古北水鎮(zhèn) 文旅典范

白驊

特色小鎮(zhèn)是有效投資的重要抓手。特色小鎮(zhèn)建設(shè)是以特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展如文化、旅游、科技、農(nóng)業(yè)等為前提的，而基礎(chǔ)設(shè)施與產(chǎn)業(yè)發(fā)展都必須輔以資金支持、土地扶持政策等基本保障，才能實(shí)現(xiàn)特色小鎮(zhèn)在產(chǎn)業(yè)與人文資源方面的整合，同時(shí)提供人的就業(yè)發(fā)展機(jī)遇，進(jìn)而再吸引周邊其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)入與人口遷移。要想解決好產(chǎn)業(yè)與人的問(wèn)題，除了政府的規(guī)劃與政策的持續(xù)穩(wěn)定支持外，還需要足夠的資金實(shí)力才能辦好事情。如何將特色小鎮(zhèn)建設(shè)與資本接軌，選取什么樣的融資與投資模式呢？

小鎮(zhèn)項(xiàng)目介紹

古北水鎮(zhèn)是基于北方水文化建造而成的小鎮(zhèn)，正在成為北京夜游時(shí)尚新地標(biāo)，吸引越來(lái)越多的年輕人及國(guó)際友人前來(lái)度假休閑，這里也是攝影家和美食愛(ài)好者的天堂。

位于北京市密云縣古北口鎮(zhèn)司馬臺(tái)村的古北水鎮(zhèn)，由三個(gè)自然村落組成，占地面積近10平方公里。2010年6月中青旅與北京密云縣簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，合作開發(fā)古北水鎮(zhèn)國(guó)際旅游綜合度假區(qū)項(xiàng)目，并于2014年10月正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。2015年全年接待游客147萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.62億元，凈利潤(rùn)4701萬(wàn)元。預(yù)計(jì)進(jìn)入成熟運(yùn)營(yíng)期后，每年將接待游客400萬(wàn)人次，旅游綜合年收入將達(dá)到10億元。古北水鎮(zhèn)距離市中心僅100多公里，車程一個(gè)多小時(shí)，又處于（北）京承（德）黃金旅游干線上，高速公路直達(dá)景區(qū)，交通十分便捷。

規(guī)劃設(shè)計(jì)思路

從項(xiàng)目定位來(lái)說(shuō)，要將古北水鎮(zhèn)打造成集觀光游覽、休閑度假、商務(wù)會(huì)展、創(chuàng)意文化等旅游業(yè)態(tài)為一體，服務(wù)與設(shè)施一流，參與性和體驗(yàn)性極高的綜合性特色休閑旅游度假目的地。

整個(gè)水鎮(zhèn)規(guī)劃為“六區(qū)三谷”，即老營(yíng)區(qū)、民國(guó)街區(qū)、水街風(fēng)情區(qū)、臥龍堡民俗文化區(qū)、湯河古寨區(qū)、民宿餐飲區(qū)，與后川禪谷、伊甸谷、云峰翠谷。整個(gè)水鎮(zhèn)范圍內(nèi)，規(guī)劃實(shí)施大量酒店、民宿、餐飲、溫泉、演藝、娛樂(lè)等配套服務(wù)，總體規(guī)劃有43萬(wàn)平方米精美的明清及民國(guó)風(fēng)格的山地合院建筑。其中包含兩家五星標(biāo)準(zhǔn)大酒店，六家小型精品酒店，400余間民宿、餐廳及商鋪，10多個(gè)文化展示體驗(yàn)區(qū)及完善的配套服務(wù)設(shè)施，滿足客戶對(duì)觀光、休閑、度假和會(huì)議的需求。除此之外，后期還規(guī)劃了高爾夫球場(chǎng)、別墅地產(chǎn)、度假公寓等多種業(yè)態(tài)和設(shè)施，以滿足項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

從設(shè)計(jì)特點(diǎn)來(lái)看，為確保水鎮(zhèn)與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性，從外觀到內(nèi)部布局上，都按照現(xiàn)代化社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)公共場(chǎng)所、活動(dòng)空間、居住及旅游配套設(shè)施進(jìn)行設(shè)計(jì)和打造，同時(shí)把現(xiàn)代化的設(shè)施隱藏不露地融入建筑當(dāng)中，既展現(xiàn)了北國(guó)小鎮(zhèn)的歷史面貌，又滿足了旅游度假者的舒適居住要求，將古典與時(shí)尚融為一體。

