長租公寓的金融風(fēng)險(xiǎn)與分析

吳國雙

摘要： 隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和市場(chǎng)需求增加，長租公寓市場(chǎng)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)開發(fā)商、酒店管理集團(tuán)、房地產(chǎn)中介和一些創(chuàng)業(yè)公司在長租公寓領(lǐng)域開疆拓土，經(jīng)營著數(shù)十萬間長租公寓。隨著社會(huì)資本不斷涌入，房產(chǎn)中介公司和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)加快布局，長租公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)爆發(fā)性增長態(tài)勢(shì)。

關(guān)鍵詞：長租公寓;現(xiàn)狀;金融

2017年我國房屋租賃行業(yè)租賃面積為75.16億平方米，租賃人口總數(shù)約2.43億人。現(xiàn)在傳統(tǒng)的房屋已無法滿足巨大的租房需求，在供需雙方互不成就的背景下，長租公寓應(yīng)運(yùn)而生。隨著資本的不斷涌入，長租公寓市場(chǎng)成功站上風(fēng)口，各大長租公寓企業(yè)遍地開花。

一、參與者眾多，競爭混戰(zhàn)，野蠻擴(kuò)張

我國的租賃市場(chǎng)主流依舊是C2B2C模式，即房東、租客通過鏈家、Q房等中介平臺(tái)來促成交易;隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展以及租客對(duì)于生活品質(zhì)的追求，催生了新興的B2C模式，即自如、泊寓、冠寓等長租公寓運(yùn)營商，根據(jù)物業(yè)分布，可分為集中式、分散式;根據(jù)運(yùn)營模式，又可分為重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)。

市場(chǎng)參與者眾多，但是市占率總體并不高。規(guī)模最大的長租公寓品牌自如，管理房間數(shù)已經(jīng)達(dá)到30萬間，但相比與其他規(guī)模較大的品牌如魔方公寓3萬間，優(yōu)客逸家管理房屋數(shù)近3萬間，行業(yè)集中度整體偏低，處于搶占市場(chǎng)份額的階段。長租公寓的未來市場(chǎng)仍然集中在核心一二線城市，大量機(jī)構(gòu)運(yùn)營商集中在少數(shù)城市，將進(jìn)一步導(dǎo)致競爭加劇。

二、前期投入大，毛利率低，回報(bào)時(shí)間長

由于初期成本高、回報(bào)周期長等原因，房企長租公寓項(xiàng)目中重資產(chǎn)僅占據(jù)小部分。但是重資產(chǎn)具有分布集中、便于管理等優(yōu)點(diǎn)，所以大型房企都會(huì)留有一部分公寓獨(dú)立運(yùn)營。龍湖2017年獲得上海市閔行區(qū)劍川路綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目包含9.4萬平方米的商業(yè)、4萬平方米的辦公、3萬平方米的長租公寓等業(yè)態(tài)。附近遍布高校、科技園、產(chǎn)業(yè)園，輻射人群超過25萬。該項(xiàng)目目標(biāo)客群定位為中高層白領(lǐng)，且經(jīng)過精裝修，項(xiàng)目預(yù)期租金達(dá)到4.4元/天/平方米，高于附近平均租金水平，但是由于重資產(chǎn)特征龍湖仍需10年時(shí)間才能達(dá)到現(xiàn)金流平衡。

目前國內(nèi)品牌公寓的成本費(fèi)用主要由拿房成本、獲客成本、裝修攤銷、人力開支、增值稅構(gòu)成。其中拿房成本是重中之重，占到整體收入的50%左右;其次是裝修攤銷，按10個(gè)月的租金作為裝修開支、5年攤銷，裝修攤銷成本占收入的比重為16.7%;人員成本和獲客成本大致為12.6%和4.5%。一個(gè)典型公寓運(yùn)營公司的息稅前利潤率在10.2%左右，按息稅前凈現(xiàn)金流測(cè)算的投資回收期平均在4-5年左右。綜合來看，55%的拿房成本和百間65%的入住率是盈利的臨界點(diǎn)。

