我國房地產(chǎn)市場形態(tài)和價(jià)格變化的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

寧連旺

一、我國房地產(chǎn)市場形態(tài)變化的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，現(xiàn)階段，在我國當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場當(dāng)中涌入了大量的投資者，而房地產(chǎn)市場當(dāng)中產(chǎn)品的投資特性已經(jīng)日益顯著，在這種情況下，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)不斷的上漲，同時(shí)還會(huì)產(chǎn)生一些連帶危害，如，財(cái)產(chǎn)保有和財(cái)富分配兩級(jí)分化，稀缺資源的有效利用率下降，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整工作難以順利開展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲等等。而要想保證房地產(chǎn)市場能夠穩(wěn)定發(fā)展，政府部門必須要與房地產(chǎn)企業(yè)建立起堅(jiān)實(shí)的合作關(guān)系，有效地對(duì)市場形態(tài)進(jìn)行調(diào)控，使房地產(chǎn)市場形態(tài)有原來的投資者主導(dǎo)市場形態(tài)，逐漸的轉(zhuǎn)換為消費(fèi)者主導(dǎo)市場形態(tài)，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的消費(fèi)品特征。而目前在我國過內(nèi)，投資者主要型房地產(chǎn)市場形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)者主要型市場形態(tài)的條件已經(jīng)初步形成。具體表現(xiàn)以下幾個(gè)方面：

（一）土地推出和成交量明顯上升

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，在房地產(chǎn)市場當(dāng)中土地的供給量在一定程度上直接影響的房地產(chǎn)市場形態(tài)轉(zhuǎn)變的速率。經(jīng)調(diào)查顯示，現(xiàn)階段，在我國20多個(gè)大型城市當(dāng)中推出的土地量供給221宗，環(huán)比增長率達(dá)到了112%；推出的土地總面積達(dá)到了1162公頃，環(huán)比增長率達(dá)到了115%。成交土地占地面積達(dá)到了480公頃，環(huán)比增長率達(dá)到了98%。另外，在這幾個(gè)大型城市當(dāng)中的土地成交平均價(jià)格下降的環(huán)比率達(dá)到了49%。由于土地成交量以及土地推出量的不斷提升，房地產(chǎn)市場的價(jià)格必將會(huì)不斷下降，同時(shí)其投資性質(zhì)也將逐漸的弱化，而這一現(xiàn)象為政府部門的調(diào)控工作以及房地產(chǎn)市場形態(tài)的轉(zhuǎn)變提供了必須要的土地支持。

（二）信貸政策的緊縮將極大的抑制房地產(chǎn)市場的投資性需求

經(jīng)調(diào)查顯示，在2009年，我國房地產(chǎn)市場的M2增長速率已經(jīng)達(dá)到了歷史最高點(diǎn)，相應(yīng)的在這一年房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資性表現(xiàn)的越發(fā)明顯。而在之后的幾年當(dāng)中，由于我國的信貸投幅度放不斷回落，已經(jīng)政府部門多次出臺(tái)了上調(diào)存款準(zhǔn)備金率政策，房地產(chǎn)市場的M2增速明顯得到了控制，并且正在逐年下降，在這種情況下，投資者以及房地產(chǎn)中間市場的活躍度就會(huì)下降，進(jìn)而為房地產(chǎn)市場形態(tài)向消費(fèi)者主要市場轉(zhuǎn)換創(chuàng)造了良好的市場氛圍。其次，經(jīng)實(shí)踐調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段隨著我國人均收入水平的不斷提升以及信貸政策的不斷緊縮，在當(dāng)今時(shí)代背景下，社會(huì)群眾的中期。長期消費(fèi)貸款以及個(gè)人按揭貸款的數(shù)量正在不斷地減少，在這種情況下，房地產(chǎn)市場的投資性需求將會(huì)得到極大的抑制，進(jìn)而保證投資主導(dǎo)型房地產(chǎn)市場形態(tài)能夠有效地轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)者主要型房地產(chǎn)市場形態(tài)，最終保證房地產(chǎn)價(jià)格上漲變化趨勢能夠得到有效地抑制，從而推動(dòng)我國房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展進(jìn)程。

