黃浦江邊的理想城市試驗(yàn)區(qū)

許冰清

在陸家嘴CBD，上海曾不斷追求建筑的高度，地標(biāo)建筑一度是現(xiàn)代化的符號(hào)。不過現(xiàn)在，這座城市在高度上的追求已經(jīng)被許多新的愿景取而代之：可以閱讀的建筑、適合漫步的街區(qū)、最適宜休憩的公園、文明多元的市民……

將這些概念拼貼起來，就是此輪《上海市城市總體規(guī)劃》所提出的“卓越的全球城市”目標(biāo)，在2035年以前應(yīng)基本實(shí) 現(xiàn)。

同樣是在這份規(guī)劃中，上海的“市中心”與“CBD”概念也消失了。它們被整合、升級(jí)成了一個(gè)總覆蓋面積98平方公里、條帶狀的“中央活動(dòng)區(qū)”（CAZ），以黃浦江為軸，連通東西兩岸已有或新建中的多個(gè)城市功能區(qū)。

與CBD相比，CAZ在強(qiáng)調(diào)城市中心過往擅長的商務(wù)和商業(yè)活動(dòng)以外，也同時(shí)強(qiáng)調(diào)文化設(shè)施、旅游設(shè)施、國際機(jī)構(gòu)及其活動(dòng)等對(duì)于城市中心地區(qū)的重要性，在功能上更加綜合。這種概念變化，也意味著空間布局和功能的重構(gòu)。

在全球范圍內(nèi)，最早推動(dòng)CAZ這一概念的，是倫敦傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)與城東Dockland新區(qū)間的聯(lián)動(dòng)。由港口碼頭工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型而來的Dockland，目前正以金融業(yè)、特色零售業(yè)、旅游業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)的“混合式發(fā)展”為主要方向。它與倫敦的市中心相距不遠(yuǎn)，以泰晤士河為紐帶，互為補(bǔ)充、共同發(fā)展。

現(xiàn)在，上海也開始沿著黃浦江岸線，尋找自己的Dockland。

作為小陸家嘴（陸家嘴核心區(qū)域）的推手，由項(xiàng)目開發(fā)及管理公司升級(jí)而來的陸家嘴（集團(tuán)）公司，掌握著可能是全中國范圍內(nèi)規(guī)模最大、租戶平均質(zhì)量也最高的商辦寫字樓面積。其子公司2018年上半年業(yè)績報(bào)告顯示，公司長期持有的物業(yè)項(xiàng)目期內(nèi)租金收入達(dá)到18.03億元，另有6.17億元的物業(yè)管理及服務(wù)收入。

“這種視角有一個(gè)好處是，我們對(duì)于我們的租戶是誰、他們要去哪的動(dòng)向是很敏感的。這些年，金融企業(yè)在陸家嘴愈發(fā)集中，像汽車、制藥、制造業(yè)里的500強(qiáng)企業(yè)都要尋找新的落腳點(diǎn)。它們不愿意離開上海，但浦西又沒有這么大規(guī)模的物業(yè)，這恰好就是浦東做出下一個(gè)次級(jí)中心的機(jī)會(huì)。”上海前灘國際商務(wù)區(qū)投資（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱“前灘公司”）總經(jīng)理助理施楓對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志表示。前灘公司為陸家嘴集團(tuán)控股管理的子公司。

伴隨新一輪總體規(guī)劃，上海黃浦江沿岸已經(jīng)出現(xiàn)了包括虹口北外灘、徐匯濱江、世博濱江在內(nèi)的一系列新興商務(wù)區(qū)。在商業(yè)地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行的研究報(bào)告中，這些區(qū)域一度被統(tǒng)稱為與CBD概念對(duì)應(yīng)的“非中央商務(wù)區(qū)”。

