太原市老舊住區(qū)更新改造策略與方法研究

席菁曼

（中鐵十七局集團有限公司勘察設(shè)計院 山西太原 030032）

1 老舊住區(qū)現(xiàn)狀特征

（1）布局密集、雜亂

老舊住區(qū)多為福利分房和職工宿舍，建筑布局緊密、容積率低。一般戶型規(guī)整、坐北朝南，多為4～7層單元住宅，每梯2到4戶。建筑外墻老化剝落，保溫性能差，私搭亂建現(xiàn)象嚴重，個體圍擋多，影響小區(qū)環(huán)境［1］。

（2）消防隱患多

因建設(shè)年代久遠，建筑密集、道路狹窄、消防設(shè)施不足、消防道路被占用、各種高架線路私拉亂扯，存在較大消防安全隱患。

（3）外形單一，建筑外環(huán)境缺乏景觀設(shè)計

建筑外形千篇一律、呆板單調(diào)，多以簡單排布為主，形成行列式或井字形南北通透布局。

公共活動空間類型單一，圍合空間過度，交往活動空間不足，不合理的座椅設(shè)置實際上無人休憩，廣場夏曬冬冷成為空地；小區(qū)的中心綠地規(guī)模偏小或幾乎沒有，綠植設(shè)計不美觀，甚至阻礙交通，被踩踏出現(xiàn)缺株少株現(xiàn)象；道路寬度一般僅適用于行人和自行車，汽車進入日常生活后，停車位緊張，亂停亂放侵占道路。

住區(qū)為了方便管理多采用封閉方式，與周圍用圍墻隔離，給城市空間塑造造成影響。城市與住區(qū)聯(lián)系生硬、乏味，空間聯(lián)系產(chǎn)生斷點，不能產(chǎn)生良好互動，交通繞行也給區(qū)外交通造成壓力。隨著公共設(shè)施完善，安全性提升、公共綠地增加，開放式住區(qū)有其實施的可行性，應(yīng)逐步提倡，可以有效解決與城市交接處尷尬地帶設(shè)計。同時，小區(qū)道路發(fā)揮毛細血管的作用，緩解城市交通壓力。

（4）經(jīng)費有限，物業(yè)服務(wù)不足

建于二十世紀八九十年代的老舊住區(qū)多為單位福利分房，在建設(shè)之初并沒有物業(yè)的概念。與商品樓的物業(yè)管理不同，缺乏市場化運營，資金幾乎靠原單位撥款維持。老舊住區(qū)居民老齡化嚴重，多為單位離退職工，經(jīng)濟條件有限、消費能力低［2］，消費觀念陳舊，很難從單位福利性的住房向純粹市場消費型轉(zhuǎn)變。物業(yè)人員工資、公共設(shè)施修繕維護費、治安費、清潔費、綠化養(yǎng)護費等開支大，收款困難導(dǎo)致管理服務(wù)不到位，物業(yè)服務(wù)差，居民更不愿繳納物業(yè)費。如此惡性循環(huán)，造成了更新改造困難。

（5）區(qū)位優(yōu)勢明顯

原工廠、企事業(yè)單位普遍地理位置較好，住宅就近安置，有利于生產(chǎn)建設(shè)。隨著城市不斷擴張發(fā)展，老舊住區(qū)成為現(xiàn)代城市中心地段，周邊交通便利、學(xué)校醫(yī)院基礎(chǔ)設(shè)施完善、小型商業(yè)配套齊全，與后期新城區(qū)相比有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。

（6）成熟的社區(qū)，熱鬧的街坊

“遠親不如近鄰”、“孟母三遷，擇鄰而居”無不描繪出對鄰里關(guān)系的重視。計劃經(jīng)濟時期，是以國營企業(yè)為主的城市發(fā)展模式，大多居民匯集于大型國企、廠礦企業(yè)周圍，由企業(yè)分房，形成穩(wěn)定的工作生活關(guān)系，鄰居同時也是同事。在住房商品化后，“單位大院”逐漸演變成出門不相識的陌生鄰里關(guān)系，這也是很多老人不愿搬離老宅的原因。

