北京群租面面觀

■ 本刊記者 蘇金河

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)分析，目前我國(guó)大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。這當(dāng)中以新就業(yè)的大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員及其家屬為主要群體。中國(guó)當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)許多法規(guī)不明不細(xì)、市場(chǎng)監(jiān)管不嚴(yán)、行政相關(guān)方多頭管理不集中、當(dāng)事人心理訴求沖突矛盾、租住條件非標(biāo)化埋藏安全和租賃方式隱患、政績(jī)和利益驅(qū)使帶來(lái)不良社會(huì)影響等問(wèn)題，所有這些都極大地破壞了人民的生活幸福感受，消解了健康的市場(chǎng)主體意識(shí)和社會(huì)和諧鏈環(huán)，對(duì)城市居民的居住安全、安靜安心和財(cái)產(chǎn)保值增值、資源充分利用以及鄰居權(quán)利義務(wù)規(guī)則構(gòu)成嚴(yán)重挑戰(zhàn)。尤其是諸多城市住房租賃方式中的群租可以說(shuō)是租房混亂之最，不僅以上住房租賃的普遍問(wèn)題一個(gè)不少，還出現(xiàn)了群租特有的一些亂象。

群租的定義是指出租人將房屋分別向兩個(gè)以上承租人出租，并訂有兩個(gè)以上書面租房約定或者口頭租房約定以及承租人及二房東將承租房屋部分或者全部再轉(zhuǎn)租給兩個(gè)以上的全新承租人，并有兩個(gè)以上書面租房約定或口頭租房約定。群租房是城市進(jìn)化中不可避免的問(wèn)題，其引發(fā)的公共安全事件和各類糾紛、矛盾頻繁發(fā)生，并且屢禁不止，必須盡快加以治理。

一、相關(guān)法規(guī)不明不細(xì)導(dǎo)致二房東串演群租尷尬角色

相關(guān)條例鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)給與相關(guān)政策支持。此即鼓勵(lì)長(zhǎng)租，以滿足政府穩(wěn)定租賃市場(chǎng)和就業(yè)的政績(jī)目標(biāo)。這一規(guī)定左右不了租房客根據(jù)就業(yè)長(zhǎng)短和是否方便決定租期的基本規(guī)律，而且還會(huì)發(fā)生有的租戶跟房東或中介簽了3年以上租賃合同后，由于事情變化或博利需要、生活所迫，中間口頭或書面約定再轉(zhuǎn)租他人，從而造成群租。所以，就出現(xiàn)了二房東三房東（出現(xiàn)二、三房東的情況還不止這一種情形），有的是中介，有的是在北京謀生的個(gè)人。

房屋租賃現(xiàn)在已經(jīng)在城市內(nèi)外形成一個(gè)復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)，承租人處于這一產(chǎn)業(yè)鏈的下游或說(shuō)末端，除了住改商或住兼商等目的不純，租房搞違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)之外，大多數(shù)租戶都是住房剛需，會(huì)遵守法規(guī)，不改變住房用途和房屋結(jié)構(gòu)、部件、設(shè)備、家具，但是也有少數(shù)人特別是臨時(shí)短期租戶、群租者、企業(yè)用作宿舍的會(huì)不保持并愛(ài)護(hù)室內(nèi)環(huán)境，有的甚至破壞設(shè)施、臟亂差，給后續(xù)出租帶來(lái)麻煩或較大的更新成本。房源提供方居于該產(chǎn)業(yè)鏈的上游，單租一戶，租給企業(yè)作宿舍，還是群租式的散租，或臨時(shí)改成旅館群租式地招租（按天和小時(shí)算租金），都由房東或中介說(shuō)了算。在此情況下，有的房東特別是大房子的房東因?yàn)閳D房子多掙錢、自己省事，就將房子長(zhǎng)期委托中介甚至非法個(gè)人按間出租。有的甚至任由中介、個(gè)人、二房東打掉承重結(jié)構(gòu)、非承重結(jié)構(gòu)、門或垛子，打亂了原來(lái)的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)和用途、房間寬窄、開(kāi)門方式，而且大多男女混租、老少同住，產(chǎn)生了許多治安事件和不穩(wěn)定因素。筆者所住小區(qū)的鄰居就是將房子交給了一個(gè)在京流動(dòng)人員，據(jù)時(shí)代萬(wàn)家中介的員工說(shuō)，該人在小區(qū)門口超市賣菜，他自己墊錢給此樓頂層的住戶大間改小間，重新改造裝修，原客廳也改成房間出租，現(xiàn)在進(jìn)門只剩下小小的玄關(guān)，墻上還安裝了不少電信、寬帶、電器設(shè)施，不單安全隱患多，還經(jīng)常出現(xiàn)擾鄰噪音；年輕散租戶工作生活不規(guī)律、愛(ài)活動(dòng)，時(shí)常會(huì)和鄰居發(fā)生矛盾糾紛。糾紛發(fā)生之后，往往物業(yè)和派出所也不愿管，事情都推到鄰居們個(gè)人身上，解決效果也不好。筆者就向物業(yè)多次反映該業(yè)主或其二房東裝修拆承重結(jié)構(gòu)、租戶半夜不睡覺(jué)擾鄰問(wèn)題，物業(yè)給業(yè)主打過(guò)電話也沒(méi)用，可見(jiàn)唯錢是舉、法律不嚴(yán)、執(zhí)法不細(xì)、監(jiān)管缺位都成問(wèn)題。