在上海傳統(tǒng)市中心，寫字樓的總體規(guī)模是有限的。仲量聯(lián)行對(duì)租戶的活動(dòng)和市場(chǎng)觀察的結(jié)論是，非中央商務(wù)區(qū)域擁有租金優(yōu)勢(shì)，同時(shí)交通可及性以及商業(yè)氛圍升級(jí)推動(dòng)它們承接了來自周邊乙級(jí)寫字的樓升級(jí)客戶，以及中央商務(wù)區(qū)內(nèi)需求擴(kuò)張的租戶?！爱?dāng)然，在上海市場(chǎng)上，包括外資開放后所帶來的金融及配套專業(yè)服務(wù)業(yè)的擴(kuò)張，以及迅速崛起的科技媒體產(chǎn)業(yè)都會(huì)使中央商務(wù)區(qū)的寫字樓市場(chǎng)需求持續(xù)穩(wěn)定?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)研究總監(jiān)姚耀對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志表 示。

而陸家嘴集團(tuán)在“向外走”的過程中，也在黃浦江邊發(fā)現(xiàn)了一塊靴子形狀的土地—“HQ地塊”。

它原本是上海為爭取“環(huán)球影城樂園”落地所預(yù)留出來的園區(qū)場(chǎng)地。由于當(dāng)時(shí)外高橋集團(tuán)、錦江集團(tuán)和環(huán)球影城方面已經(jīng)初步簽約，土地平整，收儲(chǔ)工作也就在較早階段啟動(dòng)了。但后來，隨著環(huán)球影城被野心更大的上海迪士尼項(xiàng)目取代，“HQ地塊”在很長一段時(shí)間內(nèi)都沒有承接過新的開發(fā)計(jì)劃。

2010年，上海世博會(huì)召開，使得主場(chǎng)館聚集的浦東世博地區(qū)及與之相鄰的后灘板塊名聲大振。由于與后灘在地理位置上的臨近，“HQ地塊”很快更名為“前灘”。2011年在上海舉辦的世界游泳競標(biāo)賽，又選址在此處興建了一個(gè)新的大型體育中心，并帶來了一個(gè)浦東地區(qū)少有的三線換乘地鐵站樞紐。

這一切讓前灘在開發(fā)者眼里像是一袋閃著光芒的面粉，可以做大面包。2012年，陸家嘴集團(tuán)最終決定以一級(jí)開發(fā)商的身份“拿下”整個(gè)前灘區(qū)域，并與“HQ地塊”的原所有者上海浦東土地控股（集團(tuán)）有限公司合資成立了專營業(yè)務(wù)的前灘公司。

前灘公司一級(jí)開發(fā)商的身份，意味著除一部分住宅用地出售，交由其他開發(fā)商管理之外，大部分前期工作和開發(fā)費(fèi)用都要由其承擔(dān)。但好處在于，優(yōu)質(zhì)的二級(jí)開發(fā)商可以為前灘帶來先進(jìn)的運(yùn)營理念，雙方在合資公司中平分經(jīng)營利益。而在“三年出形象，五年出功能，十年基本建成”的前灘開發(fā)目標(biāo)擬定后，這一塊地上的具體規(guī)劃也隨即展開。

“前灘作為城市新中心，是一張白紙，要一氣呵成，必須要有一個(gè)集聚人氣的廣場(chǎng)，就像美國的時(shí)代廣場(chǎng)，圍繞著這個(gè)廣場(chǎng)是幾個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。這樣我們的核心區(qū)可以在比較短的時(shí)間內(nèi)建設(shè)形成?！痹诮邮荜懠易旒瘓F(tuán)的內(nèi)部采訪時(shí)，前灘集團(tuán)公司總規(guī)劃師龔秋霞曾這樣表示。

不過，考慮到建成于2010年年底的東方體育中心已經(jīng)以總面積34.75萬平方米的超大規(guī)模，率先占據(jù)了地塊內(nèi)最為核心的位置，等于在前灘這張“白紙”之上已經(jīng)放置了一個(gè)不可忽略的鎮(zhèn)紙，而與東方體育中心配套的入口廣場(chǎng)、水上公園和停車場(chǎng)，規(guī)模都不小。