臨街住宅一層住戶多利用窗戶或陽臺加門的方式形成了“簡易的沿街商業(yè)”，在滿足商業(yè)的同時，承擔了“室外會客廳”的作用。前店后家的布局形式，將生活、工作、商業(yè)完美融合，這也是較新建社區(qū)無法比擬的優(yōu)勢［3］。

2 老舊住區(qū)改造策略

2.1 老舊住區(qū)改造的基本原則

（1）多樣性原則

“多樣性是城市的天性”、“城市之所以美好，因為城市就應(yīng)該是多樣性的存在”（《美國大城市的死與生》［3］）。在五分鐘生活圈、十分鐘生活圈、十五分鐘生活圈，布置居民日常生活工作的需求，規(guī)劃以步行為主導(dǎo)的生活方式，同時提供豐富的住房類型，形成獨特片區(qū)的風(fēng)景線。

（2）微改造原則

老舊住區(qū)的改造并不是簡單的推倒重建，也不是全盤保護不予修改?？茁?西諦在考察了希臘、羅馬、中世紀、文藝復(fù)興優(yōu)秀建筑群實例后，分析其廣場、街道、建筑、小品之間相互關(guān)系時，提出好的社區(qū)是一點點自然而然生長起來的，這樣生長起來的布局更符合人的視覺感受，全盤推倒重建在空間尺度上難以適應(yīng)。老舊住區(qū)是最早城市的形象，是記憶同時也是情感，更新改造要尊重歷史、文化和傳統(tǒng)，尊重住戶的去留選擇，在總體格局基本不變的前提下，優(yōu)化功能分區(qū)，見縫插針局部修整，盤活現(xiàn)有住區(qū)活力，完善基礎(chǔ)設(shè)施，在不大拆大改的前提下見縫插針地合理組織和再利用空間，采用小規(guī)模、分步驟、局部更新、因地制宜、循序漸進的更新改造方案，用潤物細無聲的方式，再創(chuàng)宜居和諧室外環(huán)境［4］。

（3）參與性原則

老舊住區(qū)的居民一般世代居住此地，其日常生活相對穩(wěn)定，鄰里之間及對當?shù)丨h(huán)境有著深刻的感情，這種人情味和生活味是老城區(qū)的獨特魅力［5］。設(shè)計時，每個居民既是居住者同時也是規(guī)劃者，給予居民足夠的參與性，是尊重居民的重要體現(xiàn)，更是盤活老舊住區(qū)的重要手段。

2.2 老舊住區(qū)改造的方案和思路

（1）系統(tǒng)性改造觀

老舊住區(qū)覆蓋面積大、影響人口多，建立具有系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性的更新體系極其重要?！邦^痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的片面整治是不可取的。先制定統(tǒng)籌兼顧的目標，有計劃分步驟開展，因地制宜注重老舊住區(qū)的整體性和協(xié)調(diào)性［6-7］。

（2）舒適宜居性

老舊住區(qū)目前的問題主要有頂層漏雨、外立面斑駁老舊、室內(nèi)外管線老化、保溫性差、小區(qū)活動空間不足、綠地有限、停車位緊缺。與此對應(yīng)，老舊住區(qū)的更新改造工作應(yīng)針對以上方面展開，結(jié)構(gòu)加固、屋頂防水、外墻保溫、外立面清理修飾、管線更新、增設(shè)健身器材、增補綠化、規(guī)整增設(shè)停車位等。

