杭州：“城中村”里崛起新產(chǎn)業(yè)

文 | 李風(fēng) 朱松濤

去年年底，浙江省杭州市拱墅區(qū)智慧網(wǎng)谷小鎮(zhèn)重大項目集中開工。新浪、奇虎360、華為云、聯(lián)想、58同城、順豐等企業(yè)已順利簽約，成為小鎮(zhèn)首批“居民”。

幾年前，這里也和杭州的許多“城中村”一樣——房屋低矮破舊、基礎(chǔ)設(shè)施落后、公建配套缺乏。這次“城中村”改造的集中開工，標志著智慧網(wǎng)谷小鎮(zhèn)全面進入大建設(shè)時期，屆時將迎來杭州版的“中關(guān)村”。

智慧網(wǎng)谷小鎮(zhèn)的崛起是杭州市“城中村”改造的縮影。杭州市自1998年啟動撤村建居“城中村”改造工作以來，截至2018年底，全市共有281個村、18.9萬住戶完成改造。通過“城中村”改造，杭州市打造了產(chǎn)業(yè)發(fā)展新“高地”。目前，改造后的“城中村”，正在形成一批高新產(chǎn)業(yè)平臺、特色小鎮(zhèn)和休閑產(chǎn)業(yè)。

白沙泉變身并購金融街區(qū)

2017年10月，位于杭州市西湖區(qū)北山街道的白沙泉并購金融街區(qū)正式開街。這不僅是一個“城中村”的變身，它還是全省第一個以并購金融為主題的特色街區(qū)。

“白沙泉”自古為西湖名泉之一，曾與虎跑泉齊名，已有逾400年的歷史，緊鄰繁華的黃龍商圈，是杭州名氣最大的“城中村”之一。這個繁華之地改造前，185幢房屋中，170幢是出租房，小餐飲店和小旅館就有51家，還有數(shù)不清的夜宵攤。高峰時，這里住著近5000租客，“低小散、臟亂差”一度是白沙泉的代名詞。

2015年8月，白沙泉開啟全面整治工程。拆除了約3.5萬平方米的違章建筑。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與環(huán)境整治并行，西湖區(qū)要為“城中村”導(dǎo)入新產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過多方論證，白沙泉最終被定位為“并購金融街區(qū)”?！罢憬瓝碛写罅可鲜泄?，但在金融并購方面，尚沒有產(chǎn)業(yè)鏈的集聚地。”西湖區(qū)相關(guān)負責(zé)人表示，西湖區(qū)的金融產(chǎn)業(yè)、并購產(chǎn)業(yè)有很好的基礎(chǔ)，白沙泉并購金融街區(qū)的出現(xiàn)，正好填補了全省在這方面的空白。

危房改造、外立面整治、公建配套提升后，現(xiàn)在的白沙泉郁郁蔥蔥，185幢青、白、黑三色配搭的中式小樓排列整齊，游步小路環(huán)繞其間。據(jù)了解，白沙泉并購金融街區(qū)投入使用以來，目前注冊企業(yè)已達336家。

紅聯(lián)村蝶變藝尚小鎮(zhèn)

作為女裝和家紡布藝的生產(chǎn)地，余杭區(qū)一直占據(jù)了杭州市女裝品牌服裝80%的產(chǎn)量。5年前，這里上萬家“低小散”的服裝企業(yè)林立，富裕一方的同時，也為當?shù)丨h(huán)境帶來不少困擾。

2015年，浙江特色小鎮(zhèn)建設(shè)起步，余杭高鐵站附近也剛好有一片3平方公里的地塊待開發(fā)?？紤]再三，余杭區(qū)決定依托服裝產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，在這里建設(shè)一個具有時尚產(chǎn)業(yè)影響力的大本營——藝尚小鎮(zhèn)，為余杭區(qū)服裝產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級、城市化建設(shè)探出一條新路。

目前，規(guī)劃面積3平方公里的藝尚小鎮(zhèn)由時尚文化街區(qū)、時尚藝術(shù)街區(qū)、時尚歷史街區(qū)、瑞麗輕奢街區(qū)組成。其中，文化街區(qū)已引進24名國內(nèi)外頂尖設(shè)計師、19家企業(yè)入駐；藝術(shù)街區(qū)吸引眾多國內(nèi)外服裝企業(yè)區(qū)域總部或電商總部入駐，已簽約36家企業(yè)；歷史街區(qū)已引進200家電商企業(yè)，25家文創(chuàng)類、科技型企業(yè)入駐。

