公攤面積之爭

宋慧芳

由來已久的公攤面積在此次征求意見稿發(fā)布后，再次成為爭論焦點(diǎn)，但其最終目的是否是為了未來開放式的社區(qū)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，有待觀望。

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！边@是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部首次在官方文件中明確提出住宅應(yīng)以套內(nèi)面積來進(jìn)行交易，進(jìn)而引發(fā)了公眾的廣泛關(guān)注。

交易=計(jì)價(jià)？

家住北京市豐臺(tái)區(qū)的張先生，在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)倒出了自己近段時(shí)間的不愉快。事情是這樣的，張先生最近在裝修房屋，因?yàn)楫?dāng)時(shí)此套商品公寓樓在購買的時(shí)候是精裝修，所以購買之后直接就入住了并沒有裝修，但最近張先生要結(jié)婚，準(zhǔn)備重新裝修作為婚房用。然而在北京最大的家具城城外誠的眾多家裝公司中，均以建筑面積來計(jì)價(jià)裝修的。

對(duì)此，張先生告訴記者，“我裝修的是屋內(nèi)，公攤面積我又沒有裝修，為什么還需要計(jì)算在內(nèi)？我房子建筑面積104.5平方米，套內(nèi)面積79平方米。無意當(dāng)中我需要多付25.5平方米的裝修費(fèi)用?！?/p>

對(duì)于困擾張先生的問題，記者以業(yè)主的身份對(duì)家裝行業(yè)進(jìn)行了暗訪發(fā)現(xiàn)，與張先生描述的完全一致，所暗訪的6家家裝公司均以房產(chǎn)證所標(biāo)面積，即建筑面積來進(jìn)行計(jì)價(jià)裝修。北京盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，按照建筑面積進(jìn)行計(jì)價(jià)裝修是不對(duì)的，應(yīng)該對(duì)家裝行業(yè)進(jìn)行全面整改。

家裝行業(yè)的這種潛規(guī)則由來已久，但究其根本還是與套內(nèi)面積和建筑面積之間的本質(zhì)區(qū)別和各自帶來的影響和作用的錯(cuò)位有關(guān)

其實(shí)《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》的發(fā)布，業(yè)內(nèi)眾多專家對(duì)其中提到的“交易”的理解存在很多的爭議。以德科地產(chǎn)頻道為代表的部分專家認(rèn)為，“以套內(nèi)面積交易”不等于“以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”，目前我國不動(dòng)產(chǎn)登記證中已注明每套房產(chǎn)的“公攤面積”部分，現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》中明確可按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)。并且此次征求意見稿是針對(duì)住宅建筑設(shè)計(jì)的技術(shù)性文件，大概率不屬于住建部交易司范疇。除此之外，目前北京房地產(chǎn)備案信息中包含了套內(nèi)面積，但仍按建筑面積計(jì)價(jià)，“以套內(nèi)面積交易”和“以建筑面積計(jì)價(jià)”二者并不矛盾。

在郭韌看來，本次《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》主要針對(duì)的是工程建設(shè)方面而出具的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，而《商品房銷售管理辦法》是為了規(guī)范商品房銷售的行為，如未來該征求意見稿真正出臺(tái)，“公攤面積”被正式取消，則相應(yīng)地《商品房銷售管理辦法》很可能也要被修訂，或者在更高層面上進(jìn)行立法或者修法。

另一方認(rèn)為，“以套內(nèi)面積交易”應(yīng)等于“以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”。首先，“套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”是國際通行做法，即便是“公攤面積”發(fā)源地香港，也在2013年改變了計(jì)價(jià)方式。其次，以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)可以解決我國因地域差異大，墻體厚度不一，公攤面積不一等建設(shè)因素而形成的”建筑面積相同而套內(nèi)面積不同”的情況，利于全國房價(jià)統(tǒng)一比價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，開發(fā)商上報(bào)的公攤面積比例不透明或不規(guī)范久被詬病，修改計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有助于保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。

不過，記者最近接觸的幾位業(yè)內(nèi)人士均表示，目前政策尚處于公開征求意見階段，主要約束的是工程建設(shè)方面，不涉及后期的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等，距離正式文件還較為遙遠(yuǎn)，同時(shí)也尚不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，更多內(nèi)容還等待有關(guān)部門做進(jìn)一步解讀。

