“魔術(shù)師”中梁

文／ 樂(lè)山

3月20日，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的“2019中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500 強(qiáng)”測(cè)評(píng)中，上海中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)中梁）憑借整體實(shí)力跨越式增長(zhǎng)，穩(wěn)居行業(yè)綜合實(shí)力20 強(qiáng)席位，并榮登獲“2019 中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展?jié)摿?0 強(qiáng)”第1 位。

不得不說(shuō)，中梁猶如“魔術(shù)師”，讓我們?cè)谒^的地產(chǎn)“下半場(chǎng)”見(jiàn)證了“行業(yè)奇跡”。

善“變”者中梁

《從優(yōu)秀到卓越》是崇尚讀書(shū)文化的中梁高管的必讀書(shū)目之一，作者吉姆·柯林斯在書(shū)中寫(xiě)道：無(wú)論最終結(jié)局有多么激動(dòng)人心，從優(yōu)秀到卓越的轉(zhuǎn)變從來(lái)都不是一蹴而就的。在這一過(guò)程中，根本沒(méi)有單一明確的行動(dòng)、宏偉的計(jì)劃、一勞永逸的創(chuàng)新，也絕對(duì)不存在僥幸的突破和從天而降的奇跡。

這一點(diǎn)無(wú)可否認(rèn)。

回望3年前，2015年中梁控股銷(xiāo)售額為168 億元，此時(shí)行業(yè)并未給予這家起步于溫州的小型房企太多關(guān)注。2016年，中梁果斷將總部遷至上海，并由此邁入發(fā)展的快車(chē)道，當(dāng)年銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)翻番達(dá)到336.8 億元；2017年上升至757.9 億元(據(jù)2017年1月中梁發(fā)布的五年發(fā)展戰(zhàn)略，2017年的銷(xiāo)售目標(biāo)是500 億，事實(shí)完成額超150%)；2018年銷(xiāo)售額穩(wěn)超千億至1288.7 億元。僅僅三年，中梁完成了從百億向千億房企的蝶變，也因此創(chuàng)造出“中梁現(xiàn)象”“行業(yè)黑馬”“成長(zhǎng)性房企樣本”“跨越式發(fā)展標(biāo)桿”等現(xiàn)象研究，收獲贊譽(yù)無(wú)數(shù)。

如此快的速度，給人“魔術(shù)師變戲法”一樣的感覺(jué)。而深究其邏輯，中梁奇跡的背后正是其戰(zhàn)略投資、產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)、組織機(jī)制、人才建設(shè)、融資能力等各業(yè)務(wù)板塊的內(nèi)功夯實(shí)與提速發(fā)展，更是“為美好生活創(chuàng)造價(jià)值”理念驅(qū)動(dòng)下的不斷變革。

市場(chǎng)布局：從未來(lái)的視角創(chuàng)贏當(dāng)下

善弈者落子，往往預(yù)判后面很多步。在科技和商業(yè)高速發(fā)展的背景下，追隨未來(lái)的腳步，才能不被今天的時(shí)代拋棄。中梁亦一直在追尋引領(lǐng)未來(lái)的途徑。

充足且優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備是企業(yè)后續(xù)發(fā)展的重要支撐。在拿地方面，中梁一直保持自己的速度，并恪守自己的原則。

從2016年起，“中梁速度”開(kāi)始橫掃土地市場(chǎng)。據(jù)公開(kāi)資料顯示，2016年，中梁以平均每周拿一塊地的速度，共拿下近70 塊地；2017年以平均每三天拿一塊地的速度，共拿下100 余塊地；至2018年，中梁拿地速度基本達(dá)到平均兩天拿一宗地。

2017年，一二線城市受調(diào)控影響嚴(yán)重，而三四線城市受棚改利好的影響市場(chǎng)開(kāi)始走高，中梁正是看準(zhǔn)拿地窗口期，提前布局，才實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售額高增長(zhǎng)。