（三）房屋供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場需求量

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，當(dāng)房價(jià)的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場需求之后，房價(jià)的上漲速率將會(huì)得到有效地抑制，同時(shí)房地產(chǎn)市場形態(tài)的投資性質(zhì)也將不在明顯，進(jìn)而為消費(fèi)者主導(dǎo)型房地產(chǎn)市場形態(tài)的轉(zhuǎn)變提供了轉(zhuǎn)變基礎(chǔ)條件。具體而言，在我國北京、廣州以及上海等一線城市房屋供應(yīng)量大于市場需求的現(xiàn)象尤為明顯，北京房屋的庫存消化周幾達(dá)到了14個(gè)月，上海房屋的庫存消化周期達(dá)到了17.5個(gè)月，而廣州的庫存消化周期達(dá)到了7個(gè)月，在這種情況下，由于消費(fèi)主體的缺失，房地產(chǎn)企業(yè)為了有效地完成房屋庫存的消化，必然將會(huì)大幅度降低房屋的價(jià)格，相應(yīng)的房地產(chǎn)投資者的投資量以及投資者的數(shù)量也將會(huì)不斷的下降，進(jìn)而可以有效地淡化我國房地產(chǎn)市場投資特征，使消費(fèi)者逐漸的開始主導(dǎo)市場，進(jìn)而滿足房地產(chǎn)市場形態(tài)由投資者主要型轉(zhuǎn)換為消費(fèi)者主導(dǎo)型提供了良好的轉(zhuǎn)換條件。

二、我國房地產(chǎn)價(jià)格變化的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

隨著社會(huì)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國城市化進(jìn)程在不斷加快，這在很大程度上使人們追求擁有自己的房產(chǎn)，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生著重要影響，其價(jià)格和各個(gè)家庭之間息息相關(guān)，使用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格改變情況進(jìn)行分析，在需求不但提高，但是供給量卻得不到相應(yīng)提高的時(shí)候，價(jià)格變成了唯一可以將這種壓力釋放出來的途徑。對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生著影響的因素主要體現(xiàn)三個(gè)方面，分別是供需、消費(fèi)者的行為以及房地產(chǎn)市場博弈機(jī)制。

（一）供需影響著房價(jià)

首先，住房供給對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生著影響。在購房者便是房屋實(shí)際使用人員的會(huì)后，他們會(huì)重視房屋的服務(wù)性，其價(jià)格直接展現(xiàn)了使用人員對(duì)房屋的支付意愿。根據(jù)賣方角度進(jìn)行分析，其面臨的問題是銷售房屋，由于其銷售時(shí)間長，便會(huì)造成房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)變動(dòng)，進(jìn)而增加其風(fēng)險(xiǎn)，與此同時(shí)，如若房屋長時(shí)間控制，其管理方面費(fèi)用便高，所以在預(yù)期銷售時(shí)間比較長的時(shí)候，銷售方要想降低其風(fēng)險(xiǎn)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生的影響，便會(huì)降低價(jià)格。

