統(tǒng)計(jì)學(xué)原理分析西安房價(jià)變動(dòng)趨勢及其對策研究

胡喬

摘 要：西安經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，以及西安市寬松的落戶政策等因素的影響，西安市房價(jià)持續(xù)走高。西安房價(jià)的變化不僅關(guān)乎房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，也老百姓的切身利益相關(guān)，因此，用統(tǒng)計(jì)學(xué)原理分析西安房價(jià)變動(dòng)趨勢，以采取有效的措施應(yīng)對，就有重要的價(jià)值與意義。本文首先分析西安市房價(jià)現(xiàn)狀，然后分析西安市房價(jià)變動(dòng)原因，再次運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法對西安市房價(jià)變動(dòng)趨勢進(jìn)行預(yù)測，最后提出西安市房價(jià)管控對策。

關(guān)鍵詞：統(tǒng)計(jì)學(xué)原理;西安房價(jià);變動(dòng)趨勢

近年來，關(guān)于西安房價(jià)研究的文獻(xiàn)不少。姜增偉（2009）指出，西安市商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格逐年長高，結(jié)合房地產(chǎn)價(jià)格理論體系，基于統(tǒng)計(jì)學(xué)理論基礎(chǔ)，引入了主成分分析法和組合預(yù)測理論，找出了西安市商業(yè)地產(chǎn)的影響因素，并按照影響力進(jìn)行了排序，最后對西安市商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格趨勢進(jìn)行了預(yù)測。袁芳（2018）指出，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)收到社會(huì)廣泛關(guān)注，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是反映房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢和變動(dòng)程度的相對數(shù)，經(jīng)過多重政策調(diào)整，西安市房價(jià)上漲趨勢明顯，住宅市場量價(jià)齊升。通過研究已有的文獻(xiàn)，西安市房價(jià)影響因素很多，西安市房價(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢，未來還需要政府采取更多的措施加以宏觀調(diào)控。本文主要基于統(tǒng)計(jì)學(xué)原理分析西安市房價(jià)變動(dòng)趨勢及其對策。

一、西安市房價(jià)現(xiàn)狀

根據(jù)西安市房價(jià)網(wǎng)公布的西安房價(jià)信息，2019年3月西安市新房房價(jià)為均價(jià)11725元/m2，環(huán)比上月下降0.29%;西安市3月二手房價(jià)格平均為12579元/m2，環(huán)比上月下跌0.47%，同比去年同期上漲32.31%，2019年3月，西安市房價(jià)各個(gè)區(qū)域房價(jià)不一樣，城北房價(jià)參考平均為12649元/m2，城南房價(jià)參考平均為11550/m2，城東房價(jià)參考平均為16354/m2，城西房價(jià)參考平均為12768/m2，浐灞房價(jià)參考平均為12797/m2，長安房價(jià)參考平均為13760/m2，高新房價(jià)參考平均為16160/m2，曲江房價(jià)參考平均為14883/m2，經(jīng)開參考平均為15433/m2，西咸新區(qū)參考平均為11165/m2。2019年，西安市新建商品房價(jià)格同比上漲，房價(jià)漲幅較大，與2015年相比，西安市房價(jià)上漲了52.4%。

二、西安市房價(jià)變動(dòng)原因

西安市房價(jià)變動(dòng)原因諸多，主要涉及西安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房產(chǎn)政策、寬松的落戶政策等。

（一）西安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

根據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1978年西安市地區(qū)生產(chǎn)總值僅有25.35億元，017年達(dá)到7469.85億元，經(jīng)過四十年的發(fā)展，西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平大為提高。隨著西安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，西安第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速，西安市物價(jià)也是不斷增長等，這都影響了西安市房價(jià)。

（二）西安市的房產(chǎn)政策

自2017年全國房地產(chǎn)市場收受到中央政策的引導(dǎo)，很多一二線城市進(jìn)圖房地產(chǎn)市場調(diào)控時(shí)代，而西安市卻受放寬限購限貸、買房落戶、稅收減免、降低首付、利率打折、公積金異地貸款等諸多去庫存優(yōu)惠政策刺激，不少投資者涌入西安房地產(chǎn)市場，西安市樓市可謂坐上“過山車”，住宅市場量價(jià)齊升，大大增強(qiáng)了西安市房屋交易量，影響了西安房價(jià)。

（三）西安市寬松的落戶政策

2016年開始，西安市寬松的落戶政策，吸引大量的外來人口移入西安市。2017年3月1日開始，西安市經(jīng)過多次升級調(diào)整戶籍政策，吸引了大量的人才進(jìn)入城市，大量的外來人口落戶西安市，自然而然激發(fā)了西安市住房的市場需求，短時(shí)間內(nèi)西安住房呈現(xiàn)爆發(fā)型的增長，必然帶來西安市房價(jià)的上漲。2018年，在人才引進(jìn)政策的持續(xù)推動(dòng)下，西安市樓市熱度持續(xù)增長。