在“快、準(zhǔn)、狠”的拿地速度下，近年來(lái)中梁在土地市場(chǎng)上也堪稱(chēng)“黑馬”。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年，中梁新增土地貨值約2201 億元，新增土地建筑面積約2516 萬(wàn)平方米，分別位列行業(yè)第12 和第8；其中，新增土地貨值較過(guò)去一年同期大幅上漲165%（排名上升23 位），這一數(shù)據(jù)在TOP30 企業(yè)中位列第一。

在時(shí)下業(yè)界普遍感到行業(yè)寒意來(lái)襲的時(shí)候，2019年，中梁再次展現(xiàn)其“魔術(shù)師”特質(zhì)——繼續(xù)加大拿地力度，于山東、浙江、廣西、河南、陜西、江西等斬獲多幅優(yōu)質(zhì)地塊，并首次挺進(jìn)山東濰坊、陜西西安、遼寧大連、江西南昌等二三線及省會(huì)城市……逆勢(shì)上揚(yáng)，迅速拓進(jìn)多個(gè)城市市場(chǎng)。

中梁在“全周期全結(jié)構(gòu)全模板”的布局方針下，優(yōu)化投資版圖。在拿地原則上，中梁堅(jiān)持不拿高價(jià)地。在被市場(chǎng)熱推至高位的城市，中梁總是巧妙避開(kāi)。而是另辟蹊徑，靠著難能可貴的前瞻性，購(gòu)入“潛力股”。

這正應(yīng)了投資界一句名言：“買(mǎi)預(yù)期，賣(mài)現(xiàn)實(shí)”。但能準(zhǔn)確判斷清楚現(xiàn)實(shí)和預(yù)期的，需要智慧。

我們總在驚嘆中梁總能在行業(yè)普遍下滑態(tài)勢(shì)中實(shí)現(xiàn)逆增長(zhǎng)，卻驀然發(fā)現(xiàn)，它總在提前出手布局，在我國(guó)城市輪動(dòng)發(fā)展中搶占市場(chǎng)機(jī)會(huì)。從中梁的業(yè)務(wù)版圖中可以看到，在“根植長(zhǎng)三角、布局全國(guó)、輻射五大核心經(jīng)濟(jì)區(qū)域”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，中梁已完成20 多個(gè)省市、130 余座城市的布局，基本覆蓋全國(guó)重點(diǎn)城市群的重要城市。充足的土地儲(chǔ)備以及不斷深化的全國(guó)化戰(zhàn)略布局為中梁后千億時(shí)代的高增長(zhǎng)提供動(dòng)力。

產(chǎn)品戰(zhàn)略：尊重客戶價(jià)值的本質(zhì)

市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的考驗(yàn)接踵而至，也決定著企業(yè)是否真的能在市場(chǎng)上立足。

改革開(kāi)放40 余載，我國(guó)居民實(shí)現(xiàn)了從“有房住”到“住好房”，再到追求美好生活的演化。中梁謹(jǐn)守產(chǎn)品價(jià)值，致力于提供能夠滿足居住需求，讓購(gòu)房者感受到美好居住體驗(yàn)的就是好品質(zhì)房。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，中梁甘做工匠，將產(chǎn)品打磨到極致。

中梁將其品牌理念定位為“為美好生活創(chuàng)造價(jià)值”，具體到產(chǎn)品理念中就是“文化、生活、智慧、健康”四個(gè)關(guān)鍵詞。

文化：無(wú)限追求建筑藝術(shù)。主要表現(xiàn)：尊貴、品質(zhì)感的立面設(shè)計(jì)、主入口形象、景觀綠量、公共部位精裝。讓客戶感受平價(jià)的奢華。

生活：“美好筑家”，體現(xiàn)在對(duì)生活品質(zhì)的追求，比如戶型設(shè)計(jì)上注重南北通透、采光充沛等；

智慧：體現(xiàn)對(duì)生活便利性的追求，比如智能化、科技化的生活體驗(yàn)；

健康:選材定位于環(huán)保的建筑材料、部品部件。讓客戶感知到開(kāi)發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感。

