山西省商品住宅市場(chǎng)供給狀況分析

賈晉晉

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模也在迅速擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展受到了政府、開(kāi)發(fā)商、投資者以及廣大消費(fèi)者的普遍重視。

一、商品住宅投資狀況

從2006年開(kāi)始的十年發(fā)展間，山西省商品住宅的投資呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的狀態(tài)，規(guī)模迅速擴(kuò)大，漲幅明顯。到2015年為止，開(kāi)發(fā)投資額已經(jīng)從2006年的155.82億元增長(zhǎng)到了1098.32億元，增長(zhǎng)了將近6倍，年平均增長(zhǎng)率約為26.04%。但在這十年間，山西省住宅開(kāi)發(fā)投資額的增速放緩明顯，在不斷的波動(dòng)起伏間總體上表現(xiàn)出下滑的態(tài)勢(shì)。

2008年，國(guó)家和政府出臺(tái)了關(guān)于住房的許多的優(yōu)惠政策：下調(diào)了購(gòu)置普通住房的契稅稅率、免除了私人轉(zhuǎn)售土地的增值稅并下調(diào)了買(mǎi)房要付的首付占比和個(gè)人的貸款利率。這都極大地刺激了消費(fèi)者的購(gòu)房需求，引起住宅投資的增速的大起伏。隨后進(jìn)入十二五建設(shè)期間，雖然開(kāi)發(fā)投資額依舊不斷增長(zhǎng)，但“新國(guó)八條”和政府一系列嚴(yán)加管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策的出臺(tái)，使得許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司放慢了投資的速度，使得投資額增速在隨后的年度間呈下降的走勢(shì)。

二、商品住宅建設(shè)狀況

2.1全省建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大

房屋施工、新開(kāi)工和竣工面積能夠進(jìn)一步反映當(dāng)前山西省商品住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給情況。當(dāng)住宅投資總量飛速增長(zhǎng)時(shí)，住宅的建設(shè)規(guī)模也不斷地?cái)U(kuò)大。全省十年來(lái)住宅施工面積處于持續(xù)增長(zhǎng)的狀態(tài)，增幅明顯。2006年住宅施工面積為2622.08 萬(wàn)平方米，到2015年已經(jīng)增長(zhǎng)至11449.97 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了3.3倍，年均增長(zhǎng)速度達(dá)到了21.44%。相比之下住宅的新開(kāi)工面積雖然總體上也是呈現(xiàn)上升狀態(tài)，但波動(dòng)起伏較大，穩(wěn)定性較差。從竣工面積來(lái)看，與前兩種相比，商品住宅的竣工面積增長(zhǎng)幅度相對(duì)比較滯后。到2015年為止，商品住宅的竣工面積只有1574.68萬(wàn)平方米，占比不到該年度施工面積的14%。這與山西省當(dāng)前的住宅開(kāi)發(fā)籌資的過(guò)程較為緩慢，并且有很多的開(kāi)發(fā)商以占地為目的進(jìn)行購(gòu)置土地從而使大量的土地閑置，同時(shí)也有一些住宅建設(shè)項(xiàng)目由于開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，在建設(shè)過(guò)程中資金鏈斷裂等。

2.2各地級(jí)市建設(shè)規(guī)模差異較大

全省住宅的人均竣工面積在2011年后雖然有一定幅度的波動(dòng)，但是總體還是比較穩(wěn)定的。而11個(gè)地級(jí)市的人均竣工面積是存在一定的差距的。以2015年為例分析可以看出，在2015年，全省平均水平為0.78平方米/人，大同市、朔州市、運(yùn)城市都超過(guò)了1平方米/人，而臨汾市、呂梁市、忻州市等均未超過(guò)0.5平方米/人，差距明顯。據(jù)此可以明顯的看出，在商品住宅的發(fā)展問(wèn)題上，總體上各地級(jí)市都處于不斷進(jìn)步中，但進(jìn)步幅度明顯不同，比較突出的像朔州市提高了將近四倍，但像呂梁市等2015年的人均住宅竣工面積水平僅相當(dāng)于全省2006年的水平。

