不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合技術(shù)路線及相關(guān)問題解決措施研究

李薇

摘? ?要：本文針對當(dāng)前不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合中的重點(diǎn)難點(diǎn)問題，研究提出了數(shù)據(jù)清理整合的主要內(nèi)容和技術(shù)路線，并針對當(dāng)前數(shù)據(jù)整合中存在的問題給出了具體的解決措施，相信對從事相關(guān)工作的同行能有所裨益。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)? 數(shù)據(jù)整合? 技術(shù)研究

中圖分類號：TP311? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1674-098X（2019）11（c）-0174-02

隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布實施和各地不動產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及不動產(chǎn)權(quán)利證書的發(fā)放，全國各地展開了不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合建庫、信息系統(tǒng)建設(shè)的研究。全國大多數(shù)房地產(chǎn)管理局應(yīng)用了房產(chǎn)測繪、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等信息化軟件，但各業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)孤立、“同一個實體，多個數(shù)據(jù)源”“圖、屬、檔分離”等現(xiàn)狀嚴(yán)重制約著整個房產(chǎn)信息化建設(shè)的發(fā)展。將不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)在其數(shù)據(jù)分散、多源異構(gòu)的情況下，統(tǒng)一按照不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)建庫標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整合建庫，最終整合的數(shù)據(jù)質(zhì)量滿足向上級不動產(chǎn)管理部門匯交，保證不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作順利開展，是開展數(shù)據(jù)整合工作的目標(biāo)。

1? 清理整合目標(biāo)

通過清理整合實現(xiàn)土地房屋各類數(shù)據(jù)的完整性和正確性，并確保各類數(shù)據(jù)之間關(guān)聯(lián)掛接正確，簡單來說就是要實現(xiàn)“五種數(shù)據(jù)”的“四個掛接”，如圖1所示。

1.1 五種數(shù)據(jù)

（1）土地登記信息：是土地登記中產(chǎn)生的用于描述土地的相關(guān)信息，主要包括土地權(quán)屬性質(zhì)和來源，土地權(quán)利主體所涉及的土地坐落、界址、面積、用途、價格、圖號、宗地代碼、使用年限等。

（2）宗地圖形：是由權(quán)屬界線封閉成的，描述地塊空間位置、形狀等的圖形，宗地是土地權(quán)屬調(diào)查的最小單元。

（3）房屋圖形：描述房屋空間位置、形狀等的圖形。

（4）樓盤表：是對土地和房屋的物理屬性以及相互關(guān)系的描述，是表現(xiàn)房屋物理狀態(tài)信息（包括每套房屋面積、戶型、層數(shù)、用途、坐落等）和權(quán)屬狀態(tài)信息而形成的一個二維變化的直觀表格。樓盤表由項目信息、樓幢、房屋三部分組成。

（5）房屋登記信息：是房屋登記中產(chǎn)生的用于描述房屋的相關(guān)信息，主要包括房屋自然狀況（坐落、面積、用途等），房屋權(quán)利狀況（所有權(quán)情況、他項權(quán)情況和房屋權(quán)利的其他限制等），以及登記機(jī)關(guān)記載的其他必要信息。

1.2 四個掛接

（1）土地登記信息與宗地圖形掛接：是指通過關(guān)鍵字段（如宗地代碼、權(quán)利人、坐落等）實現(xiàn)土地登記信息和宗地圖形的正確對應(yīng)。對有宗地圖形而缺失土地登記信息的，要查詢原土地登記檔案，并在不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中進(jìn)行土地登記信息的補(bǔ)錄，對有土地登記信息而缺失宗地圖形的要通過調(diào)閱相關(guān)資料（如地籍圖、地形圖、宗地附圖等）或外業(yè)調(diào)查測繪進(jìn)行宗地圖形的補(bǔ)充入庫。