4個街區(qū)中的歷史街區(qū)原來是紅聯(lián)村，屬于“城中村”。臨平新城管委會小鎮(zhèn)推進辦主任沈萌介紹，紅聯(lián)村土地面積約90畝，共有29幢農(nóng)民自建房，均為上世紀八九十年代建造，建筑老舊，嚴重影響城市形象。

為了提高土地利用效率，改善城市形象，臨平新城管委會對該區(qū)塊實施了整治改造，結(jié)合藝尚小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)定位，通過對原有房屋及其道路、綠化、景觀進行藝術(shù)化創(chuàng)新改造，最終形成一座以“黑瓦白墻、大樹林蔭、小橋流水”為主體的江南庭院建筑群，改造建筑面積約4萬平方米，改造立面2.5萬平方米。改造中，對每一幢房子都進行了精心設(shè)計，最大限度的保留了村莊本來的面貌。

值得一提的是，至今，藝尚小鎮(zhèn)的土地制度為“一鎮(zhèn)二制”，所有農(nóng)戶搬遷后，紅聯(lián)村的土地沒有被征收，目前仍為農(nóng)村建設(shè)用地。通過改造，原來的“城中村”已變?yōu)榧鷳B(tài)環(huán)保與經(jīng)濟發(fā)展于一體的時尚歷史街區(qū)。

業(yè)內(nèi)人士說，從服裝產(chǎn)業(yè)鏈看，上端有藝尚小鎮(zhèn)，下端有時尚云村。時尚云村在哪里？是距離藝尚小鎮(zhèn)二三公里的余杭區(qū)喬司街道永西村5組。

時尚云村所在的永西村5組有76戶農(nóng)戶，原來是一個私搭亂建、租客混雜、環(huán)境惡劣、服裝加工小作坊遍布的“城中村”。余杭區(qū)通過“低散亂”作坊淘汰整治行動，將76幢民房以可持續(xù)經(jīng)營與發(fā)展的產(chǎn)業(yè)運營模式，統(tǒng)一打造成集產(chǎn)業(yè)、居住、工作、生活“四位一體”的時尚云村。

在時尚云村投資管理公司相關(guān)負責(zé)人看來，作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和“城中村”改造的雙樣板工程，時尚云村采用“與舊為新”的改造策略，在保留部分原有建筑的同時，運用時尚色彩重新搭配，并增加了創(chuàng)客俱樂部、隨寓青年社區(qū)等一些時尚元素。

據(jù)上述負責(zé)人介紹，目前，時尚云村已入駐商戶近百家，其中服裝企業(yè)80 家左右，主要涉及設(shè)計、制版、面輔料、男女裝工廠店。這樣的格局，恰好與藝尚小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)相銜接。

浜河村蛻變眾創(chuàng)基地

1月10日上午9時許，一撥撥年輕人腳步匆匆地走進“浜河部落”里一幢幢三四層樓房中，其中一個來自浙江臺州的女孩告訴記者，她在這里的一家家電體驗館工作，已有一年半時間。

4年前，“浜河部落”還是杭州市江干區(qū)筧橋街道浜河村，作為江干區(qū)的“城中村”之一，違章建筑多、環(huán)境臟亂差是當?shù)鼐用駥@片區(qū)域的印象。不僅如此，浜河村的位置特殊，由于靠近筧橋機場的原因，這里成為環(huán)機場地區(qū)，立體開發(fā)難度大，難以引進大項目。

筧橋街道經(jīng)過充分的市場調(diào)研，最終將浜河村定位于“創(chuàng)客社區(qū)”，為年輕人打造一個創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的新平臺。杭州米果資產(chǎn)管理有限公司相關(guān)負責(zé)人介紹，圍繞新經(jīng)濟時代年輕人在創(chuàng)業(yè)、生活、社交方面的需求，“浜河部落”由32幢農(nóng)居與一組廠房改造而成，建筑面積約4萬余平方，打造成樓下辦公、樓上居住的模式。

一座座風(fēng)格統(tǒng)一的中式村院，院落外隨處可見各色的綠樹、花草，還配有咖啡吧、健身房、停車場、籃球場……

據(jù)介紹，“浜河部落”結(jié)合文創(chuàng)、電商產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特點，在“城中村”整體環(huán)境綜合改造的基礎(chǔ)上，對居民和舊廠房進行內(nèi)部個性化改造，打造成集主題產(chǎn)業(yè)園、樂享生活街區(qū)和SOHO白領(lǐng)公寓為一體的青年創(chuàng)業(yè)、生活、社交社區(qū)，成為“城中村”改造的轉(zhuǎn)型升級典型。

