江浙滬皖四省經(jīng)濟發(fā)展對于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響的研究

董佑起

【摘 要】 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到多方面因素的影響，通過研究房地產(chǎn)受經(jīng)濟發(fā)展狀況的影響，可以為發(fā)展方占房地產(chǎn)業(yè)提供合理的建議。本文利用面板向量自回歸模型、空間探索技術和面板回歸方法，探究經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的促進作用，定量分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到經(jīng)濟發(fā)展狀況的影響，并提出通過制定政策、引導金融市場、促進居民消費指導房地產(chǎn)行業(yè)合理發(fā)展的建議。

1引言與文獻綜述

江浙滬皖四省是長江三角洲經(jīng)濟帶的核心地區(qū)，該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達，吸引了大量居民在此定居。本文通過面板向量自回歸模型和ESDA空間探索方法研究江蘇省經(jīng)濟增長的集聚效應與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集聚效應的關系，解釋在空間層面經(jīng)濟發(fā)展的集聚對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，本文的研究成果將有助于為合理發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)提供參考和建議。

由于近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，在經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方面，有許多研究成果。陳關聚（2014）研究了房地產(chǎn)業(yè)增長效率的影響因素，指出房地產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展對房地產(chǎn)發(fā)展有積極地作用。周志春，李征，毛捷（2016）研究了經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關系，他們認為經(jīng)濟增長、金融市場利率水平、城鎮(zhèn)居民收入、城鎮(zhèn)化水平和人口紅利是影響我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢的重要因素，經(jīng)濟增長促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。孔行、黃玲、于渤（2009）利用空間狀態(tài)模型研究了區(qū)域經(jīng)濟與房地產(chǎn)發(fā)展的關系，他們認為經(jīng)濟沖擊對房地產(chǎn)業(yè)具有正向的影響，并且影響在逐步減弱。馮烽（2015）利用PVAR面板自向量回歸模型研究了能源價格、技術進步對能源效率的變動效應，研究中，表明pvar結合了自向量回歸與面板數(shù)據(jù)的優(yōu)點。王建康，谷國鋒，等（2016）利用SAR、SEM、SDM等經(jīng)典空間計量模型研究了經(jīng)濟空間格局的演進，但是忽略了固定效應的影響。

2數(shù)據(jù)來源

以市域為基本研究單元，在經(jīng)濟發(fā)展的集聚效應與房地產(chǎn)的集聚效應的比較研究中，以2006年，2011年，2016年為時間斷面，由于2006年以前年度和2017年統(tǒng)計數(shù)據(jù)難以獲得，因而，以2006年作為開始時點，以2016年為研究的截止時點?；A數(shù)據(jù)主要來源于各年份的《江蘇省統(tǒng)計年鑒》、《上海市統(tǒng)計年鑒》、《浙江省統(tǒng)計年鑒》和《安徽省統(tǒng)計年鑒》，利用stata15.0等軟件對江浙滬皖四省各城市經(jīng)濟格局演變和房地產(chǎn)業(yè)空間分布的演變以及經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)業(yè)的影響進行系統(tǒng)分析。

3面板向量自回歸模型分析房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟總量的序列特征

下面首先利用stata15.0進行面板自回歸估計經(jīng)濟總量對于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。

3.1面板單位根檢驗

當樣本量較小時，對單個變量進行單位根檢驗的功效往往比較弱，容易犯去真的錯誤，因而，本文將利用面板單位根檢驗方法進行單位根檢驗。首先利用LLC面板單位根檢驗方法對房地產(chǎn)投資額的對數(shù)和國內(nèi)生產(chǎn)總值對數(shù)進行檢驗，以獲取兩個變量是否平穩(wěn)的初步結論。

根據(jù)以上結果變量lnhouse和lngdp均通過面板單位根檢驗，檢驗結果t值較大，P值為0，表明顯著拒絕有單位根的原假設，兩個變量均平穩(wěn)。

3.2PVAR分析

在兩個變量均平穩(wěn)的基礎上，下面進行面板var分析。

通過分析可以看到，第一，在滯后期為一期的情況下，過去的房地產(chǎn)投資對現(xiàn)期的房地產(chǎn)發(fā)展影響很大。這表明，在各地，房地產(chǎn)投資具有一定的連貫性，過去一年的投資較大，第二年的投資也會較大，這一點與房地產(chǎn)建設的施工期限較長相符合。同時根據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展特點可以看到，某地房地產(chǎn)發(fā)展較快，往往傳達出住房需求量大的信號，從而刺激房價上漲，這種上漲在一定程度上會成為刺激消費者購買房產(chǎn)的誘因，從而形成房地產(chǎn)投資大——預期房地產(chǎn)需求旺盛——房地產(chǎn)價格上升——房地產(chǎn)投資進一步上升的循環(huán)。另外，滯后一期的情況下，國內(nèi)生產(chǎn)總值對房地產(chǎn)投資額也具有正向作用，這反映了經(jīng)濟總量高的地區(qū)往往具有住房需求旺盛的特征。經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)一方面通過自身經(jīng)濟創(chuàng)造大量工作機會，吸引大量外來居民定居，在這一過程中，一部分居民購置房屋，直接增加了房屋的需求量，另一部分居民通過租房定居，促進有意愿購置房屋出租的投資者投資房地產(chǎn)。同時，第三期的國民生產(chǎn)總值影響為負，這并非表明經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)市場有負向影響，相反，由于經(jīng)濟增長的波動性，特別是幾年來經(jīng)濟增長下滑與房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長相比產(chǎn)生了錯位，導致系數(shù)為負。