帶著一級(jí)開發(fā)商和規(guī)劃者的雙重身份，龔秋霞在研究了柏林、東京、迪拜和上海許多成功的綜合體項(xiàng)目后，得出的結(jié)論是：前灘350萬平方米的建筑量，只要依靠5個(gè)功能混合的大型綜合體，就能一下子消耗掉其中的150萬。但當(dāng)前灘方面將這一想法提交給上海市規(guī)劃院時(shí)，卻遭到了強(qiáng)烈的反對(duì)—街區(qū)尺度太大、不夠人性化。

經(jīng)歷了大規(guī)模的新城和CBD建設(shè)浪潮后，規(guī)劃者們?cè)诔鞘锌臻g、功能區(qū)域和街區(qū)密度等問題上已經(jīng)有過反思。傳統(tǒng)市中心內(nèi)富有活力、氛圍親切的小尺度概念以及地塊內(nèi)功能混合的思路，也因此重獲青睞。

“混合使用不僅僅是簡單的方便概念，縮短通勤時(shí)間、全時(shí)段利用空間，都能有效降低能耗。另外，住宅、工作、消費(fèi)、娛樂，這些功能在需求上的彈性是不一樣的。將彈性系數(shù)不同的功能混雜在一起，也能有效降低整片地區(qū)在宏觀經(jīng)濟(jì)變化中的抗風(fēng)險(xiǎn)能力?！鼻迦A大學(xué)中國新型城鎮(zhèn)化研究院執(zhí)行副院長尹稚對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志表示。

在前灘地塊中，上海市規(guī)劃院和參與競賽設(shè)計(jì)的另一家外資設(shè)計(jì)所，都曾經(jīng)極力推廣“窄路密網(wǎng)”的設(shè)計(jì)，并希望將功能混合的概念均勻地分布到街區(qū)范圍，而不是讓大型綜合體內(nèi)部消化。

但是用小尺度將道路分隔好之后，空間的自由度，包括連通地上地下空間時(shí)會(huì)遇到的產(chǎn)權(quán)問題，都是障礙?！拔覀儗⒁淮髩K地做成相對(duì)低密度、內(nèi)外連通性好的綜合體項(xiàng)目之后，小尺度的感覺同樣可以體現(xiàn)出來。所以大家的理念實(shí)際上是一致的，只是實(shí)現(xiàn)方式不同?！鼻盀┕靖笨偨?jīng)理朱純宏對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志表示。

在求同存異的原則下，前灘第一輪的規(guī)劃方案最終就這么確定了下來。幾大合圍著地鐵樞紐和東方體育中心的城市綜合體項(xiàng)目最終被放行，同時(shí)還有了“美國中心”“歐洲中心”和“亞太中心”之類的名號(hào)。這讓參與到第二輪詳細(xì)規(guī)劃的貝諾公司董事龐嵚或多或少感到了概念上的禁錮—“且不論有沒有殖民文化的色彩，在這種設(shè)定下，想進(jìn)來的歐洲企業(yè)，是不是就不能去日本中心了？這似乎是一種人為的設(shè)限……”

在貝諾給出的調(diào)整方案中，龐嵚將原先“釘子”一般豎在中心區(qū)，更多考慮城市形象的寫字樓塔樓沿著已有的放射狀路網(wǎng)又向外推了推，在正對(duì)體育場(chǎng)的方向留出了一個(gè)大地塊，用作低層高密度的商業(yè)空間?！斑@樣做的好處是，所有辦公樓都能俯瞰到這么一個(gè)很舒服的街區(qū)式商場(chǎng)，而與地鐵的連通性、以及整個(gè)商業(yè)中心的商業(yè)價(jià)值一點(diǎn)都沒有損失?！饼媿抡f。