商業(yè)價(jià)值

古北水鎮(zhèn)以獨(dú)有的“長(zhǎng)城觀光、北方水鄉(xiāng)”為核心賣點(diǎn)，經(jīng)過(guò)四年獨(dú)具匠心的打造，在享有北京兩千多萬(wàn)潛在旅游消費(fèi)者的巨大市場(chǎng)外，還通過(guò)北京這一國(guó)際知名文化旅游平臺(tái)，間接擁有數(shù)千萬(wàn)乃至上億的潛在世界客源市場(chǎng)，獲得成功的預(yù)期是有保證的。除了門票外，還包括索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂(lè)、演藝及展覽等，使得項(xiàng)目的收入來(lái)源能降低對(duì)門票收入的依賴性，同時(shí)各項(xiàng)目間能相互促進(jìn)，提升整體收入規(guī)模。運(yùn)營(yíng)公司除通過(guò)招拍掛形式取得一千多畝地外，原有古鎮(zhèn)采用租賃模式運(yùn)營(yíng)，降低重資產(chǎn)投入的規(guī)模，提高投資回報(bào)率。古鎮(zhèn)中新建的酒店采用自持模式，其他商業(yè)物業(yè)自營(yíng)，將計(jì)入利潤(rùn)表的收入規(guī)模盡可能做大，便于未來(lái)持續(xù)融資。

旅游特色

首先，古北水鎮(zhèn)享有“北方烏鎮(zhèn)”之譽(yù)。烏鎮(zhèn)是南方的江南水鄉(xiāng)，溫婉如玉;古北水鎮(zhèn)是北國(guó)的邊塞小鎮(zhèn)，滄桑粗獷。所以，古北水鎮(zhèn)在小鎮(zhèn)特色上完全與烏鎮(zhèn)不同，更多體現(xiàn)了獨(dú)具的北方特色。水對(duì)于任何景區(qū)而言，都是不可或缺的旅游資源，而古北水鎮(zhèn)本無(wú)水，原本只有一條流域不大、流量很小的小溪。在建造中，設(shè)計(jì)者巧妙利用堤壩等設(shè)施，打造出一個(gè)個(gè)首尾相連的水面，貫穿整個(gè)小鎮(zhèn)，最終形成令人嘆為觀止的“北方水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)”，水鎮(zhèn)之名才得以名副其實(shí)。

其次，古鎮(zhèn)復(fù)舊。一走進(jìn)小鎮(zhèn)，就感覺(jué)到小鎮(zhèn)歷史的久遠(yuǎn)和深厚的歷史文化積淀，建設(shè)者大多采用“修舊如舊”的手法，力求再現(xiàn)小鎮(zhèn)的歷史風(fēng)貌。有些院落，從斑駁的墻體和大門可以看出，明顯是從其他地方整體遷移到此的原樣復(fù)建。

再次，古北水鎮(zhèn)是有文化有故事的北方小鎮(zhèn)。通過(guò)對(duì)以英華書院、楊無(wú)敵祠、震遠(yuǎn)鏢局、司馬小燒、八旗會(huì)館等為代表的建筑群的重建，最大程度地實(shí)現(xiàn)了北方小鎮(zhèn)的場(chǎng)景化營(yíng)造，展示了北國(guó)邊塞小鎮(zhèn)的歷史風(fēng)貌和民俗文化，并與司馬臺(tái)長(zhǎng)城有機(jī)地融為一體，形成獨(dú)一無(wú)二的自我特色，對(duì)游客產(chǎn)生了極大的吸引力。古北水鎮(zhèn)還十分重視對(duì)地方民俗文化的挖掘，通過(guò)造酒、染布、鏢局、戲樓、祠堂等情景化活動(dòng)的再現(xiàn)，讓游客更真實(shí)地體驗(yàn)和感受古鎮(zhèn)生活。

投資依據(jù)

古北水鎮(zhèn)整體投資45億元，投資回收期在八至十年。項(xiàng)目投資額較大，主要是由于原有基礎(chǔ)配套較薄弱，自來(lái)水廠、污水處理廠和供暖設(shè)施缺乏，需要投入12億元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。古北水鎮(zhèn)從項(xiàng)目運(yùn)作看，類似烏鎮(zhèn)模式的異地翻版，符合資源、區(qū)位、政府支持和管理四方面的成功要素。從投資角度看又兼具自身優(yōu)勢(shì)及以下特點(diǎn)：

