體系

3.1 基本結(jié)構(gòu)

基于人類(lèi)認(rèn)識(shí)事物的一般邏輯和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理結(jié)構(gòu)可表示為下圖1：

圖1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理基本結(jié)構(gòu)圖

⑴風(fēng)險(xiǎn)管理體系作為項(xiàng)目管理的重要組成，主要涉及風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)以及風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控四大環(huán)節(jié)。其中風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源、類(lèi)別等因素是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別予以確定；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估則以定量方式對(duì)單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)分析后，以此確定出發(fā)生機(jī)率及其影響程度，同時(shí)以定性方式對(duì)風(fēng)險(xiǎn)集進(jìn)行評(píng)估后，最終將風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)表列出；風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)是在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估的基礎(chǔ)上，以降低風(fēng)險(xiǎn)損失為目的，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)而采取的處理措施；風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是指針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃，以控制和消除風(fēng)險(xiǎn)因素與風(fēng)險(xiǎn)事件為目的而采取的措施，其可能需要對(duì)原風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃與項(xiàng)目實(shí)施方案進(jìn)行修改。

⑵從一定程度上講，風(fēng)險(xiǎn)管理體系既開(kāi)放而又閉環(huán)，開(kāi)放性在于其和外界環(huán)境及項(xiàng)目管理的其他內(nèi)容呈相互影響、相互交流的關(guān)系；而閉合性則表現(xiàn)在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是在“識(shí)別 評(píng)估 響應(yīng)（應(yīng)對(duì)）監(jiān)控”的不斷循環(huán)中實(shí)現(xiàn)管理水平的提升。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理體系的實(shí)施，其過(guò)程既強(qiáng)調(diào)計(jì)劃性，又注重隨機(jī)應(yīng)變，受房地產(chǎn)項(xiàng)目點(diǎn)多、線長(zhǎng)、面廣等特性的影響，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理必須依靠于科學(xué)的管理計(jì)劃，但是又在項(xiàng)目?jī)?nèi)、外環(huán)境的不斷變化下，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理體系又必須時(shí)刻處于動(dòng)態(tài)變化與循環(huán)過(guò)程中。

3.2 管理步驟

3.2.1 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別為風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)工作，主要職責(zé)是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源、類(lèi)別等因素的確定，具體是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)信息的收集，將風(fēng)險(xiǎn)因素綜合確定并編制出風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別報(bào)告。基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的分解，其不同階段擁有不同的風(fēng)險(xiǎn)因素，而風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)的依據(jù)同樣存在差異。

3.2.2 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是利用定性與定量的方式對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)綜合分析后，以此估算出風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)率及其影響程度（即損失量），同時(shí)以此為依據(jù)確定出風(fēng)險(xiǎn)量與風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，從而進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的專替估量，對(duì)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序并實(shí)施差別化應(yīng)對(duì)措施。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)的全過(guò)程中，常用方法有損失估計(jì)法、概率分析法、趨勢(shì)分析法、敏感度分析法以及盈虧平衡分析法等。

3.2.3 風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)

風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)是針對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)所采取的應(yīng)對(duì)措施，具體內(nèi)容見(jiàn)第4 節(jié)。

3.2.4 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃執(zhí)行的情況，風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的目的在于通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程的動(dòng)態(tài)監(jiān)督與控制，以此優(yōu)化管理措施、提升管理水平。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施不僅要以風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃為依據(jù)進(jìn)行制定，同時(shí)還需隨著項(xiàng)目的推進(jìn)不斷修正風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估結(jié)果，從而及時(shí)完善風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃，即是在動(dòng)態(tài)循環(huán)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的有效管控。

4、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

4.1 風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)估，經(jīng)過(guò)權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止或改變開(kāi)發(fā)項(xiàng)目條件，避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施，屬消極的防范手段。通?？赡馨l(fā)生的事件損失程度和發(fā)生概率太大，又無(wú)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施。風(fēng)險(xiǎn)回避一種是放棄或終止可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動(dòng)，另一種是改變活動(dòng)方案和目標(biāo)。需要指出的是，風(fēng)險(xiǎn)回避雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利機(jī)會(huì)。

4.2 風(fēng)險(xiǎn)控制

風(fēng)險(xiǎn)控制是積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，是在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。風(fēng)險(xiǎn)控制分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的，風(fēng)險(xiǎn)抑制以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動(dòng)采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，成本低、效益好，不會(huì)產(chǎn)生不良后遺癥，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

4.3 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況采取適當(dāng)?shù)男问?，合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的情況：①風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和風(fēng)險(xiǎn)接受方之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分；②被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；③風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。

4.4 風(fēng)險(xiǎn)自留

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，對(duì)一些無(wú)法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開(kāi)發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留具體措施有:自己保險(xiǎn)、損失攤銷(xiāo)、借款補(bǔ)償、自負(fù)額保險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策也應(yīng)與保險(xiǎn)對(duì)策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，受其投資規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)以及涉及范圍廣等自身屬性的影響，在開(kāi)發(fā)全過(guò)程中不可避免的會(huì)伴隨各種風(fēng)險(xiǎn)。在此情況下，為提升風(fēng)險(xiǎn)管理水平，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的有效管控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，以實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)、系統(tǒng)以及全方位的管理措施主動(dòng)防范和控制風(fēng)險(xiǎn)，以此提升企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。