其次，土地供給對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生著影響。土地的實(shí)際供給量在很大程度上對(duì)其房地產(chǎn)房屋的供應(yīng)總量產(chǎn)生著重要影響，土地供給指的是能夠使用土地的實(shí)際數(shù)量，包含經(jīng)濟(jì)與自然供給，經(jīng)濟(jì)供給指的是在自然前提下，通過開發(fā)能夠直接使用在生產(chǎn)與生活方面的土地。土地供給主要是房地產(chǎn)市場得以發(fā)展的前提條件，如果出現(xiàn)惡意囤積土地供給的現(xiàn)象，便會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生嚴(yán)重影響。土地供給對(duì)我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生著多兩個(gè)方面的影響，第一，對(duì)其供給總量產(chǎn)生影響；第二，對(duì)預(yù)期與生產(chǎn)情況產(chǎn)生著影響，但是其影響時(shí)效并不一樣，因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品需要經(jīng)過長時(shí)間的開發(fā)，其開發(fā)時(shí)間比較長，但是對(duì)消費(fèi)與投資方面的影響卻體現(xiàn)在當(dāng)期。因?yàn)榉康刂g的關(guān)聯(lián)性，土地供給與房地產(chǎn)數(shù)量息息相關(guān)。總而言之，土地供給對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生著十分重要的影響。

最后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生著影響。由于我國社會(huì)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程在逐步加快，這是舊城改造速度越來越快，人們對(duì)住房需求在不斷提高。與此同時(shí)，人們的生活水平得以提高，某些市民會(huì)將自己閑置的積蓄購買房產(chǎn)，進(jìn)而期待其增值。除此之外，城市人們的收入不但增多，使人們擁有了更好的消費(fèi)能力，這在很大程度上提高了人們對(duì)房屋的實(shí)際需求，變成了提高房價(jià)改變的主要因素。除此之外，人們對(duì)住房觀念在發(fā)生著改變，有之前的需求型轉(zhuǎn)變成享受型，依照消費(fèi)者的實(shí)際需求，開發(fā)企業(yè)更加重視環(huán)境方面，加強(qiáng)了基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，這些因素都在很大程度上對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生著重要影響。

（二）消費(fèi)者的消費(fèi)行為影響著房價(jià)

首先，消費(fèi)者對(duì)未來的實(shí)際預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生著影響。預(yù)期主要是消費(fèi)者在購買產(chǎn)品之前進(jìn)行的判斷，在專業(yè)人員對(duì)房價(jià)上漲進(jìn)行報(bào)道的時(shí)候，會(huì)提高人們購房的迫切感，讓人們參與到房地產(chǎn)交易當(dāng)中，進(jìn)而提高了其需求情況，最終造成房地產(chǎn)價(jià)格比較高。相反的，如果消費(fèi)者預(yù)期比較低，許多人員便會(huì)觀望其情況，這樣房地產(chǎn)價(jià)格便會(huì)出現(xiàn)回落現(xiàn)象。

其次，消費(fèi)者的投資以及投機(jī)行為對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生著影響，消費(fèi)者投機(jī)的目的主要是依靠房地產(chǎn)價(jià)格的抬高獲得相應(yīng)的價(jià)格差，預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)上漲現(xiàn)象，投機(jī)者便會(huì)買房。而消費(fèi)者投資的目的主要是依靠房租獲得經(jīng)濟(jì)效益。買房的具體條件是房租可以超出平均收入，在房地產(chǎn)的價(jià)格不斷提高的時(shí)候，某些投資人員便會(huì)轉(zhuǎn)向投機(jī)買房。一方面，消費(fèi)人員具備從重心理，想要在房地產(chǎn)市場獲得更多利益，這會(huì)趨勢許多消費(fèi)者追隨其腳步，此時(shí)，便會(huì)由大量資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場當(dāng)中，造成房地產(chǎn)需求不斷增多，對(duì)其實(shí)際價(jià)格產(chǎn)生著重要的影響。另一方面，在當(dāng)前消費(fèi)者投機(jī)與投資行為盛行的現(xiàn)象下，對(duì)住房方面的實(shí)際需要比市場情況低，進(jìn)而造成房地產(chǎn)出現(xiàn)了虛假繁榮的現(xiàn)象，這樣便會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格總是居高不下。綜上所述，消費(fèi)者的投資以及投機(jī)行為在很大程度上對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生著十分重要的影響。

（三）房地產(chǎn)市場博弈機(jī)制影響著房價(jià)