產(chǎn)品力是企業(yè)制勝市場(chǎng)的關(guān)鍵，中梁品質(zhì)體現(xiàn)在產(chǎn)品打造的每一個(gè)環(huán)節(jié)。前期規(guī)劃時(shí)，中梁通過(guò)對(duì)區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、購(gòu)買(mǎi)力、居住習(xí)慣、客戶偏好等進(jìn)行深入分析，確立極其精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位。從高品質(zhì)的建筑選材、精細(xì)的制作工藝到戶型設(shè)計(jì)，再到社區(qū)里隨四季變化的園林花卉，中梁都力求給客戶更好的生活環(huán)境。例如，在戶型上，中梁研發(fā)了“寬、薄、透、精、景、正、明、闊”的八大價(jià)值體系，旨在打造闊綽明亮、人性化的居住空間。用細(xì)分化的產(chǎn)品線將此價(jià)值觀落地，并分別針對(duì)不同人群的不同居住需求進(jìn)行創(chuàng)新升級(jí)。

此外，中梁成立約1800 平方米精裝修產(chǎn)品研發(fā)培訓(xùn)基地，構(gòu)建“四需六感”和“九大匠心系統(tǒng)”提升人居細(xì)節(jié)體驗(yàn)；打造梁筑定制精裝，滿足客戶對(duì)空間、功能及裝飾的多樣化需求；啟動(dòng)“悅享家”全齡社區(qū)景觀體系的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)研發(fā)工作，營(yíng)造睦鄰友好的社區(qū)氛圍等，歸根結(jié)底，中梁就是以提升美好生活體驗(yàn)為核心，在不斷升級(jí)產(chǎn)品和服務(wù)。

組織變革：激發(fā)企業(yè)最大活力

“阿米巴”本指單細(xì)胞變形蟲(chóng)，它能夠隨外界環(huán)境變化而變化，不斷進(jìn)行自我調(diào)整來(lái)適應(yīng)所面臨的生存環(huán)境。阿米巴經(jīng)營(yíng)理念指將組織分成若干個(gè)獨(dú)立小組，自食其力、自負(fù)盈虧，讓每個(gè)小組潛力得到最大限度的激發(fā)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額最大化、費(fèi)用最小化，大幅提升公司利潤(rùn)。

組織是企業(yè)戰(zhàn)略落地的關(guān)鍵。組織阿米巴化，是中梁經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的摸索，選擇適合自身發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。通過(guò)充分授權(quán)、成就共享，形成良性競(jìng)爭(zhēng)，激活了原動(dòng)力，打開(kāi)了發(fā)展新局面。人人都是創(chuàng)業(yè)者、經(jīng)營(yíng)者，讓企業(yè)自我驅(qū)動(dòng)。同時(shí)，為了打造智慧型、生態(tài)型、學(xué)習(xí)型、系統(tǒng)型組織，中梁還建立了多層級(jí)事業(yè)合伙人激勵(lì)體系，包括“股份合伙、成就共享、項(xiàng)目跟投、費(fèi)用包干、專(zhuān)項(xiàng)激勵(lì)”等一系列激勵(lì)機(jī)制，有效激活了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活力。

在不斷探索中，中梁的阿米巴生態(tài)經(jīng)營(yíng)模式逐漸形成了“1335”密碼，即實(shí)現(xiàn)1 個(gè)成功方程式、突破3 大發(fā)展瓶頸、構(gòu)建3 大閉環(huán)系統(tǒng)、打造5 大支撐體系。在阿米巴生態(tài)經(jīng)營(yíng)模式的指引下，中梁橫向成立了區(qū)域集團(tuán)、縱向裂變區(qū)域公司。在這種生態(tài)經(jīng)營(yíng)模式的組織機(jī)制下，2018年，中梁蘇滬、湘浙贛、皖贛、浙廣、東南、浙魯豫等多個(gè)區(qū)域集團(tuán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)突破百億，而隨著中梁阿米巴化持續(xù)推進(jìn)，區(qū)域規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大、組織架構(gòu)進(jìn)一步完善，中梁將會(huì)有更多區(qū)域集團(tuán)突破銷(xiāo)售百億。

