網(wǎng)簽與否不宜與繼續(xù)履行責任方式掛鉤

馬騰

摘 要：2016年下半年我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了快速大幅上漲，賣方違約潮隨之出現(xiàn)，法院受理的房屋買賣合同糾紛案件猛增。各地高院也紛紛出臺相關(guān)審理此類案件的《指導意見》，以期達到同案同判，標準統(tǒng)一的效果。以天津市高級人民法院的《指導意見》（津高法[2016]158號）為例，就規(guī)定了房屋買賣經(jīng)過“網(wǎng)簽”階段和未經(jīng)過“網(wǎng)簽”階段對于繼續(xù)履行責任方式的不同處理規(guī)則。從“網(wǎng)簽”的性質(zhì)上講，筆者認為，把“網(wǎng)簽”與否和繼續(xù)履行責任方式的適用掛鉤并不合適，還是應該具體案件具體分析，才能準確適用《合同法》第一百零七條和第一百一十條。本文以案例分析的方式，實證的說明筆者的觀點。

關(guān)鍵詞：網(wǎng)簽;繼續(xù)履行;權(quán)利義務的概括轉(zhuǎn)移

基本案情：

2016年9月2日，案外人張某（原告王某前夫）與被告李某經(jīng)某房屋中介經(jīng)紀公司居間介紹簽訂《房屋買賣合同居間版》，案外人張某作為買方于當日支付定金2萬元。后在辦理貸款手續(xù)過程中，由于張某名下另有其他住房，導致原約定的貸款銀行要求的購房首付款比例提高，后張某與本案原告王某辦理離婚手續(xù)，在簽訂網(wǎng)簽協(xié)議時，由王某作為買方與被告李某簽訂了《網(wǎng)簽協(xié)議》，此《網(wǎng)簽協(xié)議》是在中介房產(chǎn)經(jīng)紀公司處簽署，非在房管部門簽署（一部分經(jīng)紀公司是可以代辦網(wǎng)簽的），后房款到位時間比約定晚幾天，被告拒絕協(xié)助辦理過戶手續(xù)，所以案發(fā)。原告王某以《網(wǎng)簽協(xié)議》為證據(jù)起訴要求被告繼續(xù)履行合同，被告則辯稱自己手中并無該《網(wǎng)簽協(xié)議》且對該《網(wǎng)簽協(xié)議》并不知情，被告稱自己的確在中介經(jīng)紀公司處簽過《網(wǎng)簽協(xié)議》，但買方應該是案外人張某，遂以《居間合同》抗辯稱涉訴房屋的買方應為案外人張某，本案原告不是適格主體，請求法庭駁回起訴。此時本案出現(xiàn)一所涉訴房屋，兩份合同（居間版和網(wǎng)簽版），兩個買方（張某和王某原為夫妻關(guān)系、現(xiàn)為獨立主體）。很顯然，本案中被告并無“一房二賣”的故意，但卻出現(xiàn)了“一房二賣”的事實。庭審中，法庭提示原告可以追加被告，原告均予以拒絕。后法庭依職權(quán)追加案外人張某和中介經(jīng)紀公司作為第三人參加本案訴訟。

案件審理過程中，存在三種不同意見：第一種意見認為，正常的二手房交易過程中，《網(wǎng)簽協(xié)議》應該是《居間合同》延續(xù)，前后一般應該是一致的，而合同主體的變更涉及合同重大事項，所以兩份合同買方主體由張某變更為王某，系合同權(quán)利義務的概括轉(zhuǎn)移，依據(jù)《合同法》第八十八條之規(guī)定，案外人張某和原告王某應對被告對此種變更知情并且同意負證明責任，《網(wǎng)簽協(xié)議》方為有效，被告才受其約束，否則駁回原告訴請。第二種意見認為，被告既然已經(jīng)在《網(wǎng)簽協(xié)議》上簽了字，并且《網(wǎng)簽協(xié)議》形成在后，《網(wǎng)簽協(xié)議》屬于二手房買賣交易過程中的強勢證據(jù)，應該以《網(wǎng)簽協(xié)議》為準，支持原告的繼續(xù)履行訴請。第三種意見認為，本案案涉《網(wǎng)簽協(xié)議》與《居間合同》雖買方主體發(fā)生變更，但并不影響被告出售房屋以獲取其現(xiàn)金價值的合同目的，故被告抗辯不成立，考慮到網(wǎng)簽階段已經(jīng)完成，應支持原告繼續(xù)履行《網(wǎng)簽協(xié)議》的訴請，判令被告配合原告辦理過戶手續(xù)。

