人口對(duì)商品住宅的影響研究

【摘 要】 不少學(xué)者對(duì)商品住宅價(jià)格的影響因素進(jìn)行了探究，但鑒于引起商品住宅價(jià)格變化的原因較多，得到的結(jié)論也存在較大差異。而人口作為住宅需求的主體，對(duì)商品住宅價(jià)格具有根本性的影響。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)思想觀念的轉(zhuǎn)變以及二十世紀(jì)八十年代“計(jì)劃生育”政策的實(shí)施，我國的人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變。人口結(jié)構(gòu)的變化將直接或間接影響住宅需求和供給，從而引起商品住宅價(jià)格的變化。本文從人口地域結(jié)構(gòu)的角度出發(fā)，探討引起商品住宅價(jià)格變化的各個(gè)人口地域結(jié)構(gòu)因素及其作用路徑。

【關(guān)鍵詞】 人口地域結(jié)構(gòu) 商品住宅價(jià)格 人口城鎮(zhèn)化率

一、引言

自1998年我國實(shí)行住房改革以來，大量住房需求涌入市場(chǎng)，加之寬松的金融政策，購買商品住宅的人數(shù)急劇增加，在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，也伴隨著商品住宅價(jià)格的快速上漲。尤其是在2004-2016年間，商品住宅價(jià)格的年均增幅達(dá)到了10.2%。2016年我國城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比為7.8，農(nóng)村居民房價(jià)收入比更是超過了26.7。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，正常的房價(jià)收入比應(yīng)在3-6倍范圍內(nèi)，可見，快速上漲的房價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重影響了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活。

二、文獻(xiàn)綜述

在人口流動(dòng)結(jié)構(gòu)方面，Birrell（2012）利用加拿大人口遷移與商品住宅價(jià)格的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，得出人口的遷移增加了遷入地區(qū)的住宅需求，將會(huì)引起遷入地住宅價(jià)格上漲的結(jié)論。AlbertSaiz（2003）深入研究了美國大城市移民情況與住宅價(jià)格變化趨勢(shì)，發(fā)現(xiàn)移民數(shù)量的增加能推動(dòng)住宅價(jià)格的上漲，其比例約為移民數(shù)量每增加1%，住宅價(jià)格將上漲1.5%。RateneshAnandSharma（2015）通過對(duì)新西蘭的斐濟(jì)移民進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)移民大多租房，移民在目前或未來想要在奧克蘭買房是十分困難的，其認(rèn)為移民的增加能否引起住宅價(jià)格的上漲，不僅和移民的收入水平相關(guān)，也與其文化觀念相關(guān)。

三、人口結(jié)構(gòu)對(duì)商品住宅價(jià)格的影響路徑分析

在短期內(nèi)，由于人口自然地域結(jié)構(gòu)和行政地域結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，而人口城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)和人口流動(dòng)結(jié)構(gòu)變化較大，會(huì)對(duì)住宅供給和需求產(chǎn)生影響，因此在人口地域結(jié)構(gòu)中，本文重點(diǎn)從人口城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)與流動(dòng)結(jié)構(gòu)兩個(gè)方面進(jìn)行分析。人口城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)對(duì)于住房價(jià)格的影響因時(shí)間和區(qū)域而有所差異。當(dāng)社會(huì)處于城鎮(zhèn)化初級(jí)階段時(shí)，區(qū)域間的不平衡導(dǎo)致數(shù)量龐大的農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)住房需求增加，商品住宅價(jià)格上升。

四、基于我國省際面板的實(shí)證分析

（一）變量選取及模型設(shè)定

本文在研究商品住宅價(jià)格的計(jì)量模型時(shí)，充分考慮價(jià)格決定機(jī)制的原理，即商品住宅價(jià)格是由住宅供給和需求共同決定。將人口結(jié)構(gòu)各指標(biāo)及相關(guān)控制變量帶入模型，可得到商品住宅價(jià)格函數(shù)，如下所示：

式中：C為常數(shù)項(xiàng)，為參數(shù)，μ為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

各變量的定義及處理如下：

解釋變量：

1.人口城鎮(zhèn)化率（urban）2.常住流動(dòng)人口比例（flo）

控制變量：

1.住宅開發(fā)投資額（rdi）2.新開工住宅面積（ranc）3.利率水平（r）

（二）數(shù)據(jù)來源與描述。本文共搜集了中部地區(qū)十個(gè)省份2008-2015年共80個(gè)觀測(cè)值。數(shù)據(jù)主要來源于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國人口和就業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國教育統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒》以及各省市統(tǒng)計(jì)年鑒和政府住房管理局網(wǎng)站。

（三）我國人口結(jié)構(gòu)對(duì)商品住宅價(jià)格影響的總體關(guān)系實(shí)證分析。本文選擇了人口城鎮(zhèn)化率、常住流動(dòng)人口比例等指標(biāo)進(jìn)行分析。使用的是中部地區(qū)十個(gè)省份2008-2015的相關(guān)數(shù)據(jù)，故使用面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行實(shí)證分析。面板數(shù)據(jù)模型有固定效應(yīng)和隨機(jī)效應(yīng)模型，用Hausman檢驗(yàn)來判定模型的使用。實(shí)證表明應(yīng)該使用固定效應(yīng)模型，而非隨機(jī)效應(yīng)模型。利用固定效應(yīng)模型實(shí)證結(jié)果顯示，人口城鎮(zhèn)比例和常住人口流動(dòng)比例的提高會(huì)對(duì)商品住宅價(jià)格的上漲產(chǎn)生促進(jìn)作用。每當(dāng)人口城鎮(zhèn)化比例增加一個(gè)百分點(diǎn)，將會(huì)導(dǎo)致商品住宅價(jià)格升高1.77%;常住人口流動(dòng)比率每增加一個(gè)百分點(diǎn)，將引起商品住宅價(jià)格將上漲0.91%。

五、結(jié)論

（一）城鎮(zhèn)化水平的提高會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲，城鎮(zhèn)化率與房價(jià)存在顯著的正相關(guān)關(guān)系。理論分析認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程的“初始”階段，由于城鎮(zhèn)化率增速緩慢，并且城鎮(zhèn)化對(duì)于房價(jià)的推動(dòng)作用較小，房價(jià)上漲速度較慢;在城鎮(zhèn)化進(jìn)程的“加速”階段，城鎮(zhèn)化率的快速上升將導(dǎo)致房價(jià)加速上漲。

（二）常住人口流動(dòng)比率每增加一個(gè)百分點(diǎn)，將引起商品住宅價(jià)格將上漲0.91%。應(yīng)建立流動(dòng)人口預(yù)警機(jī)制。隨著現(xiàn)代化進(jìn)程的迅速發(fā)展，區(qū)域間經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不平衡加劇，導(dǎo)致人口的遷移和流動(dòng)逐漸增加。地區(qū)常住流動(dòng)人口比率增加將導(dǎo)致該地區(qū)住宅價(jià)格的上漲，但在住宅價(jià)格高的地區(qū)，過高的價(jià)格對(duì)人口產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)，反而不利于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的持續(xù)發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：柯真（1991-），男，湖北省十堰市，研究生，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，430073，研究方向：公司金融