持續(xù)不斷的變革，是在現(xiàn)代社會(huì)中前行的必備素質(zhì)。隨著中梁的戰(zhàn)略布局、組織、運(yùn)營(yíng)、內(nèi)控和融資的變化與策略更新，中梁賴(lài)以成長(zhǎng)的阿米巴體系也隨之更新，應(yīng)時(shí)而動(dòng)，謀勢(shì)而為。

重視人才：決勝千里

日本經(jīng)營(yíng)教父松下幸之助曾說(shuō)：企業(yè)即人。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，最終是人才團(tuán)隊(duì)的較量。

認(rèn)識(shí)到人才是企業(yè)從優(yōu)秀走向卓越的基石，中梁一直秉承“先人后事”的理念，在穩(wěn)健前行的過(guò)程中始終落實(shí)高效的人才戰(zhàn)略。據(jù)了解，在中梁內(nèi)部有一套完善的人力資源戰(zhàn)略密碼“1234”，旨在為企業(yè)打造一套優(yōu)秀的人力資源體系、一大批高素質(zhì)經(jīng)營(yíng)人才，夯實(shí)企業(yè)的組織能力基礎(chǔ)。

中梁針對(duì)人才引進(jìn)和培養(yǎng)有單獨(dú)兩套體系。

在人才引進(jìn)上，依據(jù)嚴(yán)格的人才標(biāo)準(zhǔn)，中梁通過(guò)“獵鷹計(jì)劃”“棟梁生項(xiàng)目”“新棟梁”等引進(jìn)有能力的優(yōu)秀新人打造“子弟兵”，以培養(yǎng)企業(yè)未來(lái)的中高層后備隊(duì)。截至2018年，中梁核心團(tuán)隊(duì)及中高層崗位80%以上來(lái)自房地產(chǎn)TOP30 企業(yè)的優(yōu)秀人才。

在人才的培養(yǎng)方面，開(kāi)設(shè)“中梁學(xué)院”，建立完善的培訓(xùn)體系。通過(guò)“3 大培訓(xùn)理念、3 級(jí)培訓(xùn)體系、5 大培訓(xùn)愿景、5 大培訓(xùn)工具、12 大培訓(xùn)項(xiàng)目”，開(kāi)展從基層員工到中高層管理者、從區(qū)域公司到區(qū)域集團(tuán)再到控股集團(tuán)的結(jié)構(gòu)化培訓(xùn)體系，以此讓不同層級(jí)、不同領(lǐng)域的員工都能快速成長(zhǎng)。

此外，秉承“開(kāi)放、開(kāi)拓、開(kāi)創(chuàng)、共擔(dān)、共享”的價(jià)值觀，中梁還堅(jiān)持實(shí)施多層級(jí)激勵(lì)體系，真正實(shí)現(xiàn)與員工價(jià)值共創(chuàng)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享。最終通過(guò)文化引領(lǐng)團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)。

融資護(hù)航：全面開(kāi)花

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，資金就是房企的命門(mén)，通暢的融資、充裕的現(xiàn)金流是房企可持續(xù)發(fā)展的重要保障。尤其是目前房地產(chǎn)行業(yè)受調(diào)控影響，融資渠道收窄，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

作為新晉千億房企的一員，中梁在融資方式和合作模式上不斷探索創(chuàng)新，建立了多層次、多結(jié)構(gòu)、多渠道、多元化的融資體系，積極打造金融戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，推進(jìn)金融資源的“開(kāi)拓、升級(jí)、深化”。