“二房東”是否合法呢？按照相關(guān)法規(guī)的意思基本是合法的——承租人可以按照租房合同的約定轉(zhuǎn)租住房；未約定的，承租人轉(zhuǎn)租住房，應(yīng)當(dāng)征得出租人的書面同意。此外，自然人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記。也就是說(shuō)，如果你是專業(yè)的、轉(zhuǎn)租了很多住房的“二房東”，由于涉及經(jīng)營(yíng)行為，可以辦理工商登記從而合法化。這就是目前住房租賃市場(chǎng)的立法尷尬和執(zhí)行錯(cuò)位，它給群租開(kāi)了一種自己看著辦通行的“黃綠燈”。

二、住房租賃市場(chǎng)缺乏有效行政監(jiān)管和督查，群租任意滋生、蔓延

為方便流動(dòng)、靈活就業(yè)人員就業(yè)、減輕其支付負(fù)擔(dān)，有關(guān)條例還鼓勵(lì)租金按月支付。按月支付等于鼓勵(lì)了群租、散租、臨時(shí)租住、旅游住宿、小時(shí)房的出現(xiàn)！這類鼓勵(lì)刺激各種形式的出租和租用，帶來(lái)了不少混亂和不穩(wěn)定問(wèn)題及安全、生命隱患。有的大膽的群租、套租、散租、小時(shí)房已經(jīng)和旅館區(qū)別不大了，是否也應(yīng)參考特行的嚴(yán)格管理法規(guī)予以監(jiān)管、巡查、處理呢？

（一）住房租賃市場(chǎng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系尚不明確導(dǎo)致群租泛濫

該條例對(duì)承租人行為進(jìn)行了如下約束：承租人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照合同約定及物業(yè)管理要求合理使用租賃住房，不得擅自改動(dòng)住房結(jié)構(gòu)和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備。這涉及到不能隨意改變住房結(jié)構(gòu)和設(shè)施設(shè)備，即群租中經(jīng)常出現(xiàn)的亂改房間大小、隨意分割空間、私搭亂建、電路控制交叉致災(zāi)等問(wèn)題。但是，政出多頭使得無(wú)機(jī)構(gòu)無(wú)人對(duì)此或最終負(fù)責(zé)。北京市公安局等張貼過(guò)禁止群租亂租的通告。住建系統(tǒng)主要通過(guò)中介管理管理住房租賃市場(chǎng)。街道和居委會(huì)行政和強(qiáng)制執(zhí)法能力更弱，不作為、淺作為、裝聾作啞、怕得罪人的現(xiàn)象普遍存在，內(nèi)生惡性循環(huán)，中介因此肆意亂為，房東、二房東為了錢不擇手段，置法律通告規(guī)定、人身安全、財(cái)產(chǎn)損失于不顧，某種程度上嘲涉及到行政的權(quán)威性和監(jiān)管無(wú)力！

（二）有關(guān)法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)中介明確群租禁條，但督查還需加強(qiáng)

