小型房地產公司資金管理方式淺析

吳娟

摘 要：資金猶如企業(yè)的血液，是企業(yè)生存和發(fā)展的重要基礎。作為資金密集形的房地產企業(yè)，資金鏈是否穩(wěn)定決定了企業(yè)的生產和發(fā)展。相較于一些大型房地產企業(yè)，小型房地產企業(yè)開發(fā)規(guī)模較小、自有資金較少、融資渠道狹窄，尤其是現(xiàn)階段在國家對房產地金融嚴控的局面下，更加迫切需要企業(yè)進一步加強資金管理。本文就某小型房地產企業(yè)的資金管理展開研究，以供業(yè)內同行參考借鑒。

關鍵詞：小型房企;資金管理;資金預算

房地產行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，房地產企業(yè)最大的風險來自于資金管理，市場上因利潤低而破產的房地產企業(yè)很少，而因資金管理出現(xiàn)問題，導致資金鏈斷裂而倒閉的公司比比皆是，所以房地產企業(yè)的資金管理是其財務管理的重中之重。

一、房地產企業(yè)資金管理特點

（1）資金周轉時間較長，風險較高

房地產開發(fā)經(jīng)營因投入、產出周期較長，資金管理的鏈條相應也較長，且風險較高，易受國家政策或社會經(jīng)濟的影響。一旦國家調控政策和市場需求發(fā)生變動，與預期不符，就有可能造成企業(yè)資金周轉困難，無法償還到期債務或者影響后續(xù)開發(fā)的資金鏈，甚至導致企業(yè)破產。

（2）負債率和融資成本高

房地產行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，項目所需投資較大，很少有企業(yè)完全依靠自有資金完成項目開發(fā)，而且，政府對房地產企業(yè)IPO和股權再融資的限制性較高，絕大多數(shù)房地產企業(yè)都是通過銀行借款進行融資，負債率通常超過70%。中小房企銀行貸款難度較大，資金成本更高，為15%～20%。

（3）資金流轉具有階段性特點

房地產企業(yè)資金一般來源于三個方面，即自有資金、借入資金和銷售回款。在企業(yè)取得“四證”之前，因支付土地出讓金及相關稅費等前期費用需要股東投入大量自有資金;在取得“四證”且項目投入達到總投資30%后，企業(yè)可申請銀行貸款用于支付工程費用，負債率逐步提高;項目達到預售條件開始預售后，隨著銷售資金的逐步回籠，回款可用于支付工程費用、還本付息等，高負債率也會逐步下降;項目實現(xiàn)盈余后，資金可用于投資新的項目，開啟資金的另一次循環(huán)。

由于房地產行業(yè)具有高風險、高負債率、高融資成本的特性，因此，房地產企業(yè)必須加強資金的全過程管理，從項目定位、開發(fā)直至清盤注銷，所有工作都必須緊緊圍繞資金管理來開展，方能達到有效配置資源、提高資金使用效率、防范財務風險的目的。

二、某小型房地產企業(yè)資金管理案例分析

（1）企業(yè)基本情況

××小型房地產公司，成立于2016年10月，位于國內某一線城市，性質為國有企業(yè)，開發(fā)項目為公寓、商場和寫字樓。截止2018年年末，已取得“四證”，土地為上級撥付。項目從2017年8月開始建設，預計2018年11月取得預售證。

（2）企業(yè)的資金管理措施

1.精準定位開發(fā)項目。由于××公司項目土地性質為商業(yè)用地，位于國內一線城市，毗鄰港澳，商業(yè)氛圍濃厚，旅游業(yè)發(fā)展勢頭良好，公司認為開發(fā)公寓和寫字樓大有可為，但如何在眾中商業(yè)地產中脫穎而出，公司進行了深入研究。由于項目所在城市正大力推進國際航運中心建設，而××公司的母公司為所在區(qū)域的港口龍頭企業(yè)，與國內外的大、中型航運企業(yè)均有業(yè)務合作，故公司決定開發(fā)項目的客戶定位于港航及物流輔助企業(yè)。該項目一經(jīng)確定，立即被市政府列為重點建設項目，得到了政府的大力支持。在策劃階段就有不少金融機構表達了希望參與合作的意愿，大大減少了公司作為小型房企的融資難度，而且項目地下停車庫建設獲得了國家開發(fā)銀行停車場建設基金的支持，資金利率較低，為公司節(jié)約了利息支出。另外，從融資角度考慮，公寓、寫字樓為可持續(xù)產生現(xiàn)金流的物業(yè)，屬于國家支持的不動產資產證券化融資之列，如項目后期融資困難，公司可以選擇資產證券化。