重慶樣本

我國現(xiàn)行的計(jì)價(jià)模式采用的是2001年4月4日發(fā)布、6月1日實(shí)施的第88號(hào)文件《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定。文件中第18條規(guī)定商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

就目前來看，國內(nèi)的絕大多數(shù)省市都是以建筑面積計(jì)價(jià)，我國先后有幾個(gè)省市實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，譬如海南省2003年9月開始實(shí)行，廣東省肇慶市從2006年開始實(shí)行，重慶主城從2002年8月開始實(shí)行等。在全世界范圍內(nèi)，絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的房屋銷售都是按照套內(nèi)面積計(jì)算，包括美國、加拿大、日本、中國香港等。

重慶市是對(duì)套內(nèi)計(jì)價(jià)模式執(zhí)行得較為徹底的城市，2002年6月，重慶人大常委會(huì)通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，以地方法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式作出明確規(guī)定和要求，商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。且自2002年8月執(zhí)行以來政策未發(fā)生變更。《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者查閱重慶歷年統(tǒng)計(jì)年鑒中商品房銷售面積和銷售金額的數(shù)據(jù)，觀察2002年8月實(shí)施套內(nèi)計(jì)價(jià)模式之后對(duì)市場的影響，與全國商品房銷售面積和金額走勢進(jìn)行對(duì)比發(fā)現(xiàn)，重慶市出臺(tái)套內(nèi)計(jì)價(jià)時(shí)正處于房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段，數(shù)據(jù)層面表現(xiàn)差異性不夠強(qiáng)。

重慶2003年銷售商品房屋面積1316.83萬平方米，同比增長29.5%，較上年增速下滑6.8個(gè)百分點(diǎn)。全國2003年商品房銷售面積約3.22億平方米，同比增長為29.1%，較上年增速上升8.9個(gè)百分點(diǎn)。

在重慶執(zhí)行套內(nèi)計(jì)價(jià)政策后1年，市場也未發(fā)生明顯波動(dòng)。

重慶市場倒是在2004年全國性調(diào)控（加息、831大限等）后變現(xiàn)回落。2004年重慶銷售面積增速降至0.9%，全國降至18.6%，全國市場銷售面積增速表現(xiàn)遠(yuǎn)好于重慶市。

房價(jià)方面，1999-2005年重慶市和全國基本保持銷售均價(jià)走勢一致。其中重慶執(zhí)行當(dāng)年即2002年重慶銷售均價(jià)同比上漲7.8%，全國同比上漲2.9%，重慶市銷售均價(jià)同比漲幅遠(yuǎn)高于全國;執(zhí)行第二年即2003年重慶銷售均價(jià)同比上漲2.6%，全國同比上漲3.8%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，重慶能夠在全國范圍內(nèi)率先落實(shí)按照套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)，是與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策相關(guān)，比如重慶對(duì)地價(jià)和房價(jià)的控制。而反觀其他城市，在土地成本較高的情況下，如果實(shí)施按照套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)，那么公攤的費(fèi)用由誰來承擔(dān)，也是需要考慮的關(guān)鍵問題。

“公攤”爭議

公攤面積具體包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，還有公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）面積的一半。通常樓層越高公攤就越大，主要還是在于公共空間的設(shè)計(jì)。

在原建筑面積計(jì)價(jià)模式下，開發(fā)商無需單獨(dú)承擔(dān)公攤面積成本。這使得不少開發(fā)商在樓盤里建造會(huì)所、泳池、綠地等設(shè)施，然后計(jì)入公攤面積。開發(fā)商舍得花錢在入戶大堂、電梯井等等公攤區(qū)域做豪華設(shè)計(jì)和裝修。以上設(shè)計(jì)無疑對(duì)改善小區(qū)整體品質(zhì)有利，但業(yè)務(wù)間接提升銷售均價(jià)。

其實(shí)這一銷售概念脫胎于香港20世紀(jì)50年代“賣樓花（期房）”的售樓模式。但2013年起，香港也轉(zhuǎn)向以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的銷售模式。