一是項(xiàng)目所在區(qū)域資源的稀缺性。依托司馬臺(tái)長(zhǎng)城和鴛鴦湖，地理位置險(xiǎn)要，人文歷史遺跡、自然資源優(yōu)厚。二是引發(fā)多方關(guān)注。項(xiàng)目在建設(shè)進(jìn)程中即引發(fā)了多方關(guān)注，引入IDG資本及京能集團(tuán)等戰(zhàn)略投資者，并進(jìn)行了多輪增資，表明外部投資人對(duì)項(xiàng)目前景極為看好。三是政府大力支持。政府財(cái)政及審批方面支持力度大，而且由于主要股東京能集團(tuán)為北京市市屬國(guó)企，進(jìn)一步強(qiáng)化了項(xiàng)目與地方政府的關(guān)系。四是項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富。項(xiàng)目由烏鎮(zhèn)原班團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)打造，在最大程度上保證了項(xiàng)目質(zhì)量。項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，以及以后的經(jīng)營(yíng)管理和營(yíng)銷宣傳都由烏鎮(zhèn)團(tuán)隊(duì)操盤，使得項(xiàng)目能在烏鎮(zhèn)成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上“青出于藍(lán)而勝于藍(lán)”。

政策與資本支持

作為北京市“十二五”規(guī)劃的重點(diǎn)旅游建設(shè)項(xiàng)目，古北水鎮(zhèn)的開發(fā)得到了當(dāng)?shù)卣拇罅χС帧３?012年獲得密云縣政府4100萬(wàn)元的基建補(bǔ)貼外，更是在道路交通、征地拆遷、水電供暖等方面獲得當(dāng)?shù)卣闹С謳椭?/p>

古北水鎮(zhèn)項(xiàng)目總投資超過(guò)40億元，面對(duì)如此巨大的資金需求，投資方采用成熟的市場(chǎng)化資本運(yùn)作方式，由中青旅控股股份有限公司、烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司、京能集團(tuán)和其他戰(zhàn)略投資者共同成立北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司，按比例共同出資持股，承擔(dān)古北水鎮(zhèn)的開發(fā)、建設(shè)，成為了項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需的巨額資金的保障。

此外，古北水鎮(zhèn)投資方還與知名地產(chǎn)開發(fā)商龍湖地產(chǎn)合作，借助古北水鎮(zhèn)巨大的游客量和消費(fèi)能力，共同開發(fā)打造區(qū)域內(nèi)唯一的房地產(chǎn)項(xiàng)目“龍湖？長(zhǎng)城源著”，力求通過(guò)地產(chǎn)開發(fā)的資金快速回流，從而實(shí)現(xiàn)資金的平衡。

融資歷程

2010年7月，中青旅設(shè)立北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司，注冊(cè)資本2.1億元，由中青旅全資控股，作為古北水鎮(zhèn)項(xiàng)目的建設(shè)主體，推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)主體。整個(gè)古北水鎮(zhèn)景區(qū)規(guī)劃面積九平方公里，其中項(xiàng)目公司購(gòu)買一千多畝土地，其他采用租賃形式使用土地。在景區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，如果公司仍有用地需求，當(dāng)?shù)卣矔?huì)提供相應(yīng)的土地支持，推動(dòng)景區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

當(dāng)?shù)卣畬?duì)項(xiàng)目支持力度較高，采取市級(jí)部門領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)縣政府牽頭到行政審批模式，除立項(xiàng)和建設(shè)用地手續(xù)外，市級(jí)行政審批權(quán)限一律下放，由密云縣統(tǒng)籌研究，依法依規(guī)辦理。密云縣成立了“古北水鎮(zhèn)”項(xiàng)目手續(xù)審批工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，優(yōu)化審批流程，構(gòu)建“政府牽頭、部門協(xié)商、集中審批”的項(xiàng)目審批模式，在依法依規(guī)的前提下，最大限度地加快審批進(jìn)程，各相關(guān)部門從受理到審批均將時(shí)間壓縮在行政許可的最短時(shí)限。此外還提供財(cái)政補(bǔ)貼和政策支持，除項(xiàng)目拿地、征地、水電供暖、基建補(bǔ)貼等支持，在交通方面，政府還協(xié)助修建景區(qū)門口的道路。

2011年6月，中青旅為古北水鎮(zhèn)旅游公司以出具保函的方式向北京和諧成長(zhǎng)投資中心借款一億元人民幣提供擔(dān)保，借款期限一年。同年八月，古北水鎮(zhèn)旅游公司取得國(guó)際休閑度假旅游區(qū)一期項(xiàng)目旅游用地，總面積717.54畝，成交價(jià)格為2.59億元;11月取得旅游用地359畝，成交價(jià)格為1.94億元。項(xiàng)目取得土地為當(dāng)?shù)卮迕裾?，借助新農(nóng)村的開發(fā)政策，村民獲得較高的拆遷補(bǔ)償收益。另外，在水鎮(zhèn)開發(fā)前吸收當(dāng)?shù)厝司蜆I(yè)，優(yōu)先培訓(xùn)當(dāng)?shù)厝顺蔀楣ぷ魅藛T。水鎮(zhèn)開發(fā)后，設(shè)立一萬(wàn)平方米民俗區(qū)，對(duì)社會(huì)公開招標(biāo)，村民享有優(yōu)先租賃的權(quán)利。