老舊住區(qū)在初步設(shè)計時，未考慮過多的機動車通行，主要以自行車及行人尺度考慮。在更新改造設(shè)計時，整合空間，合理布置活動空間，老人活動廣場與兒童活動廣場相近布置，便于對兒童的照顧。老舊小區(qū)本身空間小，對現(xiàn)有的小空間進行精細化設(shè)計，避免“有空間、無設(shè)計”的浪費空間行為，營造符合居民生活習(xí)慣的景觀環(huán)境［8］，為居民營造一個優(yōu)美、舒適的交流環(huán)境。在空間結(jié)構(gòu)更新中，適當調(diào)整住區(qū)空間格局，適量開放，以步行為主導(dǎo)，合理規(guī)劃與公共交通的結(jié)合，以及合理設(shè)置公交車?？空?，吸引居民公交出行，合理布置共享單車?？奎c，減少機動車出行。

（3）傳承歷史性精神家園

老舊住區(qū)是城市初期發(fā)展形式，也是城市核心內(nèi)涵，是生活化的載體，是城市的一張名片。老舊住區(qū)見證城市發(fā)展［9］，應(yīng)當整體保護。保護其傳統(tǒng)格局、歷史風(fēng)貌、空間尺度和精神內(nèi)涵。吸收歷史和地域文化特色，在不破壞城市整體規(guī)劃的前提下，協(xié)調(diào)與城市的關(guān)系，保持城市固有的風(fēng)格和文化底蘊，給老舊住區(qū)的更新發(fā)展帶來事半功倍的成效。

3 黑土巷東四區(qū)現(xiàn)狀及實際改造

3.1 項目概述

太原黑土巷東四區(qū)是太原鐵路局職工住宅小區(qū)，建于1994年-2000年，有8棟6層住宅樓，共54個單元，654戶居民，總建筑面積44 297 m2。小區(qū)地理位置優(yōu)越，沿街生活設(shè)施配套，周邊人文、教育、商業(yè)便利，離退人員占比大，居民的日常生活集中在小區(qū)內(nèi)部（見圖1）。

圖1 黑土巷東四區(qū)區(qū)位平面

3.2 現(xiàn)狀問題

小區(qū)配備了室外健身器材、球場等休閑娛樂設(shè)施，但由于設(shè)施老化、位置不適、冬冷夏曬等原因，使用率不高；綠化多為宅前綠地，缺株少株后被停車或堆放垃圾，更有甚者占用公共綠地為私家菜地、飼養(yǎng)牲畜，造成了環(huán)境的破壞。綠植生長繁盛但雜亂無形，層次單一，沒有形成多層綠化；小區(qū)內(nèi)部高差較大，內(nèi)部道路狹窄、停車位局促；公共活動空間類型單一，空間不足。交往活動空間不足、圍合空間過度、戶外活動空間少、休息座椅數(shù)量少，老年人多搬自家凳子集中于樓前空地交流（見圖2～圖3）。小區(qū)內(nèi)管線雜亂無章并且外置。

圖2 黑土巷東四區(qū)現(xiàn)狀照片

圖3 黑土巷東四區(qū)改造前平面

小區(qū)管理模式為內(nèi)向型，住區(qū)內(nèi)的生活服務(wù)相對集中，臨街的層面設(shè)計少。圍墻老化、臨街界面的交接設(shè)計無趣、圍墻開放少，導(dǎo)致出行繞路。

3.3 更新改造設(shè)計

3.3.1 修復(fù)房屋建筑本體

主要內(nèi)容見表1，改造后平面見圖4。

表1 建筑本體改造

圖4 黑土巷東四區(qū)改造后平面

3.3.2 優(yōu)化小區(qū)公共環(huán)境

小區(qū)公共部分改造主要著眼于公共服務(wù)設(shè)施和景觀綠化系統(tǒng)等（見表 2）［10］。

表2 小區(qū)公共環(huán)境改造

（1）綠化場地設(shè)計

建筑和綠化結(jié)合用地條件設(shè)計豐富有特色的布局，對缺株少株的綠化帶進行補植設(shè)計，結(jié)合現(xiàn)有綠植生長繁盛但雜亂無形的狀態(tài)，加入多層綠化設(shè)計。