規(guī)劃落定，大規(guī)模招商工作同步開始。在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，前灘概念也是被三則重磅的簽約消息所打響的—從2013年至2015年，建造了紐約洛克菲勒中心的美國鐵獅門、有“遠(yuǎn)東第一財(cái)閥”之稱的香港怡和洋行，和以優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目聞名的太古地產(chǎn)先后宣布，與前灘公司簽約并成立合資公司，開建綜合體項(xiàng)目。

鐵獅門在全球范圍內(nèi)操盤過多個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目，怡和洋行也曾是香港中環(huán)繁榮的主要參與者，但兩大品牌此前在上海市場(chǎng)都沒有做要求類似前灘項(xiàng)目的綜合體的經(jīng)驗(yàn)。而操作過南京西路興業(yè)太古匯的太古地產(chǎn)在這方面雖然相對(duì)合格，但在前灘拿地的消息公布后，外界亦有質(zhì)疑：以其慢工出細(xì)活的特點(diǎn)，能與前灘“三年出形象，五年出功能，十年基本建成”的要求匹配么

前期招商中，前灘在全球范圍內(nèi)接觸過很多開發(fā)商，包括內(nèi)資開發(fā)商。“但我們需要一個(gè)有分量的、真的敢砸錢的開發(fā)商第一個(gè)沖進(jìn)來。選擇鐵獅門一方面是因?yàn)樗敲绹畲蟮姆康禺a(chǎn)基金，其項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和呈現(xiàn)品質(zhì)是世界級(jí)的；另一方面美國企業(yè)速度快，簽約、開工，很快項(xiàng)目就起來了?！笔鲗?duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志表示。

曾在小陸家嘴開發(fā)過程中屢受資金困擾，最后只能選擇以土地批租模式將地塊交由其他開發(fā)商管理的陸家嘴集團(tuán)，也在引入鐵獅門的過程中學(xué)到了房地產(chǎn)基金操盤項(xiàng)目開發(fā)的思路。在前灘項(xiàng)目中，陸家嘴集團(tuán)通過引入外部資金的方式減少了前期的投入，也降低了常規(guī)開發(fā)中“以住宅養(yǎng)商業(yè)”的賣地壓 力。

相對(duì)充裕的資金，使前灘在為地塊做配套服務(wù)時(shí)能發(fā)揮一些想象力—在住宅、商辦、零售、酒店等常規(guī)建設(shè)項(xiàng)目、已有的東方體育中心等體育設(shè)施以及沿黃浦江岸線預(yù)留的城市公園之外，前灘區(qū)域內(nèi)還配套了從公辦到民辦、從小學(xué)至大學(xué)的全套教育資源；小型診所與全科國際醫(yī)院相結(jié)合的醫(yī)療體系；邀請(qǐng)香港開發(fā)商所做的演藝中心，等等。這里甚至包含了一座修葺過的寺廟法華學(xué)問寺，以及新建的基督教教堂涌恩 堂。

“如果以一個(gè)家庭作為單位，從生活的角度來觀察人的需求，就能看到很多不一樣的東西。我們希望有相當(dāng)一部分人，而且是國際化的一群消費(fèi)者，能夠在前灘獲得從早到晚的一站式服務(wù)。所以在尋找商業(yè)上的合作伙伴之前，我們先投入大量的精力和資本，去做這些功能配套，然后再反向吸引人，把公司和人留在我們的物業(yè)項(xiàng)目里。”施楓對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志表示。

陸家嘴集團(tuán)早前在浦東運(yùn)營碧云板塊這一國際化社區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，以及在天津與英國惠靈頓國際學(xué)校的合作過程，降低了在前灘復(fù)制這些事的難度。作為整個(gè)前灘區(qū)域第一個(gè)建成的配套項(xiàng)目，前灘惠靈頓國際學(xué)校的建設(shè)時(shí)間被3次提速，最終僅耗時(shí)一年半就交付使用。

“形象早出來，前灘就有宣傳亮點(diǎn)了。建成后有許多外國人來來往往，這個(gè)地方國際化的氛圍就出來了?！痹诮邮荜懠易旒瘓F(tuán)的內(nèi)部采訪時(shí)，前灘集團(tuán)公司開發(fā)一部經(jīng)理許平曾這樣表示。