隨著商品房價(jià)格不斷提高，“公攤面積傷民”問題一直爭議不斷。去年，新華社曾發(fā)表社論指出，公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂，不僅會(huì)讓消費(fèi)者在購房時(shí)需支付更多房款，更使之在未來要支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本?，F(xiàn)實(shí)中，還存在大量開發(fā)商先將停車場、樓道等公共面積納入公攤，由全體業(yè)主埋單，再二次出售或出租廣告位牟利。

正如張先生遇到的不快一樣，家裝裝修在計(jì)價(jià)的時(shí)候都是按照建筑面積來計(jì)算裝修成本的，公攤面積沒有進(jìn)行裝修卻也在裝修計(jì)價(jià)范圍內(nèi)，顯然不合理，其實(shí)類似的還有很多費(fèi)用也值得商議。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，對(duì)于購房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低?！耙?yàn)槟壳拔覈奈飿I(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)等都是按照建筑面積來繳納的，這就增加了居民的長期生活成本，而按照套內(nèi)使用面積來征收此類費(fèi)用，也更加合理和透明。”

但是，北京盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師提醒廣大購房者，公攤面積并非是越少越好，住宅建筑改為套內(nèi)面積進(jìn)行交易，開發(fā)商很可能會(huì)因此轉(zhuǎn)嫁成本甚至擠壓公攤從而導(dǎo)致商品房的小區(qū)環(huán)境以及品質(zhì)下降。

購房影響

在北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀看來，未來政策適用范圍或?qū)⑦M(jìn)一步細(xì)化，僅目前來看，無論哪種面積計(jì)算方式，房屋總價(jià)都是不變的，對(duì)房屋所有人影響不大：“比如你房子的建筑面積100平方米，單價(jià)比如是5萬，那么總價(jià)500萬。建筑面積除以1.333，使用面積大概70多平方米，總價(jià)500萬不變，單價(jià)就不是5萬了，肯定是高于5萬的?！?/p>

在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)，郭韌表示住宅建筑面積以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易對(duì)房屋交易的影響主要在以下幾個(gè)方面，首先，影響房屋“普通”和“非普通”的定性，節(jié)省稅費(fèi)。住宅按照套內(nèi)面積交易的話則將改變一部分“非普通住宅”的性質(zhì)，如果以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易，一部分非普通住宅的面積在減去公攤面積后變?yōu)槠胀ㄗ≌?，這個(gè)對(duì)于購房人來說也算是一大利好，亦省去了相應(yīng)的稅費(fèi)成本。如果真能實(shí)現(xiàn)，那也就真正實(shí)現(xiàn)了減稅，與國家方向一致，這大概也是我國為開征房產(chǎn)稅打下的基礎(chǔ)。其次，短期內(nèi)可能導(dǎo)致房屋套內(nèi)面積單價(jià)上漲。這也可能是一道簡單的數(shù)學(xué)題，沒有公攤以后，則還是要把相應(yīng)的成本轉(zhuǎn)移到購房人身上。第三，中期能會(huì)影響二手房的估價(jià)模式?，F(xiàn)有公攤面積大的二手房可能比較難賣出，這個(gè)要看政府如何制定更科學(xué)的條文。不過，我相信，市場規(guī)律，無論面積怎么變，總價(jià)格還是不會(huì)有太大變化的。第四，長期來看，取消公攤面積直接改用套內(nèi)面積賣房。只要法律法規(guī)及政策明確規(guī)定并被嚴(yán)格落實(shí)，好處還是很明顯的。大家能夠清清楚楚的消費(fèi)，賣多少平方米就是多少平方米，大家的合法利益也得到了保障，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

中國建筑科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人2月24日在接受新華社記者采訪時(shí)表示，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計(jì)算規(guī)則。在規(guī)范起草過程中，對(duì)國際國內(nèi)住宅面積計(jì)算做法進(jìn)行調(diào)研，按套內(nèi)使用面積計(jì)算是國際通行做法，而我國住宅面積計(jì)算方式主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積。按照《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)深化標(biāo)準(zhǔn)化工作改革方案的通知》中“提高標(biāo)準(zhǔn)國際化水平”要求，為了提高我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國際通行做法的一致性程度，此次規(guī)范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計(jì)算。