根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，存有多個(gè)利益主體，分別是銀行、政府、房地產(chǎn)企業(yè)、消費(fèi)者等，這些利益主體之間共同作用，進(jìn)而形成了完善的房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制。

第一，我國地方政府要想提高財(cái)政收入情況，便會(huì)開始采取行動(dòng)，也就是說，會(huì)不斷提升土地的價(jià)格，由于地方政府主要是土地的賣家，在市場當(dāng)中完全處在壟斷位置上，經(jīng)過全面提升土地價(jià)格，地方政府可以增加自身的財(cái)政收入情況。地方政府出現(xiàn)的高價(jià)賣地現(xiàn)象，造成了土地的預(yù)期價(jià)值被勝過，進(jìn)而造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了囤地的現(xiàn)象。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到土地的成本費(fèi)用提高，企業(yè)一方面具備房地產(chǎn)價(jià)格方面的壓力，另一方面這也是企業(yè)提升自身產(chǎn)品價(jià)格基礎(chǔ)，此時(shí)，地方政府因?yàn)槔鎰?dòng)機(jī)，便會(huì)默認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的此行為，地方政府對(duì)其房價(jià)升高的支撐方式非常多，比如，拆遷、減少中檔房價(jià)以及經(jīng)濟(jì)適用房等。與此同時(shí)，地方政府也可以操控輿論導(dǎo)向情況，進(jìn)而為房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)I造氛圍。

第三，商業(yè)銀行根據(jù)抵押率相關(guān)情況支持貸款，在某些地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了投機(jī)現(xiàn)象，這使房地產(chǎn)的價(jià)格不斷提高，超出了人們經(jīng)過自身能力進(jìn)行購房的現(xiàn)象，商業(yè)銀行便開始介入，經(jīng)過房產(chǎn)抵押貸款為人們提供資金方面的支撐。當(dāng)前，我國銀行所發(fā)放的房產(chǎn)抵押貸款根據(jù)相應(yīng)的利率方法，所以出現(xiàn)了價(jià)格上漲現(xiàn)象，造成貨幣的供應(yīng)被增多，之后資產(chǎn)價(jià)格依然升高，使貨幣供應(yīng)也提高，進(jìn)而出現(xiàn)了這樣的循環(huán)情況，這樣的貸款缺少考慮資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)現(xiàn)象，在房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)上漲現(xiàn)象的時(shí)候，其變成了投機(jī)買房的主要工具。

第四，房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為過于嚴(yán)重，造成我國中央政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控。在商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及地方政府三者的共同作用之下，某些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)的實(shí)際需求當(dāng)中，主動(dòng)購買房屋人員與投資人員被拋棄在房地產(chǎn)市場的大門之外，使我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)生了泡沫現(xiàn)象，因?yàn)閰^(qū)域的示范效應(yīng)，對(duì)于某些房地產(chǎn)價(jià)格上升比較緩慢的城市也出現(xiàn)了逐步攀升現(xiàn)象。

綜上所述，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，我國房地產(chǎn)價(jià)格變化主要受供需關(guān)系，消費(fèi)者的行為以及房地產(chǎn)市場博弈機(jī)制影響。一旦這些影響因素產(chǎn)生較大的變化，那么我國房地產(chǎn)的價(jià)格也將隨之改變。同時(shí)在投資者主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場下，投資者為了自身企業(yè)的收益，必然將會(huì)不斷的提升房地產(chǎn)價(jià)格，在這種情況下，不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展帶來諸多發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)問題，同時(shí)還會(huì)極大對(duì)消費(fèi)者的購房行為造成重大的影響。而要想保證房地產(chǎn)市場能夠獲得持續(xù)有效且穩(wěn)定的發(fā)展，必須要從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析出我國房地產(chǎn)市場形態(tài)和價(jià)格變化的情況，準(zhǔn)確有效地分析出房地產(chǎn)市場形態(tài)以及價(jià)格的變化情況。

（作者單位：山西中匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）