在地塊內(nèi)增加一個(gè)教堂的想法，也來源于這種國際化的想象。在這個(gè)總建筑面積只有2800平方米的“小”項(xiàng)目上，前灘公司延攬現(xiàn)任哈佛大學(xué)建筑系主任I aki Abalos做了設(shè)計(jì)方案，最終呈現(xiàn)出簡潔的現(xiàn)代風(fēng)格。與其毗鄰的，是前灘為岸線預(yù)留的大片濱江公園空間，內(nèi)部有貫穿整條黃浦江沿線的步道。

對(duì)于新興區(qū)域建造來說，需要將CBD的理念，提升為更加綜合的概念。這就意味著要在辦公樓高樓云集的基礎(chǔ)上，增加其他的要素，比如文化、休閑娛樂、體育、生活、居住、教育、醫(yī)療，“真正能做到這個(gè)概念并不簡單。從這方面講，我覺得以上海的前灘為例，其整體規(guī)劃、長期運(yùn)營思路和形象，很好地吻合了上海的國際大都市目標(biāo)?！币σ珜?duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志表示。

上海前灘辦公樓供應(yīng)

（單位：千平方米）

在為前灘核心商業(yè)區(qū)做完整體開發(fā)后，貝諾又承接了區(qū)域內(nèi)由前灘公司自持自營的寫字樓項(xiàng)目“前灘世貿(mào)中心一期”的設(shè)計(jì)工作。為了改變傳統(tǒng)寫字樓與周邊地區(qū)間過于獨(dú)立的關(guān)系，貝諾的設(shè)計(jì)強(qiáng)化了一組用廊橋和空中平臺(tái)互相連通的零售、餐飲裙樓，嘗試了一把“立體街區(qū)商業(yè)”的效果。

“商業(yè)其實(shí)是我們生存需求保障的一個(gè)基本點(diǎn)，但在類似CBD這樣的功能區(qū)里，它又很脆弱。”龐嵚對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志表示，貝諾在設(shè)計(jì)的時(shí)候，希望兩者能夠相互配合—寫字樓與零售區(qū)形成內(nèi)街，它的寬度滿足城市公共街區(qū)尺寸邏輯；小盒子零售空間的規(guī)模、進(jìn)深，也都符合租賃邏輯。

盡管篤信自己的設(shè)計(jì)思路能夠?yàn)榍盀┖诵膮^(qū)的寫字樓帶來一點(diǎn)改變，在交付給最終的經(jīng)營者之前，其實(shí)誰都不確定這是否是最好的方案。“如果使用方和經(jīng)營者不知道如何招商和使用，也沒有足夠的業(yè)態(tài)去吸引人，僅僅把連通性做好是不夠的。但這已經(jīng)接近建筑師所能控制的極限了?！饼媿逻M(jìn)一步說 道。

同樣想在前灘打好“街區(qū)式商業(yè)”這張牌的，還有太古地產(chǎn)。2018年8月，在上海市中心的興業(yè)太古匯開業(yè)一年后，太古地產(chǎn)中國區(qū)行政總裁彭國邦在北京接受包括《第一財(cái)經(jīng)周刊》在內(nèi)的媒體群訪時(shí)就已經(jīng)表示，公司在內(nèi)地的未來發(fā)展眼下集中在前灘項(xiàng)目上。這個(gè)隨后定名為“前灘太古里”的項(xiàng)目，占用的就是龐嵚在規(guī)劃中留出的那個(gè)大地 塊。

上海前灘零售供應(yīng)

（單位：千平方米）

在中國內(nèi)地，太古地產(chǎn)以在4個(gè)城市的5個(gè)設(shè)計(jì)和招商風(fēng)格迥異的商業(yè)綜合體項(xiàng)目聞名。在其總部所在地香港，旗下兩個(gè)核心項(xiàng)目—“太古城”和“太古廣場(chǎng)”綜合體，對(duì)于提升周邊社區(qū)的面貌，亦有重要的正面影響。