該負(fù)責(zé)人稱，這一做法可以解決兩個(gè)方面問題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。二是解決住戶使用面積不透明的問題?？梢哉f，從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上有利于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。

標(biāo)準(zhǔn)公開征求意見作為標(biāo)準(zhǔn)化法規(guī)定的必要程序，對(duì)提高標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)合理性十分重要。由于《住宅項(xiàng)目規(guī)范》涉及到人民群眾切身利益，中國建筑科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)此次征求意見收集到的意見和建議一定會(huì)高度重視，認(rèn)真對(duì)待，深入分析研究，加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，修改完善相關(guān)內(nèi)容，并做好進(jìn)一步征求意見和專家審查，經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部進(jìn)行政策性、完整性、適用性和技術(shù)水平審核把關(guān)后，按程序批準(zhǔn)發(fā)布。

開放社區(qū)

所謂公共區(qū)域收費(fèi)主要指的是物業(yè)費(fèi)。我國大部分城市的物業(yè)費(fèi)按照建筑面積計(jì)價(jià)，而重慶按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。很顯然，如果提供物業(yè)服務(wù)水平不變情況下，物業(yè)費(fèi)由按照建筑面積計(jì)價(jià)改為套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，則物業(yè)費(fèi)每平方米每月的單價(jià)會(huì)出現(xiàn)上升。

再者，隨著我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，購房者也越來越注重公共區(qū)域收益，譬如在公共區(qū)域的廣告投放等等。在建筑面積計(jì)價(jià)模式下，通常物業(yè)公司會(huì)將公共區(qū)域收益（廣告費(fèi)收入等）一部分返還用于小區(qū)日常維護(hù)（邏輯在于公攤面積產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)屬于全體業(yè)主），一部分留存為物業(yè)公司的收益。套內(nèi)面積計(jì)價(jià)模式下，購房者不再擁有公共區(qū)域產(chǎn)權(quán)，也對(duì)應(yīng)不再享受公共區(qū)域收益。開發(fā)商和物業(yè)公司將對(duì)公共區(qū)域擁有更大話語權(quán)。以上現(xiàn)象，并不一定利于整體業(yè)主（海外不存在以上問題，因?yàn)樯鐓^(qū)屬于開放性質(zhì)，所有共建配套大部分由政府承擔(dān)，政府享有產(chǎn)權(quán)并統(tǒng)一管理）。

郭韌告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者，從按照建筑面積計(jì)價(jià)改為套內(nèi)計(jì)價(jià)后，社區(qū)公共面積的法律產(chǎn)權(quán)歸屬，社區(qū)公共服務(wù)計(jì)價(jià)模式，社區(qū)公共區(qū)域收益分配模式等都有待相應(yīng)法律法規(guī)調(diào)整。

其實(shí)，在我國，封閉式小區(qū)由來已久。此模式下，小區(qū)內(nèi)部的配套服務(wù)設(shè)施只面向小區(qū)業(yè)主，相應(yīng)的建設(shè)成本由小區(qū)產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。由此導(dǎo)致了道路斷點(diǎn)眾多影響交通、居住隔離形成階層分化等問題。目前歐美和日本等發(fā)達(dá)國家多采用開放式街區(qū)，摒棄住宅區(qū)域的圍墻，公共服務(wù)設(shè)施由政府部門提供，將居住和城市空間結(jié)合成一體。

2016年2月，國務(wù)院印發(fā)《進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，提出“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”，以此“實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地集約利用”。

光大證券分析師何緬南認(rèn)為，對(duì)于目前規(guī)范經(jīng)營和公開透明銷售的上市房企而言，近年內(nèi)根據(jù)國家政策采用的”一房一價(jià)”已經(jīng)較為普遍，并不存在模糊公攤面積賺取小錢，卻損害聲譽(yù)的“因小失大”之舉，后續(xù)即便到了政策落地而采用”套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)的時(shí)候，其經(jīng)濟(jì)利益的影響并不大，反而在建設(shè)開放型社區(qū)，更好地融入城市，商業(yè)住宅開發(fā)同時(shí)開發(fā)，承擔(dān)“城市運(yùn)營商”方面能起到更大的作用，具備更大的發(fā)揮空間。