2.項目開發(fā)以資金管理為中心，以資金預算為重要管理手段，各部門密切配合開展生產經(jīng)營工作。資金管理以財務部門為牽頭部門，與其他部門從項目預測、策劃開始直至目前的營銷階段，始終保持密切溝通協(xié)調，緊密圍繞資金預算的編制、執(zhí)行、分析及調整來開展各項工作。在可研階段，公司編制的項目資金預算主要用于預測投資收益，比較粗放，項目啟動后，公司又根據(jù)開發(fā)過程中的階段性特點，不斷完善資金預算。在開發(fā)前期，公司編制了項目整體資金計劃，反映項目開發(fā)期間的資金短缺或盈余情況，重點在于落實好資金來源，掌控好融資規(guī)模。在項目建設和營銷階段，公司按月編制資金滾動計劃，使資金支付與融資流入、還本付息和銷售回款精準匹配，以確保開發(fā)進度的正常進行，并防范財務風險。日常工作中，財務部門在審核資金支付時，除了審核憑據(jù)是否規(guī)范、是否符合合同約定付款條件外，還設置了預算審核環(huán)節(jié)，重點審核支付款項是否符合預算。如符合，及時安排支付，不符合的款項，包括無預算的款項以及實際支付金額大于預算的款項，財務部先與經(jīng)辦部門進行溝通，確定能否延期支付或不予以支付。如確需支付，應作為預算為支出，要求經(jīng)辦部門履行特殊的審批程序。另外，由于房地產項目開發(fā)周期長，在開發(fā)過程中還易受國家宏觀調控、市場變化等許多因素影響，因此，在預算執(zhí)行過程中，公司建立了預算調整制度，以提高預算執(zhí)行的有效性。

3.加強成本控制和績效考核。當前的房地產行業(yè)，產品質量已不再是競爭的主要因素，而能夠對變化的市場迅速做出反應，在盡量短的時間內生產出適銷對路的產品并控制成本已越來越成為房地產商競爭的主要因素之一。為了確保開發(fā)進度與預期一致，公司確定了開發(fā)過程中的各個重要時間節(jié)點，并對責任部門下達了考核任務，在保證安全、質量的情況下，加快進度。從目前情況看，項目開發(fā)進度與預計時間基本一致，公司如期在2018年11月份取得預售證并對外發(fā)售。

由于地價較高，公司必須控制除地價以外的成本，方能達到預期的投資收益，因此，各部門圍繞預算目標開展成本控制工作。采購部加強供應商管理，本著“公平競爭”的原則，對10萬元以上的采購項目采取招標或比價方式選擇供應商，通過此種方式，公司僅建安成本就比預期節(jié)約2669萬元。財務部則要求各部門精確預計用款時間和金額，并據(jù)此提取貸款，以控制融資規(guī)模;在營銷階段，則與營銷部門密切配合，協(xié)助管理應收賬款。風控部門則做好設計變更的審核工作，尤其是對金額超過預算10%且金額超過50萬元的變更加強審核，有效控制工程費用。

4.精心維護各方關系，推進項目開發(fā)進度。首先，與政府部門加強溝通，了解項目所在區(qū)域的建設規(guī)劃和政策優(yōu)惠，并與政府的招商引資緊密結合，成功吸引了大批優(yōu)質的港航企業(yè)購買項目產品。其次，大力爭取股東的支持，如在融資方面，充分利用母公司資信，由母公司對外發(fā)行停車場建設債券，再由母公司以統(tǒng)借統(tǒng)還方式提供給公司開展停車場建設，為公司節(jié)約了部分利息支出;在銷售方面，營銷人員通過母公司的客戶群選擇潛在客戶，并與其密切聯(lián)系，促進樓盤銷售。另外，與供應商建立以合作與信任為基礎的關系，在樹立企業(yè)良好信用的同時，充分利用商業(yè)信用，提高公司的融資能力。最后，重視按揭銀行的選擇，并與其保持密切溝通，使購房者的個人按揭款爭取早日放款，同時也盡可能為客戶拿到最優(yōu)利率，此舉不僅提高了公司的融資能力，還促進了銷售工作的開展。

三、加強房地產企業(yè)資金管理建議

（1）精準定位開發(fā)項目

重視項目定位，充分發(fā)揮自己的專業(yè)特色和專業(yè)能力有利于在競爭中獲得優(yōu)勢。在房地產市場中，企業(yè)應專注于自己所擅長的領域，利用自身優(yōu)勢給自己準確定位，不僅有利于提高資金的周轉速度，還可以增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（2）建立完善的資金管理體系

房地產企業(yè)的資金管理是一個綜合、系統(tǒng)的工程，需舉全公司之力做好相應的管理工作。由于房地產開發(fā)具有經(jīng)營風險高和財務風險高的特性，項目定位、開發(fā)進度、市場營銷及清盤注銷等方方面面都會給企業(yè)的資金管理帶來重大影響，所以，房地產企業(yè)的資金管理工作必須與生產經(jīng)營緊密結合，方能使企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)風險所在，及時采取措施降低風險，加快開發(fā)進度，控制成本，從而使企業(yè)順利實現(xiàn)投資收益目標。

（3）以資金預算為管理手段，貫穿于項目開發(fā)全過程

房地產企業(yè)應圍繞資金預算開展各項生產經(jīng)營工作，針對項目開發(fā)經(jīng)營的不同階段，編制、完善資金預算，通過分析資金預算的執(zhí)行情況來發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，以控制財務風險，降低成本，提高資金使用效率。

（4）重視合作伙伴的參與

房地產項目開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，開發(fā)過程中會涉及到股東、供應商、客戶及政府主管部門等眾多外部單位。無論哪一方面，企業(yè)都必須維護好相應關系，因其關系到企業(yè)的成本控制、進度開發(fā)、市場營銷等各個方面，從而最終影響到企業(yè)的資金鏈。

四、結論

房地產企業(yè)發(fā)展的基礎是資金的融通，其資金管理是一個綜合、系統(tǒng)的工程，公司需建立良好的資金管理體系，合理優(yōu)化資金結構，確保生產經(jīng)營各環(huán)節(jié)暢通無阻，創(chuàng)造最大的投資效益。

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