2011年12月，古北水鎮(zhèn)旅游公司引入戰(zhàn)略投資者烏鎮(zhèn)旅游公司和IDG資本，旅游公司注冊(cè)資本由2.1億元增至五億元，增資后中青旅持股42%，烏鎮(zhèn)旅游持股18%，IDG資本持股40%。

2012年8月古北水鎮(zhèn)旅游公司再次引入戰(zhàn)略投資者京能集團(tuán)進(jìn)行增資擴(kuò)股，投資五億元占股20%。增資后古北水鎮(zhèn)旅游公司白有資金達(dá)到15億元，為項(xiàng)目建設(shè)提供了充足的資金支持，增強(qiáng)了公司信用，降低了公司財(cái)務(wù)費(fèi)用，并提高了項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、國(guó)有資本、戰(zhàn)略投資人持股比例均為15%～20%，能很好地平衡項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)與資方的利益關(guān)系。

旅游公司以項(xiàng)目土地及地上建筑為抵押物，從中國(guó)銀行北京分行、交通銀行北京分行獲得合計(jì)15億元10年期銀團(tuán)貸款，加上旅游公司自有資金，項(xiàng)目建設(shè)資金已達(dá)到30億元。

2013年5月，項(xiàng)目公司各股東方共同對(duì)古北水鎮(zhèn)公司進(jìn)行增資，合計(jì)增資金額3.02億元，由于中青旅持股比例下降，古北水鎮(zhèn)不再納入財(cái)務(wù)報(bào)表合并范圍，變更為聯(lián)營(yíng)子公司。

2013年10月，水鎮(zhèn)項(xiàng)目一期開業(yè)，2014年元旦開始試運(yùn)營(yíng)，水鎮(zhèn)大酒店及部分民宿客房開始接待游客，部分游覽景點(diǎn)、文化展示體驗(yàn)區(qū)、商鋪和特色餐飲同步推出。試營(yíng)業(yè)幾個(gè)月后的清明節(jié)，游客量便迎來(lái)大爆發(fā)，日均客流量達(dá)到兩萬(wàn)人次。

2014年7月古北水鎮(zhèn)各股東按持股比例對(duì)公司進(jìn)行增資，共計(jì)出資八億元，將注冊(cè)資本由13.02億元增至15.32億元，為新增項(xiàng)目開發(fā)提供資金，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。

古北水鎮(zhèn)開發(fā)融資思路

借鑒古北水鎮(zhèn)“整體產(chǎn)權(quán)開發(fā)+多元復(fù)合經(jīng)營(yíng)投融資方案”成功經(jīng)驗(yàn)，我們是否還可以采用其他手段或運(yùn)作模式，是否同樣可以達(dá)到募集資金投入項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)的目的呢？下面我們不妨假設(shè)試試其他辦法與操作思路來(lái)打造古北水鎮(zhèn)。

首先，從運(yùn)作思路入手。一是對(duì)古北水鎮(zhèn)的自有資源進(jìn)行梳理，發(fā)現(xiàn)特色亮點(diǎn)，準(zhǔn)確定位，為建設(shè)特色小鎮(zhèn)尋找證據(jù)，便于立項(xiàng)報(bào)批。這個(gè)項(xiàng)目中“地”是融資的重要資源，不論是購(gòu)買的一千多畝土地，還是采用租賃形式使用的土地，都大有文章可做。二是與當(dāng)?shù)卣浞譁贤?，了解其政策支持力度，主要是政府意圖及規(guī)劃決策等，尤其是在具體合作事宜上政府的承諾或“背書”內(nèi)容。三是勾勒出小鎮(zhèn)布局，描出一張藍(lán)圖來(lái)，即古北水鎮(zhèn)的整體規(guī)劃及每個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的具體設(shè)計(jì)方案。四是整體財(cái)務(wù)預(yù)算，即總投資及分期投資規(guī)模，了解當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)實(shí)力，落實(shí)政府直接與間接扶持資金額度。五是構(gòu)想古北水鎮(zhèn)運(yùn)作的商業(yè)模式，預(yù)測(cè)未來(lái)三年的投資收益，分析核心產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值體系及成長(zhǎng)性空間，探索在資本市場(chǎng)的定位。六是選擇現(xiàn)階段與之匹配的投融資模式與金融工具。七是確定參與古北水鎮(zhèn)建設(shè)的合作伙伴，即搭建合作平臺(tái)及管理架構(gòu)。