三、長租公寓過度金融化，租金無序上漲

在操作層面，長租公寓一般首先通過按月支付租金的方式，從分散的個(gè)人房東手中，高價(jià)租下3-5年不等的短期房源，然后把住房加價(jià)轉(zhuǎn)租給最終租客，并將轉(zhuǎn)租的租金收益包裝為租金“分期貸款”。對(duì)于有實(shí)力的長租公寓，一般委托通道方和租戶簽訂貸款分期合同，間接向租客發(fā)放租房分期貸款，進(jìn)而以租房“分期貸款”作為名義上的底層資產(chǎn)，發(fā)行資產(chǎn)證券ABS，在獲得資產(chǎn)證券化融資后，又將此作為本金，繼續(xù)租下更多的個(gè)人房源。對(duì)于沒有足夠?qū)嵙Φ墓?，主要通過與網(wǎng)貸平臺(tái)等短貸機(jī)構(gòu)合作，將年度租金收益以租戶“分期貸款”的形式，從短貸機(jī)構(gòu)一次性獲取。運(yùn)營方均按月向房東支付租金，同時(shí)又通過將最終租戶租金包裝成“分期貸款”的方式，按年或更長時(shí)間獲取最終租戶的租金。“租金貸”業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)突出，其不僅表現(xiàn)在流程復(fù)雜化導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)在長租公寓運(yùn)營商、出租人、承租人以及第三方金融機(jī)構(gòu)之間肆意擴(kuò)散，還使得自融和資金違規(guī)挪用成為重災(zāi)區(qū)。

從月付租房到年付轉(zhuǎn)租，即使不考慮租房押金，理論上最高也可實(shí)現(xiàn)10倍以上的金融杠桿。這種加杠桿本質(zhì)上并不以其本身實(shí)力或信用為基礎(chǔ)，而是以加價(jià)損害租客利益，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移分散到租客和出租人身上。這種“雙重”資金期限錯(cuò)配進(jìn)一步加劇了風(fēng)險(xiǎn)的傳染性，并隨著“爆倉”而波及到租賃市場(chǎng)各方主體。實(shí)際結(jié)果顯示，長租公寓運(yùn)營商通過“租金貸”獲得預(yù)付資金，一旦發(fā)生跑路或資金鏈斷裂，業(yè)主無法繼續(xù)獲得房租，進(jìn)而驅(qū)趕租客，但租客還需繼續(xù)償付每月貸款并面臨無房可住的困境。從目前已經(jīng)“爆倉”的機(jī)構(gòu)來看，其背后大多浮現(xiàn)P2P、消費(fèi)金融公司的影子。

四、產(chǎn)業(yè)鏈分散，不易控制

長租公寓的產(chǎn)業(yè)流程大致為獲取房源、設(shè)計(jì)裝修、營銷簽約、日常運(yùn)營管理、后期項(xiàng)目退出。在整個(gè)產(chǎn)業(yè)流程中，除了通過收購資產(chǎn)和租賃獲得資產(chǎn)價(jià)值和租金收益，產(chǎn)業(yè)鏈上其他可以產(chǎn)生的業(yè)務(wù)主要包括1）獲得房源后裝修設(shè)計(jì);2）運(yùn)營過程中大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的應(yīng)用;3）日常運(yùn)營過程中的附加服務(wù)：例如租金貸款、家具租賃等。這些業(yè)務(wù)產(chǎn)生收益的同時(shí)也會(huì)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，目前在日常運(yùn)營、資金流和裝修等多方面連續(xù)出現(xiàn)違背市場(chǎng)規(guī)律的事情。

長租公寓不是房地產(chǎn)投資，而是不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營，但各競爭主體都加入進(jìn)來，不懂運(yùn)營的居多，在未來發(fā)展中會(huì)受限，能力差，經(jīng)營管理會(huì)出現(xiàn)問題，進(jìn)而盈利出現(xiàn)問題。代運(yùn)營模式下也存在著問題，它會(huì)受到代建環(huán)節(jié)受委托方制約。長租公寓也不是平臺(tái)做大就會(huì)邊際成本降低的生意，成本是不會(huì)隨著規(guī)模擴(kuò)大而減少，并且如果擴(kuò)張，入住不足，會(huì)造成空房率高的情況，更是加重虧損，無現(xiàn)金流。為縮減成本，長租公寓多次深陷“甲醛門”，部分品牌長租公寓被曝出甲醛等空氣污染物超標(biāo)，存在著不容忽視的裝修污染問題等。

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