三、西安市房價(jià)變動(dòng)趨勢預(yù)測

2018年4月西安市房價(jià)平均為10317元/m2，2018年5月西安市房價(jià)平均為11355元/m2，2018年6月西安市房價(jià)平均為11981元/m2，2018年7月西安市房價(jià)平均為12248元/m2，2018年8月西安市房價(jià)平均為12408元/m2，2018年9月西安市房價(jià)均為12423元/m2，2018年10月西安市房價(jià)平均為12338元/m2，2018年11月西安市房價(jià)平均為12241元/m2，2018年12月西安市房價(jià)均為12207元/m2，2019年1月西安市房價(jià)12410元/m2，2019年2月西安市房價(jià)12639元/m2，2019年3月西安市房價(jià)平均為12579元/m2。

通過已有的數(shù)據(jù)，按照線性模型，用Excel統(tǒng)計(jì)軟件，得出西安房價(jià)趨勢預(yù)測公式：y=4.4304X-18001。西安房價(jià)保持上漲趨勢，但是西安市房價(jià)上漲的幅度呈現(xiàn)放緩的趨勢。

四、西安市房價(jià)管控對策

針對西安市房價(jià)上漲趨勢，與西安市居民的收入水平相差甚遠(yuǎn)，影響居民生活，西安市房價(jià)加強(qiáng)管理與控制是必然，西安需要增加土地供應(yīng)面積，實(shí)行和落實(shí)嚴(yán)格限購政策，執(zhí)行嚴(yán)格的差別化稅收和信貸政策，增加中小套型住房供應(yīng)數(shù)量和保障性住房建設(shè)，打擊交易違法違規(guī)行為，正確引導(dǎo)輿論和預(yù)期。

（一）增加土地供應(yīng)面積和房屋供給

加強(qiáng)西安市城市建設(shè)用地的利用和管理，合理調(diào)控建設(shè)用地的供給數(shù)量，增加土地供應(yīng)面積和房屋供給，堅(jiān)守房地產(chǎn)用地調(diào)控政策，重點(diǎn)保障西安市城市住宅用地供應(yīng)，提高城市用地供應(yīng)量，從而滿足西安日益擴(kuò)大的城市人口用地需求。

（二）實(shí)行和落實(shí)嚴(yán)格限購政策

加強(qiáng)西安市購房資格審查，嚴(yán)格要求購房人的資格，購房過程中提交各類資格審查相關(guān)材料;對有資格購房者嚴(yán)格限制購房數(shù)量，禁止用房炒房，限買同時(shí)限賣，還對交易后上市年限進(jìn)行限制，明顯抑制了投機(jī)性需求。比如具有西安當(dāng)?shù)貞艏畣紊硐拶?套，家庭限購2套，非本地戶籍限購1套，同時(shí)要滿足3-5年社保，對于二套房以上購房首付款比例較高。

（三）增加中小套型住房供應(yīng)數(shù)量和保障性住房建設(shè)

我國上海市：優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾突出的區(qū)域，提高至70%）。提高商辦用地供應(yīng)的有效性和精準(zhǔn)度，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)持有商辦物業(yè)持續(xù)運(yùn)營，商業(yè)物業(yè)持有比例不低于80%，辦公物業(yè)不低于40%，持有年限不低于10年。西安市可以借鑒上海市的經(jīng)驗(yàn)，增加中小套型住房供應(yīng)數(shù)量和保障性住房建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足西安當(dāng)?shù)鼐用褡》啃枨蟮闹械蛢r(jià)位，中小套型普通商品住房用地供應(yīng)，切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格。

（四）執(zhí)行嚴(yán)格的差別化稅收和信貸政策

實(shí)施差別化房貸政策，即對第一套自主性購房給予政策性貸款優(yōu)惠，而投機(jī)性/投資性住房嚴(yán)格控制，增加投資成本，減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)需求。西安市需要實(shí)施差別化住房信貸政策;未滿5年的住房轉(zhuǎn)讓，征收稅收;對于首套房利率有優(yōu)惠政策;對于二套房首付款比例要提高的同時(shí)，貸款利率要提高，二套房不同用住房公積金貸款等。

（五）打擊交易違法違規(guī)行為，正確引導(dǎo)輿論和預(yù)期

西安市房地產(chǎn)市場要規(guī)范經(jīng)營，打擊交易違法違規(guī)行為，對西安市房價(jià)漲幅過快、開發(fā)和銷售存在不規(guī)范，涉商品房投訴增加等問題必須高度重視，進(jìn)行重點(diǎn)整頓，加大宣傳力度，對西安市的房地產(chǎn)市場中違法違規(guī)行為進(jìn)行曝光，加強(qiáng)信息公開，正確引導(dǎo)輿論和預(yù)期。

結(jié)語

總而言之，西安市房價(jià)變動(dòng)趨勢走向上漲，但是經(jīng)過各方面的政策調(diào)整，西安房價(jià)漲幅放緩。西安市房價(jià)管控不僅從限購限貸等方面出發(fā)，但是為了更好地促進(jìn)西安市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，西安市還需要完善房地產(chǎn)市場的基本性制度，比如基本住房制度、土地供給制度等，也需要長效保障機(jī)制，比如說房地產(chǎn)稅收制度、住房金融制度等。

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作者簡介：

胡? 喬（1997.1-），男，漢族，陜西榆林人，西安培華學(xué)院會(huì)計(jì)與金融學(xué)院2015級本科學(xué)生，所學(xué)專業(yè)：會(huì)計(jì)學(xué)。