三、商品住宅供給結(jié)構(gòu)狀況

從2006-2015年，商品住宅供給結(jié)構(gòu)基本保持不變，其中別墅、高檔公寓的竣工面積占比一直是最少的，且十年間所占比例始終保持在1.8%以下，比較穩(wěn)定。面積在90-144平方米的商品住宅除了2011年外的其余年份占比一直最多，基本保持在44%-67%區(qū)間內(nèi)，而90平方米以下的商品住宅占比基本在24%-36%之間進(jìn)行浮動(dòng)，可以說(shuō)這兩種面積類(lèi)型的住宅占據(jù)了山西省商品住宅供給量的80%，且變化幅度不大，而144平方米以上的商品住宅要從2007年分析起，除了2007和2011年占比在10%以下，其余年份基本保持在20%左右，說(shuō)明隨著社會(huì)的進(jìn)步，滿(mǎn)足了當(dāng)前的基本居住生活的需要以后，部分中高收入人群開(kāi)始注重提高生活質(zhì)量，首當(dāng)其沖的就是提高居住空間的質(zhì)量，大戶(hù)型的住宅市場(chǎng)需求依舊十分可觀。在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的現(xiàn)如今，居民的需求依舊是層次分明的，山西省商品住宅市場(chǎng)也提供了相對(duì)穩(wěn)定的不同層次的住宅供給來(lái)滿(mǎn)足當(dāng)前居民需求。

四、商品住宅庫(kù)存消化狀況

全省商品住宅的待售面積始終保持著快速增長(zhǎng)的狀態(tài)，由2006年的83.73萬(wàn)平方米一直到2015年的1285.72萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了將近14倍。從側(cè)面反映出當(dāng)前市場(chǎng)的供給相對(duì)過(guò)剩，并且情況逐年加重。在2015年，面積為90-144平方米的住宅占了待售面積總體的56%，是待售住宅中最多的一種。去化周期是權(quán)衡一個(gè)地區(qū)消化當(dāng)期住宅速度的主要指標(biāo)。

據(jù)山西省統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)中，可以看到2006-2015年山西省的各類(lèi)商品住宅去化周期情況，總體來(lái)看，90 以下、90-144和144以上平方米的商品住宅的去化周期基本走勢(shì)都是上升的，而別墅、高檔公寓的去化周期卻是不斷波動(dòng)起伏的。從局部來(lái)看，90平方米的商品住宅在2015年以前去化周期都在12個(gè)月以下，都應(yīng)該增加供地以適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需要，在2015年時(shí)去化周期上升到了13.67個(gè)月，說(shuō)明此時(shí)市場(chǎng)中該類(lèi)商品住房的供求基本平衡。90-144平方米的住宅去化周期總體基本上一直在上升，但均低于12個(gè)月，應(yīng)該少量增加供地，以平衡市場(chǎng)中的供給和需求。對(duì)于144平方米以上的住宅，從2008年開(kāi)始雖然其經(jīng)歷了不斷的波動(dòng)起伏，但總體上保持著上升狀態(tài) ，從2008年的7.94個(gè)月增加到了2015年的9.62個(gè)月，但其沒(méi)有一年超過(guò)12個(gè)月，故而也應(yīng)該增加其供地。別墅、高檔公寓一直起伏較大，最高時(shí)去化周期達(dá)到49.82個(gè)月，此種狀態(tài)下應(yīng)該停止住宅供地，而其在最低是僅僅只有2.92個(gè)月，變化幅度較大。到2015年為止，別墅、高檔公寓去化周期為18.63個(gè)月，此時(shí)，該市場(chǎng)中出現(xiàn)供大于求的苗頭，應(yīng)該減少別墅、高檔公寓的土地供應(yīng)，以應(yīng)對(duì)這種狀況。

【參考文獻(xiàn)】

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