有關(guān)條例對(duì)房地產(chǎn)中介的市場(chǎng)行為提出了如下禁止條款：

1.“發(fā)布虛假房源信息，隱瞞影響住房租賃、銷售的信息，誘騙消費(fèi)者交易”。

圖1 與群租有關(guān)的七類違法違規(guī)租賃行為

我們?cè)谝恍┲薪楦浇?jīng)?？吹揭恍V告牌，專門招租的，上面寫著這樣的文字：?jiǎn)伍g直租、房東直租，單間按月出租，每月1000到1400元，設(shè)備齊全，可以協(xié)助貸款、開(kāi)居住證明。這種價(jià)格是可以雙方議價(jià)的，一間之內(nèi)是一家人、男女未婚同居、臨時(shí)租住、逃犯或無(wú)正常工作，中介或二房東都是不管的。這里邊中介信息虛假不實(shí)，故意誘騙租房客上鉤，隱瞞實(shí)情的很多，租房客也同樣以虛假待之。何況條例的規(guī)定比較模糊呢？

2.“強(qiáng)制提供代辦服務(wù)、捆綁收費(fèi)”。

群租房的中介代辦寬帶、電信接通服務(wù)再斂錢，強(qiáng)迫使用電腦、自己上網(wǎng)買電買氣的很多。

3.“未經(jīng)當(dāng)事人同意，以當(dāng)事人名義簽訂虛假交易合同”。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建房[2015]4號(hào)）提出，“建立政府服務(wù)平臺(tái)，為租賃市場(chǎng)供需雙方提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)，出租人可隨時(shí)發(fā)布出租房屋的區(qū)位、面積、戶型、價(jià)格等信息，承租人可發(fā)布租賃房屋的需求信息，逐步實(shí)現(xiàn)在平臺(tái)上進(jìn)行對(duì)接；提供房屋租賃合同示范文本，明確提示雙方的權(quán)利義務(wù)；為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案提供方便，公布經(jīng)備案的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)名單，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用檔案等信息。有條件的城市，要逐步實(shí)現(xiàn)房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案，方便群眾辦事?！边@將在鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)遏制不法中介和個(gè)人的不規(guī)范租房行為，意在壓縮二房東、黑代理的生存、活躍空間，防止群租亂象的蔓延。

三、群租房安全隱患嚴(yán)重，移動(dòng)“貧民區(qū)”已成為小區(qū)租房暗瘤

（一）大興區(qū)典型案例——漏電死人招來(lái)巨額賠款

2018年10月底，《北京晚報(bào)》記者報(bào)道，大興法院判決一房東賠償死者家屬90萬(wàn)多元，中介公司賠償25萬(wàn)多元。該死亡事件就源于群租房的共用電熱水器發(fā)生漏電，致使一年輕女租戶洗澡時(shí)身亡。據(jù)租戶（即死者）李燕的父母稱，2016年4月，自己女兒和房東王敏及房屋中介公司簽訂房屋租賃合同，承租了位于大興黃村某小區(qū)的一套房屋，租金每月1200元，同住的還有其他租戶。同年7月15日，李燕在房屋內(nèi)洗澡時(shí)，因電熱水器漏電而觸電身亡。大興公安分局作出死亡鑒定結(jié)論，李燕確系因電擊身亡。

房東在申辯時(shí)說(shuō)不知道李燕是誰(shuí)，如果是直租一家或一人絕不會(huì)如此，所以絕對(duì)是群租房，而其產(chǎn)生的麻煩和災(zāi)難性后果也只能用悔不當(dāng)初來(lái)形容！

（二）通州區(qū)典型案例——群租房?jī)?nèi)女子被騙奸致死

2018年夏天，北京通州區(qū)梨園鎮(zhèn)，一群租房?jī)?nèi)某租房客小伙子將相鄰一房間內(nèi)年輕女房客騙奸并致死。據(jù)報(bào)道，該小伙是勞改釋放犯，在梨園一帶當(dāng)快遞員，同來(lái)京的父母住在一起，他見(jiàn)相鄰女子單獨(dú)在房，就以送快遞有東西為名騙開(kāi)門，然后進(jìn)屋實(shí)施強(qiáng)奸并掐死對(duì)方。這一案件暴露了男女混租式群租的性侵和致死危險(xiǎn)，自然也有性騷擾、盜竊、勒索等不安全風(fēng)險(xiǎn)。