其次，根據(jù)以上思路著手進(jìn)行具體工作，一是“特色定位”——“登長(zhǎng)城觀光、游北方水鄉(xiāng)”，這是古北水鎮(zhèn)的核心賣點(diǎn)。這里是緊鄰北京市郊區(qū)罕見(jiàn)的山、水、城相結(jié)合的自然古村落，具有不可替代的地域優(yōu)勢(shì)的北方旅游小鎮(zhèn)。二是參考模板——烏鎮(zhèn)模式。三是確認(rèn)當(dāng)?shù)卣闹С至Χ惹矣袇⑴c建設(shè)及出資能力（事實(shí)上，2012年密云縣政府出資4100萬(wàn)元用于基建補(bǔ)貼，在道路交通、征地拆遷、水電供暖等方面也協(xié)同解決與支持）。四是商業(yè)模式與市場(chǎng)預(yù)測(cè)：僅門票包括索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂(lè)、演藝及展覽等就可以達(dá)億元年收入，再加后期延伸的高爾夫球場(chǎng)、別墅地產(chǎn)、度假公寓等多種業(yè)態(tài)和設(shè)施，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也是可測(cè)可實(shí)現(xiàn)的。五是與之適應(yīng)的可選擇的融資模式有：銀行貸款，BT、TBT、PPP（5P）、ABS、REITs，股權(quán)類融資模式如PE、VC、Pre—IP0等，債轉(zhuǎn)股也適用。

僅從融資模式上選擇與之匹配的進(jìn)行操作。一是商業(yè)銀行貸款類。只要有抵押擔(dān)保物，這是比較好把握的融資渠道，古北水鎮(zhèn)建設(shè)所需用地及建設(shè)物，只要合理利用都可以與所有商業(yè)銀行建立合作關(guān)系進(jìn)行融資。二是TBT融資模式，TBT就是將TOT與BOT融資方式組合起來(lái)，以BOT為主的一種融資模式。在TBT模式中，TOT的實(shí)施是輔助性的，采用它主要是為了促成BOT和TBT的實(shí)施過(guò)程。古北水鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府通過(guò)招標(biāo)將已經(jīng)運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間的項(xiàng)目和未來(lái)若干年的經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給投資人;投資人負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目公司去建設(shè)和經(jīng)營(yíng)待建項(xiàng)目;項(xiàng)目建成開始經(jīng)營(yíng)后，政府從BOT項(xiàng)目公司獲得與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)等值的收益;按照TOT和BOT協(xié)議，投資人相繼將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)歸還給政府。實(shí)質(zhì)上，是政府將一個(gè)已建項(xiàng)目和一個(gè)待建項(xiàng)目打包處理，獲得一個(gè)逐年增加的協(xié)議收入（來(lái)自待建項(xiàng)目），最終收回待建項(xiàng)目的所有權(quán)益。

在TBT融資模式中，政府通過(guò)TOT一次性融得資金后，會(huì)在BOT項(xiàng)目中入股，甚至主導(dǎo)項(xiàng)目的實(shí)施。這樣，其他投資人就不用擔(dān)心財(cái)務(wù)上和政府履行合同上的問(wèn)題，而且有了政府的強(qiáng)力參與，又有了資金的保證，就大大增加了項(xiàng)目實(shí)施的成功率。三是PPP融資模式，作為財(cái)政支出創(chuàng)新的重要形式，政府和社會(huì)資本合作（PPP）仍將擔(dān)綱2017年的投資主力，PPP或掀起兩萬(wàn)億元落地?zé)岢保驗(yàn)?016年全年P(guān)PP落地規(guī)模大約在1.2～1.5萬(wàn)億元，稅收優(yōu)惠、操作細(xì)則等相關(guān)政策密集出臺(tái)，鼓勵(lì)與規(guī)范并舉的政策框架進(jìn)一步完善。一方面，2017年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)仍需投資發(fā)力;另一方面，地方財(cái)政收支矛盾進(jìn)一步加劇，財(cái)政擴(kuò)張空間有限，基建投資將更多寄望于PPP等創(chuàng)新融資工具。財(cái)政政策重點(diǎn)將從“補(bǔ)項(xiàng)目”轉(zhuǎn)向“補(bǔ)運(yùn)營(yíng)”。