（2）適當開放設(shè)計

由于城市道路的分隔，本小區(qū)的模式為內(nèi)向型，圍墻如鐵桶般包裹，影響小區(qū)美觀和實用性。近年，小區(qū)外環(huán)境公共綠地與休閑娛樂場所及設(shè)施不斷增加，過少的出入口、長大距離的圍墻為居民出行及享用外環(huán)境公共資源帶來不便，所以有居民私自開圍墻和翻墻行為，同時小區(qū)封閉也造成周邊城市道路的交通壓力。針對這樣的現(xiàn)狀，適當打破圍墻，局部增加住區(qū)的開放性，保留小范圍封閉，給居民建立歸屬感是更適宜的做法［11］。

（3）合理規(guī)劃停車空間

老舊住區(qū)內(nèi)由于歷史規(guī)劃問題，本身空間狹小，難以根治，只能改善，是更新改造的重點同時也是難點。停車空間進行整合，結(jié)合住區(qū)的出入口及建筑入口規(guī)劃停車位，可適當規(guī)劃建設(shè)立體停車場。

（4）活動用房及私搭亂建問題

老舊住區(qū)普遍存在私搭亂建情況，黑土巷東四區(qū)更是如此，設(shè)計時對私占用地進行拆除和整改。老舊住區(qū)一般容積率低、用地緊張，最初配套設(shè)計沒有滿足居民文化生活服務(wù)需要，以至底層住宅多改為商業(yè)、棋牌室。設(shè)計時對社區(qū)用房進行改造，滿足老年活動室、棋牌室、居委會等固定場所的需要。

3.3.3 改造小區(qū)道路和管線

（1）地下管線改造

小區(qū)地下管道破舊、銹蝕嚴重，部分管徑不能滿足使用要求。根據(jù)規(guī)范重新設(shè)計，同時對煤氣管道和水電線路等進行改造，做到“分戶設(shè)表、按戶收費”。

這一創(chuàng)新方法是目前正在法國各地推廣的許多做法之一，它們可以幫助農(nóng)民實現(xiàn)一個難以實現(xiàn)的國家目標。2008年，法國政府宣布了農(nóng)業(yè)政策的一項重大轉(zhuǎn)變，呼吁將農(nóng)藥使用量減半，政府希望在10年內(nèi)實現(xiàn)這一目標。沒有任何擁有如此龐大和多樣化農(nóng)業(yè)系統(tǒng)的國家嘗試過如此雄心勃勃的計劃。這個目標“非常具有革命性”，特別是因為法國是歐洲第二大殺蟲劑消費國，布魯塞爾減少農(nóng)藥使用行動網(wǎng)絡(luò)的亨麗特·克里斯里坦森（Henriette Christensen）說道。

（2）架空管線改造

小區(qū)內(nèi)架空電力線、通信線路等外置，很大一部分掛在樹稍，既影響環(huán)境又埋下安全隱患，同時影響消防救援。根據(jù)規(guī)范重新設(shè)計，多數(shù)管線做到下地。

（3）小區(qū)地面道路改造

小區(qū)地面道路破損多，坑凹不平，在地下管線改造后，對地面道路進行翻新建設(shè)。

（4）外環(huán)境的連接

3.3.4 重塑和諧鄰里氛圍

凱文.林奇指出盤活老舊小區(qū)不僅需要更新改造物質(zhì)生活，還需要完善精神文化［12］。老舊小區(qū)基礎(chǔ)多為家屬大院，居民相互熟識，增大開展社區(qū)活動的頻率，對于營造和諧鄰里關(guān)系、共建精神文化及其重要。

4 結(jié)束語與展望

通過對40個小區(qū)調(diào)研、分析、研究、設(shè)計，總結(jié)出一整套較為完整的老舊住區(qū)更新改造方案，實施后對于提高居住區(qū)居民生活質(zhì)量、保留歷史文化、營造人文環(huán)境、構(gòu)建和諧社會具有重要意義，對其他城市或地區(qū)更新改造老舊住區(qū)有一定的借鑒作用。