在前灘項(xiàng)目上，太古地產(chǎn)找來了兩家此前未曾合作過的公司，為這個(gè)總建筑面積接近12萬平方米的商場(chǎng)做了建筑和景觀設(shè)計(jì)。雖然同屬“太古里”品牌線，但前灘太古里的設(shè)計(jì)風(fēng)格，并不是“石庫門里弄”的樣子，和此前的北京三里屯、成都大慈寺項(xiàng)目也大相徑庭。

“成都遠(yuǎn)洋太古里地塊上原本就坐落了大慈寺以及6座保留院落和建筑，它們奠定了項(xiàng)目的基調(diào)，所以我們因地制宜地打造了現(xiàn)在呈現(xiàn)在大家眼前的建筑形態(tài)和格局，最大限度地尊重和保育當(dāng)?shù)氐臍v史文化。前灘太古里所在的前灘是新興的、全新的國際商務(wù)生活區(qū)，本身有很好的自然和社區(qū)環(huán)境，例如：濱江、綠化率高、國際化……與這些關(guān)鍵詞相匹配，我們和建筑設(shè)計(jì)顧問一致認(rèn)為，創(chuàng)造一個(gè)半開放式的購物街區(qū)會(huì)和周邊環(huán)境更有機(jī)地融于一體?！碧诺禺a(chǎn)回復(fù)《第一財(cái)經(jīng)》雜志時(shí)表示。

在這一綜合體地塊中，前灘太古里這一零售項(xiàng)目由太古地產(chǎn)及陸家嘴集團(tuán)共同持有及營運(yùn)，與之相鄰的甲級(jí)寫字樓“前灘中心”為陸家嘴集團(tuán)自持，五星級(jí)酒店則交由香格里拉管理。至于商場(chǎng)內(nèi)最重要的租戶品牌，近期剛啟動(dòng)招商的前灘太古里項(xiàng)目方對(duì)外公開的設(shè)想是，“愿意給租戶更大的空間去發(fā)揮創(chuàng)意，一起碰撞，做一些與眾不同的事?！?/p>

而在東方體育中心東側(cè)，被前灘方面稱贊為“前灘最漂亮綜合體”的鐵獅門項(xiàng)目，目前已經(jīng)將寫字樓、商場(chǎng)和住宅項(xiàng)目先后投入市場(chǎng)了。

在聽取了貝諾方面的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路后，鐵獅門用平臺(tái)將已經(jīng)被市政路網(wǎng)劃分開的樓宇在空中重新連通，地面部分則在定名為“晶耀前灘”的商場(chǎng)內(nèi)部預(yù)留了一個(gè)街心花園式的中庭空間，餐飲商戶可以將座位擺到室外。不過在圍擋之內(nèi)，這個(gè)“街心花園”目前只有一片灰頭土臉的市政工地，以及一根被撞歪的交通信號(hào)燈桿。

晶耀前灘的管理方對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志介紹，將于2019年9月開業(yè)的商場(chǎng)部分在招商思路上，相對(duì)自然地承襲了體育、親子和生活方式等幾個(gè)在前灘內(nèi)頗受重視的元素。而6座寫字樓全部入市租賃后，增加的寫字樓人群也有望彌補(bǔ)商場(chǎng)日常人氣不足的壓力。

雖然前灘的整體建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入第7年，但這里“樓比人多”的安靜狀況，仍要一段時(shí)間才能被新遷入的居民、公司和普通消費(fèi)者改變。

而當(dāng)年想要離開陸家嘴CBD的一些全球500強(qiáng)制造業(yè)公司和汽車公司，似乎有望在這里找到自己的位置—一塊新的冠名招牌已經(jīng)出現(xiàn)在了位于寫字樓樓頂?shù)牟Ａ粔ι稀?/p>