據(jù)了解，中梁已與五大國(guó)有銀行、八大股份制商業(yè)銀行以及多家地方性商業(yè)銀行建立全面合作關(guān)系，獲得銀行總兌總授信。同時(shí)，中梁還與多家非銀金融機(jī)構(gòu)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，包括信托、證券、私募、資產(chǎn)管理公司等多個(gè)渠道。以信托合作為例，2018年3月，中梁與五礦國(guó)際信托簽署了2018年首個(gè)戰(zhàn)略級(jí)金融機(jī)構(gòu)總對(duì)總協(xié)議，此后，中梁又接連與華融國(guó)際信托、萬(wàn)向信托、陜西省國(guó)際信托、萬(wàn)聯(lián)證券等多家非銀行金融機(jī)構(gòu)達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系。同時(shí)，積極尋求與長(zhǎng)江鉅派、BU 財(cái)富等投資機(jī)構(gòu)的合作機(jī)會(huì)點(diǎn)，以拓寬融資渠道，謀求發(fā)展。與金融機(jī)構(gòu)的合作，為中梁實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、跨越式增長(zhǎng)提供了強(qiáng)大的助推。未來(lái)，中梁還將繼續(xù)加大這方面的合作和投入，不遺余力地推進(jìn)金融渠道的打開(kāi)以及和外部資本的合作，爭(zhēng)取進(jìn)一步降低資金成本，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。

在企業(yè)發(fā)展根基穩(wěn)固后，中梁作為房地產(chǎn)企業(yè)TOP20 中唯一一家還未上市的房企也已經(jīng)著手上市，預(yù)計(jì)2019年將會(huì)正式登陸資本市場(chǎng)。資本力量將引領(lǐng)中梁的下一步騰飛。

行穩(wěn)致遠(yuǎn)：未來(lái)價(jià)值展望

縱觀業(yè)內(nèi)，要么發(fā)展遲緩，要么節(jié)奏過(guò)快而不穩(wěn)。告別野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代，追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)、規(guī)模與效益的平衡，成為越來(lái)越多有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的房企的戰(zhàn)略選擇。

隨著中梁“百城戰(zhàn)略格局”逐漸成形，對(duì)運(yùn)營(yíng)能力、風(fēng)險(xiǎn)管控力等提出了新的挑戰(zhàn)。在國(guó)家提出降杠桿的語(yǔ)境下：中梁成功實(shí)現(xiàn)連年凈負(fù)債率下降、凈利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)上升，體現(xiàn)出對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)控和對(duì)品質(zhì)增長(zhǎng)的追求，可謂積極去杠桿的同時(shí)實(shí)現(xiàn)高速、高質(zhì)量的典范。

從百億到千億，中梁只用了3年時(shí)間，而下一個(gè)3年，“魔術(shù)師”的目標(biāo)是3000 億。在沖3000 億的路上，中梁正在進(jìn)一步夯實(shí)和優(yōu)化5大管理體系，打造能夠穿越經(jīng)濟(jì)周期及結(jié)構(gòu)的發(fā)展模式。針對(duì)跨越千億后面臨的組織、運(yùn)營(yíng)、內(nèi)控等方面的挑戰(zhàn)，中梁夯實(shí)內(nèi)功，致力于從組織力、運(yùn)營(yíng)力、內(nèi)控力打造能屈能伸、收放自如的組織體系，打造剛?cè)岵?jì)、彈性高效的運(yùn)營(yíng)體系；打造前瞻引領(lǐng)的風(fēng)控體系；打造體系豐富、塑造爆款的產(chǎn)品體系，向3000 億戰(zhàn)略目標(biāo)奮進(jìn)。

業(yè)界流傳一種說(shuō)法：10年前學(xué)萬(wàn)科，在工業(yè)化時(shí)代學(xué)習(xí)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，5年前學(xué)碧桂園，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代學(xué)習(xí)其對(duì)人的激勵(lì)。但中梁這般對(duì)行業(yè)的洞見(jiàn)、對(duì)市場(chǎng)的掌控以及由此衍生的發(fā)展策略，卻很難被有效模仿?！秾O子兵法·勢(shì)篇》曰：“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝。故善出奇者，無(wú)窮如天地，不竭如江海。”“魔術(shù)師”善出其不意，中梁又將會(huì)帶給業(yè)界什么樣的奇跡，我們拭目以待。