（2）宗地圖形與房屋圖形掛接：是指通過宗地代碼（如：宗地代碼為500112008005GB00008的宗地）和房屋自然幢號（如：自然幢號為500112008005GB00008F0006的房屋）的對應(yīng)來實現(xiàn)宗地圖形和房屋圖形的掛接（即房屋落地）。對于宗地內(nèi)缺失房屋圖形的，要通過調(diào)閱相關(guān)資料（如地籍圖、地形圖、房屋附圖等）或外業(yè)調(diào)查測繪進(jìn)行房屋圖形的補(bǔ)充入庫。

（3）房屋圖形與樓盤表掛接：是指通過房屋自然幢號的對應(yīng)來實現(xiàn)房屋圖形和樓盤表的正確掛接（即樓盤落地）。

（4）樓盤表與房屋登記信息掛接：是指通過對登記信息的清理，將每幢房屋的各戶登記信息正確裝入樓盤表（即組幢）。對組幢漏缺、錯亂的，要通過查詢登記檔案信息重新組幢。

以上四個“掛接”是實現(xiàn)地房數(shù)據(jù)合一的必要條件，任何一個掛接缺失或錯誤，都會使房屋成為“空中樓閣”，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)無法辦理，因此，做好四個“掛接”是土地房屋數(shù)據(jù)清理整合的關(guān)鍵所在。

2? 技術(shù)路線

2.1 工作思路

充分利用現(xiàn)有地籍、房籍?dāng)?shù)據(jù)，通過對土地房屋信息清理，完善土地房屋空間圖形，建立宗地、房屋、樓盤之間的關(guān)聯(lián)，編制不動產(chǎn)單元號，最后整合為地房籍?dāng)?shù)據(jù)。

2.2 技術(shù)路線

以導(dǎo)出房籍?dāng)?shù)據(jù)庫中樓盤表為基礎(chǔ)，按宗地-房屋-樓盤表的層次排序，逐幢（樓盤）核實對應(yīng)正確宗地代碼和房屋自然幢號。采用內(nèi)業(yè)分析為主的方式，進(jìn)行土地房屋數(shù)據(jù)清理：根據(jù)樓盤表對應(yīng)房屋圖形的空間位置，建立宗地代碼和自然幢號對應(yīng)關(guān)系，批量提取一個宗地里只有唯一一幢房屋的，自然幢和房屋圖形直接對應(yīng)（自然幢號為宗地代碼后直接加F0001）;其余部分通過對照房籍?dāng)?shù)據(jù)庫中對應(yīng)宗地屬性信息、掃描圖件和宗地矢量數(shù)據(jù)中宗地圖形、屬性信息，結(jié)合現(xiàn)勢性遙感影像對應(yīng)自然幢和宗地，然后依據(jù)宗地與房屋圖形的空間幾何關(guān)系，核對房籍?dāng)?shù)據(jù)庫中房屋屬性信息、掃描宗地房產(chǎn)圖件、房屋矢量數(shù)據(jù)房屋圖形、現(xiàn)勢性遙感影像等，建立自然幢和房屋圖形的對應(yīng)關(guān)系。內(nèi)業(yè)土地房屋數(shù)據(jù)清理發(fā)現(xiàn)的無宗地圖形、對應(yīng)宗地內(nèi)無房屋圖形、宗地或房屋圖形與實際不符、房屋過多無法一一對應(yīng)等情況，開展外業(yè)調(diào)查完善土地房屋空間信息。自然幢與宗地、房屋圖形對應(yīng)關(guān)系建立完善后，檢核數(shù)據(jù)完整性與正確性，并對宗地、房屋和戶室進(jìn)行編碼。