筆者贊成第一種意見，理由如下：

（1）針對第二種意見，筆者認為簽字真實并不能必然推定合同真實有效。①《網(wǎng)簽協(xié)議》并不能孤立的、單獨的作為認定案件事實的依據(jù)，應該綜合考慮交易整個過程的證據(jù)情況，予以審查認定。合同當事人的意思表示真實是合同成立的必要條件。二手房交易過程中，買賣雙方當事人及中介公司簽訂的《居間合同》實際是在后形成的《網(wǎng)簽協(xié)議》的“源合同”。設立二手房網(wǎng)上簽約制度的主要目的是為規(guī)范二手房交易，保障交易的安全，提高交易過程的透明度。在交易雙方已經(jīng)簽訂書面二手房買賣合同的情況下，網(wǎng)簽只是辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的必經(jīng)手續(xù)，既不能視為買賣雙方當事人就同一交易標的物重新簽訂的買賣合同，也不能因《網(wǎng)簽協(xié)議》存在效力瑕疵而否定面簽房屋買賣合同的效力。網(wǎng)簽合同僅具有登記備案作用，在雙方已于前期簽訂書面房屋買賣合同的情況下，《網(wǎng)簽協(xié)議》并不具有獨立性。②在二手房買賣實施網(wǎng)簽的地方，網(wǎng)簽是一種強制性的制度安排，從性質(zhì)上講，筆者認為簽訂《網(wǎng)簽協(xié)議》是當事人履行二手房買賣合同過程中必須履行的附隨義務，甚至可以說是一種合同義務，因為多數(shù)《居間合同》中都有關(guān)于何時辦理網(wǎng)簽的相應條款。誠然，《網(wǎng)簽協(xié)議》雖然屬于二手房買賣過程中的強勢證據(jù)，但其畢竟也只是證據(jù)，并不妨礙異議當事人提出反證，本案中，作為源合同的《居間合同》就是非常有力的反證，其承載著當事人之間的原始的真實合意。

（2）針對第三種意見，筆者認為此觀點有違“合同嚴守原則”。我國《合同法》第八條規(guī)定了合同神圣和合同嚴守原則。所謂合同嚴守，就是言必信，言必行，要嚴格按照合同的約定辦事。有效的合同，除非有法定的撤銷或者解除事由，或者由當事人約定變更或解除，原則上不允許擅自變更或解除。在司法實務中，存在這樣一種情況，即夫妻一方簽訂了二手房買賣合同，履行過程中，夫妻的另一方也加入到合同中來，多數(shù)是由于需要共同貸款的原因，而賣方常以買方變更了合同為由拒絕履行合同，此時法庭多不會支持賣方，理由就是買方夫妻系共同購置家庭共同財產(chǎn)，夫妻中的另一方加入到買方中來并不會減損賣方訂立合同以出售房屋的目的，相反更有利于賣房合同目的的實現(xiàn)。但是本案中的情況并非如此，案外人張某與本案原告原本是夫妻關(guān)系，張某在履行《居間合同》過程中，由于自身原因，致使貸款首付比例提高，在不能履行《居間合同》面臨違約的情況下，選擇與原告王某離婚，由名下無房產(chǎn)的王某繼續(xù)購買涉訴房屋。很顯然，本案不是債務的加入，而是合同權(quán)利義務的概括轉(zhuǎn)移，意定的概括轉(zhuǎn)移。根據(jù)我國《合同法》第八十八條的規(guī)定，當事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務一并轉(zhuǎn)讓給第三人。其實質(zhì)就是合同地位的讓與。針對合同地位的讓與合同，除了讓與人與受讓人要達成協(xié)議，還要取得原合同相對方的同意，方才對該相對人具有約束力。這是因為合同地位的讓與，不僅包括合同權(quán)利的移轉(zhuǎn)，還包括合同義務的移轉(zhuǎn)，所以合同一方通過合同承受對合同權(quán)利義務進行概括轉(zhuǎn)移時，必須要取得對方同意。只有在取得對方當事人同意后，合同承受才生效從而使承受人完全取代出讓人的法律地位，成為合同關(guān)系的當事人，出讓人脫離合同關(guān)系。③

注釋：

①最高人民法院（2014）民提字第178號“內(nèi)蒙古昌宇實業(yè)有限公司與陳呈浴合同糾紛”再審民事判決書。

②北京市豐臺區(qū)人民法院（2013）豐民初字第05243號“鄭頌武與陳紅霞房屋買賣合同糾紛”一審民事判決書。

③崔建遠主編.《合同法》（第4版），法律出版社，2007年版，第229頁。

參考文獻：

[1]韓世遠.合同法總論（第三版）[M].法律出版社，2011年版.

[2]常鵬翱.存量房買賣網(wǎng)簽的法律效力[J].當代法學，2017年第1期.