（三）昌平區(qū)典型案例——天通苑整治地下群租房安全隱患

北京昌平區(qū)天通苑北街道依托“街鎮(zhèn)吹哨，部門報(bào)到”工作機(jī)制，在“疏解整治促提升”專項(xiàng)行動(dòng)中，全力推進(jìn)群租房治理工作，同時(shí)整治游商攤販、“開(kāi)墻打洞”、占道經(jīng)營(yíng)等行為，著力提升轄區(qū)生活性服務(wù)業(yè)便民網(wǎng)點(diǎn)，讓居民共享治理成果。

位于天通苑西二區(qū)9號(hào)樓的地下空間，面積約600平方米，曾是天通苑地區(qū)最大的地下群租空間，雖然現(xiàn)在群租房已清理完畢，內(nèi)部隔斷已拆除，但從地面上縱橫交錯(cuò)的隔斷依然能夠想象出當(dāng)時(shí)的群租場(chǎng)景。

圖2 天通苑小區(qū)的地下群租房被拆除

四、出租方式規(guī)定不嚴(yán)，職工收入低刺激群租選擇，亟待齊抓共管

《商品房屋租賃管理辦法》沒(méi)有限制“合租”、“群租”，但限制了住房的最小出租單位，無(wú)疑將直接抑制北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上愈演愈烈的“群租”現(xiàn)象，旨在制止侵害當(dāng)事人合法權(quán)益的分割出租行為。對(duì)以原設(shè)計(jì)房間為最小出租單位的合租行為并未禁止，承租人仍可在新辦法規(guī)定的前提下選擇適合的商品住房合租。

法律規(guī)定不可謂不細(xì)不全，也有經(jīng)濟(jì)處罰，但是收效甚微。有人對(duì)此提出疑問(wèn)，是否群租房回歸市場(chǎng)，就可以堂而皇之地大行其道？且不說(shuō)理解、執(zhí)法不準(zhǔn)不嚴(yán)，還體現(xiàn)了行政管理者和法律制定者的內(nèi)心糾結(jié)：是收還是放？收放的尺度在哪里？

“N+1”等嘗試雖然不能從根本上改變大城市住房租賃的供需關(guān)系，但確也可以增加中小戶型租賃住房有效供應(yīng)，適當(dāng)降低承租人租金負(fù)擔(dān)，還有利于規(guī)范住房私自改造出租行為。如果說(shuō)這是市場(chǎng)在努力適應(yīng)國(guó)情、社情，不如說(shuō)是被迫承認(rèn)既成事實(shí)或與積重難返的現(xiàn)實(shí)“妥協(xié)”。

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)租房需求大的城市調(diào)查顯示，由于缺少中小戶型供給，青年人、新市民只能選擇合租，比例高達(dá)50%。而對(duì)3萬(wàn)多年輕人的住房狀況調(diào)查顯示，租房難、房租貴、中介“黑”等租房問(wèn)題是當(dāng)前青年就業(yè)者的第一煩惱。

圖3 某小區(qū)門口中介的群租廣告牌

圖4 特價(jià)房源暗含群租方式的小廣告

2013年，北京市住建委、市公安局、市規(guī)劃委、市衛(wèi)生局曾聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于公布我市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），對(duì)社會(huì)關(guān)注的群租問(wèn)題首次給出明確標(biāo)準(zhǔn)界定。根據(jù)《通知》規(guī)定，北京出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個(gè)房間居住的人數(shù)不得超過(guò)2人，有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外。規(guī)定中的“每個(gè)房間”除了臥室，還包括客廳?！锻ㄖ吠瑫r(shí)要求，應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式變相分割出租；廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等不得出租供人員居住。

目前，一些大城市為了提供更為完善的公共服務(wù)，已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行出租房政策探索與嘗試。例如，上海市去年試用“N+1”的新型治理模式，即將符合條件的客廳改造成一間房間，單獨(dú)出租使用。當(dāng)然，這種模式還必須滿足消防安全、采光透氣正常等條件?！癗+1”雖然不能從根本上改變大城市住房租賃的供需關(guān)系，但確也有利于規(guī)范住房私自改造出租行為。

總之，要滿足低收入城市打工族的租房需要，必須規(guī)范群租住房結(jié)構(gòu)和行為，以公安、消防、物業(yè)、住建等有關(guān)部門為核心齊抓共管，統(tǒng)一、明確區(qū)域內(nèi)的監(jiān)管政策和有效制度，群租“亂象”才有可能得到清除，群租安全問(wèn)題和其他隱患才有可能得到切實(shí)解決。