3.3方差分解分析

接下來分析2016年房地產(chǎn)投資額受過去十年房地產(chǎn)投資額的影響和經(jīng)濟總量的影響。進行方差分解分析。

通過方差分解分析，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額分解為兩個部分，一是過去十年房地產(chǎn)開發(fā)投資額，另外一個是過去十年經(jīng)濟總量。房地產(chǎn)業(yè)過去的投資額對2016年的開發(fā)投資額影響最大，為0.98765735，經(jīng)濟總量對2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資額具有一定影響，為0.25927。這表明，房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展主要依靠過去的發(fā)展來提供動力和資金，經(jīng)濟總量較大的情況下，房地產(chǎn)投資也會有較大的上長。

4江浙滬皖地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)空間格局分析

本文通過全局莫蘭指數(shù)和局部莫蘭指數(shù)來說明空間相關性，分別檢驗江浙滬皖四省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟總量是否具有區(qū)域集聚的情況，然后進行對比，探討二者空間集聚特性是否一致。

根據(jù)檢驗的結果，可以發(fā)現(xiàn)，國民生產(chǎn)總值全局莫蘭指數(shù)檢驗在2006年，2011年，2016年的指數(shù)分別為：0.2301，0.246241，0.2322。房地產(chǎn)投資的檢驗結果為，0.1194，0.1317，0.0612。城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額再2006年和2011年具有較弱的自相關性，2016年，由于Z值檢驗未通過，因而不認為具有自相關性。通過對各城市的經(jīng)濟總量的檢驗，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟總量具有一定的自相關性。對比房地產(chǎn)開發(fā)投資額的集聚程度和經(jīng)濟總量的集聚程度，可以發(fā)現(xiàn)，2006年到2011年，二者的集聚程度同時上升，2011年到2016年，二者的集聚程度均在下降。

以上檢驗說明，近年來房地產(chǎn)行業(yè)的空間集聚程度在下降，盡管與國民生產(chǎn)總值的集聚程度有差異，但是具有相似的變動趨勢。

研究結果表明：第一，房地產(chǎn)開發(fā)投資在地域上具有集聚的特征，，距離較近的城市，房地產(chǎn)開發(fā)水平較為相近，房地產(chǎn)業(yè)具有溢出效應，，相鄰城市間經(jīng)濟發(fā)展水平相互影響，越發(fā)達的地區(qū)聚集越多的發(fā)達城市，同時開發(fā)投資具有相互影響，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達的地區(qū)聚集了大量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達的城市;第二，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受其自身發(fā)展影響大，發(fā)展具有內(nèi)在的連續(xù)性，并且，經(jīng)濟總量對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響具有波動性，波動的周期較短，通常為2至3年。

總體而言，2006年至2016年，國民經(jīng)濟發(fā)展水平對房地產(chǎn)開發(fā)投資的空間分布影響較大，國民經(jīng)濟發(fā)展水平較高的城市房地產(chǎn)投資通產(chǎn)通常較多，但是國民經(jīng)濟發(fā)展對于房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響具有線性關系，同時受其自身以及其他經(jīng)濟因素的影響。因此，本文提出以下建議：第一，合理布局房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，當?shù)卣鶕?jù)本地經(jīng)濟發(fā)展水平合理發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，避免房地產(chǎn)業(yè)過度繁榮，造成產(chǎn)業(yè)泡沫，也要避免產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后于經(jīng)濟發(fā)展，改善人民住房條件，提升住房水平;第二，通過控制貸款數(shù)量調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用，當房地產(chǎn)業(yè)處于過快擴張時期，通過設置房地產(chǎn)開發(fā)投資方的貸款建設條件，減小房地產(chǎn)供給方的資金來源，從而縮小供給，并且，通過設置購買房地產(chǎn)的貸款金額、還款期限、可貸款條件控制房地產(chǎn)需求方的購買力，降低房地產(chǎn)市場熱度，維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，防止盲目擴張，當經(jīng)濟發(fā)展乏力或者貨幣市場貨幣富余時期，需要通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動上下游產(chǎn)業(yè)，吸納過多的貨幣，起到拉動經(jīng)濟發(fā)展和充當資金池的作用，為經(jīng)濟穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展提供調(diào)節(jié)方式。

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