2017年3月開業(yè)的“浜河部落”，現(xiàn)已難覓原居民蹤影。“由浜河村與村民簽訂房屋租賃合同，租期15年，年租金每3年遞增3%?！苯蓞^(qū)城建開發(fā)公司相關(guān)負責(zé)人說，在房屋使用權(quán)不變的前提下，村里把村民的房子收上來，統(tǒng)一租賃給米果公司運營，每幢房屋一年的租金達到20萬元左右。

據(jù)了解，目前，“浜河部落”已有74家公司入駐，辦公場所全部被租賃一空，444間公寓入住率達到95%。

“浜河村的‘城中村’改造，不搞大拆大建，保留了原有的文脈和鄉(xiāng)村的記憶；產(chǎn)業(yè)選擇環(huán)保綠色，符合發(fā)展要求；房屋租賃，較好地維護了村民利益，實現(xiàn)了村民有收益、企業(yè)得發(fā)展、政府建平臺的多贏效果?！焙贾菔袊临Y源局江干分局黨組副書記、副局長李志堅表示。

“城中村”升級仍在延續(xù)

自農(nóng)村而來，向新城而生。杭州“城中村”的轉(zhuǎn)型升級仍在延續(xù)。

2016年，杭州市公布《關(guān)于開展主城區(qū)城中村改造五年攻堅行動（2016～2020年）的實施意見》，其中明確“十三五”期間，將全面完成主城區(qū)246個“城中村”改造。

近年來，隨著城市建設(shè)用地的日益緊缺，城市更新已從傳統(tǒng)的“拆舊建新”向以舊樓改造、存量提升為核心的城市有機更新階段發(fā)展，即對現(xiàn)有建筑的更新改造再利用。

作為城市有機更新的路徑之一，據(jù)記者觀察，杭州的“城中村”改造，改的是“村”，造的是產(chǎn)業(yè)之“城”。

隨著城鎮(zhèn)化不斷推進，在“去舊村，建新城”的過程中，城市更新也有了新的內(nèi)容和要求。對于杭州而言，“城中村”改造后的產(chǎn)業(yè)選擇因地制宜，找到了適合當?shù)厍闆r的路子。目前，杭州的“城中村”已進入“拆建并舉”新階段，并形成“大項目帶動”的改造模式。杭州同步推進城中村改造與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，編制產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，將有限的城市空間通過騰籠換鳥、鳳凰涅槃引進新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，增強集體經(jīng)濟，在提升社會效益和經(jīng)濟效益的同時，為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、錯位發(fā)展提供支撐，真正實現(xiàn)“城中村”改造的“產(chǎn)、城、人”共贏。

于是，杭州的“城中村”改造不再局限于簡單的大拆大建，有的是以改造、存量提升為核心，有的是建筑美觀度的增加，但更多的是內(nèi)容提升，包括產(chǎn)業(yè)共生、業(yè)態(tài)共享、多元化的資本參與、優(yōu)秀的資產(chǎn)管理等，完善、提升城市功能，煥發(fā)出城市的新生機。

在杭州，有一個頗有說服力的事例——“城中村”改造為杭州市濱江區(qū)騰出了產(chǎn)業(yè)發(fā)展新空間。目前，在濱江區(qū)“城中村”的舊址上，建設(shè)了阿里巴巴二期、網(wǎng)易二期、?？低暼诘?0個產(chǎn)業(yè)項目，建起了物聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)。但在2013年之前，這片土地上分布著星民村、共聯(lián)村、七甲閘村、協(xié)同村4個“城中村”，也曾是違章建筑亂搭、垃圾亂倒的“臟亂差”環(huán)境。當年，這4個村完成整村拆遷，交出了5490畝土地，3000多戶農(nóng)民告別了自己住了大半輩子的老房子，才為濱江的產(chǎn)業(yè)發(fā)展留出了這塊寶地。目前，物聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)已經(jīng)聚集了400多家科技型企業(yè)，未來，這里將被打造成“中國物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、長三角物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)重要中心以及浙江物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)”。

的確，從“改”向“造”，由“村”變“城”，當杭州的“城中村”逐漸退出歷史舞臺，發(fā)展新空間正在生長出更蓬勃的生命力。