2.3 清理整合流程圖

清理整合流程圖如圖2所示。

3? 難點(diǎn)問題及解決辦法

在土地房屋數(shù)據(jù)清理中，主要有四個難點(diǎn)問題，包括樓盤組幢錯漏，樓盤無法對應(yīng)落地，宗地房屋圖形缺失，房屋圖形跨多宗地。

3.1 樓盤組幢錯漏

因老舊房屋登記檔案信息不全，地址模糊，缺失圖形等，清理時人工無法判斷戶室所在的正確位置，造成樓盤組幢錯漏，為登記留下了隱患。出現(xiàn)這種情況，建議進(jìn)行外業(yè)調(diào)查，實地落實房屋層數(shù)、戶數(shù)，然后根據(jù)實地調(diào)查結(jié)果建立一個正確的空白樓盤表，將已經(jīng)落實正確的戶室裝入樓盤表，而不能確定或懷疑有誤的戶室暫時不裝入樓盤表，待進(jìn)行交易登記時，通過征詢產(chǎn)權(quán)人，再將戶室信息裝入正確位置。

3.2 樓盤無法對應(yīng)落地

將樓盤表與正確的房屋圖形關(guān)聯(lián)（樓盤落地），是實現(xiàn)地房關(guān)聯(lián)的重要紐帶，但因全國大部分地區(qū)為國土房管分設(shè)，國土房管數(shù)據(jù)各自管理，會出現(xiàn)樓盤表與房屋圖形出現(xiàn)多對一或一對多的情況，無法一一對應(yīng)關(guān)聯(lián)。對比房籍?dāng)?shù)據(jù)與房屋圖形、面積、位置關(guān)系等信息，結(jié)合判讀遙感影像，或通過開展外業(yè)調(diào)查，對樓盤表或房屋圖形進(jìn)行合并或分割，建立樓盤表與房屋圖形的對應(yīng)關(guān)系。

3.3 宗地房屋圖形缺失

對老舊城區(qū)或偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，未進(jìn)行過初始地籍測繪的區(qū)域，宗地和房屋圖形不完善。部分偏遠(yuǎn)地區(qū)沒建立地、房籍?dāng)?shù)據(jù)管理系統(tǒng)，采用手工發(fā)證，宗地房屋只有圖形、邊長、面積等信息，缺乏坐標(biāo)信息。

對能夠落實實地位置，但缺乏土地房屋坐標(biāo)的區(qū)域，在國土房管部門的配合下，依據(jù)土地房屋登記檔案，利用地籍圖和影像圖，開展外業(yè)調(diào)查，同時對外業(yè)核查的房屋座落和房屋主體名稱予以現(xiàn)場測繪上圖，完成土地房屋空間數(shù)據(jù)采集和相關(guān)屬性錄入，對新采集的數(shù)據(jù)采取打包更新方式進(jìn)入集中管理的地房籍?dāng)?shù)據(jù)庫，樓盤數(shù)據(jù)按照統(tǒng)一編碼規(guī)則進(jìn)行掛接。對現(xiàn)場調(diào)查中難于落實位置的房屋，由基層國土房管部門協(xié)助查找。對于已拆遷或處于拆遷中的房屋以實地調(diào)查作為確認(rèn)依據(jù)，現(xiàn)場調(diào)查時做好影像記錄，將拆遷區(qū)域排除出清理范圍。

3.4 房屋圖形跨多宗地

房屋原則上對應(yīng)一個宗地，但歷史原因造成一個房屋可能跨宗地情況。出現(xiàn)這種情況，對于有條件進(jìn)行宗地合并的，在國土房管部門配合下，進(jìn)行宗地合并;對于無法進(jìn)行宗地合并的，可作為歷史遺留問題處理，將房屋歸屬到幾何中心所在宗地，并在房屋和樓盤表屬性中備注說明該房屋跨宗地，待今后日常變更再處理。

4? 結(jié)語

此文提出的土地房屋數(shù)據(jù)清理整合技術(shù)方法，可為其他未開展數(shù)據(jù)整合地區(qū)借鑒使用。土地房屋數(shù)據(jù)清理整合是復(fù)雜、長期的工作，需要國土、房管、測繪、清理公司等部門協(xié)調(diào)配合才能順利完成此項工作。只有在做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查基礎(chǔ)上，建立統(tǒng)一信息平臺，才能順利推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。

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