全面建成小康社會背景下宿州市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢研究

(宿州學(xué)院管理學(xué)院 安徽 宿州 234000)

在全面建成小康社會背景下，宿州市城鎮(zhèn)住房制度改革的力度在不斷強化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化，從原先的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，逐步發(fā)展成為了現(xiàn)有物業(yè)管理公司與房屋業(yè)主之間的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，以及宿州市住宅物業(yè)管理，為人們營造良好的居家環(huán)境，在目前的基礎(chǔ)上還需要很大的提升。

一、現(xiàn)狀分析

(一)公司規(guī)模小

截至2018年初，宿州市共有526家物業(yè)管理公司注冊和運營，而這些公司大多是三級資質(zhì)，還有很多物業(yè)公司是房地產(chǎn)公司發(fā)展的子公司，很少有專業(yè)的物業(yè)管理公司。在這526家物業(yè)管理公司中，雖然大部分都是本地公司，但是其公司物業(yè)管理面積達到規(guī)模的很少，甚至有些公司只管理一兩個小區(qū)，這是致使宿州市住宅小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)不良狀況的一個重要原因。

(二)基層從業(yè)人員服務(wù)不到位

物業(yè)管理是一個服務(wù)面很廣的行業(yè)，而宿州市物業(yè)管理基層從業(yè)人員廣泛存在業(yè)務(wù)不熟的問題，部分基層從業(yè)人員對企業(yè)規(guī)章制度的理解存在不小的偏差，專業(yè)意識不夠強，工作能力不夠。當(dāng)然，宿州市物業(yè)企業(yè)管理者對基層從業(yè)人員行為管控方面重視程度不夠。還有部分企業(yè)對有些違紀違規(guī)行為的處理存在“大事化小，小事化了”的現(xiàn)象，對基層從業(yè)人員沒有足夠的警示威懾。

(三)安全隱患問題

在宿州市城區(qū)及周邊縣城的調(diào)研過程中，發(fā)現(xiàn)宿州市許多老舊小區(qū)都存在很大的安全隱患。許多老舊小區(qū)大門時刻都是敞開的，甚至在門衛(wèi)處的保安也有時不在，這會導(dǎo)致某些不法分子對小區(qū)產(chǎn)生非法思想及行為。還有某些小區(qū)的單元樓大門時刻敞開，沒有密碼，無需鑰匙，畢竟依照目前的情況來看，全面素質(zhì)還沒有達到夜不閉戶路不拾遺的高度。

(四)缺少互動平臺

在此全面建成小康社會之際，宿州市住宅小區(qū)物業(yè)管理實在缺少互動平臺，許多問題得不到很好的解決，尤其是在物業(yè)管理過程中的重點難點問題，物業(yè)管理公司總是尋找各種理由進行推辭，居民問題愈來愈多，即便解決也只是在表面上，不能從根本上解決問題。

(五)收費不規(guī)范

宿州市許多住宅區(qū)的物業(yè)公司已被收取費用，自費和不合理的收費以及未經(jīng)授權(quán)的收費。例如某小區(qū)擅自提高停車位的收費標準，該小區(qū)零散停車區(qū)(含道路兩側(cè)停車)以往收費為小型汽車60元/輛、月，室外專用停車場收費為小型汽車80元/輛、月，現(xiàn)零占停車場和室外私人停車場時間沒有區(qū)別，所有這些都是每月80元/單元的小型車。還有些小區(qū)沒有按照“宿州城市居住社區(qū)物業(yè)服務(wù)水平標準”規(guī)定的標準和內(nèi)容提供同等服務(wù)。

二、宿州市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢

(一)擴大物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模,提高企業(yè)的競爭力

在宿州市目前的526家物業(yè)管理公司中，大部分都是小型企業(yè)，更多的是房地產(chǎn)公司的子公司，市場占額小，缺乏危機感，還導(dǎo)致人員浪費，運行成本的增加，該問題的解決還需要小型物業(yè)管理企業(yè)之間進行聯(lián)手，增強企業(yè)的競爭力，實現(xiàn)較好的規(guī)模效應(yīng)。

(二)營造基層從業(yè)人員的良好氛圍，提高服務(wù)質(zhì)量

首先要高度重視企業(yè)文化引領(lǐng)員工行為管理的重要意義。堅持高層引領(lǐng)，并廣泛動員、全員參與，引導(dǎo)廣大基層從業(yè)人員立足崗位、主動敬業(yè)，實現(xiàn)從“要我進步”向“我要進步”轉(zhuǎn)變。然后要深入開展企業(yè)文化教育活動，根植員工企業(yè)良好發(fā)展理念。再就是推動員工行為管理與業(yè)務(wù)管理相互結(jié)合，各業(yè)務(wù)管理部門可結(jié)合工作實際，進一步細化本條線企業(yè)文化的建設(shè)方案，并通過盡職監(jiān)督、業(yè)務(wù)檢查、業(yè)務(wù)系統(tǒng)等方面開展日常監(jiān)督檢查，并及時發(fā)現(xiàn)，化解風(fēng)險，從而提升服務(wù)質(zhì)量。

(三)增加安全設(shè)施及人員

對于老舊小區(qū)，應(yīng)該在大門處增加車牌識別進入小區(qū)，個人進入小區(qū)應(yīng)該進行刷卡或其他識別方式，而在單元樓大門處必需設(shè)立刷卡密碼防盜門，在住戶進出后時刻緊閉。這一點在許多城市的小區(qū)都已經(jīng)做到，宿州市的新建小區(qū)也已經(jīng)做到，接下來就是對老舊小區(qū)此部分的改造進行完善。要嚴格按照“宿州市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)收費標準”，建立相應(yīng)數(shù)量的訂單維護人員。

(四)建立健全互動平臺

宿州市可以通過市級物業(yè)管理行政主管部門、物業(yè)管理辦公室和社區(qū)物業(yè)管理工作站三級物業(yè)管理體系建設(shè)，加強對全市物業(yè)管理的工作領(lǐng)導(dǎo)，著力解決重點難點問題。積極發(fā)揮廣大業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的力量，推動全面小康社會的文明創(chuàng)建和物業(yè)管理工的作持續(xù)向前發(fā)展。

(五)嚴格規(guī)范物業(yè)管理的收費與公示

物業(yè)管理收費必須嚴格按照《宿州市城市物業(yè)服務(wù)收費的實施細則》規(guī)定實行,有關(guān)部門對物業(yè)管理單位收費申請必須嚴格把關(guān),與《宿州市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標準》一同施行。經(jīng)批準后的物業(yè)費用，由轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)公布，并實現(xiàn)“質(zhì)量，價格匹配”。此外，物業(yè)管理企業(yè)每年要向全體業(yè)主公示至少一次年度物業(yè)管理費使用情況。

三、結(jié)語

住宅小區(qū)物業(yè)管理一直以來都是宿州城市管理的一個重要研究問題，在此全面建成小康社會之際，宿州市住宅小區(qū)物業(yè)管理依然存在許多問題，但是，隨著社會的不斷進步以及社會生活的變革，未來有必要從物業(yè)管理模式分析宿州市物業(yè)管理的內(nèi)在特征，借鑒國內(nèi)外的物業(yè)管理經(jīng)驗，加強和國內(nèi)外同行的交流，不斷學(xué)習(xí)，不斷改進，不斷完善，不斷發(fā)展，進而促進宿州市住宅小區(qū)物業(yè)管理健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展，給宿州一個良好的居家環(huán)境。